碧桂园营改增培训-全员加速营改增-XXXX04021下发版

全员加速营改增财务资金中心企业并购与税务部2016年04月21日一、一锤定音“营改增”

2016年3月5日上午，第十二届全国人民代表大会第四次会议，李克强总理作出政府工作报告，宣布全国范围内全面实施营改增。

同年3月24日下午财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

[财税〔2016〕36号]同年4月5日，国家税务总局发布13号等7个专项公告。出台具体政策与条例，正式揭开了本次“营改增”的神秘面纱。剩下09天一、一锤定音“营改增”

从去年年中开始，我们一直为营改增作准备，从业务流程、合同梳理、信息系统、筹划方案等都做了大量的前置准备，同时也在集团、区域组织了多轮的宣讲，具备了相当的基础，本次出台的政策，与我们前期研判、准备的方向均比较接近。二、增值税是什么？

“营改增”

——20年来规模的最大税制改革营改增：通俗来说就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税；增值税：对于产品或者服务的增值部分纳税。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。分行业、分时间、分政策推行。二、增值税是什么？

营业税和增值税简要比较内容营业税增值税征税原理每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。价内税对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，基本消除重复征税，有利于服务业内部专业化管理。价外税计税基础营业额

=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额应交税=收入x税率

应交税=收入x税率–可抵扣进项税额

税率一般较低，3%、5%相对较高，6%、11%、13%、17%进项税没有有发票种类不区分普通发票、专用发票分为专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具，只有专用发票才可以抵扣销售税额。税收征管简便增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大；

虚开、非法出售、非法购买增值税专用发票等都可能有刑事责任二、增值税是什么？

税制、申报更复杂计算方式发生变化，税制更复杂申报表更复杂会税差异更多如汇总纳税，内部数据传递、数据汇总、调整申报更复杂与营业税相比，增值税的主要特点如下：外部监管更严厉国税管理，税负率变化被监控税务稽查的重点，稽查更严厉会被上下游企业的稽查波及增值税违法可以入刑发票管理更严格发票开具、取得更严格进项票有抵扣时限—180天增值税税控发票设备发票违法可以入刑—三年或以上影响范围更广牵涉会计科目多对税务管理水平有更高要求：通过优化管理，降低税负后台部门和业务部门更难理解增值税二、增值税是什么？

应交增值税=销项税额-进项税额=销售额÷（1+税率）×税率—可抵扣进项税额企业税负的高低取决于“可抵扣进项税额”能取得多少一般计税方法应税项目税率纳税人销售和进口货物17%纳税人提供加工、修理修配劳务17%粮食、食用植物油13%暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气，居民用煤炭制品13%图书、报纸、杂志13%饲料、化肥、农药、农机（整机）、农膜13%农产品（指各种动、植物初级产品）；音像制品；电子出版物；二甲醚13%提供交通运输业、邮政服务业、房产业、建筑业、不动产租赁11%金融业、生活服务业6%

研发和技术服务

6%信息技术服务

6%文化创意服务（设计服务、广告服务等）

6%物流辅助服务

6%有形动产租赁服务

17%鉴证咨询服务（建筑图纸审核服务、环境评估服务、医疗事故鉴定服务等）

6%广播影视服务

6%增值电信服务6%建筑用和生产建筑材料的砂、土、石料3%以自己采掘的砂、土、石料或者其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）3%自来水3%商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）3%纳税人出口货物0%境内单位和个人提供的规定的涉外应税服务免税注意：小规模纳税人提供应税服务，增值税征收率为3%三、“营改增”的目的

010302营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税；——从制度上解决营业税税制下“道道征收，全额征税”的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”，税制更科学、更合理、更符合国际惯例。“营改增”将倒逼企业走向规范——增值税设计为层层抵扣，下游税负由上游决定，使得上、下游间互相博弈，最终实现全链条的经营规范与财务健全。有利于促进企业扩大投资，增强企业经营活力。——我国采用的是消费型增值税制度，购置固定资产可抵扣进项，有利于促进企业的技术设备更新换代，扩大再投资。四、政策介绍（房地产）

020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策01税率变化行业营业税增值税差异适用税率房地产5%11%6%建筑业3%11%8%金融业

5%6%1%服务业

5%6%1%计算方法应交税=收入x税率应交税=收入x税率–可抵扣进项税额

有进项税额由于计算方法不一样，实际税负跟名义税率不一样四、主要政策（房地产）

020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策01一般计税政策02简易计税政策对房地产开发企业实行先预征后清算政策，预征率3%，但目前清算方式尚未明确应交增值税=销项税额-进项税额=销售额÷（1+11%）×11%

-可抵扣进项税额应交增值税=销售额÷（1+5%）×5%03预缴税金政策比原营业税（销售额×5%）状态下稍有利，变化不大区别一般纳税人小规模纳税人定义年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人年应征增值税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的小规模纳税人，也可以申请成为一般纳税人标准年销售额大于或等于标准；或会计核算健全，能够提供准确税务资料的小规模纳税人也可申请认定为一般纳税人。年销售额工业企业小于50万元、商业企业小于80万元，营改增行业小于500万元对我方的价值若提供增值税专用发票可抵扣基本上不可抵扣（除非税局代开，但税率低）发票使用既可开具增值税普通发票，也可开具增值税专用发票。只能开具增值税普通发票，或向税务机关代开增值税专用发票税率3%、6%、11%、17%等3%四、主要政策（房地产）

020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策04税务资格我们的最佳选择我们自己的公司是否要做一般纳税人？物管、酒店、绿化纳税人资格类型预售房产类型预缴《增值税预缴税款表》清算申报发票开具普通发票专用发票一般纳税人自行开发老项目简易计税全额3%预缴，含税价/(1+5%)全额申报，5%征收率，扣减预缴自开自开一般计税全额3%预缴，含税价/(1+11%)按面积配比扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴自行开发新项目全额3%预缴，含税价/(1+11%)扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴小规模纳税人自行开发老项目全额3%预缴，含税价/(1+5%)全额申报，5%征收率，扣减预缴自开或国税代开代开自行开发新项目四、主要政策（房地产）

020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策05房地产增值税申报管理明细表四、政策介绍

土地成本开发成本费用支出固定资产020304纳税政策01抵扣政策过渡政策销项税额01进项税额02售楼收入；转名收入；

滞纳金。。。。。重点关注影响税负因素第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为

：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

以收楼及开发票孰早影响税负因素四、政策介绍

020304纳税政策01抵扣政策过渡政策销项延迟达到清算时间简易计税和一般计税均开收据；准备收据、打印机，批量打印01纳税义务时间02纳税方法先预征3%后清算（清算时间没明确）存在问题：销项在先，进项在后，资金流不利应对：进销项匹配，尽量延迟开销售发票（关注按揭提早开票、业主收楼前尽量迟开发票等）与银行、公积金中心、税局沟通、想办法抵扣政策四、政策介绍

土地成本中“支付政府部门的土地出让价款”可抵扣；拆迁补偿、股权溢价、政府规费等不可抵扣；可抵扣的票据要求：“计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据”可抵扣的范围：“当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款”4月30日前通过转让获得的土地、作价入股的土地不可抵扣※对于高溢价二手项目是负面影响020304纳税政策01抵扣政策过渡政策01土地抵扣政策02其他抵扣政策企业购入不动产，可分2年抵扣，第一年60%、第二年40%，对商业、大宗资产比较有利，住宅通过包装，亦有可能获利；（如何抵扣？）贷款利息及相关财务费用不可抵扣；用于简易计税方法的项目、免征增值税的项目、集体福利或者个人消费、非正常损失等不可抵扣进项影响税负因素经营性用途非经营性用途其他特殊规定销售集体福利贷款服务购置的固定资产/不动产个人消费用于简易计税方法项目投资（视同销售）非正常损失

分配（视同销售）用于免增值税项目

赠与（视同销售）餐饮服务

居民日常服务

娱乐服务

购进的旅客运输服务

影响税负因素用途要求四、政策介绍

020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项不能抵扣的项目，经过包装进入抵扣范围涉及业务增值税扣税凭证抵扣额可抵扣金额境内增值税业务（材料、建安）增值税专用发票增值税额发票（抵扣联）上注明的增值税金额进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额直接是税票上的金额购进农产品农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价×扣除率（13%）发票金额×13%接受境外单位或者个人提供的应税服务税收通用缴款书增值税额税票上的金额影响税负因素票据要求四、政策介绍

020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项与我们密切相关发票认证要求四、政策介绍

020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项经过税局认证，才能最终实现进项抵扣影响税负因素01三流一致合同、发票、收款（交易流、票据流、资金流）必须一致（对同一单位），慎用挂靠的方式增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额发票抵扣的期限02结论：收到增值税专用发票需及时交给财务统一到税务机关认证。（发票开票日期一个月内）发票认证要求四、政策介绍

020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项影响税负因素01三流一致合同、发票、收款（交易流、票据流、资金流）必须一致（对同一单位）,慎用挂靠的方式增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额发票抵扣的期限02结论：收到增值税专用发票需及时交给财务统一到税务机关认证。（发票开票日期一个月内）要最终实现抵扣,需要通过五道关卡的考验：符合抵扣政策符合使用要求提供合规票据三流一致及时认证四、主要政策

对于旧苑区，可选择采用简易计税，税率5%，实际税负4.76%应交增值税=销售额÷（1+5%）×5%比原营业税（销售额×5%）状态下稍有利，变化不大020304纳税政策01抵扣政策过渡政策01过渡期安排02过渡期划分旧项目：4月30日前取得施工许可证（施工许可证注明的合同开工日期在4月30日前）的苑区，可选择简易计税或一般计税；新项目：5月1日后取得施工许可证的，适用一般计税办法。

※投资拓展项目，可考虑过渡期的影响，如果二手项目已经在4月30日前取得施工许可证（需在有效期内），可以适用简易计税办法，减少高溢价影响。影响税负因素

由于我们公司基本都是一般纳税人，应按一般计税方法计税，但国家为平稳过渡，作出一个过渡性的安排，让一般纳税人也可以享受小规模的待遇，采用简易计税。

根据房地产“营改增”的税改政策，按2015年集团年报数据测算，实施营改增后，整体利润将有一定的下降。五、对我们的影响——整体影响

虽然从测算结果来看，整体对我们稍有不利，但由于我们在前期已提前规划了多项的应对方案，也安排了多个策划，如供应链方案、部门公司化方案、高税率拆分方案等等，我们有信心能把这个影响降到最低。六、我们的应对营改增对我们的影响已经看得见，我们要如何应对？未来的方向是什么？我们的方向：降税负，保利润！如何做？六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引处理旧事项，顺利过渡创新方案，保效创益抢施工证，选计税方法完善上游，保障进项规范销售，合理延税010203060504营改增分秒必争六、我们的应对——区域配合开展工作

抢施工证，选计税方法01划分条件旧项目：简易计税、一般计税；新项目：一般计税房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。计税方法高利润、高溢价、高拆迁项目选简易计税抢施工证、抢合同，到住建局、税局备案、罚款、公证、其他方法；六、我们的应对——区域配合开展工作

抢施工证，选计税方法01抢后操作要求业务类型简易计税一般计税销售端1）取消为了“快收款快开票”税务方面的激励政策，但依然鼓励快速回款及开票；

2）应收未收楼款的，暂不缴纳营业税不开发票，按增值税要求达到纳税义务时才开具发票；

3）已收楼款的，必须4月30日前完成开票并申报营业税；1）延迟开票时间，开收据（按揭）；

2）拆分收入，降低适用税率

支出端

（采购、工程）1）不需考虑进项，原则上沿用旧供应商标准；

2）可沿用旧合同模板；

3）可收增值税普通发票，但新增固定资产需取得增值税专用发票1）新合同，新旧苑区分开签订；

2）旧合同范围的苑区（部分适用一般计税、部分适用简易计税），发票需分别开具（专用票、普通票）；

3）应根据房产公司的增值情况，判断施工单位适用的新旧计税方法施工单位加价问题六、我们的应对——一般计税下

完善上游，保障进项02原则：进项足、开票快01020304土地策划工程及采购结算控制固定资产《销售服务、无形资产、不动产注析》第（五）第1点第三款“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”

※日后的投资合同，必须避免出现固定利润或者保底利润。01针对固定利润或保底利润的认定02购地支出策略《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）点“10、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”

※日后拓展的项目，费用尽量以“向政府部门支付的土地价款”出现，如拆迁补偿、青苗补偿、政府规费等，并入政府收取的土地价款。六、我们的应对——一般计税下

完善上游，保障进项02原则：进项足、开票快01020304土地策划工程及采购结算控制固定资产增值税“价税分离”，采购总价相同情况下的不含税采购价对比，例如钢材市场价为3000元/吨，则不同税率情况下的采购成本存在差异项目A供应商（增值税一般纳税人）B供应商（小规模纳税人，国税代开增值税专用发票）C供应商（小规模纳税人，自开普通发票）钢材市场价3,0003,0003,000税金3,000/1.17*17%=435.903,000/1.03*3%=87.38（能抵扣）3,000/1.03*3%=87.38（不能抵扣）钢材采购成本3,000-435.90=2,564.103,000-87.38=2,912.623,000-0=3,000相同采购成本情况下小规模纳税人的含税销售总价

2,564.10*1.03=2,641.022,564.10降价幅度

（3,000-2,641.02）/3,000=11.97%（3,000-2,564.10）/3,000=14.53%六、我们的应对——一般计税下

完善上游，保障进项02原则：进项足、开票快01020304土地策划工程及采购结算控制固定资产施工单位及供应商选择模型找出不含税成本和对利润影响最低的六、我们的应对——一般计税下

完善上游，保障进项02原则：进项足、开票快01020304土地策划工程及采购结算控制固定资产由于房地产实行预售制，销项先行，进项延后，后期的进项只能留底，没有退税，如后续没有收入，变成沉没的税费成本※重点关注日光盘项目（项目规模少，一次全部开发）

01快结算、快开票、快抵扣02同一合同新旧苑区拆分当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分

※注意施工许可证的范围，先售洋房、别墅

同一合同涉及两种计税方法的苑区，拆开开票，新合同需分开签定六、我们的应对——一般计税下

完善上游，保障进项02原则：进项足、开票快01020304土地策划工程及采购结算控制固定资产购置固定资产可按如下方法的顺序选择推迟在5月1日后购买固定资产；如需急用，可与供应商协议先购买，留抵20%以上货款到5.1后才开具专票；如需急用且供应商不愿意推迟开票，可考虑在4月底前采用先租后买的方式。

※以上方法总原则为尽量把采购合同、物料进仓、发票日期均显示在5月1日之后

※

旧苑区的购置固定资产也按本处要求第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

※

把上述固定资产的用途设计为非专用于上述免税项目的，即可全额抵扣。如宿舍设几个办公室、仓库等0102特殊抵扣要求六、我们的应对——区域配合开展工作

规范销售，合理延税03兼营行为代收费用销售额：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额销售含义：简单来说就是提供多种不同税率的产品或服务税局认定：纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。税局认定：价外费用按入销售额，按适用税率计算缴税。房产公司涉及的代收费用：代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有限电视初装费、电话初装费、办证费、房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用权印花税、住房维修基金等价外费用的内容：是指销售价格以外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡是价外费用，无论纳税人的会计制度如何计算，均应并入销售额计算应纳税额。应对措施：代收费用，我司只开收据给业主，款项交至各政府部门，开出的票据抬头必须写业主姓名六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理（收入发票管理）02发票准备工作：1、办证要求：房管局是否要求只能提供一张发票；因营改增过渡期是否允许提供多张发票办证，若不允许，房管局计划如何解决该问题；2、按揭要求：银行放按揭是否一定要求提前开具发票；若按揭需提前开票的，与当地国税沟通确认增值税制下如何操作；3、开票要求及计税确认：需向各地主管国税局了解，一般纳税人选择简易计税方法的项目，是否可以自行开具专用发票，又或是需要到税局代开发票；预收楼款采用预征增值税方式下，何时开具增值税发票？增值税清算时点为何时？清算的程序是怎样的？是否允许收到预收楼款时暂不开票，若允许延后开票，如何确认应纳税时间？4、发票购买：向主管税务机关了解普通发票和专用发票购买数量限制、单张开票金额限制、每月开票数量限制；评估本公司发票购买需求及开票限额需求，与税局沟通申请及设置。5、离线开票：离线金额和离线时间是在无法连通网络情况下允许纳税人能够开具发票金额的上限以及断网时间上限，需和税局沟通，尽可能设置较大的离线金额和离线时间。不能设置的向总部反馈相关情况。03IT系统改造合同模板调整内部发票管理：销售发票：对个人业主开具普通发票，对单位业主开具专用发票；销售发票的开具、交接、操作指引等，请营销与财务做好分工，财务应做好指工作；六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理（支出发票管理）02内部发票管理：制定进项行票的交接、操作指引，合格的进项发票要求，指导各部门人员日常收取发票事宜；（单位名称、税务登记证号、地址电话、银行帐号）进项发票：各业务部门应在规定期限内及时把发票交财务部，财务人员应及时做好认证工作；03IT系统改造合同模板调整关注：营改增后最重要的票据就是增值税专用发票，认证条件严格，规定期限（180天）。目前的业务流程，仓库是最早收到发票的岗位。现状项目仓库管理比较混乱，没有专人对接发票的传递。调整要求项目对仓库实行专人专岗，加强仓库的管理；严格按照集团进行票据、收货、入仓等管理工作。

4月下旬，将组织所有采购业务人员集中进行相关工作培训。六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理0203IT系统改造合同模板调整原则：实现价税分离、拆分业务类型涉及销售系统、成本管理系统、NC用友系统、投资测算系统、成本系统确定计税方法六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理0203IT系统改造合同模板调整原则：实现价税分离、拆分业务类型涉及销售系统、成本管理系统、NC用友系统、投资测算系统、成本系统业务拆分六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理0203IT系统改造合同模板调整原则：实现价税分离、拆分业务类型涉及销售系统、成本管理系统、NC用友系统、投资测算系统、成本系统价税分离六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理0203IT系统改造合同模板调整原则：实现价税分离、拆分业务类型涉及销售系统、成本管理系统、NC用友系统、投资测算系统、投资测算价税分离六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理0203IT系统改造合同模板调整原则：实现价税分离、拆分业务类型涉及销售系统、成本管理系统、NC用友系统、投资测算系统、2016年4月1日起采用增值税测算模型投资测算模型主要变化模块具体业务变化要点收入共有价税分离支出共有价税分离土地成本土地成本细项由原3项增加至5项

考虑无进项土地成本的影响

‚考虑土地溢价对税费计算、利润等的影响税金增加专门的增值税计算表预算成就共享成就共享支出对利润的影响六、我们的应对——区域配合开展工作

完善管理，制度指引0401票据管理0203IT系统改造合同模板调整原则：合同条款，引入增值税条例序号内容修改为1税费承担本合同工程的承包人的承包方式为全费用综合包干单价包干，即在承包范围内，承包人包工、包料、包质量、包工期、包安全、包文明施工、包竣工验收合格、包各项税费【包括按国家相关法律法规应由承包人支付的各项税金】、若不涉及设计变更或发包人要求增减工作内容的，本全费用综合包干单价已包括完成现场桩基础工程所需的运输便道及场地处理（满足设备进场、进桩、场内运桩、打桩、桩基检测等要求）、发包人提供的施工图纸范围内工程内容及本合同约定的工作内容的相关费用。2专用发票约定7.6.承包人应凭合法有效的建筑安装发票向发包人收取工程进度款，否则发包人有权暂不支付。

第一种情况适用一般纳税人：

承包人应在每期付款期限届满前7个工作日内，按本合同业务一般纳税人适用的税率提供等额、合法有效的增值税专用发票。承包人无法在上述付款期限内提供相应的发票的，发包人有权顺延支付款项而不承担违约责任。

第二种情况适用小规模纳税