华工房地产法学授课本科课件

《房地产法学》授课提纲刘国臻（2011年9月）前言一、课程性质、考核范围和授课形式二、房地产法学教学与研究状况（见房地产法教学参考资料之一）三、教材和参考书目1.程信和、刘国臻编著：《房地产法》，北京大学出版社2010年9月第二版，国家“十一五”规划教材。2.李延荣、周珂著：《房地产法》，中国人民大学出版社2008年7月第三版。3.金俭主编：《房地产法学》，科学出版社2008年年3月版。4.陈耀东主编《房地产法》，复旦大学出版社2009年10月版。5.吴庆宝主编：《民事裁判标准规范》，人民法院出版社2006年1月版。四、我国房地产立法的总体评价（一）立法新现行立法1990年以后出台。（二）繁杂从建国到现在房地产立法文件上千个。（三）效力层次低法律少、行政法规、部门规章、地方立法和规章司法解释多。（四）经济法学特色名称、立法目的、内容和法律法规汇编。（五）滞后按揭、物权、土地征收。五、如何购房（一）房地产的两大价值（功能）（二）购房的目的性（三）风险防范第一章房地产法概述第一节房地产、房地产市场和房地产业一、房地产的法律含义(一)现实生活中的房地产房地产是土地、房屋的财产的总称。房产与地产有时可分，有时不可分。“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。（二）法律意义上的房地产在我国现阶段，土地所有权为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。房屋方面，我国存在三（四）种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。综合起来说，房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。二、房地产市场及其发展（一）房地产市场的概念和特征我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。土地和房屋这两种生产要素，已逐步成为市场经济的重要组成部分。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。表现在：1.综合功能2.多级市场3.法定形式4.部分限制5.国家适度干预（二）房地产市场的发展1978年12月中共十一届三中全会，正是在这种新的社会历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展。第二节房地产关系的法律调整一、房地产关系（一）房地产关系的概念房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系，因为它具有直接的物质内容。房地产关系又是一类特殊的经济关系，其一是土地资源的稀缺；其二是土地、房屋的不可位移；其三是对不动产的法定要求。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。（二）房地产关系的分类上述两种不同性质的房地产关系，有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要对房地产关系进行分类。1.《行政复议法》第6条规定：“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的”。第30条第2款规定：“根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用(收)土地的决定、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。”依照上述规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。2.最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》。该《通知》提出了三点意见：第一，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。第二，公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。第三，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于:(1)历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，(2)因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，(3)因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属地人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。按照以上意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由各有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。举例：德国鸡事件。3.最高人民法院1996年7月24日在其《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等条件的批复》中提出：第一，公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。第二，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。以上意见，也是把平等主体之间的民事（商品）性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确地区分开来。二、我国房地产立法发展及概况（一）新中国成立到1978年12月1949-1958年，我国的土地制度发生了巨大的变化。首先是通过实施1950年6月28日的《土地改革法》。从总体上看，到1978年12月，房地产方面称得上是“立法”的规范性文件甚少，主要是依靠大量政策和行政文件进行管理。（二）十一届三中全会以来1．宪法《宪法》规定了土地实行国家所有和集体所有；规定保护公民的合法的房屋所有权。1988年4月12日国家修改《宪法》，规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”2．法律1986年6月25日的《土地管理法》，1994年7月25日的《城市房地产管理法》等，2002年8月29日通过的《农村土地承包法》，2007年3月16日通过的《物权法》。此外，还有：1989年12月26日的《城市规划法》（《城乡规划法》）；1997年11月12日的《建筑法》；1999年8月30日的《招标投票法》；1989年12月26日的《环境保护法》；1993年7月2日的《农业法》（2002年12月28日作了修正）；1991年6月29日的《水土保持法》；以及其他相关的法律。3．行政法规《土地管理法实施条例》，《基本农田保护条例》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，《土地复垦规定》，《城市房屋拆迁管理条例》，《住房公积金管理条例》以及其他相关的行政法规。4．地方性法规5．规章又分两类：一是国务院有关部、委，包括建设部、国土资源部及原国家土地管理局在本部门权限范围内制定的有关规章；另一类是省、自治区、直辖市和较大的市，它们的人民政府制定的有关规章。6．司法文件1988《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，1995《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，2003《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，2004《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》2005《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》物权法司法解释有两个：1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》7．政策文件第三节房地产法的概念、体系和基本原则一、房地产法的概念（一）房地产法的含义房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。（二）房地产法调整对象的内容1．土地、房屋财产关系2．土地利用和管理关系3．城市房地产开发经营关系4．城市房地产管理关系5．城市物业管理关系二、房地产法的体系房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合法，《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定；二是专门的法，《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》。三是相关的法，《合同法》、《担保法》等法律中的有关规定。三、房地产法的地位有人认为房地产法是民法的内容，有人认为房地产法是经济法的内容，有人认为房地产法应成为一个独立的法律部门。房地产法的全部规范，兼具民法、经济法的某些特征、即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。广东电视台有房产频道。四、房地产法的基本原则（一）我国有关法律、法规和政策文件中的表述《土地管理法》中没有使用“基本原则”的用语，但使用了“制度”、“基本国策”、“原则”等概念。《基本农田保护条例》中使用了“方针”的概念。《土地复垦规定》中提出：土地复垦，实行“谁破坏，谁复垦”的原则。《城市房地产管理法》中使用了“制度”、“原则”等词。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中使用“原则”。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，提出了深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则。基本原则是：“坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’，平稳过渡，综合配套。”（二）对我国房地产法的基本原则的分析1．土地公有原则2．土地有偿使用原则3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4.房地产综合开发原则5.城镇住房商品化原则6.宏观调控与市场调节相结合的原则第四节房地产法律关系

一、房地产法律关系的概念和特征房地产关系经过法律的调整，上升为房地产法律关系，即房地产权利义务关系。房地产关系是房地产法律调整的对象，而房地产权利义务关系则是房地产法律调整的结果。房地产法律关系具有以下法律特征：1．范围的有限性2．客体的确定性3．种类的多样性二、房地产法律关系的要素房地产法律关系包含以下三个要素：（一）主体（二）客体（三）内容三、房地产法律关系的内容第五节房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系一、房地产法与规划法的关系根据《城乡规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度：第一，选址意见书。第二，建设用地规划许可证。第三，建设工程规划许可证。从特定意义上说，城乡规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。二、房地产法与建筑法的关系从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。三、房地产法与住宅法的关系我国缺少住宅法。要不要制定一部住宅法或者城市住宅法？国家有关部门正在考虑这一问题。《住房保障法》。第二章房地产管理体制第一节我国房地产管理体制的沿革一、从建国初期到“文革”期间的管理体制1950年成立了地政局，1953年地政和房产合并为人民政府领导下的地政房地产管理委员会，之后改名为房地产管理局。至“文革”时，各省、自治区、直辖市和各地（市）、县人民政府都设立了土地管理机构。1950年中央人民政策设内务部，在内务部下设民政司和地政司，分管全国的房产和地产；各地方人民政府分别设立地政局或地政处。从1953年起，全国各大中城市先后设立了房地产管理局，负责对城市住宅和部门非住宅的房屋进行管理。1957年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产；1958年，该部并入国家第二商业部，成为第二商业部下设的房地产管理局，分管全国城市房地产。1963年，国务院下设直属机构房地产管理局，管理全国的房地产，各大城市还相继设立了区县一级的房地产管理分局以及房管所、房管部等基层机构。二、改革开放以来的管理体制1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的统一管理工作。尔后，各省、市、县人民政府相继设立专门的土地管理机构。1979年成立了隶属国家建设总局的房产住宅局，负责全国住宅建设和房地产管理工；1982年城乡建设环境保护成立之后，全国房产管理工作由该部归口管理；1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理。第二节我国现行的房地产管理体制

一、房地产管理体制（一）国务院国务院即中央人民政府，领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》确定：土地的全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。这就解决了长期以来国有土地权益代表多元化的混乱现象。国务院对全国土地实行宏观调控。国务院制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。（二）地方人民政府地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。（三）土地行政主管部门1．国务院土地行政主管部门的设置及其职责1998年3月国务院机构改革，设立国土资源部。2．2004年开始地方人民政府土地行政主管部门垂直领导3．2006年在全国建立土地督察制度，由国土资源部派驻9个土地督察局。（四）房产行政主管部门1．国务院建设行政主管部门的设置及其职责2．地方人民政府建设行政主管部门的设置及其职责（五）建设行政主管部门2008年住房和城乡建设部。二、房地产管理体制改革1.在房地产管理工作中，是实行房地两证合一，还是房地两证分离？2.土地管理部门实行垂直领导.第三章土地权属制度第一节国有土地所有权一、国有土地所有权的概念和特征1.概念2.特征(1)主体的唯一性。(2)权能的完整性(3)转移中的单向流入性二、国有土地所有权的范围1.宪法2.土地管理法3.土地管理法实施条例4.规章：1995.3.11国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》三、国有土地所有权的行使“国家统一所有，政府分级管理”。第二节建设用地（国有土地）使用权一、国有土地使用权的概念、内容与特征1.概念第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

两种。第二种广义、狭义。2.内容四（三）大权能3.特征（1）权利的派生性（2）客体的有限性（3）目的的特殊性（4）取得的法定性（5）使用的期限性二、国有土地使用权的取得、变更和终止1.取得2.变更3.终止第三节农民集体土地所有权一、农民集体土地所有权的概念和特征1.概念2.特征（1）权能的不完整性（2）主体地位的不平等性（3）权能的可分离性（4）转移中的单向流出性二、农民集体土地所有权的范围1.宪法2.法律：土地管理法、民法通则3.规章：《确定土地所有权和使用权的若干规定》三、农民集体土地所有权的行使1.立法规定2.村民委员会第四节

农村土地承包经营权一、农村土地承包经营权的概念二、农村土地承包的原则公开、公平、公正。三、家庭承包1.发包方的权利义务2.承包方的权利义务四、承包经营权的流转五、其他方式的承包六、农村土地承包经营权制度存在不足与完善1.不足：（1）缺乏竞争；（2）流转制度不健全；（3）期限。2.完善第五节

关于土地发展权1.问题的提出2.国外制度设计第四章房屋权属制度

第一节房屋所有权一、房屋权属概念房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。二、房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权（2）集体房屋所有权（3）房屋房屋所有权（4）外产房屋所有权（6）其他性质的房产所有权另外，房屋所有权还可以气概其他标准作出分类，如根据房屋所有权主体的不同，可将房屋所有权分为独有房屋所有权和共有房屋所有权；根据权利主体享有房产的充分性，可将房屋所有权分为完全所有权和部门所有权；等等。三、房屋共有（一）房屋共有的概念和特征1.房屋共有的概念房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。共有与公有不同，房屋公有的主体是单一的，它只能是国家或某一集体组织；而房屋共有的主体为两个或两个以上。2.房屋共有具有以下特征：（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。（2）客体是同一项房产。（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。（三）房屋共有的形式房屋共有的形式有两种，即共同共有和按份共有（四）房屋共有的优先购买权1.概念2.我国立法规定（1）《民法通则》78条第三款：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

（2）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

（3）最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”3.房屋共有的优先购买权的特征（1）由法律直接规定；（2）请求权；（3）期待权；（4）附条件形成权。4.适用条件（1）共有关系存在（我国必须是按份共有，共同共有必须是一个整体或配套使用）；（2）在同等条件下（何为同等条件）；解读：最高法院2009.6.22关于房屋租赁司法解释第24条。具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。（3）一定期限内。5.冲突与协调

第二节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念和特征（一）几种有代表性的主张1.一元论说2.二元论说3.新一元论说4.三元论说（二）建筑物区分所有权的特征具有如下特征：（1）复合性。（2）专有所有权的主导性。（3）一体性。（4）权利主体身份的多重性。二、建筑物区分所有权的客体（一）建筑物区分所有权的专有部分建筑物区分所有权的专有部门是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部门。建设部提出的、于1995年12月1日起实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，套内建筑面积由三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均归共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（二）建筑物区分所有权的共有部分建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部门成为共有部分。建设部1989年11月21日公布的《城市异产毗连房屋管理规定》（2001年8月15日修改）第6条规定，第8条规定.第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下设施等，应当共同合理使用并承担相应当的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”第11条规定：“公用建筑面积分摊计算……各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应当合理分摊的公用建筑面积。”三、住房部分产权在房改一章介绍。第五章房地产权属登记第一节房地产权属登记概述一、房地产权属登记的概念房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。依据、登记证、登记机关。二、房地产权属登记的功能（一）产权确认功能（二）公示功能（三）管理功能三、房地产权属登记的效力（一）房地产权属登记的效力模式在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一种成立要件主义；二是对抗要件主义。成立要件主义认为，房屋权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立；未经登记，则对房屋交易的权利受让方来说只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。对抗要件主义认为，房屋是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。

与上述两种立法主义相适应，各国关于房地产权属登记及其效力的规定，大致有三种模式。1.德国法模式德国法模式以登记作为物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记。2.托伦斯（RobertTorrens）模式这种模式也强调登记对房地产权利的转移或者设定具有绝对的效力，但在登记方式上与德国模式略有不同。它规定将房地产的权属状态记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存查，权属状态发生变化时，登记申请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。登记具有公信力。以上两种模式与成立要件主义相适应。3.法国法模式该种模式以登记作为公示不动产权利状态的方法，在登记方法上与德国法模式基本相同，所不同的是登记在当事人之间不具有绝对的效力。不动产物权的变动，依当事人之间的合意而产生法律效力。法国法模式与对抗要件主义相适应。上述三种模式，德国法模式和托伦斯模式比较严密，而法国法模式则有明显的漏洞。例如，对同一宗房屋先后存在两个买卖合同，先存在的未经登记，在当事人之间仍然有效；后存在的经过了登记，不但在当事人之间有效，而且对任何人均可主张有效。按照法国法的观点，后一个受让人完全享有房屋产权，对包括先一个受让人在内的任何人均可主张权利，先一个受让人无权抗辩。同样，按照法国法的观点，先一个受让人也享有房屋产权，但无权对后一个受让人主张权利。这就表明，法国法模式对这种冲突的存在，难以合理地解决。而德国法模式和托伦斯模式以登记为房屋物权变动的成立要件，则有助于克服上述弊端。四、我国房地产权属登记的效力物权法第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。物权法第15条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。五、登记与公信力所谓公信力，是指在登记为房屋权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房屋权利不符，但对相信记载内容的善意第三人也予以保护。我国房产立法是否承认登记的公信力，学者们存在不同看法：一种意见认为，我国房屋登记具有公信力；另一种意见认为，我国房产立法并未体现登记具有公信力。笔者认为，我国房产立法是承认登记具有公信力的，但规定得不够明确。(1)《房屋所有权证》是权利人管理物业的法律凭证，受法律保护。(2)我国房产立法承认登记为房产权变动的成立要件，不登记即无房产权，这就意味着登记具有公信力。(3)我国不动产物权的变动中实际上已开始承认善意取得制度。登记具有公信力是保障交易安全的前提，符合市场经济客观要求。不过，毕竟我国房产立法尚处于逐步发展阶段，现行立法中对某些事项的规定尚不周全，关于登记的公信力即是一例。第二节城市房屋权属登记一、房屋权属登记的种类1.总登记2.初始登记3.转移登记4.变更登记5.他项权利登记6.注销登记二、房屋权属登记的程序1.登记收件2.勘丈绘图3.产权审查4.绘制权证5.税费发证第三节土地权属登记一、土地权属登记的种类1.初始登记2.变更登记二、土地地权属登记程序1.初始登记的程序（1）申报。（2）地籍调查。（3）权属审核。（4）注册登记。（5）颁发土地证书。2.变更登记的程序（1）变换调查。（2）变换调查。（3）变更审核。（4）变更登记注册、发证。第四节房地产预告登记一、预告登记的含义预告登记,是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。二、预告登记的效力保全的效力。《物权法》20条规定。（1）对抗第三人的效力；（2）顺位的效力；（3）排除处分的效力。三、预告登记的范围四、预告登记的强制性三、预告登记的失效1.债权消灭。2.自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的。第五章耕地保护制度第一节耕地保护制度概述一、切实保护耕地是我国的一项基本国策二、土地用途管制三、占用耕地补偿制度第二节基本农田保护区制度一、基本农田保护区的划定二、基本农田的保护三、土地开发与复垦第六章房地产征收第一节土地征收概述一、土地征收的概念和特征（一）土地征收的概念（二）土地征收的特征二、土地征收补偿（一）按用途补偿（二）补偿的范围1.耕地2.其他土地（三）补偿方法三、我国土地征收的程序（一）农用地转用审批（二）土地征收审批权限（三）公告、登记（四）听证（五）政府裁决第二节我国土地征收制度改革

一、我国土地征收制度的不足1.现行立法对土地征收的“公共利益”目的规定不统一，甚至矛盾。2.土地征收补偿制度存在不足。3.土地征收程序存在缺陷。二、我国土地征收的法定条件设计土地征收是国家强制取得农民集体土地所有权的行为，稍有不慎即可造成农民集体严重侵害，因此，必须由法律严格规定土地征收的法定条件。从境外立法例来看，土地征收的法定条件有三个：一是为了公共利益的目的；二是必须予以公正补偿；三是必须严格依照法律规定的程序。（一）“公共利益”目的边界划定公共利益目的是世界主要国家或地区土地征收的法定条件之一。从我国目前土地征收立法和实践来看，土地征收的公共利益目的并不明确，甚至互矛盾。关于土地征收的公共利益目的必须进一步确定和统一，否则，难以保证土地征收真正出于公共利益目的。关于何为“公益利益”，至今没有统一的答案，这与各国或地区的意识形态、经济、历史、文化以及法律传统有密切联系。不仅法学家、哲学家视野中的公共利益并不一致。各国或地区立法对公共利益的界定也不完全相同。英国立法主要从目的性方面对公共利益进行界定。1965年生效的《土地征收条例》规定，只有为公用目的的出发而利用土地的，才符合征收的实质要件，才具有公益性；附带结果是否具有公众接受因素，并不影响公共利益目的的构成。美国对公共利益的理解比英国立法规定的宽泛，不仅从征收行为的目的，而且从征收行为后果涉及权利人之外的多数人，都认为符合公共利的需要。法国以是否为“公共需要”作为制定公共利益的标准。德国对“公共利益”的界定使用了“社会福利”一词。德国《基本法》第14条第3款规定：“只有为了社会福利才能允许征用”。日本以列举方式具体规定了“公共利益”的范围。日本《土地收用法》第3条规定了35项共49种可予以行政征用的具有公共利益的事业。我国香港地区对公共利益的范围的规定也采用从列举方式。香港《土地征用条例》规定，下列情况属于公共利益范围：①为使物业欠佳的卫生情况得以改善，或重新修建经改善了卫生情况的居所或建筑物；②由于建筑物接近或连接其他建筑物，严重干扰空气或建筑物的状况不适合人居住；③与军队有关部门的任何用途；④总督会同行政局决定为公共用途的任何类别用途而作的征用。我国台湾地区“土地法”从公共事业的角度规定了公共利益范围。台湾“土地法”规定，因公共事业之需要，依法征收私有土地，但征地范围，应以其事业所必需者为限。①国防建设；②交通事业；③公共事业；④水利事业；⑤公共卫生；⑥政府机关，地方自治组织机关及其他公共建筑；⑦教育学术及慈善事业；⑧国营事业；⑨其他由政府兴办，以公共利益为目的事业。境外立法经验之借鉴：一是大多数国家和地区土地征收的公共利益的范围包括五个方面：①交通事业，如道路、公路、铁路、机场等；②公共建筑，如学校、图书馆、博物馆、医院等；③军事设施，如军事基地等；④公共设施，如电力设施、煤气管线、水力设施等；⑥公园、体育设施等。二是市场经济发达国家或地区“公共利益”范围较狭榨，发展中国家“公共利益”范围较宽泛。一个国家或地区，不同历史阶级对“公共利益”也有不同界定，总的趋势是，早期立法或判例对“公共利益”规定较宽泛，晚期立法或判例对“公共利益”范围的规定较严格。三是私有制国家与公有制国家相比较，私有制国家更强调对私产的保护；公有制国家更关注国家经济建设的发展。如何界定“公共利益”尽管国外对公共利益的界定尚未取得一致意见，但为了防止滥用公共利益概念，各国对其范围都有界定。(1)立法模式选择境外关于“公共利益”界定的立法模式，归纳起来有三种，一是概括式，亦称概念式，即仅笼统地规定土地征收是为了“公共利益目的”。二是列举式，即把可以发动土地征收行为的事业在法律中一一列举出来，在法律列举之列的事业属于“公共利益目的”范围，否则，则不属于“公共利益目的”范围。三是概括加列举式，即先作出概括式的规定，然后再列举出一些具体的公共利益的事业，如韩国、我国台湾采用这种模式。第一种模式仅作概括性规定，弹性较大，不易操作，但具有相当的灵活性；第二种模式仅采用列举方式，可能缺乏灵活性，但容易操作，有利于防止土地征收权的滥用；第三种模式，一般认为兼具以上两种模式之优点，既易于操作，又具有灵活性。据此，有相当部分学者主张对土地征收目的规定，应采取第三种模式，国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（二）土地征收的公正补偿1.法律依据（1）《土地管理法》第47条、48条、49条。（2）《土地管理法实施条例》第25条、26条。（3）国土资源部《关于贯彻执行＜土地管理法＞和＜土地管理法实施条例＞若干问题的意见》第五部分。（4）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第三部分等有关法律、法规和部门规章比较集中地规定了土地征收补偿问题。2.土地征收补偿立法内容（1）按用途补偿（2）耕地补偿费的范围（3）土地补偿费和补助费的最高标准3.土地征收补偿制度的特点上述土地征收补偿法律规定具有如下特点。1．强调土地征收为国家行为2．征地补偿以使被征收土地单位的农民生活水平不降低为原则3．征收补偿方法为产值倍数法4.境外立法例及经验之借鉴（1）土地征收补偿应当遵循市场规则（2）土地征收补偿范围较宽（3）土地补偿方式多元化5.土地征收补偿之改革（1）土地征收补偿原则——遵循市场原则。（2）扩大土地征收补偿范围增加对土地所有权的补偿；健全对土地承包经营权的补偿增加对土地发展权的补偿（三）依照法律规定的程序1.法律规定土地征收程序的意义：（1）防止土地征收权滥用；（2）确保土地权利人的知情权和参与权；（3）实现社会公共利益与公民个人利益之间的平衡；（4）提高行政效率。2.国外土地征收程序立法例及经验之借鉴不同国家由于国情的差别，土地征收程序也不完全一样。就同一国家的不同时期，随着时代的变化土地征收程序也有所变化。从国外土地征收程序的立法例，不难看出以下带规律性的经验，值得借鉴。（1）立法对土地征收程作了较为严密的规定（2）土地征收程序具有公开性（3）补偿金确定的协议性（4）土地征收程序设置司法救济途径3.如何完善我国土地征收程序（1）减少土地征收审批环节，增加确认土地征收公共利益目的程序设计（2）征地公告环节提前（3）补偿标准有争议，应当采用司法救济方式第二节房屋征收与补偿

一、制定的总体思路1.统筹兼顾——公共利益与个人利益2.公平补偿——标准、补足、奖励3.完善制度——程序、评估、监督、司法救济二、适用范围第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。三、公共利益的界定第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。概括、列举、主体、司法。实体标准、程序标准（14条）。第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

四、取消行政强拆1.司法强拆的条件第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。2.原因（1）《行政强制法（草案）》，行政强制有法律规定。（2）问题。五、公众参与度提高第10条、11条、12条、13条、14条。1.征收补偿方案应征求公众意见。第10条。第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。2.听证。第11条。第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

3.政府常务会议讨论。第12条。第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

4.征收决定公告。第13条。第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

5.行政复议或诉讼。第14条。第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

六、补偿原则——市场价格（一）范围第17条第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

（二）评估机构由被征收人选定20条（1）1.被征收人协商选定。2.多数决定。3.随机选定。（三）评估机构工作要求及责任1.独立、客观、公正。20条（2）。2.评估机构虚假或重大差错要担责。警告、罚款、吊销证书、赔偿、刑责。34条。（四）评估专家委员会鉴定19（2）七、暴力拆迁入刑31条。八、补助奖励合法化17条。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

九、不足与商榷之处1.没有对土地使用权的补偿13条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

2.没有对承租人的补偿只规定给予被征收人补偿，未提承租人。3.评估机制有待改进不能另行委托，只能申请复核，评估专家委员会鉴定。4.补助没有具体措施对什么人补助如何奖励——群众斗群众5.补偿协议的法律性质（民事合同、行政合同）第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。6.公平与效率（略）第七章房地产开发与建设法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念和特点（一）房地产开发的概念（二）房地产开发的特点二、房地产开发的分类三、房地产开发应注意的事项（原则）第二节房地产开发用地一、房地产开发用地制度(一)房地产开发用地的概念房地产开发用地，是指进行基础设施和房屋建设的用地。注意几点问题。（二）房地产开发用地制度的确立（三）我国现行土地使用制度的特征1.国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要行政划拨。2.供应房地产开发用地，只转移土地使用权，国家仍然享有土地所有权。3.土地使用权已经成为具有独立意义的物权。4.国家垄断土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。二、国有土地使用权出让（一）土地使用权出让的概念和特征1.土地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内让如给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.特征(1)经济法律行为（见下一个问题）（2）有限制（期限、开发限制）。（二）土地使用权出让的法律性质1.行政行为2.民事行为3.经济法律行为（三）土地使用权出让方式1.拍卖2.招标3.协议（挂牌）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，已经2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自2002年7月1日起施行。

三、土地使用权划拨（一）土地使用权划拨的概念和特征1.概念是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该副地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者实用的行为。2.特征（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为。（2）土地使用权划拨是一种无偿行为。（3）可以有期限，也可以无期限。（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租和抵押。（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》45条除外）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》45条，企业、公司、其他经济组织和个人对其使用的划拨土地，领有国有土地使用证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，并补签土地使用权出让合同的条件下，经市、县人民政府土地管理部门批准，可以转让、出租和抵押。解读：5个条件。（见后）（二）土地使用权划拨的范围下列建设用地的使用权，确属必需的，可以由县级人民政府批准划拨：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。（三）划拨土地使用权的转让、出租和抵押只有一种情况，其条件是：（1）企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）补签土地使用权出让合同；（5）经市、县人民政府土地管理部门批准。（四）划拨土地使用权的收回1.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定两种情况。2.《土地管理法》58条规定五种情况。（不限于划拨）（五）国有企业改革中划拨土地使用权的处理1.国有土地使用权出让或者租赁。42.土地使用权作价出资（入股）。3.保留划拨方式。4第三节房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和种类1.专营企业2.兼营企业3.项目公司二、房地产开发企业的设立三、房地产开发企业的管理（一）房地产开发企业的设立管理1.房地产开发企业的总量控制2.房地产开发企业设立的资质审批（二）房地产开发企业的行业管理4项。（三）房地产开发企业的资质管理1.资质一级企业2.资质二级企业3.资质三级企业4.资质四级企业5.资质五级企业第四节建设工程管理（略）一、建筑许可管理二、建设工程的承包与发包管理三、建设工程监理四、建设工程安全生产管理五、建设工程质量管理六、建设工程合同1.建设工程“黑白”合同2.工程价款优先受偿权3.FIDIC条款的含义FIDIC是国际咨询工程师联合会的法文缩写。FIDIC条款是一种国际惯例。它把土木工程技术、管理、经济、法规有机结合在一起，用合同的形式固定下来。由于FIDIC条款的科学性、公正性和严谨性，在国际上得到广泛认可和使用。世界银行、亚洲开发银行和外国政府贷款项目都使用FIDIC条款进行项目管理。我国“黄河小浪底”水利枢纽工程运用FIDIC条款进行管理。1998年苏州中级法院审理FIDIC条款工程案件。国内工程适用FIDIC条款时注意问题。第八章城市房地产交易第一节城市房地产交易概述一、房地产交易的含义和特征二、房地产转让、抵押的原则（一）房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让（二）房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押第二节房地产转让一、房地产转让的概念二、房地产转让的条件（一）房地产转让的禁止条件

1．不符合法律规定转让条件的房地产2．有关机关依法限制房地产权利的房地产3．依法收回土地使用权的房地产4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产5．权属有争议的房地产6．未依法登记领取权属证书的房地产7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（二）允许房地产转让的条件1.出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件《城市房地产法》第38(39)条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的条件原则上不允许转让；（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》45条除外）

三、房地产转让的合同（一）出让合同与转让合同的关系（二）房地产转让的合同效力案例。见后。开发商甲于2004年1月通过出让方式取得10万平方米城镇国有土地使用权，土地使用权出让金2亿元人民币。经过3年多开发建设，于2007年5月取得商品房预售许可证。购房者乙于2007年9月与甲签订商品房预售合同，认购甲开发建设的A栋501、502两套住宅，各100平方米，每套150万元人民币。合同还约定2008年8月1日交楼。合同签订后该市房地产价格一路下跌，到2008年8月上述两套房产价格已下跌30％，乙要求甲减少购房款30