某县电力局迁扩建项目建设可行性研究报告

目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章总论 1第一节项目背景 1...\o"CurrentDocument"第二节项目概况 4...\o"CurrentDocument"第三节结论与建议 9...\o"CurrentDocument"第三章建设内容及建设规模 13\o"CurrentDocument"第一节建设内容 1..3.\o"CurrentDocument"第二节建设规模 1..4.\o"CurrentDocument"第四章项目建设地址和建设条件 16第一节项目场址 1..6.1、建设地点与地理位置 1..62、场地现状 1..6.第二节建设条件 1..7.10、环境保护条件 2..0.11、法律支持条件 2..0.12、征地、拆迁条件 2..0.第五章项目总体布置 22\o"CurrentDocument"第六章工程建设方案 24第一节工程项目组成 2..4.第二节建筑设计 2..4.第三节结构设计 2..6.第四节给排水设计 2..8.第五节通风 3..1.第六节电气 3..2.\o"CurrentDocument"第七章节水节能措施 36第一节节能措施 3..6.第二节节水措施 3..8.\o"CurrentDocument"第八章环境影响分析 40第一节项目场址环境现状 4..0第二节项目建设与运营对环境的影响 4..0第三节环境保护措施 4..1.第四节环境影响评价 4..1.\o"CurrentDocument"第九章项目组织管理 43第一节经营管理机构设置与职责 4..3第二节劳动定员 4..4.第三节人员培训 4..4.第四节经营方式 4..4.\o"CurrentDocument"第十章项目实施进度 46第一节项目实施进度安排 4..6第二节项目实施进度表 4..6\o"CurrentDocument"第十一章项目招投标 48第一节招投标管理的原则及依据 4..8第二节招标内容及范围 4..9第三节招标方式 4..9.第四节招投标活动的工作程序 5..0\o"CurrentDocument"第十二章投资估算 51第一节投资估算的范围和依据 5..1第二节项目建设投资估算 5..2第三节项目建设期利息估算 5..3第四节流动资金估算 5..4.第五节项目总投资估算 5..4第六节项目投资资金筹措和投资使用计划 5..4\o"CurrentDocument"第十三章财务评价 56第一节评价的依据和基本数据 5..6第二节项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 5.6第三节总成本费用估算 6..1第四节财务评价报表（附后） 6..3第五节财务评价指标 6..4.第六节财务评价结论 6..7.\o"CurrentDocument"第十四章风险分析评估 68第一节项目主要风险因素识别 6..8第二节风险分析与评价 7..0第三节防范和降低风险的措施 7..3\o"CurrentDocument"第十五章研究结论与建议 75第一节结论 7..5.第二节建议 7..6.\o"CurrentDocument"第十六章附表、附图、附件 77第一节附表 7..7.第二节附图 7..7.第三节附件 7..8.XX县电力局迁扩建项目可行性研究报告XX县电力局迁扩建项目可行性研究报告甘肃省轻纺工业设计院有限责任公司 、招投标管理的法律依据为了维护市场平等竞争秩序，本项目招标投标活动，必须执行和遵循《中华人民共和国招标投标法》的有关规定以及建设部颁布的有关工程建设招投标活动的相关规定。第二节招标内容及范围本项目招标范围包括3幢16层+1跃层及3幢11层+1跃层商品楼的建设；二层商业铺面的建设以及游泳池、小区景观地带、水泵房、配电室、停车位、小区道路、围墙的建设等土建部分和电梯等设备部分。第三节招标方式本项目拟采用自行招标的组织形式，邀请招标的招标方式。由建设业主邀请相关专业领域人员共同组成评标委员会。严格按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定和《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动，以招标邀请书的方式邀请具备资质、资信良好的法人或其他组织投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公平、公正、公开、诚信和独立的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。在报送招标内容时，应附带招标基本情况表和项目审批部门对招标事项的核准意见。第四节招投标活动的工作程序本次招投标工作要严格按照《中华人民共和国招标投标法》规定的工作程序执行。具体工作程序如下：1、 招标报批备案；2、 招标文件的编制；3、 发布招标公告；4、 投标单位资格预审；5、 开招标会，发布招标文件；6、 招标答疑会；7、 接受投标书；8、 开标会；9、 评标；10、 中标；11、 发中标通知书；12、 签定合同。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出答复。第十二章投资估算第一节投资估算的范围和依据1投资估算的范围本项目为房地产开发项目，主要建设内容为住宅楼、临街铺面、配套基础设施及园林绿化等。估算范围包括土地费用、工程建设费、管理费、其他费用等。2、投资估算的依据项目建设规模：本项目规划总占地11686.67*(折合约17.53亩)，总建筑面积为39737.89m2o固定资产投资估算范围：固定资投资估算范围为项目各组成内容以及与其相配套的公用、辅助设施，总图、运输线及其它基础设施的工程费用和其它工程费用。建筑工程造价：建筑安装工程费用根据建筑形式、结构形式和建筑面积，参考甘肃省现行设备安装工程定额及同类项目设计和XX市场价格等，按扩大指标计算。设备及安装工程造价：参考同类项目设计和现行市场价格，并结合本项目的特点进行估算。其它工程费：根据国家有关部门对其它费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况选取费率计算确定。预备费：预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费按工程费用和其它费用二项之和的5%计取，涨价费按工程用的2%计取。建设方向调节税，依甘肃特区实际和本项目特点，采用零税。第二节项目建设投资估算根据项目建设方案，按上述的估算依据计算结果：项目建设投资为9811.97万元，其中工程费用7037.96万元；工程建设其他费用2172.72万元；预备费601.29万元。详见表12-1《项目建设投资估算表》。表12-1 项目建设投资估算表 单位:万元序号工程或费用名称数量(m2)单价(元)总金额备注1工程费用7037.961.1建筑安装工程6113.501.1.1土建工程5197.17毛坯房1.1.1.1土建工程(框架)22087.1014503202.63毛坯房1.1.1.2土建工程(砖混)17650.7911301994.54毛坯房1.1.2水电暖安装工程39737.89140556.33室内电仅计埋设管道费用1.1.3电梯工程20180000360.00包安装1.2基础配套工程886.461.2.1供电工程183.41按建安费3%计1.2.2给排水工程152.84按建安费2.5%计1.2.3通信工程61.14按建安费1.0%计1.2.4区内道路工程183.41按建安费3.0%计1.2.5路灯工程61.14按建安费1.0%计1.2.6智能化工程61.14按建安费1.0%计

1.2.7泳池、景观、绿化工程91.70按建安费1.5%计1.2.8消防工程61.14按建安费1.0%计1.2.9环保工程30.57按建安费0.5%计1.3其他工程费用38.001.3.1土地平整工程11686.673035.061.3.2室外停车场588502.94按87个车位计2工程建设其他费用2172.722.1土地使用权费11686.671501753.00按实际发生费用2.2建设管理费140.76按工程费2.0%计2.3前期工作费28.15按工程费0.4%计2.4勘察设计费211.14按工程费3.0%计2.5招投标费10.56按工程费0.15%计2.6工程保险费21.11按工程费0.3%计2.7其他费用8.00各种手续及税费3预备费601.293.1基本预备费460.53按(1+2)*5%计3.2涨价预备费140.76按工程费2%计4建设投资合计9811.97第三节项目建设期利息估算根据有关规定，本项目资本金应不少于建设投资的 35%，也即银行贷款不超过项目建设投资的65%。经综合考虑，本项目拟向银行贷款6000万元，占建设投资61.15%。根据资金筹措方案，银行借款分2次进行，分别是建设期的第1年和第2年，利息按2008年12月13日央行公布的3〜5年期的贷款利息5.76%计，经估算建设期利息为244.8万元。详细计算见附表2《建设期利息估算表》。第四节流动资金估算按《建设项目经济评价方法与参数》规定推荐的估算方法，本项目采用扩大指标估算法，以年经营成本为基数，经营成本资金率取50%,估算正常运营年流动资金需用额为15万元，并按投产运营负荷率投入。第五节项目总投资估算汇总项目建设投资、建设期利息和流动资金，估算出项目总投资额为7644万元。其构成见表12-3。表12-3 项目总投资估算表 单位:万元序号费用名称投资额占总投资（％）1建设投资9811.9797.01.1建筑安装工程费6113.5069.31.2基础配套工程886.4610.11.3其他工程费用38.000.71.4工程建设其他费2172.7210.81.5用本预备费460.534.51.6涨价预备费140.761.62建设期利息244.82.83流动资金15.00.2项目投入总资金8666.5100.0第六节项目投资资金筹措和投资使用计划项目投入资金由业主自筹和银行贷款组成，总投入资金为8666.5万元，其中：拟向银行贷款6000万元，占总投入资金的61.15%，分两年借贷，全部用于商品楼房建设；其余部分由业主自筹，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金。详见附表3《投资计划与资金筹措表》。银行贷款期限为5年（含建设期）第十三章财务评价第一节评价的依据和基本数据1、 财务评价是依据国家现行的《企业会计准则》、《企业财务通则》和国家计委、建筑部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版及于守法主编的《投资项目可行性研究指南》等的有关规定和方法进行的。2、 依据国家税收政策规定，出售公寓征收土地增值税，按规定来计算；征收营业税，税率为5%;并征收城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的5%和3%;所得税，按新税法规定收取25%,并3、 计算期定为20年，其中：建设期2年，经营期18年。4、 行业基准收益率参考值取12%。5、 有关财务规定，税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金。6、 财务评价范围仅限于本项目的财务预测数据。第二节项目经营收入和税金、城建及教育附加估算1经营收入按项目策划，项目建成后经营的收入为各户型的住宅商品房出售收入，临街铺面销售收入，经营期物业管理费收入及停车场出租收入。1住宅销售收入按项目建设初步方案，住宅部分建筑面积为39737.89〃，除去首层作为停车场、管理办公室、配电房及水房等用途外，还剩13659.39〃（框架），16500.82〃（砖混）可作为商品房出售。根据项目建设进度和销售计划，建设期的第二年出售住宅房的30%;第三年出售住宅房的40%;第四年出售住宅房的30%套。参照项目区域正在出售的、同级别住宅小区销售价格，结合本项目住宅特色，预测项目住宅楼（框架）售价平均3200元m,住宅楼（砖混）售价平均2800元/讥项目计算期内住宅房销售收入见表 13-1。表13-1 项目商品房销售收入 单位：万元项目合计计算期12345〜20公寓销售收入（框架）13659.394097.85463.794097.8单价（元/m2）3200.03200.03200.0公寓销售收入（砖混）16500.824950.26600.424950.2单价（元/m2）2800.02800.02800.0数量（m）30160.212697.353596.532697.352、铺面（包括地下室）出售收入按项目初步方案，临街商业铺面5463.71〃，地下室2964m2,地下贮藏室1149.97m。铺面、地下室、地下贮藏室全部以出售方式经营。根据对项目区域的调查，结合项目所处的地段，预测铺面售价为5000元/m,预测地下室售价为3200元/m,预测地下贮藏室售价为800元/m。预计项目完工的当年（计算期第 2年）可售完。铺面出售收入为2731.19万元，地下室出售收入为948.48万元。铺面出售收入为92.0万元。3、 物业管理费收入本项目建成后将由业主进行物业管理，管理费按当地物价部门规定的标准收取，管理费为0.3元/月五。计算期的第三年开始对住户收取物业费，按住宅销售计划。经测算，正常年物业管理理费收入为40.1万元。项目计算期物业管理费收入见附表4。4、 停车费收入本项目可收费停车场有小区室内停车场和室外停车场、 铺面前庭停车场。本次财务评价仅计小区室内外停车场收费，铺面前庭未计。根据建设方案，室外设置87个车位。按收费标准：室外50元/月位计。经测算，正常年停车场出租收入为 5.22万元。预测停车场出租收入见附表4。2、土地增值税、营业税金及附加费估算13.2.2.1土地增值税本项目为房地产开发项目，房屋销售应缴纳土地增值税。根据工程方案及销售价格，参照税收管理法计算土地增值税如下：1、 商品房销售收入住宅房出售收入+铺面、地下室、地下贮藏室出售收入 =8991.23+3771.67=12762.9万元2、 允许扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额根据项目规划，本项目占地11686.67〃，土地使用权支付的金额按150元/川计(包含相关费用)，则土地使用权费用为：11686.67川X150元/m2=1753.00万元公寓开发成本工程费•土地平整：11686.67mX30元/m^04=35.05万元•建安工程费：6113.50万元•基础配套工程：886.46万元工程费小计：35.06+6113.50+886.46=7035.02万元工程建设其它费用•管理费：140.76万元•前期工作费：28.15万元•勘察设计费：211.14万元•招投标费：10.56万元•工程保险费：21.11万元•其它费用：8万元工程建设其它费用合计：140.76+28.15+211.14+10.56+21.11+8.0=293.72万元商品房开发成本合计：①+② =7035.02+293.72=7328.74万元商品房开发费用[(1)+(2)]X)%=(1753.00+7328.74)10%=908.17万元销售商品房有关的税•营业税：13670.7>5%=683.5万元•城建税及教育附加：683.5X(5%+3%)=54.7万元•印花税：13670.7>.05%=6.8万元销售商品房有关的税金合计：683.5+54.7+6.8=745万元商品房开发的加计扣除：[(1)+(2)]20%=(521.2+7349.5)20%=1574.1万元允许扣除项目的金额合计：+(2)+(3)+(4)+(5)=521.2+7349.5+787.1+745+1574.1=10976.9万元3、 销售商品房的土地增值额：销售收入—允许扣除项目的金额=13670.7-10976.9=2693.8万元4、 增值额与扣除项目的比例：2693.840976.9=24.5%5、 商品房销售应纳土地增值税本项目增值额与扣除项目的比例小于50%，取税率为30%,速算扣除系数为0,根据规定的税率计算商品房销售应纳土地增值税为：应纳税额二土地增值额涎用税率-扣除项目金额極算扣除系数=2693.8>0%=808.14万元计算结果本项目需缴纳土地增值税共计 808.14万元，按项目销售商品房面积41729川计，每平方米的土地增值税为193.7元。土地增值税在计算期内按每年销售面积计扣。计算期内各年的土地增值税见附表4《营业收入、营业税金及附加估算表》。13.2.2.2营业税金及附加费估算根据甘肃省有关税收政策，项目的营业税税率为5%,城建、教育附加分别为5%和3%。具体税额见附表4《营业收入、营业税金及附加估算表》。第三节总成本费用估算1、商品房销售成本费用估算项目建筑总面积为43559m2,用于出售面积为41729m2,占总建筑面积的95.8%。商品房销售成本费用由商品房建设投资、建设期所占利息和销售费用构成，其成本费用按销售比例分摊至销售期各年。商品房建设投资和建设期利息按比例分摊，销售费用按销售收入的3%计。计算期各年公寓销售成本用用估算见下表：序号项目合计计算期12345〜201公寓建设成本8771.93337.43105.42329.11.1公寓建设投资8288.13160.02930.32197.81.2建设期贷款利息483.8177.4175.1131.32公寓销售费用410.1156.4145.0108.82、外购燃料及动力费用外购燃料及动力费用主要指小区备用发电机用油和小区公共用电费用，参照同类规模的住宅小区费用指标，结合本项目实际，确定年外购燃料及动力费用为2万元。3、 人工工资与福利费估算根据本项目的组织机构和人力资源配置及经营特点，经营期物业管理人员6人，人员月平均工资按1200元计，社会保障及福利按工资的35%计，则正常年工资及福利费共计为450万元。6人X1200元/月人x(1+35%)X12月=11.65万元计算期内各年的燃料动力费估算见附表5《总成本费用估算表》。4、 固定资产折旧费和摊销费估算本项目住宅楼首层未作出售，面积约占总建筑面积的 4.2%，用于运营期办公和作为停车场出租之用。这部分投资以固定资产和无形资产的形式在项目运营期进行折旧和摊销。 根据项目建设期投资，按比例，作为项目固定资产折旧费和摊销费的原值为 363.4万元，按30年平均分摊，年折旧费和摊销费合计为 12.1万元。按项目设定的计算期，第20年未可回收的固定资产和摊销费为：363.4-12.1X8=145.6万元5、 其他费用估算其他费用是在经营成本、销售成本和管理费用中扣除工资及福利费后的费用，包括物业上缴费、公共设施维修、办公出差费、文具费、宣传费、房产税及土地使用税等。为简化计算，该费用按经营收入(扣除商品房销售收入)的10%计算，年正常年计费5.3万元。则计算期内各年的其他费估算见附表5《总成本费用估算表》。6、 利息支出本项目利息支出主要指建设期中长期贷款利息支出， 利息按5.76计，每年计息一次。计算期内各年利息支出见附表 6《借款还本付息计划表》。7、 总成本费用估算汇集以上各项支出，本项目第5年总成本费用为42.7万元，其中可变成本2万元，固定成本40.7万元。计算期内各年的其他费估算见附表5《总成本费用估算表》。第四节财务评价报表（附后）财务评价报表主要包括：（1） 投资估算表（见附表1）（2） 投资计划与资金筹措表（见附表3）；（3） 营业收入、营业税金与附加估算表（见附表4）;（4） 总成本费用表（见附表5）（5） 借款还本付息计划表（附表6）；（6） 利润与利润分配表（附表7）；（7） 全部投资现金流量表（附表8）；（8） 资本金现金流量表（附表9）。（9） 资产负债表（附表10）第五节财务评价指标1盈利能力分析项目盈利能力分析，主要考察项目全部投资和项目资本金的盈利水平。通过以上编制的《全部投资现金流量表》（附表8）、《资本金现金流量表》（附表9）、《投资计划与资金筹措表》（附表3）和《利润与利润分配表》（附表7）计算分析结果得出如下指标：（1） 全部投资经济效果指标•财务内部收益率（FIRR）: 26.3%（税前）、19.9%（税后）；•财务净现值（FNPVIc=12%）:1390.1万元（税前）、775.6万元（税后）;•投资回收期（Pt）（含建设期）：2.96年（税前）、3.15年（税后）。（2） 资本金投资经济效果指标•财务内部收益率（FIRR）: 32.2%;•财务净现值（FNPVIc=13%）: 876.9万元；•投资回收期（Pt）: 2.98年（含建设期）；（3）静态经济效果指标•总投资收益率二销售三年的平均年息税前利润/项目总投资=1112.48666.5=12.8%•资本金净利润率二销售三年的平均年净利润/项目资本金=726.4666.5=14.1%从上述指标可以看出，该项目全部投资和资本金投资的财务内部收益率均大于设定的行业基准值12%,其基准收益率对应的财务净现值也远远大于零，对目前国家宏观调控下的房地业，有这样的盈利能力是可行的。从静态辅助经济指标来看，总投资收益率能达到 12.8%和资本金净利润率达到14.1%及投资回收期在3〜4年内，对于这类投资类项目也是完全可以接受的。2、 清偿能力分析项目建设期中长期借款3500万元，计划第三年开始偿还本金，两年内还清所有债务。偿还融资的本金及利息资金来源有：本项目出售房产后提取的房屋建设成本、利息及利润等。从附表 6《借款还本付息计划表》可以看出，项目可在规定的4年内还清融资借款及利息，从表上也可看出，在偿还债务的两年，项目的利息备付率都远大于1,至少有16倍以上，显示该项目利息支付的保证度很强；项目的偿债备付率都大于1,且都大于1.3,表明项目有足够的资金还本付息。借款风险较小。3、 不确定性分析本项目财务评价采用的数据，大部分来自预测和估算，在一定程度上存在着不确定性。这些不确定的因素不仅会使项目的收益受到很大影响，而且给项目投资者带来一定的投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目的不确定性分析采用项目盈亏平衡和敏感性两种方法进行分析。⑴、盈亏平衡分析根据项目财务分析表，以第3年的数据按下列计算得出：BEP=年固定成本/（年产品销售收入-可变成本-税金及附加）X100%=7.7%计算结果表明，在建造成本不变的情况下，该项目只要达到预期销售价格或销售量的单项设计值的7.7%，也就是第3-4年每年住宅房销售收入或营业量达最大设计量的7.7%时，当年经营就可保本。⑵、敏感性分析由于预测可能带有的不准确性，项目在实施过程中还有些因素可能发展变化，从而导致项目效益的衰减，为更好地控制可变因素，现对影响本项目投资经济效果的主要因素，主体工程投资、销售收入、生产负荷及建设期延长一年等作单因素变化， 即增减±0%计算分析，观其对内部收益率和借款偿还期的影响程度即敏感性状态，计算结果，化简为下表13-2:表13-2 敏感性分析表项目影响因素变化幅度税前内部收益率FIRR（%）投资回收期P1（年）基本方案全部投资26.32.96建设投资+10%18.23.21-10%36.12.75销售收入+10%36.72.74-10%15.83.30从表中可以看出各因素的变化都在较大程度上影响内部收益率，其中投资增加与销售收入的降低都敏感。在所设定的条件下，财务内部收益率和财务净现值都能满足本选定参考基准收益率，说明该项目建设具有较强的投资获利能力，但投资有风险是应该认真加以防范的，特别是应注意工程建造成本的节约与适时调整确保房产的销售价格，以实现造房成本控制在较低水平，并获得较佳的销售利益。第六节财务评价结论本项目经计算分析得出全部投资和资本金投资财务内部收益率分别为26.3%（税前）和19.9%（税后），投资回收期分别为2.96年和3.15年（均含建设期），均满足了设定的行业基准值的要求，经济效益和投资效果表现较好。能在银行规定的期限内还清贷款，说明项目具有一定的清偿能力。从不确定性分析的结果看出，盈亏平衡点为7.7%,项目盈利较有保证，这也说明该项目具有一定的抗风险能力。财务评价结论是项目可行。第十四章风险分析评估第一节项目主要风险因素识别投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成直接经济损失的可能性。这种不确定性是所有建设项目的固有的内在特性。只是对不同的项目，这种不确定性的程度有大有小。结合本项目的实际情况和具体特点，综合起来主要有：1市场风险市场风险是当今市场经济竞争性项目中常遇到的重要风险。 它主要来自三个方面：一是市场供求总量的实际情况与预测值有偏离；二是项目产品市场竞争能力与竞争对手发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏差。对于本项目来说，它的风险主要存在于商品公寓住宅销售方面和商业铺面出租率方面，具体体现在公寓住宅销售不畅或滞销以及商业铺面出租情况不佳或达不到预期出租目标等。2、技术风险技术风险主要体现在工程建设采用的建筑技术的先进性、可靠性、适用性、可得性等方面。如果选用不当，会导致成本提高、产品质量降低，档次降低、竞争力不强等一系列问题，从而影响到销售、运营期的收入和利润等，达不到当初预期目的3、工程风险工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长，从而影响到项目的及时交付使用及推迟运营所造成的损失。4、 资金风险投资项目的经济效益与投资大小及资金成本密切相关。 因此，投融资方面的风险因素对项目至关重要。其风险表现在资金来源中断或供应不足，利率变化导致融资成本升高，给建设和生产运营造成的损失。5、 外部协作条件风险具体指外部配套设施如水利水电设施、道路交通运输等没有如期落实，从而给项目建设带来的风险。6、 社会风险当地社会条件、社会环境发生变化，如社会治安、土地权属、征地补偿等问题给项目建设带来的风险。由于房地产开发项目涉及到方方面面的问题及利益，较为敏感，边界划分、拆迁补偿安置等问题要妥善处理，否则将给开发商带来较大的麻烦和损失，应当谨慎对待。7、 其他风险其他风险包括国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化给项目所带来的损失等。第二节风险分析与评价1、风险程度分析按照风险发生后对项目的影响大小，将影响程度划分为五个等级，如下表所示。风险因素和影响程度分析表序号风险因素名称影响程度说明^严重较大中等较小可忽略1市场风险1.1市场需求量V1.2竞争能力V1.3价格V2技术风险2.1先进性V22适用性V2.3可靠性V2.4可得性V3工程风险3.1工程地质V3.2水文地质V3.3工程量V4资金风险4.1利率V4.2汇率V4.3资金来源中断V4.4资金供应不足V5外部协作条件

风险5.1供水V5.2供电V5.3交通运输V6社会风险V7其他风险7.1政治条件变化V7.2经济条件变化V7.3政策变化V7.4自然灾害V7.5劳动安全V注:（1）可忽略影响。一旦风险发生，对于项目对应部分的目标影响可忽略，并且不影响整体目标。（2）较小影响。风险发生造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。（3）中等影响。风险一旦发生造成的损失中等，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内，目标仍然能够部分达到。（4）较大影响。风险一旦发生,将导致整个项目的目标严重下降，使项目由可行变为不可行。（5）严重影响。一旦发生将产生灾难性后果，将导致整个项目的目标失败，项目是不能接受的。2、风险概率分析按照风险因素发生的可能性，将风险概率划分为五个档次。如下表所示。风险因素和发生概率分析表序号风险因素名称发生概率说明很较高中较低很低1市场风险1.1市场需求量V1.2竞争能力V

1.3价格2技术风险2.1先进性V2.2适用性V2.3可靠性V2.4可得性V3工程风险3.1工程地质V3.2水文地质V3.3工程量4资金风险4.1利率V4.2汇率V4.3资金来源中断V4.4资金供应不足V5外部协作条件风险5.1供水V5.2供电V5.3交通运输V6社会风险V7其他风险7.1政治条件变化V7.2经济条件变化V7.3政策变化V7.4自然灾害V7.5劳动安全V注：（1）很低：风险发生的概率在0%〜20%,意味非常不可能发生。（2）较低:风险发生的概率在21%〜40%,意味不可能发生。（3）中等：风险发生的概率在41%〜60%,意味可能在项目预期中发生。（4）较高：风险发生的概率在61%〜80%,意味发生的可能性较大。（5）很高：风险发生的概率在81%〜100%,意味风险很有可能发生。3、风险评价综合以上风险程度和风险概率两方面的分析，运用风险评价矩阵方法,重点找出哪些风险发生的可能性大，风险造成的损失也大的因素（重大风险），采取积极有效的措施进行防范；对哪些风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失是项目可以承受的因素（较大风险）采取一定的防范措施；而对哪些风险发生的可能性不大，或者发生后造成的损失不大，一般不影响项目可行性的一般风险，风险发生的可能性较小，或者发生后造成的损失较小，不影响项目可行性的较小风险，风险发生的可能性很小，且发生后造成的损失较小，对项目的影响很小的微小风险在日常工作中稍加留意即可。针对本项目，通过以上分析可以知道：市场风险方面的市场（公寓住宅、商业铺面等）需求量、市场（公寓销售、铺面出租）价格、工程风险方面的工程量、资金供应等因素是影响本项目顺利进行的最主要风险，需要加以防范控制，制订出具有针对性的措施。第三节防范和降低风险的措施根据以上对各种风险因素的识别以及风险程度的分析，项目所面临的主要风险是显而易见的。本可研针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策，供业主及项目相关单位参考。本建设项目风险主要体现在建成之后的商品房销售以及商业铺面出租等市场方面，这也是本项目建设的最主要风险以及成败之关键。因此，必须予以高度重视。建议采取以下三方面的措施来应对市场风险：（1） 在项目立项或动工建设初期，同时着手组建一支具有专业知识的营销策划公关团队，制订一整套行之有效的营销策略、营销模式和促销手法，广为宣传，使之在当地家喻户晓，妇孺皆知。（2） 在市场营销战略上，推出各种购买住房和铺面租赁优惠条件，设立销售点或委托代理点和看房直通车活动。（3） 利用各种媒介广而告之，在大陆主要大中城市举办各种推介会。在资金筹措及使用方面一定要制订出一整套详细的资金筹措及使用计划，并具体落实到人，严格按计划进行，避免资金的来源中断或供应不足。项目建设要严格按照设计图纸和施工图纸的要求进行，不得偷工减料，随意更改。要建立建全各种施工规章制度和安全制度，落实到人，责任到人。要制订各种施工工艺参数，量化监督与检查。要制订全程的施工操作规程，严格执行，规范操作。建立风险准备金制度，以应付突发事件及不可预见事件的发生。建立风险转移机制。如出售、发包、开脱责任合同、保险、担保等。第十五章研究结论与建议第一节结论1、 本项目符合《XX县北区控制性详细规划》的要求，且项目的建设不会破坏生态，对环境不会造成不良影响。2、 本报告所论述的工程技术方案合理、有效，论证、比较、