《论房屋拆迁中被拆迁人法律权益的维护》

论房屋拆迁中被拆迁人法律权益的维护内容摘要：房屋拆迁是指在规划区内国有上地上实施的房屋拆迁。房屋拆迁可以分为以政府为拆迁人的公益拆迁和以房地产开发商作为拆迁人的商业拆迁。但在目前的房屋拆迁过程中，造成被拆迁人人身伤亡和财产损失的事件却经常发生，拆迁人和被拆迁人间冲突与矛盾不断上演。因此探究拆迁制度在立法中和实践中的问题，寻求拆迁人和被拆迁人的利益平衡就显得极为必要。关键词：房屋拆迁；被拆迁人；法律权益一、房屋被拆迁人权益受损及原因（一）被拆迁人权益保护之必要性目前，我国拆迁人权益保护立法滞后，导致拆迁纠纷日益突出。从长远来看，个人利益与集体利益的完全对立，不利于和谐社会的构建。因此，有必要建立有效的法律机制，保障被拆迁人的权益。首先，与政府部门和开发商相比，被拆迁人处于弱势地位。在任何社会，保护弱势群体是政府和司法机关的共同义务。弱势群体的利益是否得到很好的保护，已成为衡量一个国家法治文明程度的重要指标。社会主义法治社会要求在法律的范围内平衡双方的利益，而不仅仅是被拆迁人的权益。其次，暴力拆迁事件频发，导致社会秩序不稳定。由于开发商与被拆迁人的关系日益僵化，很难找到一条有效的解决办法。近年来，暴力拆迁极大地影响了社会稳定。建立有效的保障被拆迁人权益的法律机制，协调开发商与被拆迁人的关系，缓解开发商与被拆迁人之间的矛盾，有利于维护和谐稳定的社会秩序。最后，基于社会正义的需要。一些地方政府搬迁的目的并不是把改善人民生活放在首位，而是出于各种明示或暗示的目的侵害弱势群体的切身利益。这种做法偏离了社会公正的轨道，不利于社会发展。（二）被拆迁人合法权利受损的主要表现1.被拆迁人的财产权、人身权受到损害。《条例》虽然明确了违法拆迁人的法律责任和相关责任，但不排除在实际操作中，特别是商业拆迁中，一些拆迁人披着“公”的外衣，强行夺走利益对城市房屋所有人来说，这极大地侵犯了被拆迁人的财产权利，进而严重损害了他们的人身安全和财产安全。2.被拆迁人的公平交易权受到损害。拆迁补偿不公平、不合理，侵害了被拆迁人。尽管有法律规定，但拆迁户的补偿标准却不一致。然而，在现实生活中，补偿价格低于市场价格。在实际补偿中，往往出现被拆迁房屋的评估价格低于被置换房屋的价格，拆迁人不补差价，导致被拆迁人不能在同一地段购买同一质量的房屋。3.知情权、参与权和表达权无法实现。在拆迁过程中，很多人不公开拆迁过程。在城市房屋拆迁过程中，由于缺乏具体的实施细则和城市规划问题，许多政府部门忽视了房屋所有权的知情权、参与权和表达权。这与我国行政法关于行政公开的基本原则相悖。（三）被拆迁人合法权利受损的主要原因1立法本身也有缺陷。首先，条例本身属于行政法规，其法律效力明显低于法律。其次，《条例》在具体规定上也面临一些问题，如公益性拆迁和商业性拆迁的界定不清，“公共利益”标准过于形式化，征收程序规定不够详细，征收补偿制度不够完善等。法律的模糊性必然导致司法实践中被拆迁人权利受到一系列损害。2.公共权力在实践中被滥用。在拆迁过程中，木体是拆迁人与被拆迁人之间的利益博弈。梁慧星认为，房屋拆迁过程中产生纠纷的根本原因在于国家征收权的滥用。甚至一些拆迁部门知法犯法，利用立法中对一些词语的模糊界定，借“公共利益”之名，充分利用法律漏洞，在实践中引发了一系列颇具争议的“强拆”做法，严重损害了被拆迁人的相关利益。二、当前被拆迁人权利保护立法方面存在的问题（一）公共利益界定模糊根据《条例》第八条规定，政府作出房屋征收决定的前提是满足“公共利益”的需要。本文首次以总结和列举的形式对行政法规中的“公共利益”进行了界定，具有一定的进步意义。但事实上，这一定义还存在一些不完善之处。比如《旧城区危旧房改造条例》第八条第五款，为许多拆迁户寻求实质上的“私利”，提供了“合法征收”的借口。此外，根据《条例》第八条第七款的规定，可以看出，“行政法规”也可以解释“公共利益”，这是不恰当的。众所周知，行政机关是制定“行政法规”的机关。在实践中，房屋征收也是由政府推动的。这就导致了政府既是运动员又是裁判的局面。在当前政府主导的城市化进程背景下，如果将“公共利益”具体情况的解释权纳入“行政法规”，势必导致未来行政权力的任意扩张，不利于公民财产权的法律保护。（二）拆迁补偿安置制度不完善补偿标准包括时间标准和价值标准。《条例》第十九条明确规定了时间标准。这里，我们主要分析一个价值标准。《条例》第十九条第一款采用市场价格标准。市场价格主要由房子的用途决定。目前，大多数人认为使用是指房屋所有权证的使用。随着社会改革和经济发展，许多房屋的用途发生了变化，但房屋所有权证却没有发生变化，这就导致了实际拆迁随着时代的变化。根据房屋所有权证的使用情况，对许多被拆迁房屋进行补偿是不公平的。（三）征收决定程序保障不力条例规定了六种征收程序。从《条例》中可以看出，在房屋拆迁过程中，被拆迁人可以在征地补偿过程中充当被征收人，建议的采纳与否是根据征收部门的意愿。目前尚无相关法律法规对征收决策部门进行规范。在制定计划和补偿计划时，公民除了提出建议外，不能参与决策。虽然规定对房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。但在现实中，决策机关和复议机关往往是同一主体，这就导致了被拆迁人在公益性拆迁中的明显劣势，在政府主导的商业拆迁中政府说了什么。公民在征收自己最基本的房屋产权时，不能充分表达意见，这显然不利于被拆迁人的权利保障。三、完善被拆迁人权益法律保护的若干建议（一）严格界定公共利益首先，在总则中确立了相称原则。比例原则源于法治国家，具有宪法地位。它具有制约立法、行政乃至司法的功能。它可以避免各种权力的滥用，为协调公共利益和私人利益提供重要规则。在我国立法中，比例原则适用于相关规定。比例原则的适用可以保证政府在房屋征收过程中行使行政权力，对被拆迁人造成的损害程度最小。比如，为了满足公共利益的需要，在需要建设行政办公楼、拆除公民住宅时，首先要考虑必要性原则。如果办公楼可以异地建设，就不必拆除公民住宅，这与其他国家或地区的通行做法是一致的。因此，在《条例》第八条中增加“必要时”，即“以其他方式实现公共利益的，不得征收房屋”。同时，对“危旧城改造”进行了详细的分析。因为政府组织的危旧房改造项目，不仅涉及房地产开发商的商业利益，还涉及公共利益，以及房屋被征收人的财产利益。危害人民生命财产安全的房屋是危房改造，应当纳入公共利益。但对于这座老房子来说，被拆迁人世代居住在这里。他们对房子有很深的感情，不愿意搬到别的地方去。在不危及安全的前提下，是否搬迁由公众决定。不需要行政权力干预，也不能采取行政征用的形式。相反，房屋只能通过市场交易进行买卖。因此，“旧城”内所有非危房业主必须选择是否通过协商、民主、自由进行改造，接受民法和法律的规范。（二）改进拆迁补偿安置制度首先，《条例》要借鉴上级物权法的精神，将《物权法》第一百四十八条的规定写入《条例》，即“收回被征收土地，相应的土地出让金”应当列入条例，并明确具体的返还主体和归还主体回报方式应明确界定，以达到其“公平补偿”的标准。其次，违法建设要得到补偿。毕竟，违法建设也是公民的财产。违法建筑违反城市规划和补偿违法建筑是两件事。有关部门不应混淆自身职能，而应区别对待。第三，被拆迁人的无形损失也应得到补偿。房屋出租后，业主可以拿到租金，但一旦房屋被拆除，租金将面临无法获得的后果，这当然需要拆迁部门的适当补偿。另外，在拆迁过程中，会给住宅楼、商住楼的经营者带来各种无形的生产、生活损失，因此各种无形损失也应该得到补偿。（三）拓展对被拆迁人权益的救济途径《房屋拆迁管理条例》中关于补偿安置的规定，切断了被拆迁人获得民事救济的途径。也就是说，当业主对开发商提出的补偿安置方案不满时，开发商可以申请房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人不服的，只能向法院提起行政诉讼，不能以开发商申请强制拆迁为由提起民事诉讼。本文认为，被拆迁人申请强拆造成的损失，在当事人未达成拆迁协议的情况下，被拆迁人可以提起民事诉讼。因为公民的房屋或者其他合法的私有财产受宪法保护。未经双方协商一致，申请或者委托他人强行侵犯公民私有财产的，是违法的。这也符合宪法精神和民法通则。但在《房屋拆迁管理条例》中，只有政府裁决规定被拆迁人可以提起行政诉讼。这一规定剥夺了被拆迁人对侵犯其合法私有财产的申请人追究法律责任的权利。因此，拆迁立法应当允许被拆迁人对房屋拆迁管理部门提起行政诉讼，拆迁