世纪新天地项目工作计划书(终稿)

PAGEPAGE23华高莱斯国际地产顾问有限公司致运通投资管管理有限限公司之世纪新天地地项目顾问工作计计划书华高莱斯国国际地产产顾问有有限公司司2005年年3月77日目录前言顾问工工作计划划书第一部分对本本案的初初步理解解第二部分顾问问工作内内容描述述宏观要素分分析区域城市功功能分析析项目自身条条件分析析市场空间判判断国内外Shhopppinggmalll研究究项目初期商商业形态态发展方方式选择择阶段性商业业形态发发展战略略定位商业地产开开发产品品建议顾问服服务周期期及报价价顾问服服务方式式与人员员安排结语第一章前言首先非常感感谢贵司司对我司司的信任任，使我我司有机机会就贵贵司拟开开发之烟烟台世纪纪新天地地项目，提提供顾问问服务工工作计划划。本工作计划划书为我我司根据据对贵司司项目特特点的理理解，考考虑贵司司项目当当前进展展的实际际需求，结结合我司司工作特特长与能能力，所所提出的的针对贵贵司项目目决策的的顾问服服务思路路架构。如果有机会会与贵司司合作，我我们将在在如下研研究思路路的基础础上，安安排恰当当人员，迅迅速展开开深入系系统的研研究工作作，最终终提出一一套适合合贵司项项目运作作的操作作案。真诚希望有有机会与与贵司进进行愉快快合作！！华高莱斯国国际地产产顾问（北北京）有有限公司司2005年年3月77日顾问工作计计划书第一部分对本本案的理理解（一）项目目面临问问题根据贵我双双方初步步交流，结结合我司司在商业业项目顾顾问工作作中积累累的经验验，认为为贵司项项目所面面临的关关键问题题，主要要表现在在以下几几个方面面：1．城市发发展规律律与项目目规划的的矛盾。一个新城市、一个新区域的发展总是要经历居住发展、商业发展、商务发展的过程，在区域居住尚未大规模发展的情况下，发展大规模商业项目将面临巨大挑战。2．商业对对核心客客户的依依赖与区区域现状状的矛盾盾。国内内商业企企业大多多依赖“流水”而生存存，为了了保证流流水，必必须要求求核心商商圈客户户有足够够购买力力，而且且多无法法承受太太长的市市场培育育期。需需要迅速速聚集人人气，是是项目重重要课题题。3．政府的的要求与与企业目目标的矛矛盾。政政府关注注区域建建设形象象，要求求项目档档次，这这往往与与企业根根据实际际情况确确定建筑筑与市场场形式，而而追求利利润的目目标并不不一致。在在此项目目中，由由于贵司司只有220年的的经营权权，更需需要对市市场发展展过程有有准确分分期。4．商圈成成长规律律与一次次性大规规模开发发的矛盾盾。一个个新兴商商圈的兴兴起，或或者一个个大型商商业项目目的发展展，往往往是基于于大量未未被满足足的潜在在需求存存在，或或者发展展、创造造了一种种新型需需求方式式、或者者取代了了原有商商业模式式。商业业的发展展也需要要经历一一个由小小到大、以以及业态态调整的的成长过过程，其其中可能能穿插一一些“起动机机”、“引爆点点”之类的的触媒，而而这往往往与一次次性大规规模开发发方式矛矛盾。由于以上问问题的存存在，项项目发展展的最大大难题在在于如何何顺利招招商、开开业，如如何做到到在短期期内吸引引更多老老城区、甚甚至外地地客户到到此消费费。（二）项目目的条件件与机会会项目发展同同时存在在以下条条件与机机会可供供利用：：1．区域未未来发展展前景。政府已经搬迁至此，大学城将提供大量固定消费群，随着周边环境改善居民也将越来越多。未来区域前景好。2．老城区区商业逐逐渐落后后的现状状。老城城商业模模式相对对落后，致致使大量量消费外外流，城城市本身身需要升升级换代代的商业业形态。3．烟台城城市的个个性。四四季分明明，使得得季节性性休闲旅旅游特点点明显，夏夏季以外外市民也也缺少休休闲目的的地。项项目与游游乐园共共同作用用，可以以形成一一个新的的、四季季休闲目目的地。4．轻工产产业基础础。烟台台，包括括青岛等等附近区区域，已已经聚集集不少服服装等轻轻工产业业，为商商业、工工业互动动发展提提供了一一定基础础条件，同同时也为为项目发发展OUUTLEET等有有竞争力力的新型型商业模模式提供供了条件件。5．经济发发展迅速速。经济济发展快快，不但但促进城城市发展展、商业业升级，同同时也会会促进私私人汽车车的增加加，促进进居民生生活、消消费方式式的改变变，为项项目提供供了新机机遇。6．商业行行业发展展面临升升级、创创新的趋趋势。商商业领域域开放，国国内商业业面临巨巨大调整整，这既既表现在在商业业业态的更更新将提提速，也也表现在在商业企企业的整整合方面面，也表表现在商商业与物物流、与与生产、与与休闲等等等其他他产业融融合等方方面。如如果能够够顺应趋趋势，商商业物业业的开发发有机会会成为促促进商业业升级、创创新商业业业态的的直接动动力。抓住以上条条件与机机会，项项目将有有机会变变当前的的劣势为为优势，以以领先的的姿态为为烟台创创造一个个新的标标志，为为城市商商业领域域树立一一个新的的标杆。（三）我司司可提供供的服务务内容与与顾问工工作基本本思路基于对以上上问题的的理解，结结合我司司顾问工工作的能能力与特特长，我我司可以以为贵司司世纪新新天地项项目提供供市场研研究与发发展战略略顾问服服务，主主要解决决以下问问题：1．迅速聚聚集人气气，初战战告捷的的解决方方案。聚聚集人气气、保证证流水、形形成项目目影响力力、确定定项目地地位，是是保证项项目最终终成功的的最艰苦苦的第一一仗。这这需要根根据市场场研究结结论，为为设置不不同“引力点点”，或者者进行创创新的消消费者价价值创造造。2．发展的的阶段性性规划。作为新发展区域的大型项目，尤其考虑到贵司20年经营期限问题，必须针对项目聚集人气阶段、业态更新阶段、稳定运营阶段的不同情况，进行针对性计划与设计，即需要动态的设计项目发展、成长历程。对发展的规划，既体现在战略制定方面，也应当在建筑、在空间形态设计方面预先考虑。3．动态的的阶段性性经济分分析与财财务设计计。由于于经营项项目回收收期长，而而且不同同发展阶阶段将面面临不同同状况，对对项目成成本、收收益、风风险的分分析已经经不能采采用简单单的财务务手段，或或者静态态的经济济分析方方式。4．产品方方案建议议。以上上的建议议与策略略必须体体现在产产品设计计中。产产品设计计既需要要考虑聚聚集人气气阶段“触媒”作用，也也需要考考虑商业业业态更更新时空空间变化化要求，也也需要考考虑成本本控制问问题。基本工作思思路第二部分顾问问服务内内容描述述为使项目得得以顺利利开展，针针对本阶阶段急需需解决之之问题，具具体顾问问工作包包括以下下内容。一．宏观要要素分析析（一）宏观观经济对对商业地地产发展展的影响响烟台市宏观观经济的的发展直直接决定定了消费费习惯变变化、消消费需求求类型与与档次，也也直接影影响不同同商业业业态经营营状况。因因此，对对经济发发展阶段段、以及及发展趋趋势的分分析，是是研究项项目的基基础。（二）城市市发展对对本项目目影响分分析城市发展方方向、发发展速度度、新城城区的发发展变化化状况也也直接影影响到城城市功能能区域变变化，也也会影响响到项目目区域地地位。因因此，如如何在城城市的快快速发展展中寻求求到更大大开发价价值，是是项目定定位的重重要问题题。（三）商业业市场状状况不同的商圈圈，不同同的商业业业态模模式，以以及不同同商业业业态面临临不同的的发展状状况。深深入理解解城市商商业的结结构变化化状况，更更清楚地地看到城城市未来来商业状状况，是是项目定定位基础础。城市商业结结构变化化，是项项目最需需关注的的背景。二．区域城城市功能能分析（一）区域域城市功功能分析析通过对本项项目所在在区域进进行城市市印象、城城市发展展历程分分析，确确定项目目所在区区域在城城市结构构中现在在以及未未来的地地位，并并预测未未来区域域发展前前景。对项目区域域的分析析，不能能局限于于项目周周边，也也需要联联系市中中心等多多个方向向考虑，考考虑项目目与成熟熟区域、发发展方向向确定区区域的关关系，考考虑项目目区域的的归属与与联系。1．区域城城市功能能2．与周边边区域的的关系（二）区域域城市发发展分析析根据对城市市规划、区区域的现现状，分分析区域域的发展展方向，这这是分析析本区域域发展商商业的环环境基础础。分析析区域商商圈，区区域商圈圈内的商商业有可可能是项项目直接接竞争对对手，也也是项目目寻找市市场空间间的先决决条件。区区域商圈圈的因素素包括商商业构成成、消费费力、商商业辐射射、商业业经营、未未来发展展等因素素。1．区域城城市发展展分析2．区域商商圈发展展分析三．项目自自身条件件分析（一）微观观地块条条件分析析主要包括对对地块本本身及地地块周边边条件的的分析。通通过对地地块形状状、可利利用景观观、形象象展示等等的调查查，结合合项目的的已有方方案设计计，分析析项目在在运作过过程中可可以利用用的资源源。同时时根据地地块与周周边办公公、居住住、教育育及其他他产业和和其他城城市功能能空间等等的关系系，寻求求互动，对对地块的的不同商商业价值值进行判判断。1．地块本本身条件件分析2．地块周周边条件件分析（二）项目目交通条条件分析析通过对项目目外部道道路条件件的调查查，了解解其他区区域到达达本项目目的交通通可达性性及通行行时间，得得出项目目可能辐辐射的区区域，以以作为本本项目商商业消费费目标客客户群来来源的参参考，并并且还可可能对现现有道路路状况进进行适当当改进，扩扩大可辐辐射的范范围。1．道路分分析2．交通可可达性分分析3．项目辐辐射区域域分析（三）项目目核心商商圈划分分对于本项目目，不同同的业态态定位，其其核心商商圈划分分范围也也是不同同的。商商圈的分分析，主主要包括括：1．商圈界界定2．商圈内内商业构构成、影影响3．商业未未来发展展4．购买力力状况四．市场空空间分析析（一）商业业调查了解现有商商业的分分布特征征、规模模大小、业业态情况况、经营营状况等等，分析析其特点点，由于于本项目目规模大大，将包包括众多多的业态态，因此此本阶段段的分析析应该按按照不同同的业态态特征进进行分类类调查与与分析。1．业态调调查2．供应特特征（二）竞争争调查竞争分析是是在对市市场进行行充分调调查基础础上，了了解竞争争对手，寻寻找市场场空间的的过程。不同商业业业态定位位将面临临不同竞竞争对手手，对本本项目来来说可选选择发展展方向受受到商圈圈、地段段、产品品形态等等限制。在在这种状状况下，应应当预先先判断项项目不同同发展方方向，考考虑不同同发展模模式竞争争范围与与竞争对对手，并并分析与与对手之之间优劣劣势条件件。需要关注的的竞争对对手包括括业态经经营竞争争，以及及新商业业项目招招商、销销售竞争争。1．现有竞竞争2．潜在竞竞争（三）需求求调查根据对项目目区域、地地段条件件调查，以以及整体体市场初初步调查查，可以以初步筛筛选项目目可能的的发展方方向，然然后针对对这一方方向，进进行深度度市场调调查，以以验证并并深化市市场研究究。市场场调查主主要包括括相关商商业消费费需求、经经营需求求、投资资需求等等。客户需求将将直接决决定项目目盈利可可能，对对商业项项目来说说，客户户需求调调查涉及及商业经经营者、投投资者、终终端消费费者等商商业链条条的各个个环节，采采用访谈谈、问卷卷等形式式，了解解需求空空间。商商务类客客户主要要包括使使用以及及投资者者，也以以问卷、访访谈为主主要调查查方式。对对本项目目，调查查内容将将主要包包括：1．商业终终端消费费者调查查。根据核心商商圈、辐辐射商圈圈范围确确定调查查范围，主主要包括括对商业业业态、商商业档次次、消费费能力等等调查。2．商业经经营者调调查。调查对象为为商圈内内以及其其他类似似商圈已已经存在在的商户户，主要要包括对对经营状状况、物物业租购购能力、发发展预期期等调查查。3．投资者者调查。购买商铺的的人未必必一定是是商铺经经营者或或使用者者，投资资者也会会占相当当比例，寻寻找投资资人，或或者对已已购物业业投资人人进行访访问，了了解其需需求，是是消费者者调查的的最重要要内容。为更有效了了解消费费需求，我我们将在在聚焦客客户的基基础之上上，有选选择地进进行客户户调查，并并兼顾调调查深度度与广度度。在必要情况况下，为为了有效效寻找商商业创新新空间，以以及保证证定位的的顺利实实施，根根据前面面研究，在在更聚焦焦项目发发展方向向的基础础之上，我我司会对对所选择择发展方方向之价价值转移移过程（供供应链）进进行调查查分析，以以寻找项项目价值值创造空空间；也也会对所所选择发发展方向向之商业业资源进进行调查查，包括括项目可可能寻找找的合适适商业经经营伙伴伴、商业业品牌状状况等，以以更明晰晰项目选选择方向向的可行行性。（四）市场场空间分分析市场空间分分析，就就是对项项目不同同发展方方向进行行选择与与比较的的过程。通通过深入入的市场场空间分分析，寻寻求市场场发展的的空白或或者在现现有的基基础上进进行创新新，以尽尽快聚集集人气、保保证流水水，形成成项目影影响力、确确定项目目地位。分析中将采采用多维维度市场场空间分分析、因因素分析析、模糊糊评判等等技术手手段，以以前述各各类客观观条件为为基础，确确定项目目最优发发展方向向以及各各类物业业的最优优配比。五．国内外外Shooppiingmmalll研究通过对国内内外Shhopppinggmalll的发发展及案案例的研研究，结结合中国国的现状状条件进进行比较较，分析析在当前前情况下下的Shhopppinggmalll发展展方向。由由于中国国的国情情与西欧欧国家有有较大差差别，商商业模式式的发展展阶段也也不一样样，因此此对这种种新型的的商业模模式也会会有所差差别。（一）Shhopppinggmalll的起起源及在在国外的的发展（二）大型型Shooppiingmmalll的阶段段性发展展策略研研究（三）国内内外Shhopppinggmalll外部部环境的的比较分分析（四）国内内Shooppiingmmalll发展的的方向六．初期商商业形态态发展方方式选择择由于项目周周边住宅宅的量很很少，地地缘客户户少，因因此项目目初期的的策略方方针应该该是快速速聚集人人气，考考虑商业业资源可可得性、开开发企业业战略方方向等问问题，根根据对市市场的分分析做出出特色化化的设计计，扩大大项目的的知名度度与美誉誉度。创创造效益益则应该该放在更更长的时时间段上上来考虑虑。（一）总体体定位对项目发展展方向进进行总体体描述。（二）商业业形态选选择根据市场空空间分析析、客户户需求，确确定项目目发展方方向，确确定项目目在烟台台市场结结构中的的地位，并并体现项项目的独独特价值值。商业业形态选选择的过过程也是是“商业链链条”确定过过程，是是消费者者、经营营者、投投资人明明确的过过程。1．形象定定位2．业态确确定（1）业态态构成（2）业态态配比3．业态创创新4．触媒设设计5．价值创创造（1）项目目创造价价值环节节描述（2）商业业竞争力力描述6．经营模模式7．招商策策略七．阶段性性商业形形态发展展战略定定位通过初期经经营完成成了吸引引人气的的使命之之后，为为了保证证项目在在20年年的经营营其中盈盈利，这这时候的的商业形形态需要要调整，这这个调整整的过程程是动态态进行的的，直到到项目达达到稳定定运行，进进行业态态调整阶阶段和项项目稳定定运行阶阶段这两两个阶段段的战略略定位的的指导方方针应该该是项目目的利益益最大化化。在项目影响响形成以以及稳定定发展阶阶段，在在项目形形象、业业态构成成、经营营模式等等方面与与初期聚聚集人气气阶段都都不尽相相同，需需要重新新设计，但但这种设设计应该该保持一一定的连连续性，以以保证客客户群的的连续性性。同时时，还应应该结合合外部的的城市发发展、商商业模式式等条件件进行分分析。根据对项目目外部条条件预测测的分析析，做出出下一步步发展方方向的判判断后，同同时结合合经济分分析手段段对项目目的定位位做出调调整建议议，也就就是对各各个阶段段的成本本、收益益、风险险等进行行动态经经济分析析，以项项目盈利利为导向向，结合合市场发发展状况况对发展展方向进进行不断断调整，以以达到利利益最大大化。（一）外部部条件预预测分析析1．城市与与区域发发展预测测分析2．商业模模式发展展分析3．项目商商圈需求求与竞争争预测4．初期影影响力形形成及发发展预测测（二）动态态经济分分析1．成本投投入（包包括建设设阶段以以及不同同发展阶阶段投入入预测）2．不同阶阶段收益益以及变变化预测测3．风险分分析4．资金计计划（三）各阶阶段商业业形态战战略定位位1．阶段划划分2．形象调调整3．业态调调整（1）业态态构成（2）业态态配比4．触媒设设计调整整5．不同阶阶段价值值创造变变化（1）项目目创造价价值环节节描述（2）商业业竞争力力描述6．经营模模式7．招商策策略八．产品设设计建议议对商业形态态的建议议最终都都会体现现在产品品上，产产品的设设计应该该考虑到到业态更更新时时时空间变变化的要要求，以以最大限限度减少少因阶段段调整而而增加的的改造成成本，我我们将主主要提供供以下几几个方面面的产品品建议。1．引力点点设计建建议（商商业触媒媒设计建建议）2．主要功功能空间间风格与与特点建建议3．节点设设计建议议4．交通组组织分析析及建议议5．设备设设施建议议第三章顾问服服务周期期及报价价一．顾问服服务周期期根据贵司项项目的情情况，我我司完成成以上顾顾问服务务的工作作时间计计划为：：90天天（自然然日）。根根据贵司司项目发发展计划划，我们们可以分分阶段提提供顾问问结论：：初期商业业业态定位位（第一一～六部部分）结结论在第第40天天左右提提出；产产品设计计建议（第第八部分分）在第第60天天作用完完成