商业项目市调工作计划书

PAGEPAGE11北京某商业项目市调工作计划书大厦项目市场调研计划书北京某商业项目市调工作计划书大厦项目市场调研计划书目录TOC\o"1-3"\h\z一、项目背背景3二、研究思思路3三、研究内内容5四、研究方方案6五、项目流流程图77六、研究成成果7七、研究期期限7八、费用预预算7一、项目背背景中海发展（北北京）有有限公司司是香港港上市公公司———中国海海外集团团有限公公司旗下下之全资资子公司司，成立立于19997年年6月，注注册资本本30000万美美元。目目前主要要从事房房地产开开发经营营、建筑筑工程总总承包、物物业管理理等业务务。中海海发展（北北京）有有限公司司作为中中海地产产开拓首首都北京京房地产产市场的的排头兵兵，致力力于走专专业化与与规模化化发展的的道路，力力争“开发一一个，成成功一个个”。“中海雅雅园”、“中海紫紫金苑”、“中海馥馥园”等项目目已成为为北京中中高档精精品楼盘盘的典范范。目前前正在建建设和即即将建设设的项目目还有“中海·凯旋”、“中海广广场”、“中海枫枫涟山庄庄”、“中海天天地”、“中海高高尔夫花花园”、“中海海海洋公园园、海洋洋花园”等项目目。小红门项目目位于北北京市朝朝阳区小小红门地地区，项项目用地地西至成成寿寺路路，北至至关家坑坑街，东东至龙爪爪树路，南南至规划划南四环环绿化带带。规划划用地总总面积为为87..16公公顷，其其中建设设用地664.338公顷顷。地上上规划总总建筑面面积1336万平平方米，其其中住宅宅1100万平方方米，公公建266万平方方米。其其中一期期已获批批准规划划建筑面面积533万平方方米。项目商业总总面积224万平平方米，其其中一期期12万万平方米米。目前前规划为为2-66层、沿沿街的独独立商业业楼。本本次调研研主要针针对小红红门项目目一期112万平平方米的的商业。本次调研的的主要内内容包括括：→本项目辐辐射区域域内商业业项目研研究；→本项目商商业投资资者、经经营者、消消费者研研究；→本项目商商业目标标客户群群定位（包包括投资资者、经经营者、最最终消费费者）；；→本项目商商业总体体市场定定位（业业态、档档次、价价格/租租金等）；；二、研究思思路（一）、研研究范围围根据本项目目所处位位置以及及地块特特征，本本次研究究调研界界定的四四至范围围如下：：东至京津塘塘高速；；南至南四环环；西至南中轴轴延长线线（木樨樨园桥至至大红门门桥及延延长线）；；北至南三环环；（二）、研研究思路路商业项目根根据分布布和位置置的不同同主要分分为以下下类别：：社区型商业业：典型型的是各各类住宅宅区的底底商，包包括各种种所谓“社区商商业街”，其主主导的消消费群体体是社区区业主以以及周边边项目的的业主；；从建筑筑形式上上看，有有底商、独独立的商商业街等等；其特特点是强强调便利利性；单单店的规规模比较较小；业业态的选选择有一一定的范范围限制制；商务型商业业：主要要是分布布在商务务中心区区，或者者说是写写字楼比比较密集集的区域域，主要要的消费费群体是是在写字字楼里面面工作的的offficee群体；；主要包包括购物物中心、各各类专业业主题场场所（如如餐饮、休休闲、娱娱乐等）；；目前该该类型商商业向两两个相反反的方向向演化：：其一是是向shhopppinggmalll等巨巨无霸方方向演化化；另外外是向更更加专业业的大规规模单一一主题商商业演化化；专业交易集集散市场场：专业业交易集集散市场场包括农农幅产品品交易市市场、服服装批发发市场、花花卉交易易市场、家家具家居居建材五五金交易易市场等等；基于“产业业价值链链”的商业业地产，该该商业形形态可以以看成是是“专业交交易集散散市场”的高级级状态，其其核心理理念是构构建“单一产产业完整整价值链链的综合合交易场场所”；根据本项目目所处地地块位置置以及周周边目前前状况以以及未来来规划来来看，不不适宜定定位成“商务型型商业”，结合合本次调调研的要要求，本本次研究究将分如如下两个个层次展展开：第一层次：：本项目目辐射范范围内商商业项目目研究，主主要侧重重了解相相关项目目的基本本信息、运运营模式式、目前前运营状状况、存存在的问问题，为为本项目目提供可可以借鉴鉴意见与与建议；；针对相相关项目目的研究究，主要要采用深深度访谈谈的方式式，访问问相关项项目主管管运营的的负责人人；第二层次：：本项目目辐射范范围内相相关产业业的经营营者、消消费者，以以及商铺铺投资者者；针对对投资者者和经营营商户的的研究是是重中之之重，他他们对本本项目的的判断基基本上可可以反映映市场的的真实需需求，研研究内容容包括对对本项目目所处地地段的认认可程度度、对摊摊位数量量/面积积的需求求意向、对对价格//租金的的承受能能力、经经营业态态的选择择；由于本本项目周周边基本本上不存存在商务务写字楼楼，所以以消费主主要还是是依赖项项目辐射射范围内内的居民民（包括括已经入入住的居居民区和和在建//新建的的居民区区）；针针对消费费者的研研究主要要探询的的是本项项目辐射射商圈的的问题，换换而言之之，本商商业项目目将辐射射多大范范围内的的消费者者，当然然不同业业态不同同规模辐辐射的半半径存在在较大的的差异，同同时根据据目前商商圈范围围内商品品供给总总量以及及居民消消费能力力的对比比，可以以明确商商业是否否存在机机会与空空间，还还是已经经饱和；；另外针针对消费费者的研研究可以以为今后后经营者者的商品品经营提提供一定定的参考考意义；；从而指指导项目目的总体体定位；；（三）、调调查对象象本次调查的的研究对对象包括括4类群群体：本次研究范范围内的的主要商商业项目目具体运运营者，或或者相关关负责人人；本次研究范范围内专专业商铺铺投资者者（投资资用户）；；本次研究范范围内各各种商业业项目具具体经营营者（租租赁用户户）；本次研究范范围内各各种商业业的具体体消费者者（最终终消费用用户，包包括单位位用户和和家庭人人用户）；；（四）、调调查方法法从研究方法法上看，采采针对第第一类用用户的研研究主要要采用定定性深度度访谈的的方式；；针对第第二和第第三类用用户主要要采用定定性深度度访谈和和定量问问卷面访访相结合合的方式式进行；；针对最最终用户户的，采采用定量量问卷面面访的方方式进行行。三、研究内内容针对上述不不同研究究对象，研研究内容容如下：：→针对研究究区域内内相关商商业项目目侧重了解“业态形形式、建建筑规模模、经营营状态、管管理方式式、租金金水平”等内容容项目基本信信息：具具体位置置（最终终提交具具体的位位置分布布图）、项项目名称称、建筑筑面积、内内部总体体布局及及功能（业业态组合合、业态态分区）、总摊位数量、单位面积分布、开业时间、建筑档次、外立面材料及颜色、层高、装修情况、电梯、空调、物业管理服务；经营模式：：定制化化开发、开开发后持持有经营营、开发发后整售售（最终终用户、机机构投资资人）、开开发并进进入稳定定经营期期后带租租约整售售、进行行物业证证券化//引入信信托基金金、售后后回租、专专业运营营商参股股、融资资租赁；；销售价格、租租金、物物业管理理费；项目客户结结构分析析：投资资客户来来源及结结构；租租赁客户户来源及及结构；；项目优势劣劣势分析析，面临临的压力力，未来来发展前前景；→针对商铺铺投资客客户投资客户投投资价值值模式：：投资类类型、投投资方向向、投资资经验、投投资能力力、区域域投资状状况分析析、对投投资回报报的要求求、投资资商铺的的主要考考虑因素素：位置置、项目目定位、价价格、物物业管理理及服务务、区域域环境及及潜力、项项目品牌牌、项目目特色等等；投资客户对对商铺的的具体需需求：需需求的商商铺数量量、楼层层、单位位面积大大小、价价格承受受能力（单单价/总总价）、配配套、物物业管理理、对层层高/面面宽的要要求、电电梯、车车位需求求；对本项目的的接受程程度：对对位置的的接受程程度、对对拟开发发产品的的接受程程度、对对价格的的接受程程度、本本项目的的优势及及劣势；；了解商业项项目的信信息途径径；投资用户特特征分析析：地域域来源、年年龄、投投资能力力、教育育程度、商商业投资资经验；；→针对商铺铺租赁客客户（经经营者）商铺租赁客客户租赁赁决策模模式：投投资商铺铺的主要要考虑因因素：位位置、项项目定位位、租金金水平、配配套、物物业管理理及服务务、区域域环境及及潜力、项项目品牌牌、项目目特色等等；商铺租赁客客户对商商铺的具具体要求求：需求求的商铺铺数量、楼楼层、单单位面积积大小、租租金承受受能力、物物业管理理费承受受能力、配配套需求求、对层层高/面面宽的要要求、电电梯、车车位需求求；对目前商铺铺的不满满意之处处；对本项目的的接受程程度：对对位置的的接受程程度、对对拟开发发产品的的接受程程度、对对租金的的接受程程度、本本项目的的优势及及劣势；；了解和租赁赁商业项项目的信信息途径径；租赁用户特特征分析析：地域域来源、年年龄、租租赁能力力、教育育程度、商商业从业业经验；；→针对各类类型商业业最终用用户客群来源（本本区域、北北京其他他区域、异异地）、不不同类型型客户的的交通方方式、交交通时间间及距离离；选择本区域域的原因因、选择择相关项项目的原原因、主主要购买买的商品品类别；；选择相关商商品的购购物场所所标准（位位置、交交通、购购物环境境、产品品类别、价价格、服服务、停停车等）；；按照此此标准对对相关项项目进行行评价；；不同类型及及档次商商业项目目客户结结构对比比分析；；选择小红门门项目的的接受程程度，妨妨碍接受受的原因因；对本区域商商业设施施的评价价及改进进意见；；四、研究方方案→针对研究究区域内内相关商商业项目目调查方法：：深度访访谈，具具体由九九力公司司专业研研究员持持设计好好的定性性深度访访谈提纲纲进行面面对面访访问；访访问持续续60--90分分钟，访访问结束束后支付付访问对对象礼金金1份；；样本量量：初步估估计访问问10家家左右，具具体访问问项目由由双方共共同协商商确定；；→针对商铺铺投资客客户调查方法：：定性深深度访谈谈+定量量问卷面面访；样本量量：定性访访谈：66人，充充分考虑虑每种业业态的投投资人；；定量访访问500人；访问对象：：本区域域内相关关商业地地产项目目投资客客；→针对商铺铺租赁客客户（经经营者）调查方法：：定性深深度访谈谈+定量量问卷面面访；样本量量：定性访访谈：88人，充充分考虑虑每种业业态的投投资人；；定量访访问1550家；访问对象：：本区域域内相关关商业地地产项目目具体经经营者（不不包括同同时是投投资客又又是经营营者）；；→针对各类类型商业业最终用用户调查方法：：定量问问卷拦截截访问；；样本量量：成功样样本量2200人人；访问对象：：定量访访问目前前正在相相关商业业项目内内进行购购物的单单位及个个人用户户；五、项目流流程图整体工作方方案设计计征询客户意意见访问提纲及及问卷设设计客户参与讨讨论实地访问执执行资料整理及及报告撰撰写报告移交//称述客户参与六、研究成成果在所有研究究结束后后，九力力公司将将提交委委托方《441号地地项目商商业市场场调研报报告》中中文版wwordd或者pppt格式式壹式贰