我国商品房价格的计量经济学分析

对我国商品房价格计量经济学研究房价怎么就这么

贵啊？！我国商品房价格的计量经济学分析第1页商品房价格单位土地购置费

人均可支配收入单位房屋造价关键词我国商品房价格的计量经济学分析第2页背景介绍自从1998年我国实施住房商品化后，国内各大城市住宅价格连年攀升，成为社会关注焦点。房地产行业逐步成为我国国民经济支柱行业，不但影响着经济增加，更牵动着千家万户心。各地政府频频抛出政策对商品房价格进行干预，而每一项举措出台都会引发人们热烈讨论，尤其是北京政府近期出台针对房价连续压制性政策又再次掀起人们对房地产前景猜测。

在刚才闭幕两会上，温家宝总理把“住房”问题作为了政府急需处理五大民生问题之一，社会反响强烈，作为紧跟时代时尚大学生，这么热门话题怎么能不吸引我们？于是，我们对商品房价格进行了尝试性研究。

我国商品房价格的计量经济学分析第3页商品房之所以被称为商品房，原因就在于它同其它商品一样，含有商品共性。众所周知，商品价值是由凝结在商品中无差异人类劳动所决定，难么商品房价格是也是由其价值决定，其价值既包含所占用土地价值，包含土地上建筑物价值。除此之外，与其它商品一样，还受到供求情况、竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策影响，其价格围绕价值规律上下波动。

不过，与普通商品不一样，商品房还含有建设周期长、价值量大、空间固定性等特点，这就使其有了普通商品所没有特点，所以其价格改变规律也与普通商品价格改变规律有所不一样。我国商品房价格的计量经济学分析第4页在之前对房屋价格研究上，研究者总是喜欢从需求方面切入，研究是家庭收入，地域人均经济产值等方面对商品房价格进行研究。如：有经过城镇\农村人口数量与结构、家庭收入起源、家庭人均收入来研究商品房价格决定原因；有经过国家\地域人均生产总值来研究产值对商品房价格水平变动影响等等。

但作为一个商品，对其价格研究，假如仅仅局限于需求方不是过于片面了吗？

我国商品房价格的计量经济学分析第5页我们将商品房作为一个商品来进行我们研究。商品价格是由凝结在商品中无差异劳动时间决定，由价值曲线（即所谓供给和需求）影响。

我们从上述影响商品房价格几类原因中分别选取了含有代表性3个因子来进行综合性研究，而且探讨哪类原因对商品房价格影响较大。我国商品房价格的计量经济学分析第6页

经过将商品房作为一个商品来研究其价格。我们首先关注是：什么变量影响商品房价格及怎样影响、影响幅度，即结构分析；其次在此基础上我们将对商品房价格趋势作出预测，即经济预测。我国商品房价格的计量经济学分析第7页建立模型首先假设一个变量P（price），设定其为全国商品房每平米平均价格。对影响商品房价格原因，就像其它研究者一样研究一样，首先要受到城镇居民可支配收入(allocatedincome，在此记为aic）影响。所以可得：p=c1+c2*aic+μt我国商品房价格的计量经济学分析第8页在上述模型基础上，我们加入了供给方成本对商品房价格影响。

我们选取了单位土地购置费用(fee，记为fee)、完工房屋单位造价(value，记为val)作为研究影响原因。

再加入了上述两个原因后，式子变为了：p=c(1)+c(2)*aic+c(3)*fee+c(4)*val+μt

我国商品房价格的计量经济学分析第9页

城镇人均可支配收入，代表一个地域人民经济实力，人均可支配收入越多，提升生活质量和进行投资欲望和能力就越强。住宅相对于其它资本品来说，含有保值性和增值性，这种特点造成大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。作为影响原因中需求代表。完工房屋单位造价，工程造价、土地价格再加上其它经营销售成本等组成了房屋造价，完工房屋造价直接影响了商品住房成本，所以理论上该变量和商品住房价格呈正相关。作为影响原因中供给代表。单位土地购置费。土地资源稀缺性造成土地购置费不停上涨，而土地购置费在相当大程度上影响了商品房售价。伴随开发商品房不停增加，土地越来越稀缺，商品房价格也会伴随上涨，二者存在正相关性。作为影响原因中固定价值代表。我国商品房价格的计量经济学分析第10页数据起源整理《国家统计年鉴》相关数据所得年份商品房价格完工房屋单位造价城镇人均可支配收入单位土地购置费19982670.18258212185425.1739.411000219992818.2252351152.4923535854.02879.38952472981.9261151138.9662801113.7091883138.7799021128.146859.61308.1198833267.4275631184.167702.81536.3851913337.0008651273.388472.21748.6953333421.20601314029421.61833.0183963437.2296941451.266658104931749.0594073734.9860431563.53255311759.51958.2987253818.5025711656.56525313785.82062.1552443799.839927179515780.762116.5956263895.44307117174.651880.242796我国商品房价格的计量经济学分析第11页我国商品房价格的计量经济学分析第12页趋势图我国商品房价格的计量经济学分析第13页结果

DependentVariable:P Method:LeastSquares Date:05/08/11Time:18:06 Sample:1998 Includedobservations:12 P=C(1)+C(2)*AIC+C(3)*FEE+C(4)*VAL Coefficient Std.Error t-Statistic Prob. C(1) 2233.358 370.8474 6.022309 0.0003 C(2) 0.060757 0.040990 1.482241 0.1366 C(3) 0.485287 0.106779 4.544799 0.0019 C(4) -0.170406 0.457331 -0.372610 0.1191 R-squared 0.979982 Meandependentvar 3360.062 AdjustedR-squared 0.972475 S.D.dependentvar 405.7600 S.E.ofregression 67.31797 Akaikeinfocriterion 11.51793 Sumsquaredresid 36253.67 Schwarzcriterion 11.67957 Loglikelihood -65.10760 Durbin-Watsonstat 2.17 back我国商品房价格的计量经济学分析第14页拟合图我国商品房价格的计量经济学分析第15页预测效果我国商品房价格的计量经济学分析第16页结果分析T检验：P为6.022309 aic为1.482241 fee为4.544799val为-0.372610 ∴p和fee对应值大于等于2满足t检验，aic和val对应值小于2，不满足t检验。

有上述能够得出，原假设不成立。我国商品房价格的计量经济学分析第17页若原假设式子变为p=c(1)+c(2)*aic+c(3)*fee+μt则有DependentVariable:P Method:LeastSquares Date:05/08/11Time:21:19 Sample:1998 Includedobservations:12 P=C(1)+C(2)*AIC+C(3)*FEE Coefficient Std.Error t-Statistic Prob. C(1) 2097.863 69.20411 30.31414 0.0000 C(2) 0.045885 0.008874 5.170437 0.0006 C(3) 0.511791 0.075731 6.758027 0.0001 R-squared 0.979635 Meandependentvar 3360.062 AdjustedR-squared 0.975109 S.D.dependentvar 405.7600 S.E.ofregression 64.01636 Akaikeinfocriterion 11.36847 Sumsquaredresid 36882.84 Schwarzcriterion 11.48970 Loglikelihood -65.21083 Durbin-Watsonstat 2.032152Dw值为2，不符合一阶相关，连假设方程都不满足，所以该假设也错误。

我国商品房价格的计量经济学分析第18页若原假设式子变为p=c(1)+c(2)*val+c(3)*fee+μt则有DependentVariable:P Method:LeastSquares Date:05/09/11Time:09:54 Sample:1998 Includedobservations:12 Variable Coefficient Std.Error t-Statistic

Prob.

VAL 0.489667 0.110828 4.418244 0.0017 FEE 0.610403 0.069609 8.768996 0.0000 C 1704.340 107.2243 15.89510 0.0000 R-squared 0.974484 Meandependentvar 3360.062 AdjustedR-squared 0.968814 S.D.dependentvar 405.7600 S.E.ofregression 71.65504 Akaikeinfocriterion 11.59392 Sumsquaredresid 46210.01 Schwarzcriterion 11.71515 Loglikelihood -66.56353 F-statistic 171.8631

Durbin-Watsonstat 1.547055 Prob(F-statistic) 0.000000 我国商品房价格的计量经济学分析第19页拟合图我国商品房价格的计量经济学分析第20页预测效果我国商品房价格的计量经济学分析第21页经济学检验依据修正，我们最终得出了式子：

P=1704.340141+0.4896666786*VAL+0.6104029974*FEE

我国商品房价格的计量经济学分析第22页

fee前面系数为0.6104029974，符号为正，与理论分析相符。因为土地稀缺性以及政府保护耕地政策，土地购置费越来越高，而为取得土地开发权前期成本也大幅度抬高了商品住房销售价格。val前面系数为0.4896666786，符号为正，与理论分析相符。别墅产品土建造价普通在500元－600元/平米；高层住宅土建成本通常是元左右/平米；小高层是1500元左右/平方米；现在住宅土建成本别墅：500元－600元/平米；小高层：1500元左右/平方米；高层：元左右/平方米。房价居高不下与建筑成本连续上升也有主要联络。我国商品房价格的计量经济学分析第23页统计意义检验样本容量：n=13,k=2所以n-k>8。T检验：|t|>2.5，所以模型经过t检验。t检验伴随概率值:模型概率值均<0.1。R2检验：模型R2检验值为0.997654，符合0.8<R2<1。

我国商品房价格的计量经济学分析第24页计量经济学检验

序列相关性检验：模型D.W.值为1.54近似等于1.5，所以是含有序列相关。多重共线性：我们采取将解释变量逐一引入方法。我国商品房价格的计量经济学分析第25页1.引入val

R2为0.7321302.引入val和fee

R2变为0.968814我国商品房价格的计量经济学分析第26页1.引入fee

R2为0.9110562.引入fee和val

R2变为0.968814我国商品房价格的计量经济学分析第27页预测检验（1）将各个解释变量值代入方程，得：P=1704.340141+0.48996666786*+0.6104029974*1880.242796=3842.3442（模型预测值-真实值）/真实值=(3842.3442-3895.443071)/3895.443071=-0.0136即模型预测值与真实值之间误差为1.36%，模型经过预测检验。我国商品房价格的计量经济学分析第28页预测检验（2）如图右所表示，可证实模型有很好预测效果：我国商品房价格的计量经济学分析第29页主要结论（一）人均可支配收入是不能在一阶序列相关假设下与建筑成本等原因一起考虑。我国商品房价格的计量经济学分析第30页aic没有经过t检验，但人均可支配收入多少代表居民购置能力大小，对商品房价格一定是有影响。

居民对住宅需求主要表现在两个方面：一是居住，二是投资。在我国需要购置住宅用于居住人群非常庞大，主要因为以下原因：一是城镇房屋制度改革。1998年停顿福利性实物分房后，人们主动接收了自主购房处理居住问题住房消费新模式，而住宅价值量大特点表明居民人均可支配收入是其购置能力大小表现。

二是城市拆迁改造。

在经营城市理念指导下，全国各大城市加紧了城市建设步伐，拆迁规模在短时间内增大，被动型需求连续增加。

三是七八十年代生育高峰期出生人群进入婚育期，因为传统思想影响，父母往往给他们购置住宅提供经济支持。在投资方面，在我国居民缺乏投资渠道情况下，商品住宅以其保值增值功效受到不少高收入家庭青睐，前几年席卷全国温州炒房团就是一例。伴随我国经济发展、居民可支配收入不停提升，城市商品住宅价格将呈不停上升趋势