租赁合同适用

1、租赁合同的适用 南储云南分公司 法务专员 姓名： 陈燕培训对象象及目的的：1、主要要针对在在职管理理人员；2、培训训课时2小时；3、目的的：由于于租赁合合同是我我司在融融资业务务操作以以及办公公生活中中不可缺缺少的一一部分，通过今今天的培培训能够够让大家家更多的的了解租租赁合同同的适用用。概要一、租赁赁合同的的概念及及相关法法条规定定二、重点点讲解房房屋租赁赁合同 是指出租租人将租租赁物交交付承租租人使用用、收益益，承租租人支付付租金的的合同。一、租赁赁合同的的概念：二、租赁赁合同订订立方式式：合同法215条规定：租赁期期限满6个月以上上，应当当采用书书面形式式订立。当事人人未采用用书面形形式

2、订立立的，视视为不定期租租赁。可见租期期不满6个月的租租赁合同同可以不不采取书书面的形形式订立立。三、租赁赁期限合同法第214条规定：租赁期期限不得得超过20年，超过过部分无无效。租赁期限限届满，当事人人可以续续订租赁赁合同，但是约约定的租租赁期限限自续订订之日起起不得超超过20年。第232条规定：当时人人租期没没有约定定或约定定不明确确，依照照本法第第61条的规定定仍不能能明确的的，视为为不定期租租赁。第236条规定：租赁期期间届满满，承租租人继续续使用租租赁物，出租人人没有提提出异议议的，原原租赁合合同继续续有效，但租赁赁期限为为不定期。什么是不不定期租租赁？一、不定定期租赁赁合同是是指租

3、赁赁期限不不确定的的合同，以及经经双方补补充约定定或按合合同条款款或交易易习惯也也不能明明确期限限的情形形。二、不定定期租赁赁的产生生有三种种情形：三、处理理方式：当事人可可以随时时解除合合同，但但是出租租人解除除合同应应该在合合同期限限之前通通知承租租人。房屋租赁赁合同房屋租赁赁合同无无效的情情形有三三种：1、出租人就就未取得得建设工工程规划划许可证证或者未未按照建建设工程程规划许许可证的的规定建建设的房房屋。但但在一审审法庭辩辩论终结结前取得得许可证证或者经经批准的的，租赁赁合同有有效。2、就未经经批准或或者未按按照批准准内容建建设的临临时建筑筑所订立立的租赁赁合同无无效。但但在一审审法庭

4、辩辩论终结结前经主主管部门门批准建建设的，租赁合合同有效效。3、承租人人合法转转租的，转租期期限超过过承租人人剩余租租赁期限限的，人人民法院院应当认认定超过部分分的约定无效效重点合同无效效的处理理1、房屋交交付使用用的，出出租人有有权对无无权占有有人返还还房屋。2、出租人人有权请请求承租租人参照照合同约约定的租租金标准准支付房房屋占有有使用费费一房数租租的情形形一房数租租是履行行合同，承租人人的确定定，按照照以下顺顺序：1、已经合合法占有有房屋的的；2、已经办办理登记记备案手手续的；3、合同成成立在先先的对于不能能取得租租赁房屋屋的承租租人可以以请求解解除合同同，有出出租人承承担违约约责任，赔

5、偿损损失。甲于3月1日、6月1日、9月1日分别与与乙、丙丙、丁签签订了出出租房屋屋的书面面合同，但是均均未交付付房屋。丁于9月2日办理了了房屋租租赁登记记备案手手续。丙丙闻知后后，从甲甲妻处骗取房屋钥匙匙，于9月5日搬入居居住房屋屋。现在在乙、丙丙、丁均均要求家家履行租租赁合同同，问谁谁可以取取得该租租赁房屋屋？答案：丁丁可以作作为承租租人取得得房屋使使用权。案例根据前述述一房数数租的合合同履行行顺序看看：1、丙虽然然取得房房屋钥匙匙占有该该租赁房房屋，但但是占有有行为不不合法，因此不不能向丙丙履行合合同；2、丁办理理了房屋屋租赁备备案登记记手续，乙既没没有登记记备案也也没有合合法占有有房屋。

6、因此由由丁作为为承租人人履行合合同。解析1、上述案案例中若若乙丙丁丁中没有有人合法法占有房房屋，也也没有人人办理租租赁合同同备案登登记，那那么承租租人如何何确定？2、对于不不能取得得租赁房房屋的承承租人怎怎么办呢呢？ 问题衍生生转租一、合法法转租是指经出出租人同同意的转转租。“同意”：明示示的同意意和默示示的同意意。1、“默示同同意”的的在城镇房屋屋租赁合合同解释释第16条的规定定出租人人知道或或者应当当知道承承租人转转租，但但在六个个月内未未提出异异议，推推定为同同意转租租，其转转租合同同有效。出租人人以承租租人未经经同意为为由请求求解除合合同或者者认定转转租合同同无效的的，人民民法院不不予

7、支持持。2、超期转转租未经经出租人人同意的的，超期期部分的的转租合合同无效效。甲将房屋屋出租给给乙，租租期为一一年，合合同约定定乙有权权转租，但对转转租期限限没有明明确。乙乙随即将将房屋转转租给丙丙，租期期为三年年。乙丙丙之间的的转租合合同效力力如何？答案：乙乙丙之间间的转租租合同仅仅在一年年内有效效，超出出的两年年期限转转租无效效案例1、若乙在在一审辩辩论终结结前取得得房屋所所有权的的，则乙乙丙之间间的转租租合同全全部有效效；2、若甲事事后追认认转租合合同全部部有效的的；3、甲、乙乙协议将将原租赁赁合同期期限延长长至三年年的，则则转租合合同全部部有效。衍生二、非法法转租1、未经出出租人同同意

8、的转转租合同同无效；2、出租人人取得了了对租赁赁合同的的法定解解除权。城镇房屋屋租赁合合同解释释第16条：出租租人知道道或应当当知道承承租人转转租的，但是在在6个月内没没有提出出异议的的，推定定为同意意转租。出租人人丧失和和租赁合合同解除除权。3、出租人人解除合合同之后后，有权权直接请请求次承承租人支支付逾期期腾房占占有使用用费。4、次承租租人可以以要求承承租人承承担违约约责任、赔偿损损失所有权变变动的租租赁合同同效力城镇房屋屋租赁合合同解释释第20条租赁赁房屋在在租赁期期间发生生所有权权变动，承租人人请求房房屋受让让人继续续履行原原租赁合合同的，人民法法院应予予支持（买卖不不破租赁赁）。但租

9、赁房房屋具有有下列情情形或者者当事人人另有约约定的除除外：（一）房房屋在出出租前已已设立抵抵押权，因抵押押权人实实现抵押押权发生生所有权权变动的的；（二）房房屋在出出租前已已被人民民法院依依法查封封的。甲于2010年9月1日将其享享有所有有权的房房屋一套套抵押给给银行办办理贷款款，后于于2010年10月1日将该套套房屋出出租给乙乙，租赁赁期限22年。2012年5月甲因不不能返还还银行贷贷款，银银行将实实现该套套房屋的的抵押权权。问：1、甲乙的的租赁合合同效力力如何？2、银行实实现抵押押权，乙乙的权利利如何？案例1、根据合同法第214条的规定定：租赁赁期限不不能超过过20年。超过过20年的，超超

10、过部分分无效。因此本本案例中中甲乙的的租赁合合同只能能在租赁赁期限为为20年内有效效，超过过的2年期限无无效。2、房屋在出出租前已已设立抵抵押权，则银行行实现抵抵押权，甲乙的的租赁合合同终止止，不能能继续履履行。（1）如乙在在签订租租赁合同同时不知知道该房房屋已经经设定抵抵押的，乙可以以请求解解除租赁赁合同，并要求求甲承担担违约责责任。（2）若乙在在签订合合同前已已经知道道房屋设设定抵押押的，则则银行实实现抵押押权不能能就行履履行合同同的，乙乙无权请请求甲承承担赔偿偿责任。乙自愿愿承担合合同不能能履行的的风险。解析租赁房屋屋致人损损害的赔赔偿责任任2010年7月月，李某某将自有有产权房房屋出租

11、租给张某某使用，双方签签订了房房屋租赁赁合同，租期为为两年。2010年12月，由由于暖气气管接头头处爆裂裂，致使使张某承承租的房房屋暖气气跑水，并将楼楼下邻居居家浸泡泡，损失失两万余余元。双双方为赔赔偿事宜宜发生争争议。问，该损损失应由由谁来承承担?受害人可可向房屋屋所有权权人（李李某）主主张损害害赔偿权权。若承承租人张张某有过过错的，李某可可以向张张某追偿偿。 问：若李李某在租租赁合同同中约定定，“乙乙方(张某)应详细了了解租赁赁房屋的的现状，在租赁赁期内房房屋及其其附属设设施有任任何损坏坏乙方均均应及时时修复，如乙方方拒绝修修复的，甲方(李某)可代为维维修，一一切费用用由乙方方负责”。赔偿

12、偿责任的的承担？ 答：由张张某承担担，因为为未尽妥妥善保管管及修缮缮义务。解析相关法条条：物权法法第九九十二条条规定，“不动动产权利利人因用用水、排排水、通通行、铺铺设管线线等利用用相邻不不动产的的，应当当尽量避避免对相相邻的不不动产权权利人造造成损害害;造成成损害的的，应当当给予赔赔偿”。合同法第222条：承租租人应该该妥善保保管，因因保管不不善造成成租赁物物毁损、灭失的的，应该该承担赔赔偿责任任。第220条：出租人应应当履行行租赁物物的维修修义务，但当事事人另有有约定的的除外。承租人优优先购买买权1、出租人人出卖房房屋的，同等条条件下承承租人享享有优先先购买权权，出租租人应提提前15天通知承承租人。（注：民通意见见118条规定出出租人应应提前三三个月通通知承租租人。）2、一般承承租人应应自接到到通知之之日起15日内行使使；期满满未形式式的，视视为放弃弃优先购购买权；拍卖房房屋的，承租人人影子街街道通知知之日起起5日内行使使。3、若承租租人的遭遭受侵害害的，只只能请求求出租人人承担赔赔偿责任任，不能能确认合合同无效效。承租人