房地产评价体系指标库研究和确定

1、房地产评价体系指标库研究和确定第一页，共58页。问题 房地产投资具有投资周期长、投资预期收益高、投资风险大的特点，为了应对各种风险，需要一系列的决策，需要明确各决策对于投资收益的影响，从而需要一套从整体上反映房产企业现金流情况、盈利情况、资源运营效率和使用情况、工程项目进度情况的运营评估体系，从而对企业进行全面和重点健康检查，为企业决策提供数据依据，为企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向提供参考。 管理者需要定期拿到成型的、想要的管理报表，聚焦管理与决策，更多的关注未来。然而实际工作中常存在这样的问题或困惑： 企业内部报表众多、反映企业情况的指标众多，哪些指标可以综合反映企业的运营状况？

2、哪些指标是合理和科学的？ 反映企业运营状况的指标间的逻辑关系是怎样的？如何应用这些指标？ 如何整合这些指标，使用一套报表监控企业运营中的指标信息？第二页，共58页。几个思考1、评价体系建立的目的？2、衡量的标准数据如何确定？3、指标如何选择？4、谁去评价？5、如何评价？6、评价完以后干什么？第三页，共58页。评价体系的目的1、评判一个项目好坏，对以后项目的借鉴。评价就是对一定的想法、方法和材料等做出的价值判断过程。它是一个运用标准对事物的准确性、实效性、经济性以及满意度等方面进行评估的过程。2、过程评价进行纠偏。3、对项目全周期的监控。4、对不同期间的指导。第四页，共58页。财务指标需要具备的

3、特点1、全周期性：可以在项目各种进度情况下进行评价。2、可操作性：可以操作和实现。3、实用性：能够真实的反应问题。4、通用性：针对哪个项目都可以使用，并且客观，公平。第五页，共58页。房地产企业价值链 运营评估指标体系以价值链为载体，通过对财务指标的加工与解读，一是评估企业资源使用的效率和效果、衡量组织决策与控制的质量，像对待历史一样对待未来。二是着眼于关键的价值驱动因素，实现公司的决策与控制，决策以实现未来预期为目标。 价值链展示了企业选择价值，实现价值，以及宣传价值的完整过程。运营评估指标体系用于数字化地衡量企业价值创造能力，是企业资源分配决策的依据，由“信息加工能力”和“信息解读能力”构

4、成。第六页，共58页。衡量基准1、基于投资收益测算执行版为衡量指标2、过程中产品结构发生重大调整，论证后修改后投资收益测试为评价标准。3、BSC法的参考成功财务指标:股东的评价客户客户的评价运营组织的评价学习成长员工的评价第七页，共58页。第八页，共58页。一、财务指标第九页，共58页。财务指标盈利能力指标名称计算方式说明盈利能力销售利润率销售利润率=利润总额/ 营业收入100%影响销售利润率的因素是销售额和销售成本。销售额高而销售成本低，则销售利润率高；销售额低而销售成本高，则销售利润率低。销售净利润率销售净利率=(净利润/销售收入)100%1、表明企业每百元销售收入净额可实现的净利润，比率

5、越高，说明企业的获利能力越强。2、如果净利润中存在大量非经常性损益、非主营收入，以及所得税变动，这样的净利润率质量会下降，不能完全反映公司业务的盈利状况，这时营业利润率会是更好的指标。盈利能力指标主要包括销售利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。实务中，上市公司经常采用每股收益、每股股利、市盈率、每股净资产等指标评价其获利能力。第十页，共58页。财务指标盈利能力指标名称计算方式说明盈利能力成本费用利润率成本费用利润率=利润总额/成本费用总额100%成本费用利润率越高，表明企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制得越好，盈利能力越强。盈余现金保

6、障倍数盈余现金保障倍数=经营现金净流量/净利润*100%反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业的盈余的质量。一般而言，当企业当期净利润大于0时，该指标应当大于1。该指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大，利润的可靠性较高，具有一定的派现能力。但是，由于指标分母变动较大，致使该指标的数值变动也比较大，所以，对该指标应根据企业实际效益状况有针对性地进行分析。第十一页，共58页。财务指标盈利能力指标名称计算方式说明盈利能力净资产收益率(ROE)净资产收益率=税后利润/所有者权益净资产收益率=净利润*2/（本年期初净资产+本年期末净资产）1、企业适当的运用财务杠杆可

7、以提高资金的使用效率，借入的资金过多会增大企业的财务风险，但一般可以提高盈利，借入的资金过少会降低资金的使用效率。净资产收益率是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。2、反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。净资产收益率对股东来说是最重要的参考指标。资本收益率（ROIC）资本收益率=净利润/平均资本100%平均资本=（实收资本年初数+资本公积+实收资本年末数+资本公积年末数）/2反映企业实际获得投资额的回报水平。资本收益率就是指投到企业里的所有钱的收益，“所有钱”就是不管是自有资金，还是贷款，还是优先股，

8、还是资本溢价，什么都包括了。净资产收益率仅仅指的是股东自己投到企业里的钱的盈利情况。资本收益率对银行这些借钱给别人用的单位来说是最重要的参考指标。第十二页，共58页。财务指标盈利能力指标名称计算方式说明盈利能力内部投资回报收益率（IRR）（P/A，IRR，n）=1/NCF 1、是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。2、.内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。其缺点是计算过程复杂，尤其当经营期大量追加投资时，又有可能导致多个IRR出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。净现值（NPV）（NP

9、V=（CI-CO）（1+i）(-t)NPV0表示项目实施后，除保证可实现预定的收益率外，尚可获得更高的收益。NPV0表示项目实施后，未能达到预定的收益率水平，而不能确定项目已亏损。NPV=0表示项目实施后的投资收益率正好达到预期，而不是投资项目盈亏平衡。第十三页，共58页。财务指标盈利能力指标名称计算方式说明其它指标毛利率=（主营业收入-主营业成本）/主营业收入 （代表创造的增值部分的大小和议价能力）三项费用率=（管理费用+销售费用+财务费用）/主营业收入投资回报率（ROI）=月租金12(个月)/售价=(售出价购入价)/购入价=累计总收益/累计总投入=月租金投资期内的累计出租月数/（按揭首期房

10、款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=（经营活动现金流入-经营活动现金流出）/经营活动现金流入。第十四页，共58页。盈利指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分销售利润率销售净利润率成本费用利润率盈余现金保障倍数净资产收益(ROE)资本收益率（ROIC）内部投资回报收益率（IRR）毛利第十五页，共58页。ROE第十六页，共58页。财务指标营运能力指标名称计算方式说明营运能力（资源效率）存货周转率存货周转率=销货成本/平均存货*100%平均存货=（期初存货+期末存货）2存货周转率 衡量企业销售能力和存货是否过量。存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率

11、越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。应收账款周转率应收账款周转率=销售收入*2/（期初应收账款+期末应收账款）指定的分析期间内应收账款转为现金的平均次数。应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。静态投资回收期建设期的投资回收期（PP）=最后一项为负值的累计净现金流量对应的年数+最后一项为负值的累计净现金流量绝对值下年净现金流量静态投资回收期可以在一定程度上反映出项目方案的资金回收能力，但它不能考虑资金的时间价值，也没有对投资回收期以后的收益进行分析，从中无法确定项目在整个寿命期的总收益和获利能

12、力。第十七页，共58页。财务指标营运能力指标名称计算方式说明营运能力（资源效率）资源占用回报率资源占用回报率=考核净利润/平均占用总资源资源占用回报率可以作为集团评估公司层面的资源运用效率，平均占用资源包括公司层面占用集团权益和往来资金、外部借款和集团借款等。这一指标可以层层分解，分解到影响该指标值的关键要素。总资产周转率总资产周转率=销售收入/（期初资产总额+期末资产总额）/2该项指标反映总资产的周转速度，周转越快，说明销售能力越强。企业可以采用薄利多销的方法，加速资产周转，带来利润绝对额的增加。总资产周转指标用于衡量企业运用资产赚取利润的能力。经常和反映盈利能力的指标一起使用，全面评价企业

13、的盈利能力。第十八页，共58页。财务指标偿债能力指标名称计算方式说明营运能力（偿债能力）流动比率（1-2之间）流动比率=流动资产流动负债一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，因为该比率越高，不仅反映企业拥有较多的营运资金抵偿短期债务，而且表明企业可以变现的资产数额较大，债权人的风险越小。但是，过高的流动比率并不均是好现象。速动比率（0.6-1.2之间）速动比率=速动资产流动负债速动资产=流动资产-存货-预付账款-待摊费用速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。传统经验认为，速动比率维持在1：1较为正常，它表明企业

14、的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿，短期偿债能力有可靠的保证。第十九页，共58页。财务指标偿债能力指标名称计算方式说明营运能力（偿债能力）资产负债率（合理区域35%-65%）资产负债率=(负债总额资产总额)100%它表示企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。债权人希望负债比率越低越好，此时，其债权的保障程度就越高。对所有者而言，最关心的是投入资本的收益率。只要企业的总资产收益率高于借款的利息率，举债越多，即负债比率越大，所有者的投资收益越大。杠杆率杠杆率=总资产/净资产杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。财务杠杆

15、率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。第二十页，共58页。营运指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分存货周转率应收账款周转率资源占用回报率总资产周转率流动比率速动比率资产负债率杠杆率第二十一页，共58页。资源占有回报率第二十二页，共58页。财务指标现金流指标名称计算方式说明现金流现金债务比现金流量与当期债务比=经营活动现金净流量/流动负债100%这项比率与反映企业短期偿债能力的流动比率有关。该指标数值越高，现金流入对当期债务清偿的保障越强，表明企业的流动性越好；反之，则表明企业的流动性较差。现金比率现金比率=期末现金及现金等价物余额/流动负债100%这一指标可以充分评价企业短期

16、偿债能力。这一指标值越大，说明还债能力越强；如该值过小，说明短期还债能力较差，负债经营较严重。 一般认为这一比率应在左右，即可供支付一个季度的资金需求。第二十三页，共58页。财务指标现金流指标名称计算方式说明现金流债务保障率债务保障率=经营活动现金净流量/(流动负债+长期负债)100%现金流量与债务总额之比的数值也是越高越好，它同样也是债权人所关心的一种现金流量分析指标。表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。每元销售现金净流入每元销售现金净流入=经营活动现金净流量/主营业务收入每元销售净现金流入，是指应用净现金流入与主营业务销售流入的比值，它反映企业通过销售获取现金的能力。全部资产现金回

17、收率全部资产现金回收率=经营活动现金净流量/全部资产全部资产现金回收率，是指营业净现金流入与全部资产的比值，反映企业运用全部资产获取现金的能力。第二十四页，共58页。财务指标现金流指标名称计算方式说明现金流现金流利润比率经营性现金流/净利润衡量企业的利润是否主要来自于本身的主营业务,而非暂时性的获益如对外投资收益、政府补贴、处置资产收入等。利润现金流比率经营性现金流/销售收入衡量企业的房产市场前景是否良好、公司的销售政策和回款政策是否及时、有效。投资回收周期开放周期周期越短，流动性越大。第二十五页，共58页。财务指标发展能力指标名称计算方式说明发展能力主营收入增长率销售增长率=本年销售增长额上

18、年销售总额=（本年销售额-上年销售额）上年销售总额该指标是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志, 也是企业扩张增量和存量资本的重要前提。主营利润增长率主营利润增长率=（本期主营业务利润-上期主营业务利润）/上期主营业务利润100%主营利润稳定增长且占利润总额的比例呈增长趋势的公司正处在成长期。净利润增长率净利润增长率=(当期净利润-上期净利润)/上期净利润*100%它是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的重要指标。净资产增长率净资产增长率=（期末净资产期初净资产）/期初净资产）100%在企业

19、经营中，净资产收益率较高代表了较强的生命力。如果在较高净资产收益率的情况下，又保持较高的净资产增长率，则表示企业未来发展更加强劲。总资产增长率总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额100%该指标是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志, 也是企业扩张增量和存量资本的重要前提。第二十六页，共58页。现金流指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分现金债务比现金比率债务保障率每元销售现金净流入全部资产现金回收率现金流利润比率利润现金流比率 此类指标（包含发展能力的指标）适合针对集团的还债能力评估，对于项目公司不适用，不能运用于每个阶段。第二十七页，共58页。

20、第二十八页，共58页。F财务F1销售回款额/率F2销售利润率F3销售面积F4销售收入F5销售利润F6资产周转率F7投资汇报率F8内部收益率F9费用控制率F10区域市场占有率F11土地储备模板达成率F12融资计划达成率F13预算资金计划偏差率F14月度资金计划偏差率类型指标名称财务(35%)1.合同销售额2.净利润3.营销净利润率收益类：净利润效益类：净利润率、IRR资产类：NPV资金类：经营性现金流、资金平衡时间标杆企业第二十九页，共58页。财务指标确定第三十页，共58页。二、内部运营指标第三十一页，共58页。内部运营指标管理能力指标名称计算方式说明管理能力工程质量考评以工程管理中心质量反馈评

21、分管理费用控制率项目管理费用率管理体系建设对集团组织管控体系的落实程度人均效能净利润/人力总成本8.5会议决议完成率周/月例会决议事项完成率危机事件处理能力依处理情况，领导评价好、中、差战略规划及执行情况依处理情况，领导评价好、中、差是否发生重大安全事故是或否一票否决公共关系维护第三方数据/负面报道数量“覆盖率”、“有效率”、“公关指数”第三十二页，共58页。内部运营指标运营效率指标名称计算方式说明运营效率项目关键节点完成率一级节点完成率开发效率从拿地到开盘时间或从开工到四证周期低/多层：9月；高层：12月开工到融资贷款周期开工到第一笔融资贷款的时间7 8 个月建安目标成本变动率建安目标成本与

22、投资收益对比3 5%以内现金流回正时间从支付第一笔土地款到利润总额为0（含融资费用）一次性交房成功率开始交房日起7天交房数量/总应交房数量第三十三页，共58页。指标名称计算方式说明产品能力产品设计的创新性能够得到客户满意或者好评的创新设计暂不适合集团产品研发计划达成率计划完成率暂不适合集团工程与设计规范符合度符合率，技术研发中心基础管理体系建立与维护（供方库、数据库等）项目为供方库、数据库等更新贡献度。（由各中心提供）暂不适合集团设计变更数量设计变更次数产品综合缺陷率客户服务中心提供数据分户验收一次合格率由客户服务中心和项目公司提供设计差错造成成本增加由成本管理中心提供内部运营指标产品能力第三

23、十四页，共58页。指标名称计算方式说明控制能力采购产品合格率合格产品类/总采购产品类采购成本的下降率（采购成本基准值-当期采购成本）/采购成本基准值采购成本基准值为一定时间内的采购成本平均值；反应对供应商管理水平和成本管控能力。集中采购金额占总采购金额比率集中采购金额/总采购金额反映计划管理程度和采购管理效率招标、采购及时率项目招标采购类节点完成率现场签证数量由项目公司和工程管理中心提供审计、稽查有效性审计/稽查中心提供审计稽查问题整改及时性依据历史审查情况打分评价稽查、审计中心提供平均建设周期平均建设周期=本年施工项目计划总投资额/本年实际完成投资额从开工到竣工交付使用所占用的时间长度内部运

24、营指标管控能力第三十五页，共58页。内部运营指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分工程质量考评管理费用控制率管理体系建设人均效能会议决议完成率危机事件处理能力战略规划及执行情况是否发生重大安全事故公共关系维护项目关键节点完成率开发效率第三十六页，共58页。内部运营指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分开工到融资贷款周期建安目标成本变动率现金流回正时间一次性交房成功率产品设计的创新性产品研发计划达成率工程与设计规范符合度基础管理体系建立与维护（供方库、数据库等）设计变更数量产品综合缺陷率第三十七页，共58页。内部运营指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分分户验收一次

25、合格率设计差错造成成本增加采购产品合格率采购成本的下降率集中采购金额占总采购金额比率招标、采购及时率现场签证数量审计、稽查有效性审计稽查问题整改及时性平均建设周期第三十八页，共58页。标杆企业进度：关键节点的达成；质量：设计图纸、工程质量等；安全：是否发生重大安全事故；专业管理：销售目标达成，成本目标达成；I内部运营I1产品设计的创新性I2产品研发计划达成率I3工程与设计规范符合度I4基础管理体系建立与维护（供方库、数据库等）I5设计变更数量I6集团管控体系建立与维护I7项目宏观计划达成率I8产品综合缺陷率I9分户验收一次合格率I10公共关系维护I11设计差错造成成本增加I12招标、采购及时率

26、I13采购产品合格率I14现场签证数量I15危机事件处理能力I16战略规划及执行情况I17审计有效性I18审计问题整改及时性内部运营项目关键节点完成率四大节点完成率（开工、开盘、收楼、交楼）工程质量考评（以工程管理部质量反馈评分）管理费用控制率区域管理费用增减比例管理体系建设对集团组织管控体系的落实程度第三十九页，共58页。内部运营指标确定第四十页，共58页。三、客户满意度指标第四十一页，共58页。客户满意度指标名称计算方式说明满意度客户忠诚度重复购买或推荐购买64%消费者满意度问卷调查反映企业在消费者心中地位和消费偏好投资者满意度问卷调查95%员工满意度问卷调查反映员工对企业的认同度业主入住

27、率物业管理公司提供有效投诉关闭率客户投诉关闭数量/总投诉数量客户服务体系建设与维护客户服务中心评估供应商满意度问卷调查反映企业在商业活动中的信誉商户满意度问卷调查反映企业服务水平、续租率、揭示企业长期发展能力住房痛苦指数住房痛苦指数=商品房的平均售价/人均月收入当指数1时，住房痛苦指数自动升级为住房幸福指数。第四十二页，共58页。客户满意度指标名称计算方式说明项目品牌知名度/认知度/美誉度问卷调查反映企业在消费者心中的地位，表现企业长期的信誉价值好，品牌价值。品牌当地影响力第三方调查与内部指标中公共关系维护指标有重叠媒体负面曝光/群诉事件第三方数据/负面报道数量与公共关系维护相同工程质量投诉率

28、业主投诉关于工程方面的数量/总投诉数客户服务中心和物业公司提供二次返修率会员卡卡均消费增长率（当期卡均消费-上期卡均消费）/上期卡均消费反映顾客忠诚度，企业的认知度及对经营模式的认可内部管理指标中“公共关系维护”、客户满意度中“知名度/认知度/美誉度”、“品牌当地影响力”、“媒体负面曝光/群诉事件”有内容发生重叠。第四十三页，共58页。客户满意度指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分客户忠诚度消费者满意度投资者满意度业主入住率有效投诉关闭率客户服务体系建设与维护供应商满意度商户满意度第四十四页，共58页。客户满意度指标选择指标名称可操作性通用性实用性全周期性总分知名度/认知度/美誉度品牌当地影响力媒体负面曝光/群诉事件工程质量投诉率二次返修率会员卡卡均消费增长率第四十五页，共58页。标杆企业项目品牌：知名度、认知度、美誉度；客户满意度：规划设计、销售服务、工程质量、物业服务、工程维修等客户满意度。C客户C1客户满意度