商业物业管理服务费测算方案

1、精品文档 精心整理PAGE 精品文档 可编辑的精品文档精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档商业物业管理服务费测算方案 目录： 1、商业物业管理服务费测算方案 2、移动公司物业管理服务提升方案 中铁仁禾物业管理费用总表序号费用项目总管理处住宅商业写字楼酒店停车场合计1人员成本 162,198.20 118,049.40 117,549.00 22,849.80 - 69,300.00 489,946.40 2行政费用 24,499.33 4,071.00 3,710.00 772.00 50.00 1,877.00 34,979.33 3清洁成本 18,000.00 35,400.00

2、92,400.00 6,000.00 - 11,100.00 162,900.00 4绿化及节日装点 4,948.27 750.00 - 310.00 - - 6,008.27 5设备设施维护及能耗 8,637.33 95,758.68 57,256.96 5,874.44 5,164.66 24,772.48 197,464.55 6秩序维护费用 90.00 1,437.00 1,891.00 204.00 - 1,046.00 4,668.00 7财务及其它费用 22,198.97 1,620.27 2,305.59 50.08 6.00 14,024.00 40,204.91 8不可预见

3、费 10,000.00 9管理利润 30,000.00 10总管理处费用分摊 -280,572.11 148,993.63 49,505.47 2,479.71 2,479.71 77,113.58 - 11税金 21,372.63 17,085.16 2,028.42 405.28 10,485.95 总计 427,452.61 341,703.17 40,568.46 8,105.66 209,719.01 1,027,548.91 建筑面积(平方米)物业管理费标准1 住 宅： 213,234.72 53.1%2.00 元/平方 2 商 业： 70,850.58 17.6%4.82 元/平

4、方 3 写 字 楼： 3,548.88 0.9%11.43 元/平方 4 酒 店： 3,548.88 0.9%2.28 元/平方 5 停 车 场： 110,362.39 27.5%62.75 元/个 401,545.45 100.0%人 员 成 本1、人员薪酬序号部门职位工资标准部门合计总管理处住宅商业写字楼酒店停车场人数金额人数金额人数金额人数金额人数金额人数金额1总经理室总物业经理8,000.00 218,000.00 0.000.000.000.000.002物业主任6,000.00 0.00 00.0016,000.000.000.000.0010客户服务中心经理4,500.00 81

5、4,500.00 0.000.000.000.000.00收费员3,000.00 13,000.00 0.000.000.000.000.00客服领班3,500.00 0.00 00.0000.000.000.000.00环境绿化专员2,500.00 12,500.00 0.000.000.000.000.0011客服助理3,000.00 0.00 39,000.0013,000.0013,000.000.000.0012秩序维护部经理4,000.00 9514,000.00 0.000.000.000.000.0013领班3,500.00 310,500.00 0.000.000.000.0

6、00.00监控3,000.00 618,000.00 0.000.000.000.000.0014秩序维护员3,000.00 1236,000.00 2781,000.002163,000.00412,000.000.002163,000.0015工程部经理6,000.00 2116,000.00 0.000.000.000.000.0016工程主任5,000.00 15,000.00 0.000.000.000.000.0017领班3,500.00 27,000.00 0.000.000.000.000.0018工程技工3,000.00 618,000.00 39,000.00721,000

7、.0013,000.000.000.00合计12636122500.00 3399000.00 3093000.00 618000.00 00.00 2163000.00 54000.00 18000.00 30000.00 6000.00 0.00 0.00 2、社会保险、福利及其它费用保险、福利及其它总管理处住宅商业写字楼酒店停车场1社会保险 （39.5）养老保险（20）10,800.00 3,600.00 6,000.00 1,200.00 0.00 0.00 2医疗保险（9）4,860.00 1,620.00 2,700.00 540.00 0.00 0.00 3失业（2）1,080.

8、00 360.00 600.00 120.00 0.00 0.00 4工伤（0.8）432.00 144.00 240.00 48.00 0.00 0.00 5生育（0.7）378.00 126.00 210.00 42.00 0.00 0.00 6住房公积金（7）7加班费用（工资总额10%）12,250.00 9,900.00 9,300.00 1,800.00 0.00 6,300.00 8福利费用（工资总额8.33%）4,498.20 1,499.40 2,499.00 499.80 0.00 0.00 9遣散费用（工资总额10%）（说明一）5,400.00 1,800.00 3,000

9、.00 600.00 0.00 0.00 合计39698.20 19049.40 24549.00 4849.80 0.00 6300.00 人 员 成 本总管理处住宅商业写字楼酒店停车场总计162198.20 118049.40 117549.00 22849.80 0.00 69300.00 说明：一、根据劳动合同法第四十七条规定。行政、秩序维护及其它成本1、行政费用序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1通讯费2260.00 固定电话10部，100元/部/月，手机费（客服助理及经

10、理级以上）600元/月，宽带3条，120元/条/月，短信群发300元/月200.00 客户助理手机费用，50元/人100.00 客户助理手机费用，50元/人50.00客户助理手机费用，50元/人客户助理手机费用，50元/人固定电话设置：总经理室1部，客服中心前台3部(其中1条专供pose机刷卡），客服中心办公3部，秩序维护及工程办公室1部，工程值班室1部，监控中心1部。共计10台。2差旅费4000.00 成都至仁寿费用3管理处公用水电费4000.00 空调开放、用水、用电及员工饮用纯净水费用4员工制服费300.00 元/套361850.00 总物业经理600元/套，其余员工300元/套，每个员

11、工每年4套，2年折旧331650.00 员工300元/套，每年4套，2年折旧301500.00 员工300元/套，每年4套，2年折旧6300.00员工300元/套，每年4套，2年折旧员工300元/套，每年4套，2年折旧211050.00 员工300元/套，每年4套，2年折旧5洗衣费8.00 元/套361152.00 每个月每个员工洗衣4次，每次8元331056.00 每个月每个员工洗衣4次，每次8元30960.00 每个月每个员工洗衣4次，每次8元6192.00每个月每个员工洗衣4次，每次8元每个月每个员工洗衣4次，每次8元21672.00 每个月每个员工洗衣4次，每次8元6招聘费84.00

12、每年1000元，12个月分摊按招聘费1000元/年（招聘会卡购置）。此费用不含启动招聘。7办公设备维保费（含耗材）1000.00 打印机、复印机维修，硒鼓更换等8办公用品20.00 元/人36720.00 总管理处按20元/人计算33165.00 按5元/人计算30150.00 按5元/人计算630.00按5元/人计算按5元/人计算21105.00 按5元/人计算9培训费1000.00 含内训、外训全部费用按年培训费12000元计算。10公共关系费1500.00 外联费用11印刷品1000.00 温馨提示、通知、常用表格印刷等1000.00 温馨提示、通知、常用表格印刷等200.00温馨提示、

13、通知、常用表格印刷等50.00温馨提示、通知、常用表格印刷等50.00 温馨提示、通知、常用表格印刷等不含楼宇交付之资料12药品500.00 急救包、夏季防暑等13报刊费100.00 报刊、杂志订阅14软件维护费用333.33 财务及物管软件维护财务软件年维护费常规为4000元15固定资产折旧费6000.00 开办费折旧合 计24499.33 4071.00 3710.00 772.00 50.00 1877.00 2、秩序维护费用序号项目费用标准总管理处住宅商业停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1劳保用品（手套、鞋油、防蚊等）6.00 元/人1590.

14、00 秩序维护部5元/人计算27162.00 秩序维护部5元/人计算21126.00 秩序维护部5元/人计算424.00 秩序维护部5元/人计算21126.00 秩序维护部5元/人计算2沙袋30.00 元/袋324405.00 10栋共计324层，每2层2个162202.50 每部电梯每层电梯厅设3个4252.50 每部电梯每层电梯厅设3个2025.00 每个出入口10个，计有2个出入口已含装沙费用，每二年更换3灭火器年检及更换30.00 元/个648810.00 7栋共计324层，每层2具，共计648个11701462.50 50m27087.50 50m2700875.00 150m2使用

15、4公斤灭火器，每2年更换4安全标识更新20.00 元/个360.00 按住宅年更换量30个计算5100.00 按年更换量60个计算240.00 按年更换量20个计算120.00 按年更换量12个计算主要为A型警示牌更换费用5安管宿舍费用800.00 元/套0.00 12人/套0.00 12人/套0.00 12人/套0.00 12人/套0.00 12人/套已含宿舍水电费用合 计90.00 1437.00 1891.00 204.00 1046.00 3、财务及其它费用序号项目费用标准总管理处公寓商业停车场备注数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额

16、测算说明（1）保险费用1财产一切险0.3514583.33 投资总额的0.35本预算是以项目投资额为依据测算，建议实际发生时只购买设备部分，该费用可大幅降低。2公众责任险3.8316.67 累计赔偿限额的3.8累计赔付额100万元3车场险50.00 元/个334213925.00 年度累计赔偿限额60万元，每次每个车位赔偿限额20万元费用每月分摊（2）财务及律师费用1审计费416.67 常规为4000-6000元/年2审证费120.00 元/人40.00 财务人员会计证年审3票据费0.60 元/户23711422.60 共2371户2000.00 12.006.004律师费1000.00 按每

17、年12000元计算（3）其它1残疾人就业保障金5512.50 上年度职工平均工资（用人单位在岗人数1.5%-已安排就业残疾职工人数）根据残疾人就业保障金征收管理办法2工会经费329.80 工资总额的2%197.67工资总额的2%305.59 工资总额的2%38.08工资总额的2%99.00 工资总额的2%根据中华人民共和国公会法合 计22198.97 1620.27 2305.59 50.08 6.00 14024.00 清洁、绿化及节日装点成本1、清洁外判费用序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金

18、额测算说明1清洁外判（含普通材料）1800.00 元/人11800.00 主管1人0.00 见岗位设置表0.00 1800.00 元/人814400.00 1934200.00 见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算2443200.00 见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算35,400.00见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算见岗位设置表，外委（包含普通材料）按1800元/人计算610800.00 按建筑面积15000平方米/人配置2生活垃圾清运费300.00 元/车无该笔费用6018000.00 按每天2车考虑1300.00无该笔费用8.0

19、0 元/户3外墙清洗费2.00 元/m2无该笔费用通常住宅不做外墙清洗处理，如需要，另行比价确定9000030000.00 估计为9万平方米，每年2次无该笔费用4公共部分地面镜面处理10.00 元/m2无该笔费用无该笔费用商业部分大堂面积未有确定，具体以实际发生为准。无该笔费用4化粪池清掏10.00 元/m318001500.00 共用设施，每年1次合 计17700.00 34200.00 91200.00 5700.00 0.00 10800.00 2、物料消耗序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量

20、金额测算说明1消杀费用（购置药品，管理处自行投放）300.00 元/组1300.00 每月1次，每次1组41200.00 每月1次，每次7组41200.00 商业每月2次，每次4组药品1300.00写字楼每月2次，每次1组药品1300.00 停车场每月1次，每次1组喷香剂19.00 元/罐0.00 无喷香器电池1.50 元/节0.00 无2卫生纸17.00 元/卷无该笔费用无该笔费用无无该笔费用3洗手液2.50 元/斤无该笔费用无该笔费用无无该笔费用4除臭球1.20 元/个0.00 无该笔费用无该笔费用0.00 无无该笔费用5大雨伞套0.15 元/个无该笔费用无该笔费用无无该笔费用6小雨伞套0

21、.13 元/个无该笔费用无该笔费用无无该笔费用7消毒剂30.00 元/瓶无该笔费用0.00 无该笔费用0.00 无无该笔费用合 计300.00 1200.00 1200.00 300.00 0.00300.00总 计18000.00 35400.00 92400.00 6000.00 0.00 11100.00 3、绿化及节日装点成本序号项目费用标准总管理处住宅商业写字楼酒店停车场数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明数量金额测算说明1绿化养护0.20 元/m224741.354948.27 0无该笔费用2植物租摆（1.8m）3.00 元/盆/天无该笔

22、费用无该笔费用无该笔费用无该笔费用植物租摆(1.2-1.5m)2.00 元/盆/天无该笔费用无该笔费用0.00 详见说明（一）1530.00无该笔费用植物租摆(0.5m)1.00 元/盆/天无该笔费用无该笔费用无该笔费用3030.00无该笔费用3节日装点费750.00 3000元/次，一年3次计250.001000元/次，一年3次计无该笔费用合 计4948.27 750.00 0.00 310.00 0.00 0.00 设备设施维修保养成本及能耗序号项目总管理处住宅商业写字楼酒店停车场费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金额测算说明费用标准金

23、额测算说明（1）电梯1维保外判费用（全委托）800.00 元/台32800.00 高层电梯41台500.00 元/台9000.00 直18台600.00 元/台1200.00 直2台1,200.00直2台300.00 元/台10800.00 扶梯36台2年检费用（含限速器检测）150.00 元/台6150.00 150.00 元/台2700.00 垂直梯18台150.00 元/台300.00 垂直梯2台300.00直2台25.00 元/台900.00 扶梯36台小计0.00 38950.00 23400.00 1500.00 1500.00 0（2）消防系统1维保外判费用（有限委托）1000.

24、00 报警主机系统1000.00 2000.00 500.00 500.00 500.00 2管网防腐维护50.00 50.00 100.00 100.00 100.00 200.00 小计1050.00 1050.00 2100.00 600.00 600.00 700（3）电气系统1高压检测费2500.00 2年检测一次，每次60000元。2防雷测试费333.33 每年一次，按20个防雷点计算3保养维修费500.00 600.00 400.00 400.00 400.00 100.00 4公共地方照明500.00 350.00 300.00 300.00 300.00 200.00 小计3

25、833.33 950.00 700.00 700.00 700.00 300.00 （4）暖通系统1维保外判费用（BOT委托）无无小计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0（5）给排水系统1保养维修费500.00 200.00 400.00 400.00 400.00 100.00 2水箱清洗及水质检测250.00 小计750.00 200.00 400.00 400.00 400.00 100.00 （6）公共能耗1公共能耗504.00 项目外围照明0.25 53308.68 公共区域0.50 29256.96 公共区域0.50 1774.44 公共区域0.30 1064.66

26、 酒店能耗0.222072.48 停车公区小计504.00 53308.68 29256.96 1774.44 1064.66 22072.48 （7）弱电系统1保养维修费 (有限委托)2000.00 安防/监控系统1000.00 可视对讲系统1000.00 电子收银系统500.00 电子收银系统500.00 电子收银系统1500.00 停车管理系统小计2000.00 1000.00 1000.00 500.00 500.00 1500.00 （8）修缮系统1保养维修费500.00 300.00 400.00 400.00 400.00 100.00 小计500.00 300.00 400.0

27、0 400.00 400.00 100.00 合计8637.33 95758.68 57256.96 5874.44 5164.66 24772.48 结论方案一、根据预算，四川仁寿一、根据预算，四川仁寿中铁仁禾广场的物业管理费标准如下：住宅2.00元/ 月/ 、 商业4.82元/ 月/ 、写字楼11.43元/ 月/ 、酒店2.28元/ 月/、车位62.75元/ 月/个 。二、按目前仁寿地区该物业服务费标准较高，但因本项目在2013年开盘、2014年交付，二、三期交付大约在三年后，考虑到市场人工、物价上涨等因素，建议物价备案标准按住宅2.20元/ 月/ 、商业6.00元/ 月/ 、写字楼12.

28、00元/ 月/ 、酒店2.50元/ 月/、车位80.00元/ 月/个。建筑区划名称中铁.仁禾广场综合体序号项 目建筑面积和车位位数平方米/个 月单价（元）月总价（元）1住宅物业公共服务费213234.722.20469116.382酒店物业公共服务费3548.882.508872.203商业物业公共服务费58513.916.00351083.464写字楼物业公共服务费3548.8812.0042586.565地下机动车停车位物业公共服务费33428000267360.00合 计1139018.60精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档移动公司物业管理服务提升方案为使公司服务品质在原有的基

29、础上得到进一步提升，树立公司良好的品牌形象，实现物业服务品质的持续改进，提高客户满意度。公司特制订2013年物业服务管理品质提升方案，目的在于提高全员服务意识，强化各项内部管理，提升岗位服务技能，为业主提供周到便捷的服务，具体方案如下： 物业服务提升的宗旨：以高度的责任心为业主服务，业主才会认可企业的品牌，以精湛的专业技能为业主服务，业主才会感受到我们的价值，业主在“认可”与“感受”的同时，强化对物业品牌的忠诚度。物业服务的目标：立足基础服务，树立新华物业诚信高效形象强化服务意识：打造一流物业管理服务品牌物业服务方案：新华物业广安分公司将移动公司的物业管理定为综合一体化管理，即对移动公司的房屋

30、、卫生、绿化、水电统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。管理处主任每天要对所管辖的区域进行不定时检查，对检查出的问题要及时处理，重大问题要向综合部汇报，并接受综合部的工作指导。一、安全方面（一）、执勤方案1、公司大门岗：A、按业主要求负责对进入移动公司大院的人员、车辆进行查验，外来办事人员在出示有效证件后，由门岗保安人员联系接访部，经同意后放行。 B、对运出大门的物资查验必须具有业主的放行手续，并登记清楚，核实无误。C、夜间巡逻岗位：观注执勤区域的情况，防止可疑人员通过围墙进入，及时将巡逻过程中发现的异常情况通报门岗和保卫部门，并采取相应措施对可疑人员进行控制，对区域内发生的治

31、安、刑事案件图像信息留存备档。2、公司办公楼大厅：加强对进入办公楼的外来人员的查验、询问和登记工作，防止无关人员进入办公区域。不定时对办公区域进行巡查，发现异常情况协同大门岗人员及时进行处理。3、严格按照公安部颁布的保安服务操作规程与质量控制开展工作，着装整齐，精神饱满，履职尽责，文明执勤，坚决执行请示汇报制度，认真做好值班记录。4、执勤时做到两快（发现情况反映快，处置问题行动快），四勤（勤听、勤问、勤查、勤看），确保业主的正常工作秩序和生命财产安全。5、每月对守护区域进行一次系统的安全检查，发现安全隐患及时上报相关部门，并结合实际情况制定出切实可行的解决方案供业主参考。6、熟练掌握执勤装备和

32、监控设施的使用、维护方法，爱护业主的执勤装备和监控技防设施。（二）、消防安全管理方案熟练掌握业主单位消防设施、消防器材的使用方法，熟悉辖区内的水源、电源、气源，熟记相关部门的联系电话。定期巡查，发现消防隐患，立即上报。始终贯彻“预防为主，防消结合”的消防管理方针，强化全员消防意识，建立各项预案，定期举行消防知识培训及演习，严防事故的发生。二、工程方面：配备专职工程维修人员，负责办公楼、营业厅、家属院水电的日常维修和保养。1、负责办公区房屋及各楼层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、照明开关各处事故照明检查与维修工作。2、负责消防通道、各楼层走道、室外通道、办公室、营业厅、会议室、小区等一

33、切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。3、负责为业主及时处理有关电气维修方面的问题。4、负责对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报管理处主任。5、保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失、损坏。6、完成部门交给的其它工作。接到报修任务后，工程人员应及时前去处理，提高维修及时率。通过有效的设备管理和预防性措施，防止设备的损坏及故障的发生，延长设备的使用寿命。保洁方面：1、加强保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时处理。2、日产垃圾做到及时清理，管理员要提高对物业管理区域的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行整改。3、无卫生死角，卫生间无异味，垃圾桶内垃圾清理及时。4、厕所镜面光亮无水迹，面盆无印迹，水龙头光