房地产开发成本构成及控制

1、房地产开发成本构成及控制第一页，共27页。第一部分 房地产开发成本构成第二部分 房地产开发成本控制第三部分 建筑设计常识与诀窍讲 义 提 纲第二页，共27页。第一部分 房地产开发成本构成第三页，共27页。房地产开发成本主要由以下九个方面构成：概论：房地产开发成本构成土地成本营业税金建安造价行政事业收费企业管理费用财务费用营销费用勘察设计监理配套设施第四页，共27页。产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。第五页，共27页。地价可通过容积率折算成楼面地价(即

2、每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是1、土地成本举例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/；地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/。楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）666.67容积率第六页，共27页。容积率经验系数多层容积率约1.5左右（最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差）小高层容积率约2.5高层容积率约3.5第七页，共27页。容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。而地块形状与容积率的关系个人总结如下曾经算过一块地（建设路与天津路交汇处）

3、多层容积率在2.2左右，而且楼间距绝对够。同样大小的地块南北越长、东西越短,则容积率越小；而东西越长，南北越短，则容积率越大。第八页，共27页。按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说砖混多层：700元/小高层（10-17层）：950元/(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/。控制得好，小高层含电梯的建安成本在10001050元/左右。钢筋含量是高层建安造价的重要指标。国标为68/，目前洛阳的项目多在45-50/，不过有的最高的达80/。1/的成本约5元（含人工费）暖气

4、成本约合30元/，高档房、低档房在成本上差不多，也就是4050元/。2、建安造价第九页，共27页。包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，成本约120-150元/。创展的景观设计费在18万元左右，单位成本仅合4元/（建筑面积）。合计一般不超过20元/3、配套设施4、勘查、设计（施工图）监理等第十页，共27页。5、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。6、财务费用 财务费用一般约为180元/。经验公式：财务费用=总成本50%年贷款利率27、企业管理费用 根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20元/第十一页，共27页。8、行政事业收费 公关后行情在160元/左右

5、。举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层1200元/，高层1800元/（按人防面积摊）。如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数多层：6级人防，单位成本=1500元/层数但实际现状高层为20-30元/9、营业税营业税+大修基金+所得税=11.7%。成本约为150250元/。第十二页，共27页。第二部分 房地产开发成本控制第十三页，共27页。售价一定的情况下，开发成本控制能力决定企业的赢利水平；在一定意义上讲，成本控制能力其实是企业综合实力的体现；房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概论：开发成本控制的重要性第

6、十四页，共27页。1、土地成本控制什么样的地可买？宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。举例：美仑凤凰城占地30亩，建筑面积为 6万 中泰新城 占地30亩，建筑面积为10万因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。目前一般洛阳中档住宅的楼面地价为600元/，低档住宅的楼面地价为400元第十五页，共27页。2、建安成本控制个人认为，建安成本的控制要“过五关”第五关现场管理第一关规划设计第四关材料设备采购第三关工程招标第二关工程造价与决算第十六页，共27页。要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定

7、造价，结构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成本，一些装饰性的东西能免就免。建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是多”“less is more”第一关：规划设计规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第十七页，共27页。层高也不是越高越好，要注意“高粗比”。抗震要求墙应该全部是通的，不超过50CM的视为通墙。砖混结构的外墙开洞率不能超过40%。从刚性的角度考虑，高层建筑一般是三角形、圆形、正方形的，承重墙不能“里出外进”。墙如果不是通的，就得增加钢筋含量。砖混结构的错层不能超

8、过50。方正的设计也许会被说成呆板，设计和营销是有矛盾的，根据规定，构造柱见墙角就要有。立面丰富是好看，但是值不值？加些线条是不是就好得不得了？是不是有必要为此增加成本？规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第十八页，共27页。这一点在实际操作过程中有很多经验，有的决算能被审掉一半。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理第二关：工程造价与决算第十九页，共27页。根据有关规定，七层以上按1类取费37% ，七层以下按4类取费21.6% 。建筑市场竞争也非常激烈，在实际操作过程中，有的开发公司对七层以上的建筑工程招标是按4类下浮5%。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购

9、现场管理第三关：工程招标第二十页，共27页。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理这方面很难把握，可以规定“货比三家”，但就是这样也很难控制。在招标过程中可以找三家以上，然后选两家报价低的再往下砍价。第四关：材料设备采购第二十一页，共27页。规划设计工程招标工程造价与决算材料设备采购现场管理现场管理更难，比如一些图纸上没有的东西要进行“签单”，这个过程也很难直接控制。第五关：现场管理第二十二页，共27页。第三部分 建筑设计常识与诀窍第二十三页，共27页。建筑设计几个槛：6层及以下，不装电梯；6层以上，必须装电梯；11层及以下，可只装一部电梯，并且楼梯间与电梯间可以连通12层开始，必须装两部电梯，其中一部作为消防电梯19层及以上必须设两条步梯或者剪刀楼梯第二十四页，共27页。电梯的成本：以18层为例，电梯成本约25万，每增加一层电梯成本约提高5000元2.8米层高的来历：房间的层高应小于等于面宽。圈梁+楼板=40，窗高1.5米，窗台高0.9米，合起来就是2.8米。外墙面积测算：外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。玻璃幕墙的成本约300元以上，而普通铝