2015年下半年安徽省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的途径考试试卷

1、2015年下半年安徽省房地产估价师理论与方法：搜集交易实例的途径考试试卷本卷共分为2大题一、单项选择题（共意）1、某物业的购买价格为正常经营期内，年租金收入为2万元，所得税率为A7.5%B8.3%C12.5%D16.7%2、某宗土地预计未来每年净收益为50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：760万元B：

2、744万元C：882万元D：844万元E：工业用地的监测点评估价格3、工程成本控制的主要对象是主要费用的。A：变动费用B：固定费用C：材料费用D：人工费用E：借款合同4、运用_估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A口抽检法B口平滑法C口指数加权法D口市场法5、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.566、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A口半个月B口一个月C口一个半月D.二个月7、

3、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为_万元。A650B687C585D6308、按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，是指。A：工程项目B：建设项目C：单位工程D：分部工程E：执行层的组织协调9、汇票是。A：由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据B：银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持

4、票人的票据C：由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D：由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据E：执行层的组织协调10、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将_。A.上升B.下降C.不变D.难以确定11、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为_。A94.12B92.14C91.24D93.2512、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。A：税后利润B：经营利润C：净经营利润D：净租金收入E：借款合

5、同13、某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为_万元。A44.7B47.63C47.93D5014、_，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A.商品市场B.生产要素市场C.服务市场D.潜在市场15、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指。A：资本价值风险B：未来运营费用风险C：时间风险D：持有期风险E：借款合同16、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A：永久荷载B：必然荷载C：可变荷载D：偶然

6、荷载E：执行层的组织协调17、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500由2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/近。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/近。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是万元。A：7003B：7103C：72.03D：7303E：工业用地的监测点评估价格18、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m?。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工

7、业用地的监测点评估价格19、_是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A.开发利润率B.财务利润率C.项目利润率D.成本利润率20、竣工验收费，属于房地产价格的。A：开发成本B：销售费用C：管理费用D：投资利息E：工业用地的监测点评估价格21、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是_。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法22、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调23、某地区商品住宅价格自2000年至2004年

8、分别为681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工业用地的监测点评估价格_24、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一25、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估

9、价类型可能是。A：在建工程抵押估价B：房地产损害赔偿估价C：期房市场价值评估D：房地产估价的复核估价E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益珐中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补2、收益法适用的条件是房地产的_。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益

10、或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化3、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为_。A.一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B.非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C.腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D.非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房4、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用_。A.减少B.增加C.不变D.可能增加也可能减少5、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是_。A.确定调查方式B.设计问卷C.收集信息D.定义市场区域6、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑

11、和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。规划设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签署合作协议A.B.C.D.7、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人_。A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B.可以收回房屋出租给其他人C.可以要求增加租金D.应当继续履行原租赁合同8、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同9、房地产市场需求的特点主要有。A：多样性B：广泛性C：垄断

12、性D：复杂性E：具有高度的适应性10、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险E：执行层的组织协调11、征收集体土地应遵守的原则包括_。A.珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则B.保证国家建设用地的原则C.妥善安置被征地单位和农民的原则D.有偿使用土地的原则E.依法征地的原则12、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率B：累进税率

13、C：累退税率D：定额税率E：非固定税率13、下列关于物业管理条例所确立的业主大会制度，说法正确的是。A：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度B：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定14、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的

14、法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。A：划拨土地应补交的出让金B：已抵押担保的债权数额C：发包人拖欠承包人的建设工程价款D：强制执行费用E：估价费用15、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调16、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用

15、的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目17、下列会导致房地产的价格偏高的情况是_。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产18、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。A：办理房地产交易登记、鉴证等手续B：开展房地产股票活动指导和监督C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格19、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区道路禁止货车通行D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E.常常遭受洪水威胁20、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。土地购置贷款土地储备贷款土地开发贷款D.建设贷款21、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：_。A.他项权利登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记22、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由_裁决。A.上级房屋拆迁管理部门B.人民法院