房屋接管验收标准及验收指引

1、房屋接管验验收标准准及验收收指引版 本：第 版修订次：状 态：发文号：编制日期审核日期批准日期年月 日发布 年 月 日实施施房屋接管验验收标准准.主题内内容与适适用范围围 . 为为确保房房屋住用用的安全全和正常常的使用用功能。明明确在房房屋接管管验收中中交接双双方应遵遵守的事事项，特特制定本本标准。 . 凡凡按规定定交房管管部门接接管的房房屋，应应按本标标准执行行；依法法代管。依依约托管管和单位位自有房房屋的接接管，可可参照本本标准执执行。 . 本本标准主主要适用用于梓山山湖新城城物业建建筑的接接管验收收。高层层洋房建建筑、别别墅建筑筑及物业业区域设设备和使使用要求求的配套套建筑设设施的接接管

2、验收收可参照照使用。 .引用标标准 建筑地地基基础础设计规规范 钢筋混混凝土结结构设计计规范 建筑抗抗震设计计规范 室外排排水设计计规范 建筑设设计防火火规范 高层民民用建筑筑设计防防火规范范 木结构构工程施施工及验验收规范范 屋面工工程施工工及验收收规范 电气装装置安装装工程施施工及验验收规范范 采暖与与卫生工工程施工工及验收收规范 危险房房屋鉴定定标准 .术语和和定义 . 接接管验收收 湖南地方政政府设置置的房屋屋管理部部门（以以下简称称“房管部部门”）接管管建设单单位移交交的新建建房屋和和实行产产权转移移的原有有房屋进进行的验验收。 . 按按规定交交房管部部门接管管的房屋屋 指中央或地地

3、方政府府投资建建造并决决定由房房管部门门直接管管理的房房屋。市市政府用用收取的的住宅建建设配套套费建造造的房屋屋、征（拨拨）地拆拆迁安置置中按规规定把产产权划归归政府的的房屋，人人民法院院依法判判决没收收并通知知接管的的房屋，以以及其它它应由政政府接收收并决定定交房管管部门接接管的房房屋。 . 新新建房屋屋 建成后未经经确认产产权的房房屋。 . 原原有房屋屋 已取得房屋屋所有权权证，并并已投入入使用的的房屋。 .新建房房屋的接接管验收收 . 新新建房屋屋的接管管验收，是是在竣工工验收合合格的基基础上，以以主体结结构安全全和满足足使用功功能为主主要内容容的再检检验。 . 接接管验收收应具备备的条

4、件件： .建设工工程全部部施工完完毕，并并业经竣竣工验收收合格； .供电、给给水排水水、卫生生、道路路等设备备和设施施能正常常使用； .房屋幢幢、户编编号业经经有关部部门确认认。 . 接接管验收收应检索索提交的的资料 . 产权资资料： .项目批批准文件件； .用地批批准文件件； .建筑执执照； .拆迁安安置资料料。 . 技术资资料： .竣工图图包括总总平面、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸； .地质勘勘察报告告； .工程合合同及开开、竣工工报告； .工程预预决算； .图纸会会审记录录； .工程设设计变更更通知及及技术核核定单（包包括质量量事故处处理记录录）； .隐

5、蔽工工程验收收签证； .沉降观观察记录录； .竣工验验收证明明书； .钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书； .新材料料、构配配件的鉴鉴定合格格证书； .水、电电、卫生生器具、电电梯等设设备的检检验合格格证书； .砂浆、混混凝土试试块试压压报告； .供水、供供气的试试压报告告。 . 接接管验收收程序 . 建设单单位书面面提请接接管单位位接管验验收。 . 接管单单位按“.”和“.”条进行行审核，对对具备条条件的，应在日日内签发发验收通通知并约约定验收收时间。 . 接管单单位会同同建设单单位按“.”条进行行检验。 . 对验收收中发现现的质量量问题，按“.”和“.”条处理。 .质量量与使用用功

6、能的的检验. 主体结结构 . 地基基基础的沉沉降不得得超过的允许许变形值值；不得得引起上上部结构构的开裂裂或相邻邻房屋的的损坏。 . 钢筋混混凝土构构件产生生变形、裂裂缝，不不得超过过的的规定值值。 . 砖石结结构必须须有足够够的强度度和刚度度，不允允许有明明显裂缝缝。 . 木结构构应结点点牢固，支支撑系统统可靠，无无蚁害，其其构件的的选材必必须符合合中.条的的有关规规定。 . 凡应抗抗震设防防的房屋屋，必须须符合的有有关规定定。 . 外墙不不得渗水水。 . 屋面 . 各类屋屋面必须须符合中中.条的的规定，排排水畅通通，无积积水，不不渗漏。 . 平屋面面应有隔隔热保温温措施，二二层以上上房屋在

7、在公用部部位应设设置屋面面检修孔孔。 . 层面上上房屋的的屋面应应有组织织排水，出出水口、檐檐沟、落落水管应应安装牢牢固、接接口平密密、不渗渗漏。 . 楼地面 . 面层与与基层必必须粘结结牢固，不不空鼓。整整体面层层平整，不不允许有有裂缝、脱脱皮和起起砂等缺缺陷；块块料面层层应表面面平正、接接缝均匀匀顺直，无无缺棱掉掉角。 . 卫生间间、阳台台、盥洗洗间地面面与相邻邻地面的的相对标标高应符符合设计计要求，不不应有积积水，不不允许倒倒泛水和和渗漏。 . 木楼地地面应平平整牢固固，接缝缝密合。 . 装修 . 钢木门门窗应安安装平正正牢固，无无翘曲变变形，开开关灵活活，零配配件装配配齐全，位位置准确

8、确，钢门门窗缝隙隙严密，木木门窗缝缝隙适度度。 . 进户门门不得使使用胶合合板制作作，门锁锁应安装装牢固，底底层外窗窗、楼层层公共走走道窗、进进户门上上的亮子子均应装装设铁栅栅栏。 . 木装修修工程应应表面光光洁，线线条顺直直，对缝缝严密，不不露钉帽帽，与基基层必须须钉牢。 . 门窗玻玻璃应安安装平整整，油灰灰饱满，粘粘贴牢固固。 . 抹灰应应表面平平整，不不应有空空鼓、裂裂缝和起起泡等缺缺陷。 . 饰面砖砖应表面面洁净，粘粘贴牢固固，阴阳阳角与线线脚顺直直，无缺缺棱掉角角。 . 油漆、刷刷浆应色色泽一致致。表面面不应有有脱皮、漏漏刷现象象 . 电气 . 电气线线路安装装应平整整、牢固固、顺直

9、直，过墙墙应有导导管。导导线连接接必须紧紧密，铝铝导线连连接不得得采用绞绞接或绑绑接。采采用管子子配线时时，连接接点必须须紧密、可可靠，使使管路在在结构上上和电气气上均连连成整体体并有可可靠的接接地。每每回路导导线间和和对地绝绝缘电阻阻值不得得小于。 . 应按套套安装电电表或预预留表位位，并有有电器接接地装置置。 . 照明器器具等低低压电器器安装支支架必须须牢固，部部件齐全全，接触触良好，位位置正确确。 . 各种避避雷装置置的所有有连接点点必须牢牢固可靠靠，接地地电阻值值必须答答合的要要求。 . 电梯应应能准确确启动运运行、选选层、平平层、停停层，曳曳引机的的噪声和和震动声声不得超超过的规规定

10、值。制制动器、限限速器及及其它安安全设备备应动作作灵敏可可靠。安安装的隐隐蔽工程程、试运运转记录录、性能能检测记记录及完完整的图图纸资料料均应符符合要求求。 . 对电视视信号有有屏蔽影影响的住住宅，电电视信号号场强微微弱或被被高层建建筑遮挡挡及反射射波复杂杂地区的的住宅，应应设置电电视共享享天线。 . 除上述述要求外外，同时时应符合合地区性性“低压电电气装置置规程”的有关关要求。 . 水、卫卫、消防防 . 管道应应安装牢牢固、控控制部件件启闭灵灵活、无无滴漏。水水压试验验及保温温、防腐腐措施必必须符合合的要求求。应按按套安装装水表或或预留表表位。 . 高位水水箱进水水管与水水箱检查查口的设设置

11、应便便于检修修。 . 卫生间间、厨房房内的排排污管应应分设，出出户管长长不宜超超过，并不不应使用用陶瓷管管、塑料料管。地地漏、排排污管接接口、检检查口不不得渗漏漏，管道道排水必必须流畅畅。 . 卫生器器具质量量良好，接接口不得得渗漏，安安装应平平正、牢牢固、部部件齐全全、制动动灵活。 . 水泵安安装应平平稳，运运行时无无较大震震动。 . 消防设设施必须须符合、的要要求，并并且有消消防部门门检验合合格签证证。 . 采暖 . 采暖工工程的验验收时间间，必须须在采暖暖期以前前两个月月进行。 . 锅炉、箱箱罐等压压力容器器应安装装平正、配配件齐全全、不得得有变形形、裂纹纹、磨损损、腐蚀蚀等缺陷陷害。安

12、安装完毕毕后，必必须有专专业部门门的检验验合格签签证。 . 炉排必必须进行行以上试试运转，炉炉排之间间、炉排排与炉铁铁之间不不得互相相摩擦，且且无杂音音，不跑跑偏，不不凸起，不不受卡，返返转应自自如。 . 各种仪仪器、仪仪表应齐齐全精确确，安全全装置必必须灵敏敏、可靠靠，控制制阀门应应开关灵灵活。 . 炉门、灰灰门、煤煤斗闸板板、烟、风风档板应应安装平平正、启启闭灵活活，闭合合严密，风风室隔墙墙不得透透风漏气气。 . 管道的的管径、坡坡度及检检查井必必须符合合的要求求，管沟沟大小及及管道排排列应便便于维修修，管架架、支架架、吊架架应牢固固。 . 设备、管管道不应应有跑、冒冒、滴、漏漏现象。保保

13、温、防防腐措施施必须答合的规定定。 . 锅炉辅辅机应运运转正常常，无杂杂音。消消烟除尘尘、消音音减震设设备应齐齐全，水水质、烟烟尘排放放浓度应应符合环环保要求求。 . 经过连连续试运运行，锅锅炉和附附属设备备的热工工、机械械性能及及采暖区区室温必必须符合合设计要要求。 . 附属工工程及其其它 . 室外排排水系统统的标高高、窨井井（检查查井）设设置、管管道坡度度、管径径必须符符合第二章章第.节的的要求。管管道应顺顺直且排排水通畅畅，井盖盖 应搁置置稳妥并并设置井井圈。 . 化粪池池应按排排污量合合理设置置，池内内无垃圾圾杂物，进进出水口口高差不不得小于于。立管管与粪池池间的连连接管道道应有足足够

14、坡度度，并不不应起过过两个弯弯。 . 明沟、散散水、落落水沟头头不得有有断裂、积积水现象象。 . 房屋入入口处必必须做室室外道路路。并与与主干道道相通。路路面不应应有积水水、空鼓鼓和断裂裂现象。 . 房屋应应按单元元设置信信报箱，其其规格、位位置须符符合有关关规定。 . 挂物钩钩、晒衣衣架应安安装牢固固。烟道道、通风风道、垃垃圾道应应畅通，无无阻塞物物。 . 单体工工程必须须做到工工完料净净场地清清、临时时设施及及过渡用用房拆除除清理完完毕。室室外地面面平整，室室内外高高差符合合设计要要求。 . 群体建建筑应检检验相应应的市政政、公建建配套工工程和服服务设施施，达到到应有的的质量和和使用功功能

15、要求求。 . 质质量问题题的处理理。 . 影响房房屋结构构安全和和设备使使用安全全的质量量问题，必必须约定定期限由由建设单单位负责责进行加加固补强强返修，直直至合格格。 影响相邻房房屋的安安全问题题，由建建设单位位负责处处理。 . 对于不不影响房房屋结构构安全和和设备使使用安全全的质量量问题，可可约定期期限由建建设单位位负责维维修，也也可采取取费用补补偿的办办法，由由接管单单位处理理。 .原有房房屋的收收管验收收 . 接接管验收收应具备备的条件件 .房屋所所有权、使使用权清清楚； .土地使使用范围围明确。 . 接接管验收收应检索索提交的的资料 . 产权资资料： .房屋所所有权证证； .土地使使

16、用权证证； .有关司司法、公公证文书书和协议议； .房屋分分户使用用清册； .房屋设设备及定定、附着着物清册册。 . 技术资资料： .房地产产平面图图； .房屋分分间平面面图； .房屋及及设备技技术资料料。 . 接接管验收收程序 . 移交人人书面提提请接管管单位接接管验收收。 . 接管单单位按.和.条进进行审核核。对具具备条件件的，应应在日内签签发验收收通知并并约定验验收时间间。 . 接管单单位会同同移交人人按.条进进行检验验。 . 对检验验中发现现的危损损问题，按按.条处处理。 . 交接双双方共同同清点房房屋、装装修、设设备和定定、附着着物，核核实房屋屋使用状况。 . 经检验验符合要要求的房

17、房屋，接接管单位位应签署署验收合合格凭证证，签发发接管文文件，办办理房屋屋所有权权转移登登记。 . 移交人人配合接接管单位位按接管管单位的的规定与与房屋使使用人重重新建立立租赁关关系。 . 质质量与使使用功能能的检验验 . 以和和国家有有关规定定作检验验依据。 . 从外观观检查建建筑物整整体的变变异状态态。 . 检查房房屋结构构、装修修和设备备的完好好与损坏坏程度。 . 查验房房屋使用用情况（包包括建筑筑年代、用用途变迁迁、拆改改添建、装装修和设设备情况况）。评评估房屋屋现有价价值、建建立资料料档案。 . 危危险和损损坏问题题的处理理 . 属有危危险的房房屋，应应由移交交人负责责排险解解危后，

18、始始得接管管。 . 属有损损坏的房房屋，由由移交人人和接管管单位协协商解决决，既可可约定期期限由移移交人负负责维修修，也可可采用其其它补偿偿形式。 . 属法院院判决没没收并通通知接管管的房屋屋，按法法院判决决办理。 .交接双双方的责责任. 为为尽快发发挥投资资效益，建建设单位位应按.和.条的的要求提提前做好好房屋交交验准备备， 房屋竣竣工后，及及时提出出接管验验收申请请。接管管单位应应在日内审审核完毕毕、及进进签发验验收 通知并并约定时时间验收收。经检检验符合合要求，接接管单位位应在日内签签署验收收合格凭凭证，并并应 及时签签发接管管文件。未未经接管管的新建建房屋一一律不得得分配使使用。 .

19、接接管验收收时，交交接双方方均应严严格按照照本标准准执行。验验收不合合格时，双双方协议议处理办办法，并并商定时时间复验验，建设设单位应应按约返返修合格格，组织织复验。 . 房房屋接管管交付使使用后，如如发生隐隐蔽性的的重大质质量事故故，应由由接管单单位会同同建设单单位组织织设计、施施工等单单位，共共同分析析研究，查查明原因因，如属属设计、施施工、材材料的原原因应由由建设单单位负责责处理，如如属使用用不当、管管理不善善的原因因，则应应由接管管单位负负责处理理。 . 新新建房屋屋自验收收接管之之日起，应应执行建建筑工程程保修的的有关规规定由建建设单位位负责保保修，并并应向接接管单位位预付保保修保证

20、证金。接接管单位位在需要要时用于于代修。保保修期满满，按实实结算，也也可以在在验收接接管时，双双方达成成协议。建建设单位位一次性性拨付保保修费用用，由接接管单位位负责保保修。保保修保证证金和保保修费的的标准由由各地自自定。 . 新新建房屋屋一经接接管，建建设单位位应负责责在三个个月内组组织办理理承租手手续，逾逾期不办办，应承承担因房房屋空置置而产生生的经济济损失和和事故责责任。 . 执执行本标标准有争争议而又又不能协协商解决决时，双双方均得得申请市市房地产产管理机机关进行行协调或或裁决。 机电设备(设施)接管验验收方案案进行接管验验收应具具备的条条件机电设备(设施)安装施施工完毕毕；机电设备(

21、设施)系统调调整试验验合格；机电设备(设施)系统满满足大楼楼使用功功能。进行接管验验收应提提交检索索的技术术资料竣工图(包包括平面面图、设设计说明明、原理理图、接接线图)；图纸会审记记录；竣工验收证证明文件件；机电设备(设施)安装施施工工程程合同及及开工竣竣工报告告；工程设计变变更通知知及技术术单位(包括质质量事故故处理记记录)；机电设备产产品说明明书、合合格证、调调试大纲纲(方法)、备品品备件及及专用工工具清单单；安装技术记记录；调整试验记记录。接管验收项项目和标标准接管验收项项目：高低压配电电设备系系统；应急发电机机组设备备系统；消防设备(设施)系统；电话、电视视系统；空调供冷系系统；给排

22、水系统统；保安监控系系统； 电梯运输系系统；楼宇自控、办办公设备备、机械械停车系系统及其其它。接管验收标标准(略) 进行接管验验收的程程序协商约定：房产公司书书面提请请物业进进行验收收接管，并并按委托托合同提提供验收收接管应应验交的的全部资资料。物业审验提提交的全全部资料料，如具具备条件件，在15日内签签发验收收通知并并约定时时间。现场检查验验收：组织验收小小组，按按专业分分工制定定验收收交接记记录表。会同房产公公司对机机电设备备(设施)质量和和使用功功能进行行验收。预验收验收小组对对设计图图纸、设设计变更更、竣工工图、设设备清单单进行预预验收，对对机电设设备(设施)进行质质量和使使用功能能的

23、检验验。同时时，还要要重点验验收设备备规格、型型号、容容量、制制造厂并并清点数数量，安安装位置置等。在验收中检检查出不不符合标标准的，提提出书面面的机机电设备备(设施)验收整整改通知知书返返回房产产公司，并并在约定定时间内内由房产产公司或或工程施施工单位位进行整整改。对验收中的的单独设设备进行行试运转转验收。主主要验收收设备的的安装质质量和运运转中设设备的主主要技术术指针，对对不符合合指针的的，及时时提出书书面意见见，要求求房产公公司组织织设备制制造厂或或施工单单位重新新调试，要要达到规规定的要要求。预验收后形形成一份份预验收收报告，交交公司物物业经理理审查。正式验收预验收中提提出的项项目落实

24、实后，验验收小组组要进行行检查、难难验证。如如整改合合格，则则进行正正式的接接管验收收。一是图纸与与设备规规格型号号、数量量符合；二是机机电设备备的实际际安装位位置与设设计安装装位置符符合；三三是设备备包括设设施连接接的整个个系统的的技术性性能，应应与设计计的功能能符合。验验收结果果记录在在验收收交接记记录表中中。对机电设备备(设施)进行验验收，重重点放在在预验时时已记录录在案的的问题方方面， 其结果也记记录在验验收交接接记录表表中。各专业人员员根据验验收后的的，写出出机电设设备工程程验收报报告，验验收小组组根据验验收报告告，作出出综合性性验收评评定及意意见书，并并将验收收报告送送物业总总经理

25、审审批。物业总经理理代表管管理公司司同房产产公司进进行正式式移交，签签署接管管文件，接接收机电电设备(设施)管理权权和相关关资料。有关验收结结果文件件，质量量问题的的处理约约定文件件均作为为接管文文件的一一部分作作为物业业委托管管理合同同的有效效文件。PAGE 工程接管验验收及指指引 接管验收收的准备备 物业服务务中心接接到房产产公司竣竣工验收收的通知知后，物物业总经经理委派派管家部部、工程程部组织织成立接接管验收收小组，根根据房产产公司提提供的竣竣工图纸纸，按设设计及施施工的要要求编制制验收计计划 (见附件件表格)。 接管验收收的计划划应包含含以下的的内容：接管验收的的方式和和具体日日程安排

26、排；验收小组按按专业进进行分工工：包括括有物业业管理小小组、土土建工程程和机电电设施小小组。各各专业小小组按照照委托单单位提供供的有关关资料确确定验收收的项目目，负责责接收图图纸(包括设设计及竣竣工图纸纸)资料的的人员要要进行签签收手续续。 接管验收收标准执执行建设设部房房屋接管管验收标标准。 验收的实实施 验收小组组根据接接管验收收标准和和验收计计划分工工进行预预验收。 在预验收收过程中中未达到到验收标标准及与与设计要要求不相相符的设设备、设设施要提提出书面面整 改报告告通知房房产公司司进行整整改，待待整改后后重新验验收，合合格后方方可正式式验收和和接管。 设备、设设施的实实物验收收应符合合

27、如下几几点：设计图纸与与设备的的型号、规规格相符符；主要设备、设设施的安安装质量量要与设设计标准准相符；配套设施必必须符合合设计规规定的要要求，操操作正常常；整个系统的的技术性性能应与与设计要要求相符符。 楼宇验收收后的处处理各专业验收收小组按按分工一一式两份份填写“标准单单元验收收记录表表”、“公建设设施验收收记录表表”和“遗漏工工程跟进进一览表表”，呈交交管家部部经理审审核后，送送一份予予房产公公司。在验收结果果符合接接管要求求时，物物业总经经理代表表管理公公司与移移交单位位办理有有关手续续，须由由房产公公司、施施工单位位及物业业单位三三方签字字生效。对单元内，对对象无明明显不符符合检验验

28、标准要要求的房房屋，由由物业接接收钥匙匙，并做做好标识识及保护护。物业接管验验收过程程中的所所有有关关资料、记记录应分分类及分分专业全全部存盘盘。管家家部组织织编制“楼宇接接管文件件资料一一览表”作为楼楼宇验收收记录附附件。从房产公司司处接管管的新楼楼宇，物物业还应应楼宇“保修”事宜与与房产公公司签订订“楼宇交交付保修修协议书书”，以明明确维修修责任和和保修期期限。 四、相关文文件及表表格、开发商商向物业业移交工工作流程程、楼宇接接管验收收计划表表、楼宇接接管文件件资料一一览表、遗漏工工程跟进进工作流流程图、楼宇验验收记录录表、公共建建设施移移交情况况表、遗漏工工程跟进进一览表表、机电设设备（

29、设设施）验验收整改改工程跟跟进表、机电设设备（设设施）验验收整改改通知书书、机电电设备（设设施）验验收交楼楼记录表表开发商向物物业管理理公司移移交工作作流程：成立收楼小组成立收楼小组审查竣工资料审查竣工资料制订移交计划制订移交计划整改后检查整改后检查办理移交手续办理移交手续全面接管全面接管楼宇接管验验收计划划表楼宇名称发展商地址验收时间验收目的便于管理、确确保安全全、美观观验收范围楼宇 幢共 套及其其配套公公共设施施。设备设施：配电房房 座；电电梯 部；发发电机 台及相相关设施施：泵房系统统 冷冻系系统 消防系系统 给排水水系统验收组成员员及分工工组长： 副组长长：资料组： 负责人人：土建（绿

30、化化）工程程组： 负责人人：机电设备设设施组： 负责人人：其化：验收项目及及计划安安排验收项目：说明：“验验收项目目及计划划安排”如不够够写可另另附纸。编制： 日期： 批准： 日期： 年 月 日楼宇接管文文件资料料一览表表序号资料名称数量总页数移交日期备注11项目批准文文件用地批准文文件建筑执照拆迁安置资资料技术资料总平面图建筑图结构图设备图纸附属工程图图纸隐蔽管线图图纸地质勘察报报告工程合同及及开、竣竣工报告告工程预结算算图纸会审记记录工程设计变变更通知知及技术术核定单单隐蔽工程验验收签证证沉降观察记记录竣工验收证证明住钢材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书水、电、煤煤气、卫卫生器具具、电梯梯、中央央空调、变变电站等等设备的的检验合合格证书书及维护护与使用用说明书书砂浆、混凝凝土试块块试验报报告供水、供气气的试验验报告3竣工综合验验收合格格证书指由规划局局为主，建建委、市市政、公公安等主主管部门门参加的的综合验验收合格格核发的的证书移交人： 接受人人： 审批：遗漏工程跟跟进工作作流程图图交