某物流园区建设项目建设可行性研究报告(优秀甲级资质建设可行性研究报告已通过审批)

1、物流园区资金申请报告2. 物流园区资金申请报告2. 3社会经济条件 123.4.2园区交通组织3.4.2园区交通组织23 建筑面积：6508平方米结构形式：钢筋混凝土框架（剪）结构3.4园区交通组织方案341规划原则.基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。.基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、 客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。 3.4.2园区交通组织货运交通组织一一对外货运主要依靠金桥大道、闵五路衔接 大广北高速、合武高速、麻竹高速及京九铁路、沪汉蓉铁路形成 的集疏运系统。

2、规划区内部货运系统主要由园区环形通道构成， 货运通道设置集中的装卸货界面，提高装卸效率，并减少对园区内部交通的干扰。人行交通组织 人行主要出入口设在平安大道与城市支路 交叉口两侧和城市支路中部。3.5公用与辅助工程3.5.1动力中心供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110kV变电站提供。电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类 型建筑用电指标如下：负荷预测指标表建筑性质负荷预测指标需要系数仓储、仓储深加工区6070瓦/平方米0.6仓储配送区60瓦/平方米0.6客服、商务中心、行政办公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5设备机房50瓦/平方米0.

3、62.供水水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能满足中心 的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可 由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水、 制冷系统用水等。（1）用水量预测用水量标准依据XXXXXXX城市规划标准确定。未预见及渗 漏水量按15%计。规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算。预测规划区最高日用水量为 1000立方米/日，日变化系数 Kd=1.18，时变化系数 Kh=1.29。消防用水量：本区域内同时发生火灾次数为一次，一次灭 火用水量为30升/秒。（2）给水工程规划给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为

4、设计水量的70 %）校核管径。规划区用水来自周边 DN200DN500规划市政给水管道。沿规划区道路布置 DN200的环状配水管网，并与周边道 路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。在规划区内规划一定数量的室外消火栓，每个室外消火栓的间距不大于120米。排水本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施。（1）雨水工程规划雨水流量按下式计算Q=q ?F?书式中：Q 规划雨水流量（升/秒）q暴雨强度（升/秒公顷）F汇水面积（公顷）书一径流系数暴雨强度计算公式：设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为：式中：q 设计暴雨强度（升/秒.公顷）t降雨历时（分钟）t=t1+mt2t1 地面集水时间

5、（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定m 延缓系数，暗管取m=2t2 管内雨水流行时间（分钟）地面集水时间采用10分钟；径流系数采用综合径流系数0.65。规划区内沿道路规划 d600d1200的雨水管道，区内雨水 就近接入上层次规划市政雨水管道。（2）污水工程规划污水量预测仓储用地按用水量的95 %计算，道路用地不计算污水量。预测平均日污水量为2700立方米/日，总变化系数Kz=1.87，管网规划沿规划区道路布置 d400污水管道，区内污水排入上层次规划确定的d400市政污水管道，最终排入污水处理厂进行处理。污水处理厂规划规模为 6.0万立方米/日。规划区污水排入城市污水系统的水质应

6、符合污水排水城 市下水道水质标准（CJ 3082）的要求。3.5.2机修库机修库的任务主要承担中心内的各种生产设备、配送车辆及装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般的通用设备和修理机具。3.5.3消防1消防设施本项目的建筑物的室外消防给水管网、消火拴等按“建筑设计防火规范（GBJ16-87）（ 1997年版）”的规定设置；建筑物内 按规定设有消防给水管及留有室内消火栓借口。消防设施主要有室内消火栓、火灾自动探测报警系统、化学灭火器装置、室内有 关消防器材的配备及防烟系统等，以水消防为主，化学消防为辅，控制室、配电室配置二氧化碳（C02）类灭火装置系统。防烟、排烟系统一旦发生火灾

7、，烟气危害性很大，本工程在防烟、排烟方面米取以下措施：（1）在建筑设计时充分考虑自然通风和排烟的要求；（2）对长度超过20m的内走道，面积超过100m2，且经常有人停留或放有可燃性物体较多的房间、库房，无直接自然通风时，设置机械排烟。第四章 环境保护、劳动安全与卫生4.1环境保护4.1.1环境质量标准及排放标准4.1.1.1环境质量标准 地表水环境质量标准(GB3838-2002 )类标准；环境空气质量标准(GB3095-1996 )二级标准；城市区域环境噪声标准(GB3096-93 )二类区标准；4.1.1.2污染物排放标准污水综合排放标准(GB8978-1996 );xxxxxxx大气污染

8、物排放标准整个区域布置的项目均无重型污染，环境状况较好。4.1.2拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、 固体废弃物等。4.1.2.1 污水生产污水本项目设有污水处理站，采用序批式活性污泥法（SBR工艺）。生产污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然后 经SBR系统处理至达标后排放，污泥脱水后外运填埋处理。2地面清洗水地面清洗面积约15000平方米，日排地面清洗水约：30立 方米。生活污水生活污水主要是当班员工的生活用水，日排生活污水约150立方米。废气项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废气 和汽车尾气。4.123噪声噪声主要是加工、制

9、冷过程中设备和高压水泵产生的噪声。4.1.2.4固体废弃物固体废弃物主要是商品损坏、果皮、菜叶、腐烂果蔬、肉类 海鲜类废弃物、各种包装废弃物、生活垃圾及检修库的废弃材料 等。4.1.3污染治理措施4.131 污水1清洗污水设污水处理站，果蔬清洗污水经隔渣、沉淀后排入污水处理 站处理。洗车污水洗车污水含有少量油污和泥沙，经隔油、沉淀后排入污水处理站处理。地面清洗水地面清洗水经隔渣、沉淀后排入污水处理站。生活污水生活污水采用三级厌氧工艺处理后排入污水处理站。废气职工饭堂烹调过程中产生的油烟，拟采用集气罩收集，经 油烟水膜滤清器净化处理后高空排放。2由于进入本中心的车辆较多， 对于长期进入中心的车辆

10、应 要求其安装汽车尾气净化装置。4.133噪声机器、设备产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声 等措施治理。4.1.3.4固体废弃物在物流园内建设有机肥厂和废弃物处理站。将物流园的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机 肥，其余废弃物在废弃物处理站分门别类进行处理。我们将废弃物分类为：商品垃圾、果蔬类废弃物、肉类海鲜 类废弃物、生活垃圾、危险废弃物、废弃金属、废弃塑料等。处 理方式如下：1.果蔬类废弃物和肉类海鲜类废弃物等富含有机质的废弃物，送到有机肥厂加工成有机肥。.将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如 纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会

11、废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，其余生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。.危险废弃物（如废旧电池、废旧日光灯管等）收集到专门容器和场地，由专业公司负责对其定期清运及无害化处理。.废弃金属、废弃塑料等，有回收再利用价值的交由社会 废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处 理。4.1.4结论综上所述，本项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。由于项目的污染程度较轻，且有较 完善的防治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，如能严 格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对 项目所在地区的环境质量不会造成太大影响，本项目

12、在环保治理方面是可行的。4.2劳动保护与安全卫生4.2.1劳动保护管理人员和生产岗位职工安全教育管理人员、企业新职工、上岗前必须进行厂级、车间级、班组三级完全教育。三级完全教育时间不得少于 40学时。企业新 职工按规定通过三级完全教育并经考核合格方可上岗。 从事特种 作业的人员必须经过专门的安全知识与安全操作技能培训，并经过考核，取得特种作业资格方可上岗工作。企业在实施新工艺、新技术或使用新设备、新材料时，必须对有关人员进行相应的有针对性的安全教育。落实企业安全教育责任企业法定代表人或总经理对本企业安全教育工作负责。企业 安全卫生管理部门负责组织实施安全教育工作。企业安全教育工作应纳入本单位培

13、训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。制订企业安全管理制度安全管理制度是企业安全规章制度的重要组成部分，是企业安全管理的基础，是实现安全生产的基本保障。 企业安全管理制 度要根据国家规定和待业标准及本单位实际来制订。制订安全操作规程安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和注意事项的技术文件。制定安全操作规程应根据生产工艺、机械 设备的特性和参考安全操作经验及事故教训。执行国家规定的工时制度国务院新工时制度规定：各企业及个体经济组织的职工，从 1995年5月1日起执行每日工作 8小时，每周工作40小时的 新工时制度。女职工劳动保护严格的按照1988年7月21日国务院

14、发布女职工劳动保护 规定的条例对女职工的劳动进行保护。422卫生条件商品仓储配送过程中应当符合的最基本的卫生要求：保持内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他 有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距 离；应当有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、 防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施；贮存和运输装卸食品的容器包装、工具、设备和条件必 须安全、无害，保持清洁，防止食品污染；仓库管理人员应当经常保持个人卫生，穿戴清洁的工作 衣帽，全体工作人员每年至少进行一次体检；使用的洗涤剂、消毒剂应当对人体安全、无害。423防火、防盗、防传染措施防火措施建立防火档案

15、，确定消防安全重点部位，设置防火标志， 实行严格管理；实行每日防火巡查，并建立巡查记录；对职工进行消防安全培训；制定灭火和应急疏散方案，定期组织消防演练；执行上级有关防火安全规定和文件，组织实施各项消防 安全制度；制订岗位防火责任制和安全操作规程，定期检查执行情 况；划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要的消防器材，落实防范措施；对职工进行消防安全教育，普及消防知识，新职工、临 时工要做好上岗位前的防火安全教育；组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习， 不断提高防火灭火技能；组织职工和警消人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。防盗措施建立一个智

16、能化的保安系统；定期组织防盗宣传教育；加强保安人员的防盗培训；划分防盗片区，落实责任；加强对盗窃常发地如成品区的保安力量；不定期组织司法工作者到加工中心进行法律宣传教育。第五章节能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国 策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。 合理利用能源、提高能源利 用效率，从源头上杜绝能源的浪费， 以及促进产业结构调整和产 业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各 行各业发展的新趋势。因此，本项目的节能工作必须严格执行国 家和地方的有关法律法规。5.1编制依据1中华人民共和国节能法中华人民共和国

17、主席令第90号；2国务院关于加强节能工作的决定；3民用建筑节能管理规定建设部令第143号；4国家发展改委文件 关于加强固定资产投资项目节能评估 和审查工作的通知发改投资20062787号；5公共建筑节能设计标准。5.2能耗分析本项目的能耗主要是供电的能耗，包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗 的比例较大。其次是用水的能耗，包括生产用水，员工的办公、 生活用水、制冷系统用水等。5.3节能措施本项目的节能主要是设备节能和建筑节能，节能措施主要如下：1严格执行有关建筑节能强制性标准， 在设计上采用合理的 窗墙比，以利于自然通风和采光， 在不影响建筑物结构和项

18、目使 用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在配送中心迂回。3根据实际情况选用节能型中央空调，场区内空调制冷设备将采用太阳能技术，极大节约能源。4选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能、高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯）及多组合控制开关，分区、分功能 控制，按实际需要进行开关。5实行营运管理计算机化，提高客运效率。6加强用电设备的维护和管理， 防止污染，以提高供电效率，降低能耗。5.4节水1提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁 具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真 审查，在工程建设期间，对使用不符合

19、节水规定器材的工程不予 验收。建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设 备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水 的现象。合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。第六章组织机构及定员6.1管理体制及组织机构该项目是大型的商品物流配送、第三方物流、仓储中心，根据物流中心管理的特点，组织结构如图6-1所示。图6-1项目组织结构图6.2机构定员表6-2项目定员一览表序号部门管理人员般员工合计1公司领导442总经理办公室2353人力资源部1234计财部2685客户服务中心1566检验检疫中心2577

20、信息/结算中心1568工程动力中心2469交易管理部281010仓储管理部281011加工中心管理部25712加工配送管理部24613装卸搬运部3424514安保部22527合计281221506.3人员培训职前培训一般而言，对新员工都应进行统一的职前培训，包括:一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概 况，如组织架构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权利 义务等。专业技术培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的 培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。在职培训主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。非在职培训是指员工暂时离开现职，脱产到有关学术机构、学校

21、或组织 参加为期较长的培训。配送中心的采购、检验、加工、仓储、配 送等除了采用先进的装备、合理的布局之外，还要做到人流、物 流、车流的畅顺，必须提高管理人员的综合素质，加强指挥、协 调。因此，各职能部门的有关人员必须经培训、实习，做到持证 上岗。第七章项目实施进度7.1项目实施计划本项目在建设过程中需要多行业、 多部门的密切配合.为了确 保项目建设的顺利进行，在项目实施过程中，要做到尊重科学、实 事求是；要严格按照基本建设程序办事，要妥善处理好各个环节之 间的关系，权衡协调；本着“科学管理合理安排”的原则，组织施工。 真正做到项目业主负责制；工程发包招标制；项目实施监理制。本项目计划从以下三个

22、阶段实施。第一阶段：前期准备阶段。本阶段主要工作内容包括提出和审批项目建议书、进行项目 可行性研究、编制计划任务书、编制项目计划任务书、编制项目 设计文件、租赁土地、办理规划手续等工作。第二阶段：施工阶段本阶段的主要工作包括制定年度工作计划、建设准备、组织施工，生产准备等到工作，具体工作内容如下：制定年度工作计划：1、合理安排各个单项工程的建设规模及 建设进度；2、合理安排建设资金。建设准备：1、作好技术准备，搞好“四通一平”工作；2、协调图纸和技术资料的供应；3、落实相关材料、设备及制品的供 应等。组织施工：按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计， 进行文明施工。生产准备：1、组织机构设

23、置；2、人员配备及培训，第三阶段：竣工投产阶段本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用工作，具体包括：1、及时组织设计、施工单位进行验收，并做好验收记 录；2、编制竣工决算文件；3、向主管部门提出竣工验收报告；4、办理固定资产交付手续。7.2项目进度计划本项目整个工期24个月，进度计划安排如下：7.2.1前期准备阶段2009年5月2009年7月完成可行性研究报告和考察工 作。2009年9月前完成初步设计、施工图设计工作和工程招标 工作。7.2.2施工阶段2009年10月-2010年12月，完成工程土建施工工作，试。2011年1月-2011年5月，完成装修及设施、设备安装调试。723竣工投产

24、阶段2011年5月前逐步完成竣工验收、交付使用的工作.第八章项目招标方案为了有利于节约投资，提高投资效益，节约人力、物力、财力，使工程价格趋于合理，同时为了规范价格行为，使公开、公 平、公正的原则得以贯彻，本建设项目计划在项目的施工、监理 以及重要设备、材料的采购等到阶段实行招标。结合当地和单位的实际情况建筑设计采用多方案专家评审的方式择优委托中选 单位设计。8.1项目招标范围8.1.1施工招标范围本项目施工实行招标，采用招标方式确定施工单位.8.1.2监理招标范围本项目监理拟实行招标，采取招标方式确定监理单位.8.2项目招标组织形式本项目采用委托招标形式，委托市建设工程招标中心进行招 标，与

25、其签订委托招标协议书，明确各自的权利和义务，以利于建设项目招标的顺利实施8.3项目招标方式为了使建设资金得到科学、合理的运用，使该项目的建设顺 利、圆满地完成，根据中华人民共和国招标投标法的有关规 定将采取公开招标的方式在众多的投标单位中选定报价最优，工期较短、信誉良好的承包商、监理单位。发布招标公告，招标公 告的内容：招标单位的招标工程的名称，招标工程简介，工程承 包方式，投标单位资质，领取招标文件的时间、地点和应缴费用 等。8.4项目招标内容建设项目招标具体内容详见表招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采 用招 标方 式招标估算 金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托

26、招标公 开 招 标邀请 招 标建筑工程VVV安装工程VVV监理VVV重要设备VVV第九章投资估算和资金筹措9.1.1投资估算编制说明及依据1投资项目经济咨询评估指南2xxxxxxx近期工程造价信息3有关的各项资料9.1.2建设投资估算编制说明1.本投资估算的主要基础数据由xxxxxxx城市建设投资有限公司提供;2本项目投资估算包括建设投资，流动资金和建设期利息。建设投资估算包括设计规模和设计方案提出的全部建筑、构筑物工程和供电、照明、给排水、消防、空调通风、环保、绿化等公 用工程和辅助工程以及工程建设其它费用等；3.主要设备包括检验检疫设备、计量设备、消防设备、监控设备及信息系统设备等；4建设

27、单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用；5勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用；6工程建设监理费按照工程费用的 0.2%计；7工程保险费按工程费用的按标准计算；8预备费用按工程费和工程建设其它费用之和的8%计；9建设投资经估算总额约为人民币 50080万元，见项目建设投资估算表。9.1.3建设期利息该项目长期借款3亿元，按银行贷款基准利率5.94%计算,建设期利息支出1782万元。9.1.4流动资金估算本项目采用滚动开发方式，鉴于本项目招商特点，本项目各 阶段建设期间即可开展招商工作，在建成运营

28、前即可获得一定收入，由于本项目建设期运营所占流动资金较少，因此本项目各建设期间可以不考虑流动资金的投入。9.1.5总投资由以上估算，本项目总投资50080万元，其中建设投资50080 万元，无流动资金投入。9.2资金筹措与使用计划9.2.1资金筹措本项目总投资经估算为 50080万元，其中2亿来自于公司自 筹资金，剩余3亿元资金采用银行贷款方式筹集。9.2.2资金运用本项目建设期为24个月，根据建设内容及开发进度，以12个月为一个投资周期，则各阶段建设投资分期投入的比例分别为 50%、50%。第十章财务评价10.1财务数据说明项目的财务计算期为15年。10.1.1总成本费用成本的估算量按照同类

29、产品生产的成本调查情况结合当地的实际情况进行估算。10.1.1.1动力及原材料350项目经营生产主要消耗为电力和水。电每年成本价估算350万元;水每年成本估算价为85万元。10.1.1.2工资及福利项目劳动定员为150人,按人均 3万元/年，年成本为450万 丿元。10.1.1.3制造费用折旧费根据项目的总投资估算表可知，固定资产总值为13232万元, 其中:机械设备1980万元，建设工程4310万元，其中机械设备折 旧15年，残值率为5%,建筑及构筑物按30年折旧,残值为10%。修理费修理费按年折旧费20%计算。10.1.1.3.3其它费用其它费用包括生产管理人员工资及其它不定的费用如:机物

30、料消耗费、劳动保护费、办公费、存货盘亏等。其它制造费用按年成本127.5万元计算。10.1.1.4营业费用营业费用包括销售人员工资，业务运输费、装卸费等到，按 收入的3%计算。10.1.1.5管理费用管理费用包括无形及递延摊销及工会经费、税金、职工教育费等其它管理费.按年370万元计算。10.1.2销售收入项目建成后，按目前的经验估算，年租金收入将达到9398万元，交易佣金收入1000万元，共计销售收入10398万元。10.1.3税金10.1.3.1销售营业税项目此项税率按照国家相关规定为5%,年缴金额为520万丿元。10.1.3.2城乡建设及教育附加税城乡维护建设税按城镇 5%计算,教育附加

31、税为3%。10.1.3.3所得税按国家统一所得税率25%计提。10.2财务分析10.2.1财务内部收益率财务内部收益率所得税前为14.38%,所得税后为11.63%。10.2.2投资回收期项目投资回收期所得税前为8.20年，所得税后为9.25年。1023财务净现值项目财务净值按行业的基准收益率标准制定为8%,经计算，所得税前财务净现值为24094万元,所得税后财务净现值为12656万元。10.2.4投资利润率投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资x100%=7.94%10.2.5投资利税率投资利税率=年利、税总额或年平均利、税总额/项目总投资x100%=8.94%10.3不确定性分析

32、10.3.1盈亏平衡分析盈亏平衡点计算公式为:盈亏平衡点=总固定成本/（产品售价-单位产品变动成本）x100%经测算:盈亏平衡点BEP为41.1%,市场交易额达到4274万 元即达到盈亏点10.3.2敏感性分析,其大小决定市场的经项目的敏感因素为：,其大小决定市场的经第十一章社会效益项目的建设提供了大别山地区产品集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使大别山农产品商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势 和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，产品通过集中交 易，提高了产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了 流通费用，提高了农产品鲜活程度。不

33、仅较好地解决了“卖难”问 题，而且有效地增加了农民的收入， 对平抑区域物价也具有关键 作用。本项目率先实现产品物流管理的现代化、自动化和信息化， 将成为XXXXXXX农产品物流配送乃至整个中南地区农产品流通 产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的 推动作用。项目的建设和成功的运用， 可以为全国农产品物流配 送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地。项目建成后，可以给 本地及周边地区丰富的农副产品提供更 好存储及销售渠道，在带动区域及周边农民致富的同时实现公司 的发展，短期内经济效益不明显，但其社会效益明显，从长远看，它 蕴含的较大商机将带动XXXXXXX及周边地区农

34、业发展推进区域 产业结构调整的步伐，解决产品信息闭塞和加工困难等问题 ，提高 农民收入。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。第十二章风险分析与对策XXXXXXX ?中国中部物流园区项目的建设和运营是一个庞大 而复杂的系统工程，项目对XXXXXXX物流业的发展至关重要对 大别山地区工农业产品运销体系的提升与发展也具有重大意义。 项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中 存在一些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在一定的风险， 下面把项目可能存在的风险以及相应的对策进行分析综述。12.1项目面临的主要风险经分析，本项目的风险因素有：1市场风险市场风险主要

35、指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面（1）行业内竞争。武汉市及周边地区 商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以中部地区为主，物流园项目的建设将使竞争加 剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展， 存在一定的风险。（2） 行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，超市的销售总额已 占据整个社会零售总额相当高的比例，一些产品绕过中间环节， 从产地（厂家）直接进入直销店销售；部分产品加工配送大户直 接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对商批市场在商品流通的优势地位产生较大的

36、冲击。技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性， 可能给项目带来的风险。 同 时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、 高环保 等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善， 特别是技术更新 速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌 现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。政策风险由于XXXX

37、XXX ?中国中部物流园区项目是近年来国家振兴发 展的物流业，由国家政府部门进行政策扶植， 物流园项目的开发， 不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资， 延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利。7社会风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题。 物流园 项目处于XXXXXXX陵园村项，用地原为该村所有。 项目的施 工可能会给项目所在区域内的居住区造成一定的影响， 对当地居 民带来短暂的不便。8.环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程

38、建设期对周围的水 资源、自然环境等产生的负面影响；运营期生产加工过程中，会 产生加工、运输机械噪声以及一定量固体废料和液体废水对周围 的水资源、自然环境等产生的负面影响。 致使项目不能顺利进行 或要追加大量投资才能顺利完成。12.2风险防范措施1市场风险针对市场风险采取以下两方面的措施：（1）通过一流的规划、 一流的设计、一流的管理建设一个现代化的、先进的、高效的商 贸物流园，通过整合XXXXXXX在大别山地区所掌控的批发市场业 务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，共同打造一艘商贸流通的绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性的行业进入成本，立足大别山，辐射华中，面向全国。（2 ）利用公司政策性

39、优势，为物流园区内经营者和采购商提供更加高效、廉价、个性化的、 高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服 务、信息服务、检验服务、通关服务、配送服务等，提高整个供 应链节点的服务功能，提升竞争力。技术风险项目通过引进权威物流专家组、 设计院进行规划设计，保证 项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。 项目的规 划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风 险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。工程风险在项目实施阶段应对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的

40、基础数据， 以降低项目建设的 工程风险。加强工程项目的过程管理， 邀请具有一定资质的咨询 公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度 的控制。资金风险面对资金方面的风险，在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。在项目开工前就需要有完整的资金保障计划，同时，开设专款专用帐户， 确保项目的建设资金能及时到位，不被挪作他用。政策风险研究政府态度、社会发展趋势、人民群众生活需求，顺应大势，同时加强与政府相关部门沟通，获取更多政策支持。外部协作风险XXXXXXX ?中国中部物流园区项目选址确定于XXXXXXX陵园 村，目前各项目配套设施和条件比较完善

41、。社会风险做好项目建设必要性的宣传工作， 积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好征地补偿工作，化解前进中碰到的困难，顺利推进项目规划和建设。8 .环境风险在项目建设期间，应严禁高噪声设备在休息时间作业，必要时对噪声采取消声和隔声的措施；运营期间，对产生的污水垃圾等污染物采取相应的环保措施处理。综上所述，xxxxxxx?中国中部物流园区项目在建设及运营过程中可能出现的风险主要有市场风险、技术风险、工程风险、 资金风险、政策风险、外部协作风险、社会风险和环境风险。由 于各项风险的风险程度均不大， 不会对项目造成实质性影响。 加 上采取及时和有效的措施，是可以将上述风险降至最低。第十三章结论与建议13.1结论1、项目将