房地产项目投资分析报告2

1、房地产项目投资分析报告一、说明1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。2、报告中中有关成成本的明明细换算算科目基基本参考考*市市场场行情及及有关国国家地方方收费标标准并结结合实际际经验确确定。项目面积参参数表项目总占地地（m2）建筑总面积积（m2）沿街商业建建筑（m2）住宅面积（m2）配套设施面面积（m2）地下停车场场（m2）二、项目成成本开发发成本估估算： 本项目开开发由土土地成本本，前期期开发费费，建安安工程成成本费，基基础设施施费，房房地产各各种税费费，管理理销售及及财务费费用，不不可预见见费构成成。鉴于于工程建建设周期期不长，本本案采取取静态分分析法进进行估算算，各项项

2、费用详详见下表表。序号项目（万元元）金额（万元元）备注1土地使用权权出让金金2征地费3拆迁安置补补偿费合计（一）土地地费用（二）前期期工程费费估算表表序号项目金额（万元元）收费标准（元/m2）1规划、设计计、可研研费1.1规划费1.2设计费1.3可研费2水文、地质质勘查费费2.1测绘费2.2勘探费3策划费合计（三）建安安工程费费序号建安项目总造价（万万元）单位地价（元元m）1沿街建筑土土建2农用市贩土土建3两侧二层门门面土建建4地下车库5水电设备6内部装修合计（四）基础础设施费费 表 4-5序号项目单方造价（元元m）总造价（万万元）基础设施（含含道路、绿绿化、配电，化粪粪池，室室外管网网（五）

3、开发发期税费费估算表表 表4-66序号项目金额（万元元）估算说明（元元m）1固定资产投投资方向向调节税税2配套费3质检费4建筑管理费费5卫评费6环保费7墙改基金8绿化费9白蚁防治费费10土地使用费费11再就业基金金12教育专项基基金13标编费14超标费15规划许可工工本费16土地证工本本费17施工许可证证合计（六）、不不可预见见费序号项目金额（万元元）说明1土地费2建安工程费费3前期工程费费4基础设施费费合计（七）、管管理消费费费用序号项目金额（万元元）估算说明1广告2售楼处3售楼许可6整理费7物业管理基基金8公共设施管管理基金金9管理费合计（八）、投投资与成成本费用用估算汇汇总表项目金额（万

4、元元）单方成本（元/m2）占总投资比比例（%）土地费用前期费用建安费用基础设施费费开发间税费费不可预见费费管理消费费费财务费合计三、投资计计划与资资金筹措：本项目开发发资金来来源有三三个渠道道，一是是企业自自有资金金，而是是银行贷贷款，三三是预售售收入用用于投资资部分。本本案开发发商自用用资金*作为启启动资金金，需要要贷款*万元，总总投资*万元，将将项目投投资分为为前期、中中期、和和后期。投投资计划划与资金金筹措见下表序号项目合计（万元元）前中后1开发投资2资金筹措3已有资金4借贷资金预售资金再再投入投资计划与与资金筹筹措四、项目销销售收入入预算项目面积（ mm2）建议单位平平方售价价（元/

5、mm2）销售收入（万万元）沿街商铺住宅停车场、车车位合计 本项目目以*市同类*房可比比案例，参参考*市房地地产物业业平均水水平，运运用市场场比较分分析法，并并经实地地调查分分析确定定。沿街街商业建建筑1-3层连卖卖，其中中1-2层建议议销售价价为*三层建建议销售售价为#说明：以上上销售收收入都是是在项目目进展顺顺利，营营销也同同时取得得成功，房房屋全部部取得租租售的情情况下取取得。但但实际的的销售速速度，楼楼盘的销销售率及及出租率率存在不不确定因因素。特特别是在在目前市市场条件件下，沿沿街楼盘盘的的出出售，地地下车位位的出售售有一定定的风险险，难以以达到预预期目标标，所以以在营销销时应给给以足

6、够够的重视视。五、项目投投资收益益分析根据估算的的开发成成本费用用及销售售收入，本本案投资资收益及及静态投投资分析析利润率率的分析析计算如如下：序号类别计算依据金额（万元元）1营业税销售总收入入*5.68%2教育费附加加营业税额*11%3城建税4印花税销售总收入入*0.05%5交易管理税税销售收入*0.55%合计（一）、销销售税金金及附加加估算序号项目计算依据金额1销售收入2扣除项目金金额2.1开发费用2.2开发成本2.3销售及附加加2.4其他3增值额4增值率5增值税率6土地增值税税（二）土地地增值税税计算表表（三）损益益表序号项目计算金额（万元元）1销售收入2总成本费用用3销售税及附附加4土

7、地增值税税5利润总额6所得税7税后利润8公积金9可分配利润润 （四）全全部投资资的投资资利润率率=利润总总额/投资总总额*1000%=自有资金的的投资利利润率=利润总总额/自有资资金总额额*1000%=六、不确定定因素分分析有重点的加加强对投投资风险险的防范范与控制制，保证证项目的的决策时时开发商商的追求求的目标标。房地地产不确确定因素素很多，本本方案从从成本、收收入、单单价几个个方面，应应用平衡衡分析法法和敏感感分析法法进行了了不确定定因素的的分析。序号项目面积成本收入平均销售面面积经营安全率率（%）1沿街商业建建筑2住宅3地下停车场场（一）盈亏亏平衡分分析安全率30%25-300%15-2

8、55%10-155%10%安全状态安全较安全有危险较危险危险（二）安全全性判别别标准说明：地下下停车场场由于存存在人防防工程的的要求，所所以财务务上看成成本高于于收入，但但进邻的的*节约了*元/m2人防配配套费，并并产生了了一定的的社会收收益。项目变幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额（三）投资资利润率率敏感性性分析表表单价变动投资利润率率单价变动目标利润率目标利润率投资变动投资变动10%5%-5%0-10%因素变化率10%5%-5%0-10%因素变化率说明：从敏敏感性分分析表中中看出，当当销售单单价提高高5%时，投投资利润润率增长长*%，即*X*%=*%，当投投资成本本降低5%，投资资利润率率提高*%，即*X*%=*%，可见见投资单单价与投投资金额额在本案案中对投投资效益益的影响响还是比比较明显显的，在在本项目目的实施施中，控控制成本本和制定定适宜的的价格策策略较为为关键。七、结论与与建议1.本项目目是*，按本本项目的的测算依依据和方方法，静静态投资资利润还还是客观观的，特特别是在在投资前前景中场场看好，但但必须要要注意近近期风