房地产项目全程策划方案的撰写

1、房地产全程策划方案的撰写现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场， 结合房地产市场策划营销理论和实践的 运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科 学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章 项目投资策划营销 项目投资策策划营销销是全案案最为关关键的环环节， 反映了了发展商商选择开开发项目目的过程程， 这个过 程是考考验

2、和衡衡量发展展商房地地产运作作能力的的重要环环节， 这个过过程操作作好了， 就意味味着项目目成功 了一半半，在这这个过程程中多下下功夫，以以后的开开发经营营就可以以事半功功倍。 项目投投资策划划营销可可对项目目进行定定价模拟拟和投入入产出分分析， 并就规规避开发发风险进进行策略略 提示，还还对项目目开发节节奏提出出专业意意见。项项目用地地周边环环境分析析：项目土地性性质调查查、地理位位置 、质地貌貌状况。土地面积及及红线图图 .土地规规划使用用性质 .七通一一平现状状 2、项目目用地周周边环境境调查 .地块周周边的建建筑物 .绿化景景观 .自然景景观 .历史人人文景观观 .环境污污染状况况 3

3、、地块块交通条条件调查查 .地块周周边的市市政路网网以其公公交现状状、远景景规划 .项目的的水、路路、空交交通状况况 .地块周周边的市市政道路路进入项项目地块块的直入入交通网网现状 4、周边边市政配配套设施施调查 .购物场场所 .文化教教育 .医疗卫卫生 .金融服服务 .邮政服服务 。.娱乐、餐餐饮、运运动 .生活服服务 .娱乐休休息设施施 .周边可可能存在在的对项项目不利利的干扰扰因素 .历史人人文区位位影响 二 区域市市场现状状及其趋趋势判断断 1、宏观观经济运运行状况况 .国内生生产总值值： 第一产产业数量量 第二产产业数量量 第三产产业数量量 房地产产所占比比例及数数量 .房地产产开发

4、景景气指数数 .国家宏宏观金融融政策： 货币政政策 利率 房地产产按揭政政策 .固定资资产投资资总额： 全国及及项目所所在地 。其中房房地产开开发比重重 .社会消消费品零零售总额额： 居民消消费价格格指数 商品住住宅价格格指数 .中国城城市房地地产协作作网络信信息资源源利用 2、项目目所在地地房地产产市场概概况及政政府相关关的政策策法规 .项目所所在地的的居民住住宅形态态及比重重 .政府对对各类住住宅的开开发和流流通方面面的政策策法规 .政府关关于商品品住宅在在金融、市市政规划划等方面面的政策策法规 .短中期期政府在在项目所所在地及及项目地地块周边边的市政政规划 3、项目目所在地地房地产产市场

5、总总体供求求现状 4、项目目所在地地商品住住宅市场场板块的的划分及及其差异异 5、项目目所在地地商品住住宅平均均价格走走势及市市场价值值发现 6、商品品住宅客客户构成成及购买买实态分分析 .各种档档次商品品住宅客客户分析析 .商品住住宅客户户购买行行为分析析 三 土地 SWWOT（深层层次）分分析 1、项目目地块的的优势 2、项目目地块的的劣势 。3、项目目地块的的机会点点 4、项目目地块的的威胁及及困难点点 四 项目市市场定位位 1、类比比竞争楼楼盘调研研 .类比竞竞争楼盘盘基本资资料 .项目户户型结构构详析 .项目规规划设计计及销售售资料 .综合评评判 2、项目目定位 .市场定定位： 区域

6、定定位 主力客客户群定定位 .功能定定位 .建筑风风格定位位 五 项目价价值分析析 1、商品品住宅项项目价值值分析的的基本方方法和概概念 .商品住住宅价值值分析法法（类比比可实现现价值分分析法） ： 选择可可类比项项目 确定该该类楼盘盘价值实实现的各各要素及及其价值值实现中中的权重重 。分析可可类比项项目价值值实现的的各要素素之特征征 对比并并量化本本项目同同各类比比项目诸诸价值实实现要素素的对比比值 根据价价值要素素对比值值判断本本项目可可实现的的均价 .类比可可实现价价值决定定因素：类比土土地价值值 A 市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差异 B 项目周周边环境境的差异异：自然然和绿化

7、化景观的的差异 教育和和人文景景观的差差异 各种污污染程度度的差异异 社区素素质的差差异 C 周边市市政配套套便利性性的差异异 项目可可提升价价值判断断 A 建筑风风格和立立面的设设计、材材质 B 单体户户型设计计 C 建筑空空间布局局和环艺艺设计 D 小区配配套和物物业管理理 E 形象包包装和营营销策划划 F 发展商商品牌和和实力 价值实实现的经经济因素素 A 经济因因素 。B 政策因因素 2、项目目可实现现价值分分析 .类比楼楼盘分析析与评价价 .项目价价值类比比分析： 价值提提升和实实现要素素对比分分析 项目类类比价值值计算 六 项目定定价模拟拟 1、均价价的确定定 .住宅项项目均价价确

8、定的的主要方方法：类类比价值值算术平平均法 有效需需求成本本加价法法 A 分析有有效市场场价格范范围 B 确保合合理利润润率，追追加有效效需求价价格 运用以以上两种种方法综综合分析析确定均均价 2、项目目中具体体单位的的定价模模拟 .商品住住宅定价价法： 差异性性价格系系数定价价法（日日照采光光系数、景景观朝向向系数、户户型系数数、楼层层系数、随随机系 数） .各种差差异性价价格系数数的确定定： 确定基基础均价价 。确定系系数 确定幅幅度 .具体单单位定价价模拟 七 项目投投入产出出分析 1、项目目经济技技术指标标模拟 .项目总总体经济济技术指指标 .首期经经济技术术指标 2、项目目首期成成本

9、模拟拟 .成本模模拟表及及其说明明 3、项目目收益部部分模拟拟 .销售收收入模拟拟： 销售均均价假设设 销售收收入模拟拟表 .利润模模拟及说说明： 模拟说说明 利润模模拟表 .敏感性性分析： 可变成本变变动时对对利润的的影响 销售价价格变动动时对利利润的影影响 。 投资风风险分析析及其规规避方式式提示 1、项目目风险性性评价 .价值提提升及其其实现的的风险性性： 项目的的规划和和设计是是否足以以提升项项目同周周 边项目目的类比比价值 项目形形象包装装和营销销推广是是否成功功 2、资金金运作风风险性 .减少资资金占用用比例，加加速资金金周转速速度，降降低财务务成本 .对销售售节奏和和开发节节奏进

10、行行良好的的把握，以以尽量少少的资金金占用启启动项目目，并在在最短的的 时间内内实现资资金回笼笼 3、经济济政策风风险 .国际国国内宏观观经过形形势的变变化 .国家地地方相关关地产政政策的出出台及相相关市政政配套设设施的建建设。 九 开发发节奏建建议 1、影响响项目开开发节奏奏的基本本因素 .政策法法规因素素 .地块状状况因素素 .发展商商操作水水平因素素 .资金投投放量及及资金回回收要求求 .销售策策略、销销售政策策及价格格控制因因素 。.市场供供求因素素 .上市时时间要求求 2、项目目开发节节奏及结结果预测测 .项目开开发步骤骤 .项目投投入产出出评估 .结论 第二章 项目规规划设计计策划

11、营营销 通过完完整科学学的投资资策划营营销分析析， 发展商商有了明明确的市市场定位位， 从而进进入了产产品设计计 阶段。房房地产经经过多年年的发展展后，市市场需求求发生了了根本性性的变化化，消费费者对房房地产的的建筑规规 划和单单体设计计要求越越来越高高，他们们追求又又实用又又好看的的商品房房，这就就要求发发展商将将以人为 本的规划划思想和和提高人人居环境境质量作作为目标标去实现现消费者者的需求求。项目目规划设设计策划划营销 是基于于市场需需求而专专业设计计的工作作流程。 项目规规划设计计策划营营销是以以项目的的市场定定位为基基础，以以满足目目标市场场的需求求为出发发点， 对项目目地块进进行总

12、体体规划布布局， 确定建建筑风格格和色彩彩计划， 紧紧围围绕目标标客户选选定主力力户型， 引导室室内装修修风格，并并对项目目的环艺艺设计进进行充分分提示。 一 总体规规划 1、项目目地块概概述 .项目所所属区域域现状 .项目临临界四周周状况 .项目地地貌状况况 2、项目目地块情情况分析析 .发展商商的初步步规划和和设想 。.影响项项目总体体规划的的不可变变的经济济技术因因素 .土地 SWWOT 分析在在总体规规划上的的利用和和规避 .项目市市场定位位下的主主要经济济指标参参数 3、建筑筑空间布布局 .项目总总体平面面规划及及其说明明 .项目功功能分区区示意及及其说明明 4、道路路系统布布局 .

13、地块周周边交通通环境示示意： 地块周周边基本本路网 项目所所属区域域道路建建设及未未来发展展状况 .项目道道路设置置及其说说明： 项目主主要出入入口设置置 项目主主要干道道设置 项目车车辆分流流情况说说明 项目停停车场布布置 5、绿化化系统布布局 .地块周周边景观观环境示示意： 地块周周边历史史、人文文景观综综合描述述 项目所所属地域域市政规规划布局局及未来来发展方方向 。.项目环环艺规划划及说明明： 项目绿绿化景观观系统分分析 项目主主要公共共场所的的环艺设设计 6、公建建与配套套系统 .项目所所在地周周边市政政配套设设施调查查 .项目配配套功能能配置及及安排 .公共建建筑外立立面设计计提示

14、： 会所外外立面设设计提示示 营销中中心外立立面设计计提示 物业管管理公司司、办公公室等建建筑外立立面设计计提示 其他公公建（如如巴士站站、围墙墙）外立立面设计计提示 .公共建建筑平面面设计提提示： 公共建建筑风格格设计的的特别提提示 项目公公共建筑筑外部环环境概念念设计 7、分期期开发 .分期开开发思路路 .首期开开发思路路 8、分组组团开发发强度 二 建筑风风格定位位 。1、项目目总体建建筑风格格及色彩彩计划 .项目总总体建筑筑风格的的构思 .建筑色色彩计划划 2、建筑筑单体外外立面设设计提示示 .商品住住宅房外外立面设设计提示示： 多层、小小高层、高高层外立立面设计计提示 不同户户型的别

15、别墅外立立面设计计提示 针对屋屋顶、屋屋檐、窗窗户等外外立面局局部设计计提示 其他特特殊设计计提示 .商业物物业建筑筑风格设设计提示示 三 主力户户型选择择 1、项目目所在区区域同类类楼盘户户型比较较 2、项目目业态分分析及项项目户型型配置比比例 3、主力力户型设设计提示示 .一般住住宅套房房户型设设计提示示 .跃式、复复式、跃跃复式户户型设计计提示 .别墅户户型设计计提示 4、商业业物业户户型设计计提示 .商业群群楼平面面设计提提示 。.商场楼楼层平面面设计提提示 .写字楼楼平面设设计提示示 四 室内空空间布局局装修概概念提示示 1、室内内空间布布局提示示 2、公共共空间主主题选择择 3、庭

16、院院景观提提示 五 环境规规划及艺艺术风格格提示 1、项目目周边环环境调查查和分析析 2、项目目总体环环境规划划及艺术术风格构构想 .地块已已有的自自然环境境利用 .项目人人文环境境的营造造 3、项目目各组团团环境概概念设计计 .组团内内绿化及及园艺设设计 .组团内内共享空空间设计计 .组团内内雕塑小小品设计计提示 .组团内内椅凳造造型设计计提示 .组团内内宣传专专栏、导导视系统统位置设设定提示示 4、项目目公共建建筑外部部环境概概念设计计 .项目主主入口环环境概念念设计 。.项目营营销中心心外部环环境概念念设计 .项目会会所外部部环境概概念设计计 .项目营营销示范范中心沿沿途可营营造环境境概念设设计 .针对本本项目的的其他公公共环境境概念设设计 六 公共家家具概念念设计提提示 1、项目目周边同同类楼盘盘公共家家具摆设设 .营销中中心大堂堂 .管理办办公室 2、本项项目公共共家具概概念设计计提示 七 公共装装饰材料料选择指指导 1、项目目周边同同类楼盘盘公共装装饰材料料比较 2、本项项目公共共装饰材材料选择择指导及及装修风风格构思思 3、项目目营销示示范单位位装修概概念设计计 .客厅装装修概念念设计 .厨房装装修概念念设计 .主人房房装修概概念设计计 .儿童房房装修概概念设计计 .客房装装修概念念设计 .室内其其他（如如阳台、玄玄关、门门窗）装装修提示示 。4