商业地产资产管理

1、浅谈资产管理BOMA中国课程学习分享一、资产产管理概概念介绍绍为房地产产增加价价值！为机构投投资的规规则投资指导导政策：透明度保守主义义低风险与期待的的支出所所匹配的的投资水水平降低风险险的方式式：尽职调查查分析战略性商商业计划划资产管理理概念介介绍与房地产产相关的的一些风风险:运营（收益可可能没有有期待的的那么多多）租赁（租赁目目标可能能受市场场影响）资金支出出（补充投投资的程程度可能能会被低低估）流动性（万一房房地产卖卖不出去去）债务（一些物物业会给给所有者者多余的的债务，比如说说环境风风险）理解基点点投资债券券的收益益可能比比投资商商业地产产的收益益高/低200个基点，但投资资债券的的风

2、险相相对较低低，能带带来更高高的净回回报。基点：一个基点点等于万万分之一一，一个个百分比比变化等等于一百百个基点点。债券收益益率涨了了0.05%，相当于于增加了了50基点，利利率增加加了1%，相当于于增加100基点。房地产投投资影响响因素商业地产产评估：二、资产产管理定定义管理种类类：设备管理理经理物业管理理经理租赁管理理经理资产管理理经理房地产行行业专业业人士眼眼里的资资产管理理设备管理理：根据国际际设施管管理协会会（IFMA）的定义义为“一一项包含含多项行行为的职职业，整整合人、地点、过程和和科技来来确定已已建立的的环境的的功能。”负责建筑筑运营机械、电电力、安安全等房地产行行业专业业人士

3、眼眼里的资资产管理理物业管理理：管理一座座建筑的的运营开开销并且且负责租租户的安安康，包包括租约约管理。 物业维护护质量一座维护护好的建建筑比一一座维护护差的建建筑更保保值！房地产行行业专业业人士眼眼里的资资产管理理租赁管理理：致力于收收入的产产生。负责为任任何一块块空场地地招租，为租户户租约续续租。租赁管理理经理负负责收入入，物业业管理经经理负责责开销：收入-支出=利润房地产行行业专业业人士眼眼里的资资产管理理资产管理理：把每一座座建筑当当做一门门生意来来运作。负责确保保收入最最大化，开销最最小化。资产管理理流程概概述资产管理理流程概概述资产管理理流程概概述资产管理理经理的的责任资产管理理经

4、理对对谁负责责？对利润/底线负责责，对一一座建筑筑的收入入和开销销做出贡贡献的所所有人负负责。 物业管理理经理租赁管理理经理估价师工程师咨询师三、房地地产业把每座建建筑视为为一个单单独的产产业赚取利润润市场/销量地点租赁管理理经理、物业管管理经理理等在一一座建筑筑里不同同的扮演演角色房地产行行业专业业人士的的角色收入-租赁管理理经理的的角色寻找建建筑物空空闲房屋屋的承租租人以产产生收入入（了解这这座建筑筑的特色色、与其其他建筑筑相比的的竞争优优势）管理建建筑所使使用的第第三方经经纪人（和中介介圈子保保持良好好关系）负责续续租（定期与与承租人人保持联联系）寻找一个个新承租租人的成成本将是是保持现

5、现有这个个的四倍倍！房地产行行业专业业人士的的角色开销-物业管理理经理的的角色管理营业业费用（怎样管管理一座座建筑才才能使承承租人过过得舒服服）负责租约约管理与与承租人人的关系系（确保承承租人遵遵守所有有租约上上的条款款还要与与承租人人保持良良好的工工作关系系）项目管理理（管理给给建筑进进行维修修的维护护部分和和外聘服服务单位位等，完完成任务务并把开开控制在在预算内内）项目资本本项目资本本通过资产产项目增增加资产产价值 有时候一一些重大大的费用用，如房房屋的维维修费或或对大堂堂整体翻翻修，需需要完成成才能保保证建筑筑的价值值。房地产行行业专业业人士的的角色底线-资产管理理经理的的角色最重要的的

6、是增加加价值一座建筑筑里的所所有事物物不是增增加就是是减少这这座建筑筑的价值值资产管理理经理应应该表现现的像业业主一样样资产管理理经理的的主要责责任是让让建筑产产生利润润四、投资资原理房地产业业与股票票和债券券如何相相比较资产种类类股票债券债券和股股票都是是证券，区别在在于股票票持有者者在公司司有股权权，而债债券持有有者在公公司里有有债权人人的股份份。债券券通常有有一个规规定的到到期日，而股票票可能一一直未清清偿。房地产产被持有或或出租的的建筑物物/地块。投资原理理-估值方法法计算价值值的方法法 成本法（计算它它建立时时候的成成本，或或替换成成本）市场对比比法（同样一一座城市市里其他他建筑在在

7、过去半半年左右右卖出的的每平米米的价钱钱）收入资本本化法（假设一一座建筑筑的价值值最大程程度受到到了租金金收入的的决定，如能计计算这座座建筑的的租金收收入/现金流，就能得得到一个个更加实实际的价价值计算算方法）从长远眼光光看房地地产业收入/现金流收入/现金流（投资资者应该该确保收收回投资资的本金金，确保保投资能能获得稳稳定的收收入或现现金）资本增值值房地产的的价值来来自于租租金收入入，我们们假设因因为市场场需求的的原因租租金一直直上涨，那么房房地产的的价值在在将来确确实会一一直增加加。通货膨胀胀避免通货货膨胀损损失的套套期保值值。房地产趋趋向于对对抗通货货膨胀，因为产产生的租租金总是是和市场场

8、水平持持平。因因此，如如果通货货膨胀导导致的租租金上涨涨，建筑筑的价值值将也会会上升，而且投投资本金金的价值值也会上上涨。房地产业业中不同同形式的的产权所有权类类型：个人合伙人关关系和合合资公司司公司养老基金金保险公司司房地产投投资信托托公司（REITS）投资者可可以在股股票市场场上房地地产投资资信托公公司的股股票，房房地产投投资信托托公司的的价值以以天来计计算，就就跟股票票一样。与房地地产开发发公司最最大的区区别在于于，房地地产投资资信托公公司所赚赚取的大大部分利利润以红红利的形形式回报报给投资资者。整体投资资组合策策略形成一个个商业计计划执行摘要要地地域目录业业绩绩指标价值绝绝对对回报使命

9、开开发发远景账账面面价值收收益战略计划划资资本支支出预算算关键措施施闲闲置运营计划划（租赁、物业管管理、资资产管理理出售售物业、收购物物业、物物业开发发）目标和主主要表现现指标（投资多多样化：核心资资产/非核心资资产）财产类型型（办公楼楼、零售售、工业业、住宅宅、地面面租金、其他）租户挽留留资产管理理战略资产管理理战略（AMS）报告基础资产产辨别、投资策策略、营营业战略略、资产产管理经经理和投投资组合合管理者者的许可可成熟周期期分析计算相对对于市场场租金而而言，你你的建筑筑租金大大概处于于一个什什么位置置。六、估价价专业人士士估价内部估价价师在北美最最好用的的一个方方法是在在每三个个月（一一年

10、三次次）做一一次内部部估价，在第四四次找一一位外部部估价师师来做。七、财务务基准行业数据据在北美，可以通通过全国国不动产产信托委委员会（NCREIF）和投资资物业资资料库（IPD）找到行行业数据据，他们们发布的的报告会会表明他他们成员员投资组组合中财财产的回回报率。数据对一一位资产产管理经经理来说说有很大大用处，他们可可以用这这些数据据按照资资产分类类（办公公楼、零零售等）和分布布地区来来衡量资资产表现现的好坏坏。八、资本本化率和和融资资本化率率资本化率率是一项项资产的的净营业业收入与与它的资资金成本本（买入入这项资资产的原原始价钱钱）或当当前市场场价值的的比率。在房地产产中，如如果想要要计算

11、一一座建筑筑的价值值，只需需知道它它的租金金收入和和现行市市场资本本化率即即可。收益率和和并购实实践收益率（资本化化率）和和并购实实践比如我们们有笔钱钱要投资资，我们们选择把把钱存入入银行，来赚取取最低的的利率3.25%，或者我我们也可可以投资资在房地地产上。房地产的的资本化化率在一一年6%到7%之之间徘徊徊。因此此保证的的3.25%的的利率与与期望的的6.5%资本化率率之间的的差别由由一些因因素构成成，其中中之一就就是风险险。了解这个个之后，寻找购购入建筑筑的资产产管理经经理就知知道了他他需要找找到回报报率至少少在6.5%的建筑再再能买，因为这这样才能能使投资资有意义义。投资实践践和融资资实

12、践投资实践践-保险公司司保险公司司必须赚赚取最低低的回报报率，才才能在将将来某一一时间点点有足够够的现金金来偿还还债务。融资实践践-银行银行业在在多种方方式上支支持房地地产开发发，他们们提供短短期和长长期的融融资。短期融资资叫做：建筑融资资过度融资资夹层融资资九、并购购理解房地地产如何何被买下下一位资产产管理经经理买一一座建筑筑，需要要的技能能包括市市场分析析、战略略思维、建筑价价值估算算和谈判判。团队的组组成：十、财产产处置理解房地地产如何何被卖出出资产管理理经理要要记住：不要爱上上你的房房地产！房地产是是一项投投资，与与任何投投资一样样，它将将在合适适的时候候被买入入或卖出出。卖出房地地产

13、的步步骤市场分析析建筑分析析经纪人提提议附条件的的报价提提交尽职调查查合理的信信息的例例子最终报价价资产转让让十一、物物业发展展项目分析析资产管理理经理需需要知道道：预估建筑筑成本-项目全部部成本是是多少？直到项项目完成成，你能能看到的的建筑成成本都在在哪里？建筑期-这个项目目要进行行多久？在将来来的某个个时候你你期望的的市场是是哪里？市场条件件-在建建筑期最最后，买买卖和租租赁房产产的预期期是什么么？在那那个时候候还将会会有市场场需求吗吗?职员以及及经过训训练的人人员的可可利用性性。一旦经济济模型建建立起来来，资产产管理经经理通常常需要让让它经过过一个投投资委员员会或者者公司里里一些其其他权

14、威威的审核核和通过过。组成团队队物业开发发过程中中每一位位专业人人士的角角色建筑师和和设计师师工程顾问问（机械械、电气气、结构构、环境境等）建筑管理理者和项项目管理理者租赁顾问问物业管理理经理承包商资产管理理经理十二、管管理团队队租赁功能能以及它它如何对对资产管管理经理理的成功功至关重重要承租方不不再续约约的成本本使用一份份常规报报告来跟跟踪你的的租赁管管理经理理的活动动使用一个个租赁情情况图未用空间间清单资产比较较分析物业管理理经理功功能以及及它如何何对资产产管理经经理的成成功至关关重要不再续约约的成本本与物业管管理经理理和租赁赁管理经经理所使使用的工工具BOMA中国的卓卓越项目目证明十三、

15、增增加价值值-计算每一一次租约约如何增增加建筑筑的价值值理解净效效率实际的租租金，在在考虑到到出租特特许权和和其他像像租约佣佣金一样样的成本本以后。除了对简简单租赁赁率的扣扣除外，更加富富有经验验的资产产管理经经理计算算一段时时间内（三到五五年）租租约的全全部价值值，并且且以现在在的状态态打折。换句话话说，三三年后租租约的价价值相当当于多少少人民币币就是现现在的价价值。在这个时时候，你你可以把把现在的的条件下下这个租租约的价价值与这这座建筑筑每平方方米多少少人民币币的价值值相对比比。 资本支出出及其在在增加一一座建筑筑价值中中所扮演演的角色色当一座建建筑需要要在某个个方面修修缮或变变得现代代化

16、，这这将通常常会需要要资本支支出，因因为投资资的长期期性，这这个支出出不会直直接算作作一项营营业费用用。建筑的质质量会随随着时间间而下降降，如果果你没有有一个适适当的预预防维护护计划的的话，建建筑质量量的下降降更快。为让建筑筑在市场场上保持持竞争力力，需要要不停的的评估资资金成本本，这是是以这项项资金成成本能够够带来的的经济利利益为基基础的。十四、赎赎回策略略丧失抵押押权赎回回战略定义：丧失抵押押品赎回回权是一一个特定定的法律律流程，又称取取消抵押押品赎回回权。指指借款人人因还款款违约而失失去赎回回抵押品品的权利利。贷款款机构根根据规定定的法律律程序获获得相关关房产抵抵押品所所有权或或房产抵抵

17、押品出出售以抵抵消借款款人欠债债。通俗来说说，以上上说明如如果这项项资产是是借方用用来做贷贷款担保保物的，那么贷贷方将收收回资产产。1.理解所有有者的经经济目标标。2.为资资产做一一份建筑筑评估报报告（BAR）3.为这这项资产产开发一一份资产产管理战战略（AMS）4.发现并实实施所有有的增值值措施，与资产产的战略略发展保保持一致致。十五、整整体汇总总理解建筑筑和市场场中所有有不同元元素在一一起如何何为资产产管理带带来价值值我们在这这项课程程的开始始，强调调了资产产管理经经理要把把建筑当当作生意意来看待待。我们谈论论了生意意的不同同因素。收益、支出、利润，利润=净租金收收入。房房地产的的不同方方

18、面都在在影响着着这三大大主要因因素。我们谈论论了资本化率率以及对对其产生生影响的的不同因因素。我们谈论论了建筑价值值和它如如何成为为资产管管理经理理的主要要责任-为房地产产增加价价值，什什么事情情影响了了建筑价价值。理解建筑筑和市场场中所有有不同元元素在一一起如何何为资产产管理带带来价值值让我们从从净租金金收入开开始看这这些事物物是如何何产生影影响的：理解建筑筑和市场场中所有有不同元元素在一一起如何何为资产产管理带带来价值值理解建筑筑和市场场中所有有不同元元素在一一起如何何为资产产管理带带来价值值理解建筑筑和市场场中所有有不同元元素在一一起如何何为资产产管理带带来价值值理解建筑筑和市场场中所有有不同元元素在一一起如何何为资产产管理带带来价值值一位好的的资产管管理经理理从一个个精心准准备的商商业计划划开始好的市场场信息训练有素素的租赁赁团队训练有素素的物业业管理职职员能源管理理和费用用控制预防性维维护资本计划划在商业业计