城市运营项目市场定位及开发战略研究报告

1、 达州“龙郡”项目开发战略研究报告第88页达州“龙郡郡”项目开开发战略略研究报报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc188954665 第一章、项项目发展展战略环环境调研研结论 PAGEREF _Toc188954665 h 4 HYPERLINK l _Toc188954666 一、项目市市场宏观观大势分分析： PAGEREF _Toc188954666 h 4 HYPERLINK l _Toc188954667 1、经济背背景： PAGEREF _Toc188954667 h 4 HYPERLINK l _Toc188954668 2、宏观调调控政策策：

2、 PAGEREF _Toc188954668 h 4 HYPERLINK l _Toc188954669 二、项目面面临的市市场容量量分析 ： PAGEREF _Toc188954669 h 4 HYPERLINK l _Toc188954670 三、达州市市场目前前供求特特征分析析： PAGEREF _Toc188954670 h 5 HYPERLINK l _Toc188954671 1、达州市市场目前前总体供供给特征征： PAGEREF _Toc188954671 h 5 HYPERLINK l _Toc188954672 2、市场客客户需求求特征变变化： PAGEREF _Toc188

3、954672 h 5 HYPERLINK l _Toc188954673 四、项目面面临的房房地产市市场走势势预判： PAGEREF _Toc188954673 h 5 HYPERLINK l _Tooc188895546774 1、全国国市场后后期走势势判断： PAGEREF _Toc188954674 h 5 HYPERLINK l _Toc188954675 2、达州市市场后期期走势判判断： PAGEREF _Toc188954675 h 6 HYPERLINK l _Toc188954676 五、项目综综合SWWOT分分析结论论： PAGEREF _Toc188954676 h 6 H

4、YPERLINK l _Toc188954677 1、项目目优势（Strength）分析： PAGEREF _Toc188954677 h 6 HYPERLINK l _Toc188954678 2、项目劣劣势（WWeakknesss）分分析： PAGEREF _Toc188954678 h 7 HYPERLINK l _Toc188954679 3、项目机机会(OOppoortuunitty)分分析： PAGEREF _Toc188954679 h 8 HYPERLINK l _To4、项目目威胁(Thrreatt)分析析： PAGEREF _Toc18895468

5、0 h 9 HYPERLINK l _Toc188954681 六、发现项项目的问问题与机机会： PAGEREF _Toc188954681 h 9 HYPERLINK l _Toc188954682 1、发现问问题及应应对办法法建议： PAGEREF _Toc188954682 h 9 HYPERLINK l _Toc188954683 2、发现机机会与利利用： PAGEREF _Toc188954683 h 10 HYPERLINK l _Toc188954684 第二章、项项目开发发战略建建议 PAGEREF _Toc188954684 h 10 HYPERLINK l _Toc1889

6、54685 一、项目开开发的战战略思考考： PAGEREF _Toc188954685 h 10 HYPERLINK l _Toc188954686 二、企业发发展战略略推演与与初步建建议： PAGEREF _Toc188954686 h 11 HYPERLINK l _Toc188954687 三、龙郡项项目开发发战略建建议： PAGEREF _Toc188954687 h 12 HYPERLINK l _Toc188954688 四、项目总总体经营营策略建建议： PAGEREF _Toc188954688 h 13 HYPERLINK l _Toc188954689 五、项目整整体市场场定

7、位建建议： PAGEREF _Toc188954689 h 14 HYPERLINK l _Toc188954690 1、项目前前期市场场定位梳梳理： PAGEREF _Toc188954690 h 14 HYPERLINK l _Toc188954691 2、项目整整体市场场定位建建议： PAGEREF _Toc188954691 h 14 HYPERLINK l _Toc188954692 3、项目整整体市场场定位发发展驱动动模式： PAGEREF _Toc188954692 h 14 HYPERLINK l _Toc188954693 4、项目整整体概念念定位建建议： PAGEREF _

8、Toc188954693 h 16 HYPERLINK l _Toc188954694 5、项目整整体目标标客户群群定位建建议： PAGEREF _Toc188954694 h 17 HYPERLINK l _Toc188954695 六、项目整整体产品品定位建建议： PAGEREF _Toc188954695 h 17 HYPERLINK l _Toc188954696 第三章、项项目整体体开发思思路与实实施方案案建议 PAGEREF _Toc188954696 h 18 HYPERLINK l _Toc188954697 一、项目各各地块控控规条件件与规划划布局建建议： PAGEREF _

9、Toc188954697 h 18 HYPERLINK l _Toc188954698 1、规划布布局原则则： PAGEREF _Toc188954698 h 18 HYPERLINK l _Toc188954699 2、规划布布局具体体建议： PAGEREF _Toc188954699 h 19 HYPERLINK l _Toc188954700 二、项目投投资开发发时序建建议： PAGEREF _Toc188954700 h 21 HYPERLINK l _Toc188954701 1、项目投投资开发发遵循原原则： PAGEREF _Toc188954701 h 21 HYPERLINK

10、l _Toc188895547002 2、项目目总体开开发思路路： PAGEREF _Toc188954702 h 23 HYPERLINK l _Toc188954703 三、项目整整体开发发周期测测算： PAGEREF _Toc188954703 h 24 HYPERLINK l _Toc188954704 1、周期： PAGEREF _Toc188954704 h 25 HYPERLINK l _Toc188954705 2、开发销销售节奏奏： PAGEREF _Toc188954705 h 25 HYPERLINK l _Toc188954706 四、项目投投资开发发方案建建议： PA

11、GEREF _Toc188954706 h 25 HYPERLINK l _Toc188954707 1、项目道道路及市市政基础础设施开开发时序序建议： PAGEREF _Toc188954707 h 25 HYPERLINK l _Toc188954708 1.1、开开发思路路： PAGEREF _Toc188954708 h 25 HYPERLINK l _Toc188954709 1.2、实实施要求求与策略略： PAGEREF _Toc188954709 h 25 HYPERLINK l _Toc188954710 1.3、主主要时间间节点： PAGEREF _Toc188954710

12、h 27 HYPERLINK l _Toc188954711 2、项目房房地产开开发时序序建议： PAGEREF _Toc188954711 h 28 HYPERLINK l _Toc188954712 2.1、开开发思路路： PAGEREF _Toc188954712 h 28 HYPERLINK l _Toc188954713 2.2、开开发时序序要求与与策略： PAGEREF _Toc188954713 h 28 HYPERLINK l _Toc188954714 2.3、近近期主要要时间节节点： PAGEREF _Toc188954714 h 33 HYPERLINK l _Toc18

13、8954715 3、项目综综合配套套开发时时序建议议： PAGEREF _Toc188954715 h 33 HYPERLINK l _Toc188954716 3.1、开开发思路路： PAGEREF _Toc188954716 h 33 HYPERLINK l _Toc188954717 3.2、开开发时序序要求与与策略： PAGEREF _Toc188954717 h 33 HYPERLINK l _Toc188895447188 3.33、主要要时间节节点： PAGEREF _Toc188954718 h 34 HYPERLINK l _Toc188954719 4、项目龙龙湖景观观开发

14、时时序建议议： PAGEREF _Toc188954719 h 35 HYPERLINK l _Toc188954720 4.1、开开发思路路： PAGEREF _Toc188954720 h 35 HYPERLINK l _Toc188954721 4.2、实实施要求求与策略略： PAGEREF _Toc188954721 h 35 HYPERLINK l _Toc188954722 4.3、主主要时间间节点： PAGEREF _Toc188954722 h 36 HYPERLINK l _Toc188954723 第四章、项项目20008年年开发计计划与投投资资金金流分析析 PAGEREF

15、 _Toc188954723 h 37 HYPERLINK l _Toc188954724 一、项目220088年开发发计划与与调整建建议： PAGEREF _Toc188954724 h 37 HYPERLINK l _Toc188954725 二、达州220088年各类类住宅物物业房价价走势预预估： PAGEREF _Toc188954725 h 39 HYPERLINK l _Toc188954726 1、项目高高层电梯梯公寓价价格预判判： PAGEREF _Toc188954726 h 39 HYPERLINK l _Toc188954727 2、项目多多层住宅宅价格预预判： PAGE

16、REF _Toc188954727 h 40 HYPERLINK l _Toc188954728 3、项目花花园洋房房价格预预判： PAGEREF _Toc188954728 h 41 HYPERLINK l _Toc188954729 三、项目220088年经营营收入预预估： PAGEREF _Toc188954729 h 42 HYPERLINK l _Toc188954730 四、20008年项项目投资资资金力力量分析析： PAGEREF _Toc188954730 h 42 HYPERLINK l _Toc188954731 1、项目投投资组合合： PAGEREF _Toc188954

17、731 h 42 HYPERLINK l _Toc188954732 2、项目经经营模式式建议： PAGEREF _Toc188954732 h 43 HYPERLINK l _Toc188954733 3、项目资资金筹措措、现金金流量分分析： PAGEREF _Toc188954733 h 44 HYPERLINK l _Toc188954734 3.1、资资金筹措措与投资资计划： PAGEREF _Toc188954734 h 44 HYPERLINK l _Toc188954735 3.2、项项目资金金来源与与现金流流量分析析： PAGEREF _Toc188954735 h 48 HY

18、PERLINK l _Toc188954736 五、项目220088年投资资开发计计划建议议： PAGEREF _Toc188954736 h 51第一章、项项目发展展战略环环境调研研结论一、项目市市场宏观观大势分分析：1、经济背背景：国家经济可可能进入入新一轮轮高增长长、高通通胀、高高紧缩期期，房地地产业可可能会面面临银根根紧缩带带来的高高利率、高高首付和和信贷难难问题。2、宏观调调控政策策：“屡调不止止”，但在在“越涨越越严”的博弈弈中，房房价和市市场终究究将被累累积调控控压下来来，并回回归理性性和平稳稳。二、项目面面临的市市场容量量分析 ：通过对达州州过去88年的供供求走势势分析和和城市

19、发发展、人人口变化化等综合合分析，我我们得出出达州中中心城区区房地产产市场容容量的预预测结果果如下：20088-20015年年供给规规模走势势：总量量约11100万万，每每年新增增约1000万；20088-20015年年需求规规模走势势：总量量约8550万，其中中住宅每每年需要要约1000万；20088-20015年年房价走走势：整整体均价价运行区区间在220000-30000元元/，像像龙郡这这类中高高档住宅宅均价，如如果市场场形势趋趋好，预预计会在在30000-440000元/，否否则将保保持在目目前25500-30000元/。 20088-20015年年产品供供求走势势：高层层电梯是是主

20、流，多多层、洋洋房和别别墅等高高端物业业供给少少，需求求积蓄大大；户型型面积小小型化、功功能多样样化、舒舒适与空空间变化化多样性性。 三、达州市市场目前前供求特特征分析析：1、达州市市场目前前总体供供给特征征：类型：电电梯为主主，多层层稀少，洋洋房别墅墅稀缺；户型：面面积小型型化，以以80-1200需求求为主，紧凑型套三和套二占主力，部分楼盘创新点已与成渝接轨；价格：220000-27700元元/为为主，227000元/以上楼楼盘较少少，且低低价入市市趋势明明显；营销：水水平提高高，但品牌号号召力还还较弱。2、市场客客户需求求特征变变化：调控政策策对达州州购房者者已经产产生影响响，但停停止买房

21、房人很少少，观望望在增加加；随着房价价的快速速增长，价价格因素素已经从从过去第第五位上上升到第第一位，景景观环境境的重要要性则从从第一位位下滑到到第三位位。对龙郡的的产品需需求主要要目的在在于改善善居家环环境，物物业形态态虽然仍仍以电梯梯为主，但但对多层层、洋房房、别墅墅期待很很高；一一般住宅宅面积小小型化，功功能多样样化、空空间多变变化。四、项目面面临的房房地产市市场走势势预判：1、全国市市场后期期走势判判断：短期对峙观望持续时间可能会比以前更长，长期走势将是稳中略降，回归理性与平实，卖方市场和买方市场将易位。整个市场将重归保障与市场双重格局，发展目标是让贫富住房需求各归其位，整个经济与社会

22、和谐发展。具体体现是是：政策走势势：累积积调控效效果将决决定后市市政策走走向，220088年56月份份前后趋趋于明朗朗，在奥奥运会后后9-110月份份见分晓晓，“严控继继续快涨涨，防止止大跌”将是今今后政策策调控目目标。 市场供给给走势：大量累累计的待待开发土土地将会会在高压压下较大大规模的的进入市市场，市市场供给给增加的的趋势明明显。 市场需求求走势：整体需需求依然然旺盛，但但随着保保障性用用房开发发量的增增加，满满足自住住型需求求的渠道道逐渐多多样化后后，一般般商品房房市场的的刚性需需求会减减少，而而推动房房价暴涨涨的投资资（机）型型需求会会降低或或持币观望望。 房价走势势：在政政策严打打

23、、供给给增加和和需求分分流的多多重压力力下，本本已高位位的房价价继续高高升的空空间和可可能性已已经不大大，但暴暴跌的可可能性更更小，房房价回归归理性与与平稳是是必然趋趋势。2、达州市市场后期期走势判判断：天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，“达州将成极具爆发力新型工业化城市 ”，整个城市的凝聚力、消费力、购买力都会快速增强，说明达州房地产业潜力和中长期机会十分明显。达州房地产市场在国家宏观调控政策影响下难以独善其身，目前影响的滞后期

24、已过，观望期后市场有望走稳、走平。达州中高端房价2008年有望稳定在25003000元/之间，今后几年市场如果不恶化，房价预计会在30004000元/区间运行。五、项目综综合SWWOT分分析结论论：1、项目优优势（SStreengtth）分分析：项目地块块具地段段优势达州市大城城市之心心，不可可多得的的地段优优势。紧邻交通通主干线线，整体体通达性性前景好好。项目地块外外围有南坝坝路、通达西西路、西环路路等大道道，以及及规划中中的金兰兰大道、金金龙达到到以及项项目内部部环状放放射的自自由式路路网。周边规划划有较为为完善的的生活配配套和教教育设施施。项目地块周周围分布布有中学学、大学学。随着着项目

25、的的逐步开开发，项项目地块块内部还还将规划划建成星星级酒店店、高档档办公楼楼、医院院、综合合农贸市市场即大大型购物物中心。生生活配套套设施较较为完善善。项目地块块拥有无无可比拟拟的资源源优势地块内部丘丘陵地形形高低起起伏，依依山傍水水，拥有有良好的的绿化和和水系，生生态环境境优良，这这对未来来该片区区的开发发带来优优势。对对于打造造达州市市滨水开开放空间间和生态态住区方方面拥有有无可比比拟的优优势。 项目地块块体量巨巨大，利利于后续续的综合合开发和和土地利利用3000亩亩的体量量无疑成成为达州州的“巨无霸霸”，持续续的开发发有利于于开发企企业的长长远发展展公司实力力雄厚，开开发理念念先进。公司

26、不但实实力雄厚厚，具有有品牌效效应，更更是导入入集体决决策机制制，决策策民主科科学，且且思想观观念开放放，善于于借助“外力”。这不不仅降低低了自己己的成本本投入和和风险，更更是利用用专业公公司的优优势对项项目前期期进行全全程专业业的市场场调研策策划、建建筑产品品策划，并并让整合合营销策策划提前前介入，从从而使产产品能够够更贴近近市场需需求，建建立了一一套较为为科学的的“防范失失误体系系”，把人人为能够够控制的的风险尽尽可能降降到了最最低，从从而保证证项目最最终整体体的成功功。2、项目劣劣势（WWeakknesss）分分析：拆迁难度度及改建建、改造造费用较较大项目是房地地产一、二二级开发发同步，

27、地块内现有村镇建设和工业企业建筑，村民居住区、医疗卫生、教育科研、商业和办公建筑，拆迁难度及费用支出较高，一是影响项目进度；二是增加项目成本。项目地块块内部地地形高差差较大，不不利于道道路及建建筑物的的建设利利用项目地块的的丘陵地地形高低低起伏，地地形复杂杂，局部部高差达达80米，这对对区域道道路交通通组织及及建筑规规划提出出挑战，增加了施工难难度和建建筑成本本.本项目山山上周边边目前公公共配套套和商业业设施不不足，将将对先期期业主的的前期生生活造成成一定负负面影响响，从而而不利于于本项目目前期市市场推广广。由于本项目目所在区区域目前前处于待待开发期期，公共共配套和和商业设设施较为为缺乏已已是

28、不争争的事实实。就算算目前亟亟待开发发的A-04、BB-077地块周周边配套套都较差差，有待待整个项项目逐渐渐启动后后，整体体生活商商业配套套的跟进进。3、项目机机会(OOppoortunnityy)分析析：区位带来来的发展展机会达州地处川川、渝、鄂鄂、陕结结合部，在在成都、重重庆、武武汉、西西安等特特大城市市的辐射射和影响响中，形形成了包包括达州州、广安安、南充充、巴中中、汉中中、安康康、十堰堰、万州州、涪陵陵9个地地级市在在内的秦秦巴地区区，达州州正好处处于该地地区的腹腹心地带带和中心心位置，具具有优先先接纳特特大城市市经济辐辐射，快快速发展展并传递递辐射的的优势条条件，区区域优势势十分明

29、明显。交通带来来的发展展机会达州是四川川通江达达海的东东通道，河河市机场场直达成成都、广广州、武武汉、西西安、深深圳、北北京等地地；襄渝渝铁路、达达渝铁路、国国道2110纵贯贯全境，达达万铁路路、国道道3188横穿全全市，77个县（市市、区）县县县通铁铁路；达达渝高速速公路连连接成渝渝，到重重庆只需需2小时时，到成成都只需需4小时时，达陕陕高速公公路也正正在规划划建设；渠江航航运直通通重庆，已已基本形形成立体体交叉、四四通八达达的交通通网络体体系。良良好的区区位和交交通优势势加速了了人流、物物流、资资金流和和信息流流的聚集集。城市新规规划和发发展带来来的机会会达州市的城城市新规规划带来来城市发

30、发展格局局的变化化，项目目地块所所在地南南外规划划为新的的城市副副中心。达州城市性质确定为：中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区交通枢纽和物流中心，川、渝、鄂、陕结合部区域性中心城市。形成“以西城为城市中心，以南城和老城为城市副中心，沿州河发展轴展开”的组团式布局结构形态。形成“一城五片”的功能分区。南外作为未来的城市副中心，发展潜力将不容置疑。能源化工工基地带带来的发发展机会会按化工园区区规划，南南外化工工产业园园区将会会聚集数数万人的的产业工工人，其其生活半半径将限限定在达达州中心心节点即即通川区区与达县县。南外外的天然然气能源源化工产产业园区区以及未未来可能能出现的的各类上上下游企企业都

31、需需要产业业工人们们较为集集中地在在一定的的区域内内进行生生产、生生活；高高收入的的就业机机会将会会吸引其其他地区区人口向向达州聚聚集；人人口聚集集与专业业分工将将派生并并促进达达州地区区的第三三产业的的发展；达州地地区工业业化将会会附带提提高农业业生产率率和农业业的产业业升级，加加速农村村剩余劳劳动力向向城市的的转移，为为城市化化提供必必要条件件。这些为本项项目的成成功开发发带来了了发展机机会，能能源化工工基地带带来了充充足的投投资客户户及消费费客户。达州健康康的房地地产市场场带来发发展机会会达州市的区区域经济济和房地地产业都都处于健健康发展展的上升升阶段，这这对本项项目的开开发和推推广创造

32、造了一个个良好的的市场机机遇。市场产品品供给单单一带来来的发展展机会达州市场的的中高档档住宅市市场空间间较大，精精品项目目、高品品质产品品供应量量较少，本本项目的的切入能能够抢占占一定的的市场份份额。4、项目威威胁(TThreeat)分析：政策面的的威胁由于国家宏宏观调控控仍未结结束，房房地产开开发还具具有很多多的变数数，从最最初对房房地产开开发企业业的调控控到现在在的对购购房消费费者的限限制，出出台的一一系列宏宏观层面面的，土土地、金金融、销销售等各各方面的的政策对对房地产产市场持持续发展展的信心心打击较较大，开开发中的的不确定定因素增增加。资金面的的威胁因本项目体体量较大大，地形形复杂，物

33、物业形态态和产业业较多，造造成开发发难度加加大，主主要来自自于管理理和资金金方面的的压力。确立正正确的开开发序列列和建设设要点至至关重要要，要避免免出现资资金链的的断裂，造造成项目目的被动动。南充充市房产产城区板板块间竞竞争必将将加剧。竞争对手手的威胁胁目前，达州州房地产产市场格格局基本本形成。老老城区因因完善的的生活配配套，具有不不可比拟拟的竞争争优势，同同时还要要面对政政府新区区西外的的压力。随随着政府府调控力力度的增增强，达达州房地地产市场场不可避避免的要要出现调调控症状状，及对对投资客客户的打打压和有有效购房房消费者者的观望望。争夺夺有限的的客户资资源将会会更加激激烈。六、发现项项目的

34、问问题与机机会：1、发现问问题及应应对办法法建议：问题一：政策风风险大缓拿拿地，加加大开发发销售，确确保现金金流。问题二：政府不不确定因因素多再次次梳理合合同与合合作方式式，作好好应急方方案，并并让政府府始终有有利可图图，除了了政绩、形形象外，还还要适当当考虑现现实的经经济利益益。 问题三：买方市市场形势势与竞争争进进行控制制性开发发和“暴力营营销”，一方方面迅速速聚集客客户，另另一方面面迫使竞竞争对手手屈服。 问题四：开发管管理问题题理理清并明明确开发发战略、总总体思路路、开发发节奏与与时序，加加强和完完善企业业管理体体制，控控制好开开发质量量与进度度。 2、发现机机会与利利用：机会一：城市

35、面面临转型型树树立长期期发展战战略，充充分作好好社会关关系、资资源合理理占有、资资金和人人才储备备、管理理体制建建设等准准备；用用够、用足天天然气化化工基地地建设的的优惠政政策，将将龙郡项项目纳入入化工基基地建设设体系内内，争取取政府和和政策支支持。 机会二：中心城城区成熟熟区可供供开发土土地不足足或改造造成本高高充充分利用用达州城城市外延延后龙郡郡中心区区域的地地位优势势，适时时占有土土地资源源；实行行垄断性性或控制制性开发发，注意意峰值预预留； 机会三：市场供供给产品品过于单单一，多多层、洋洋房、别别墅不足足尽尽快、限限量推出出多层、洋洋房、别别墅产品品，并注注意在每每年每批批次推出出中相

36、互互搭配。 机会四：城市市市区或近近郊缺乏乏好的旅旅游休闲闲场所加强强加快城城市休闲闲产业开开发，引引入多种种休闲、游游乐项目目，并注注意覆盖盖量大和和可持续续消费的的阶层。 第二章、项项目开发发战略建建议一、项目开开发的战略思考考：在做项目发发展规划划和实施施计划之之前，我我们认为为有必要要重新思思考一个个企业发发展战略略问题即龙龙郡这样样一个大大项目对对于公司司的战略略发展地地位和贡贡献到底底是什么么？其核核心问题题是到底底追求公公司经济济效益最最大化呢呢，还是是要通过过该项目目实现综综合效益益最大化化？其中中综合效效益最大大化除了了经济效效益外，还还应该包包括企业业发展战战略定位位、公司

37、司发展方方向、公公司品牌牌、人力力资源、社社会关系系、开发发模式等等都有一一个清晰晰的和质质的飞跃跃。而纵观国国内著名名房地产产企业发发展历程程和现有有发展模模式，当当企业发发展和积积累到一一定程度度的时候候，都会会理清企企业的发发展定位位和创建建适合自自身特色色的开发发模式。目前国内著名的万科、碧桂圆、龙湖、阳光100、奥园等都有一些共同特点开发方式模式化、产品系列模式化、资金滚动快速化、区域全国化、品牌嫁接化等。现在，公司拥有龙郡这样一个大项目，经过5年的打拼和经验总结后，我们认为是该考虑这个问题了，因为这不但是企业发展战略问题，也将是龙郡项目发展指导思想和开发思路问题，当一旦战略问题确定

38、了，后续的开发思路和计划就清晰了。目前看来，有有两条道道路可以以选择：其一是是通过龙龙郡项目目实现企企业综合合效益最最大化，公司尽快做大做强；其二是不必急于拓展新的项目和市场，在龙郡这个项目上实现利润最大化，用时间换空间、换利润。其实这里没没有孰是是孰非的的问题，只只有企业业发展战战略选择择问题。不不过，结结合公司司的现实实情况和和项目发发展条件件，我们们将根据以以下立足足点进行行思考：龙郡项目目由2平平方公里里扩展到到8平方方公里项目开发发将全面面启动“造城计计划”开发周期期可能会会持续77-100年开发公司司实力、品品牌影响响显著增增强近期防范范政策和和市场风风险，确确保现金金流因此，在项

39、项目操作作难度、资资本运营营、风险险防范都都在增加加的情况况下，企企业和项项目都将将考虑长长远战略略发展。二、企业发发展战略略推演与与初步建建议：市场宏观大势市场宏观大势企业发展目标 企业综合实力 企业性格特征 企业发展战略形势趋严，短期空间有限，利于强者发展尽快做大做强？稳步发展，慢慢积累？资本？品牌？人才？管理？开发模式？风险与高利润喜好型？安全保守型？抓住龙郡项目和市场机会，尽快做强企业内功，迅速聚集资本实力抓住龙郡项目快速聚集资本、锻炼队伍、探索开发模式和管理体系，扩大企业综合实力。抓住市场机会在适合强者的市场条件下，拥有资本就拥有机会，既可以通过收购其它优质却缺资金的企业，也可开拓新

40、的市场和项目。理由如下：符合政府府和领导导的要求求，可以以寻求他他们的更更大支持持；符合社会会和市场场的需求求，利于于快速发发展；符合企业业资金要要求；有利于进进一步树树立企业业社会形形象、品品牌美誉誉度和信信任度；有利于企企业快速速发展壮壮大和拓拓展市场场，因为为现在的的市场不不缺机会会，只缺缺资本；有利于提提高企业业员工的的积极性性、责任感感和荣誉誉感，增增加企业业的凝聚聚力；我们在接接下来至至少5年年的时间间里我们们可以储储备、锻锻炼人才才，完善善企业管管理体制制、总结结发展模模式等。注意事项项：但为为了尽可可能确保保开发公公司的最最大利益益，需要要解决两两个前提提条件：一是这这种发展展

41、战略在在选择在在项目发发展上要要“以我为为主”，由开发公公司进行行整体规规划、控控制，以以确保整整个项目目的综合合形象；其二是是通过开发发公司整整体开发发后的土土地溢价价我们应应该分享享到合理理收益，为此需需要跟政政府签定定土地出出让收益益分配机机制。三、龙郡项项目开发发战略建建议：适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！市场宏观大势适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！市场宏观大势企业经营战略 达州市场走势 龙郡开发战略形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓

42、新市场潜力巨大，但短期发展过快，提升空间有限注：项目可可引进开开发模式式如下，具具体实施施时要根根据项目目进度、资资金要求求及其它它实际情情况来灵灵活选择择或组合合利用。一级土地地开发模模式土地转让让模式独立开发发模式以地入股股合作模模式集资定制制建房模模式四、项目总总体经营营策略建建议：市场宏观大势市场宏观大势项目开发战略 达州市场特征 龙郡项目整体开发策略形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场多种经营开发模式共同快速推进项目开发龙郡开发“有所为，有所不为”，在稳、快、缓之间寻求平衡，多方位、多项目、多产品抢占市场！企业经营战略 市场容量有限、供给

43、庞大、竞争激烈、开发和营销水平提高，但市场供给单一、产品创新不够。说明一：“有所为”企业及及项目品品牌美誉誉度进一一步加强强：如”龙郡外滩”工程工工期、质质量、“龙郡外滩”商业招招商经营营等；加快开开发现金金流强的的地块或或项目：如A-04、 B-007、EE-011等地块块；适当加加强必要要的市政政基础设设施、公公建配套套和景观观建设：如接龙龙立交、接接龙路、龙郡西路的高架桥、主干道9、龙湖北路、青龙路、戛云北路等。 “有所不为为”减、缓缓开发那那些现金金流不强强的项目目：如继续大大量拿地地、山上上商务区区等公建建配套、过过于超前前基础配配套建设设和市政政基础设设施、安安置房前前期过多多建设

44、等等。 说明二：“稳”项目开开发求稳稳、拿地地求稳、基基础设施施和安置置房建设设要稳、资资金流量量求稳、心心态求稳稳。“快”在建项项目形象象和进度度要快、新新开项目目要快、资资金筹措措与准备备要快。“缓”山上商务务区等公公建配套套开发缓缓。说明三：“多方位同同步开发发”增加加项目空空间覆盖盖范围，以以满足南南外、西西外、老老城等不不同方位位的人群群需求，故故20008年及及以后的的开发除除了A-04、B-07等西部地块外，还需要加强肉联厂、石家湾等入口东部区域的开发。 “多项目同同步开发发”由于于项目规规模过大大，不同同地块在在位置、环环境、成成熟度等等方面差差异较大大，不同同地块同同步开发发

45、就会形形成差异异化，以以便客户户有更多多的选择择，增大大项目量量的覆盖盖面。 “多产品同同步开发发”由于于市场需需求的多多样性和和细化，不不同档次次、不同同物业类类型产品品都会有有需求，而而达州目目前市场场又缺乏乏多层、洋洋房、别别墅等供供给，我我们加强强这类物物业供给给就是机机会。五、项目整整体市场场定位建建议：1、项目前前期市场场定位梳梳理：中原整体定定位：达达州城市市休闲区区同轩规划定定位：川川东北生生态休闲闲城点评：这两两个定位位内涵基基本相同同，外延延都包括括了居住住、商业业、商务务和休闲闲，我们们认为这这也是比比较准确确的。但但在表达达上没有有将整个个项目的的主体功功能居住体体现出

46、来来，高度度强化也也还不够够。2、项目整整体市场场定位建建议：龙郡一一座集高高尚居住住、商业业、商务务和休闲产业业于一体体的中央央人居新新城3、项目整整体市场场定位发发展驱动动模式：而为了充实实项目以以上定位位和增强强项目综综合竞争争力，以以便项目目占领更更多的市市场份额额、加快快项目资资金回笼笼，实现现项目和和企业整整体开发发战略，我我们建议议从以下下7个方方面加强强和建立立本项目目的驱动动力模式式：3.1、政政府驱动动力：“绑定”达县政政府，争争取达州州市政府府，活动动更上级级政府，降降低政策策与政府府风险。即即充分考考虑地方方政府的的利益，用用经济利利益绑住住达县政政府，用用支持化化工基

47、地地建设争争取达州州市和市市政府的的支持，具具体做法法是：重新拟定定升值地地价的分分配比例例，既让让地方政政府有利利可图，又又能让开开发公司司在保证证投资利利益的情情况下进进退自如如；加快催促促达县政政府行政政办公中中心搬迁迁，让其其在搬迁迁过程中中既收获获形象，又又有实质质经济利利益；增加项目目开发后后能为地地方政府府增税、增增加就业业和城市市形象的的核算论论证；提出龙郡郡8平方方公里建建设是打打造达州州西部化化工基地地的“生活中心心”，通过过为化工工基地建建设总部部经济区区、主题题居住区区的方式式争取支支持。3.2、产产业驱动动力：重重点打造造城市休休闲产业业，培育育城市商商业，引引入行政

48、政、商务务和教育育产业，与与住宅一一起共同同组合成成一个中中央公园园式的生生活区。城市休闲闲产业：如现行行租赁集集体建设设用地，打打造花卉卉基地、城市欢乐谷、多点布局建设生态公园、主题生态农业，暨提前取得了土地的经营权，又使项目“多元化”开发；建设都市市山地高高尔夫，与城市休闲产业共同组成一个集城市生态观光、游乐体验、高档商务和运动休闲于一体的泛公园，供达州及川东北各个阶层的人们休闲游玩。城市商业业：在新新城中有有计划、分分批次的的按照区区域商业业中心、组组团商业业中心、社社区商业业和休闲闲商业依依次进行行开发建建设、培培育经营营。行政和商商务办公公：分批批引进和和建设县县级行政政中心、街街道

49、和社社区服务务中心、化化工基地地总部经经济服务务区、酒酒店等。城市教育育产业：在利用用达县中中学、四四川文理理学院的的基础上上，继续续引进知知名的幼幼儿园、小小学，打打造一条条教育产产业链。3.3、产产品驱动动力：随随着市场场发展的的不断成成熟和后后期买方方市场的的出现，房房地产市市场竞争争最终将将回归到到产品上来来，建立立自己的的产品研研发模式式和不断断创新产产品，将将是今后后致胜的的核心要要素。确立龙郡郡产品研研发机构构或合作作单位，包包括创新新单位、设设计机构构、施工工单位、原原材料供供给单位位等；建立龙郡郡产品体体系，包包括多层层、高层层、洋房房、别墅墅、商业业、办公公楼、酒酒店等，并

50、并统一各各类产品品风格和和代表性性元素。建立龙郡郡产品开开发模式式：产品品概念与与内涵、产产品模式式包装、产产品模式式推广、产产品模式式应用。3.4、环环境驱动动力：住住宅开发发中外部部环境、社社区景观观一直都都是消费费者购房房最看重重的因素素之一，通通过整个个新城的的环境打打造和每每个具体体地块社社区的景观建建设也必必将是龙龙郡项目目的驱动动力之一一。外部环境境驱动力力：龙湖湖及前期期示范区、城城市山地地高尔夫夫、城市市森林公公园、城城市广场场以及花卉卉基地等等；社区环境境驱动力力：建立立龙郡项项目景观观模式，并并在各项项目中因因地制宜宜的打造造。3.5、品品牌驱动动力：在在龙郡项项目中，主

51、要是是项目自自身品牌牌、中国国中铁二二局集团团品牌和和四川鸿鸿源星集集团的品品牌。龙郡项目目品牌：已有知知名度和和一定形形象，但但缺乏美誉誉度和号召力力，急需需“用事实实说话”，建立项项目品牌牌美誉度度、信任任度和影影响力；中国中铁铁二局集集团品牌牌：美誉誉度、号号召力和和在项目目运用方方面还美美中不足足，需要要进一步步嫁接和和维护。四川鸿源源星集团团品牌：需要结结合集团团发展和和项目发发展，进进一步进进行包装装、推广广和维护护。3.6、概概念驱动动力：龙龙郡项目目作为一一个8平平方公里里的新城城综合开开发，有有很多概概念可以以做，具具体包括括：项目整体体概念：如“公园中中的城市市”、“中央生

52、生活区”；各子项目目概念：如“龙郡外滩”商业“城市会会所，生生活主场场”；产品概念念：如万万科的UU8、中中海的CC-hoousee的借鉴鉴；案名概念念：将“云岭”开发成成现代高高层系列列，“龙湖”开发为为多层洋洋房、别别墅等低低密度产产品系列列等。3.7、客客户驱动动力：在在今后市市场形势势趋于买方方市场的的情况下下，拥有有客户渠渠道、赢赢得客户户信任，锁定终终端，将是房房地产开开发致胜胜的最好好方式，而而龙郡作作为一个个开发周周期长的的复合型型地产项项目，完完善客户户资源和和建立互互信显得得尤为重重要和紧紧迫。广泛建立立客户群群渠道：特别是是达州下下辖大竹竹、宣汉汉、万源源等县市市；建立客

53、户户服务平平台：完完善龙郡郡会俱乐乐部，锁锁定终端端；加强客户户服务，全全面提升升客户满满意度。4、项目整整体概念念定位建建议：龙郡达达城城市市中央公公园生活活区龙郡公公园中的的城市5、项目整整体目标标客户群群定位建建议：根据项目整整体市场场定位，本本项目客客群涉及及面其实实较为广广泛，需需要细分分居住、商商业、办办公、休休闲旅游游等四大大类，不不能只进进行一个个简单而而笼统的的阐述，故故特分为为如下四四项：5.1、龙龙郡住宅宅客户定定位：川东北品质质居住人人群5.2、龙龙郡商业业客户定定位建议议：5.2.11、购房房客户：龙郡住宅潜潜在购房房客户和和达州一一般投资资者、商商业经营营者5.2.

54、22、经营营客户：大型购物超超市和各各类社区区商业、旅旅游游乐乐、餐饮、休闲闲娱乐商商业经营营商家5.2.33、终端端客户：龙郡住宅业业主和城城市休闲闲人群、商商务人士士为主5.3、龙龙郡办公公客户定定位建议议： 以以化工基基地重点点企业达达州总部部办公和和达县政政务办公公定向客客户为主主，兼顾达州一一般企业业商务办办公为辅辅5.4、龙龙郡休闲闲旅游客客户定位位建议：川东北节假假日城市市休闲家家庭为主主六、项目整整体产品品定位建建议：分地段、分分组团的的规划中中档及中中高档物物业为主主，定点开发保保障性住住房第三章、项项目整体体开发思思路与实实施方案案建议一、项目各各地块控控规条件件与规划划布

55、局建建议：1、规划布布局原则则：符合城市市整体景景观形象象、天际际线要求求，主动动遵循城城市美学学、社会会责任；满足社会会多物业业、多档档次需求求，既做到相相对集中中，又实实现分期期、分批批开发供供给市场场；充分挖掘掘和发挥挥土地、自自然资源源价值；既不损害害开发利利益，还还可提高高项目整整体开发发利润、降降低市场场风险。2、规划布布局具体体建议：项目各物业业和功能能布局建建议示意意图中成控规调调整建议议后项目目开发指指标一览览表地块编号用地性质用地面积(）容积率建筑面积(）绿地率（%）建筑密度（%）建筑限高（mm)用地建议与与开发时时间A-02CR463055.352315226.55302

56、01002009年年高层A-03CR399399.451996997.0030201002009年年高层A-04CR436166.24.782084885.4430181002008年年高层B-03R2210233.74840944.830301002012年年高层B-05CR1519.546078.030351002012年年高层B-06CR1287.645150.43035100B-07R2376044.84131611.830281002008年年高层C-06CR6117.83183533.43035802012年年整体开开发高层层C-07R2122311.53366944.530308

57、0C-08G2128955.100000绿化用地220122年C-09R2141522.93424588.73030802012年年高层C-10S22368.900000广场用地，220100年跟CC-122一起打打造C-12G1417499.800000绿化和商业业金融用用地，220100年综合合开发打打造酒店店、办公公和商业业C-13C2278833.92557677.83040100C-14R2436399.131309117.333035802010年年小高层层C-15R2255000.83.5892522.830251002010年年中高层层D-01R2474733.52.41114

58、4111.11353030552008-20009年安安置房和和经济适适用房D-02G2258377.9000002011年年开发多多层或小小高层D-03R2232299.72.5580744.255303055D-04R1437244.72.51093111.775353555D-05R1196822.51.22361993535252011年年洋房D-06G1246188.80.12461.8880062011年年公园别别墅D-07R1111855.20.88948.16403025D-08R2212599.92425199.83030402011年年洋房、小小高层D-09R1913033

59、.50.8730422.84030252011年年别墅D-10R21251222.221.51876883.33303040200920110年洋洋房别墅墅D-11CR320877.51.5481311.2553035352012年年洋房D-12G16545000.165458006公园，20011与与D-008一起起打造E-01R2383422.91.5575144.3553030252008年年洋房E-02G21862775.1100000生态林20008年年与E-01一一起打造造E-03R2368411.31.5552611.9553530302013年年别墅E-04R2562044.6

60、2.51405111.553030602013年年洋房、小小高层E-05R2816988.11.51225447.1153030302014年年洋房别别墅F-01CR237766.21237766.23035202014年年整体打打造生态态年林地地别墅F-02G2417311.600000F-03C51128866.11.2154633.3223030252015年年与F-10整整体打造造生态年年林地别别墅F-04R27949.81.8143099.6443030402015年年公建、商商业与高高层住宅宅整体打打造F-05G27216.700000F-06R22147977.30.34439.