房地产评价策略

1、房地产开发项目评估第一节房地产开发项目投资与成本费用估算一、房地产项目总投资（一）房地地产项目目总投资资的构成成房地产产项目总总投资是是指在开开发期内内（开发发期是指指从房地地产项目目研究到到开发建建设完成成，开始始出售或或出租产产品的期期间）投投入的全全部资金金以及维维持开发发企业正正常经营营活动的的周转资资金。主主要包括括开发建建设投资资和经营营资金。房地产项目目总投资资：开发建建设投资资和经营营资金开开发建设设投资：土地费费用、前期工工程费用用、基础设设施建设设费用、建筑安安装工程程费用、公共配配套设施施建设费费用、开发间间接费用用、财务费费用管理理费用、销售费费用、开发期期税费、其他费

2、费用、不可预预见费用用.1、开发建建设投资资是指在在开发期期内为完完成房地地产产品品开发建建设所投投入的各各项费用用。主要要包括：土地费费用、前前期工程程费用、基基础设施施建设费费用、建建筑安装装工程费费用、公公共配套套设施建建设费用用、开发发间接费费用、财财务费用用、管理理费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用以以及不可可预见费费用等。2、经营资资金是指指用于房房地产开开发企业业日常经经营的周周转资金金。（二）房地地产项目目开发建建设投资资的估算算1、土地费费用估算算。房地地产项目目土地费费用是指指为取得得房地产产项目用用地而发发生的费费用。房房地产项项目取得得土地使使用权有有多种方

3、方式，所所发生的的费用各各不相同同。主要要有以下下几种：划拨或或征用土土地的土土地征用用拆迁费费、出让让土地的的土地出出让地价价款、转转让土地地的土地地转让费费、租用用土地的的土地租租用费、股股东投资资入股土土地的投投资折价价。（1）土地地征用拆拆近费。土土地征用用拆迁费费分为：农村土土地征用用拆迁费费和城镇镇土地拆拆迁费。1）农村土土地征用用拆迁费费主要包包括：土土地补偿偿费、青青苗补偿偿费、地地上附着着物补偿偿费、安安置补助助费、新新菜地开开发建设设基金、征征地管理理费、耕耕地占用用税、拆拆迁费、其其他费用用。2）城镇土土地拆迁迁费主要要包括：地上建建筑物、构构筑物、附附着物补补偿费；搬家

4、费费；临时时搬迁安安置费；周转房房摊销以以及对于于原用地地单位停停产、停停业补偿偿费；拆拆迁管理理费和拆拆迁服务务费等。（2）土地地出让地地价款。是是指国家家以土地地所有者者的身份份将土地地使用权权在一定定年限内内让与土土地使用用者，并并由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让地价款款。主要要包括向向政府缴缴付的土土地使用用权出让让金和根根据土地地原有状状况需要要支付的的拆迁补补偿费、安安置费、城城市基础础设施建建设费或或征地费费等。例例如：以以出让方方式取得得城市熟熟地土地地使用权权，土地地出让地地价款由由土地出出让金加加上拆迁迁补偿费费和城市市基础设设施建设设费构成成。土地地出让地

5、地价款的的数额由由土地所所在城市市、地区区、地段段、土地地的用途途以及使使用条件件、合同同条件等等许多方方面的因因素决定定。许多多城市对对土地制制定了基基准地价价，具体体宗地的的土地出出让地价价款要在在基准地地价的基基础上加加以适当当调整确确定。近近些年，还还采取公公开招标标投标方方式确定定。（3、）土土地转让让费。是是指土地地受让方方向土地地转让方方支付土土地使用用权的转转让费。依依法通过过土地出出让或转转让方式式取得的的土地使使用权可可以转让让给其他他合法使使用者。土土地使用用权转让让时，地地上建筑筑物及其其他附着着物的所所有权随随之转让让。（4）土地地租用费费。是指指土地租租用方向向土地

6、出出租方支支付的费费用。以以租用方方式取得得土地使使用权可可以减少少项目开开发的初初期投资资，但在在房地产产项目开开发中较较为少见见。（5）土地地投资折折价。房房地产项项目土地地使用权权可以来来自房地地产项目目的一个个或多个个投资者者的直接接投资。在在这种情情况下，不不需要筹筹集现金金用于支支付土地地使用权权的获取取费用，但但一般需需要对土土地使用用权评估估作价。2、前期工工程费。房房地产项项目前期期工程费费主要包包括项目目前期规规划、设设计、可可行性研研究，水水文、地地质勘测测以及“三通一一平”等阶段段的费用用支出。（1）项目目规划、设设计、可可行性研研究所需需费用支支出一般般可按占占项目总

7、总投资的的一定百百分比估估算，也也可按估估计的工工作量乘乘以正常常工日费费率估算算。（1）项目目水文、地地质勘测测所需费费用支出出根据所所需工作作量估算算。（2）土地地开发中中，三通通一平（通通水、通通电、通通路、土土地平整整）工程程费用根根据实际际工作量量估算。3、基础设设施建设设费。基基础设施施建设是是指建筑筑物#米以外外和项目目用地规规划红线线以内的的各种管管线和道道路工程程，其费费用包括括供水、供供电、供供气、排排污、绿绿化、小小区道路路、路灯灯、环卫卫设施等等建设费费用以及及各项设设施与市市政设施施干线、干干管、干干道的接接口费用用。一般般按实际际工程量量估算。4、建筑安安装工程程费

8、。是是指建造造房屋建建筑物、构构筑物所所发生的的建筑工工程费用用、设备备采购费费用和安安装工程程费用等等。在可可行性研研究阶段段，建筑筑安装工工程费用用估算可可以采用用单元估估算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似匡算法法、概算算指标估估算法、概概预算定定额法，也也可以根根据类似似工程经经验进行行估算。具具体估算算方法的的选择应应视资料料的可获获得性和和费用情情况而定定。当房房地产项项目包括括多个单单项工程程时，应应对各个个单项工工程分别别估算建建筑安装装工程费费用。5、公共配配套设施施建设费费。是指指居住小小区内为为居民服服务配套套建设的的各种非非营利性性的公共共配套设设施（又又称公建建

9、设施）的的建设费费用，主主要包括括：居委委会、派派出所、托托儿所、幼幼儿园、公公共厕所所、停车车场等。一一般按规规划指标标和实际际工程量量估算。6、开发间间接费用用。是指指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位在开发发现场组组织管理理开发产产品而发发生的各各项费用用。主要要包括：工资、福福利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销和其其他费用用等。当当开发企企业不设设立现场场机构，由由开发企企业定期期或不定定期派人人到开发发现场组组织开发发建设活活动时，所所发生的的费用可可直接计计入开发发企业的的管理费费用。7、管理费费用。是是指房地地产开发发企业行行政管理

10、理部门为为组织和和管理房房地产开开发经营营活动而而发生的的各项费费用。主主要包括括：行政政管理人人员工资资、职工工福利费费、办公公费、差差旅费、折折旧费、修修理费、工工会经费费、职工工教育经经费、劳劳动保险险费、待待业保险险费、董董事会费费、咨询询费、审审计费、诉诉讼费、排排污费、绿绿化费、房房地产税税、车船船使用税税、土地地使用税税、技术术转让费费、技术术开发费费、无形形资产摊摊销、开开办费摊摊销、业业务招待待赞、坏坏账损失失、存货货盘亏、毁毁损和报报废损失失以及其其他管理理费用。8、财务费费用。是是指房地地产开发发企业为为筹集资资金而发发生的各各项费用用，主要要包括借借款和债债券的利利息、

11、金金融机构构手续费费、代理理费、外外汇汇兑兑净损失失以及其其他财务务费用。9、销售费费用。是是指房地地产开发发企业在在销售房房地产产产品过程程中发生生的各项项费用以以及专设设销售机机构的各各项费用用，包括括销售人人员工资资、奖金金、福利利费、差差旅费、销销售机构构的折旧旧费、修修理费、物物料消耗耗、广告告费、宣宣传费、代代销手续续费、销销售服务务费及预预售许可可证申领领费用等等。10、其他他费用。主主要包括括临时用用地费和和临时建建设费、施施工图预预算或标标底编制制费、工工程合同同预算或或标底审审查费、招招标管理理费、总总承包管管理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工工程质量量临督费费、工程

12、程监理费费、竣工工图编制制费、工工程保险险费等。11、开发发期税费费。房地地产项目目投资估估算中应应考虑项项目所负负担的与与房地产产投资有有关的各各种税金金和地方方政府或或有关部部门征收收的费用用。主要要包括：固定资资产投资资方向调调节税、土土地使用用税、市市政支管管线分摊摊费、供供电贴费费、用电电权费、绿绿化建设设费、电电话初装装费、分分散建设设市政公公用设施施建设费费等。在在一些大大中型城城市，这这部分税税费已经经成为房房地产项项目投资资费用中中占较大大比重的的费用。各各项税费费应根据据当地有有关法规规标准估估算。12、不可可预见费费。房地地产项目目投资估估算应考考虑适当当的不可可预见费费

13、用。（三）房地地产项目目投资形形成的资资产与产产品成本本开发建设投投资在开开发建设设过程中中，形成成可供出出售、出出租用途途的开发发产品和和自营自自用的固固定资产产及其他他资产。应应注意开开发建设设投资的的开发产产品其成成本与固固定资产产和其他他资产之之间的合合理分摊摊划转。开发建设投投资=开发产产品成本本+开发企企业资产产开发企业资资产=固定资资产+无形资资产+递延资资产房地产项目目投资的的资产形形成房地地产项目目开发完完成后，可可能形成成一定比比例的开开发企业业资产。主主要包括括固定资资产、无无形资产产和递延延资产。1、固定资资产包括括房地产产开发企企业的办办公用房房、开发发企业的的机器设

14、设备和运运输设备备，以及及自营的的商业和和服务业业用房等等。2、无形资资产主要要包括土土地使用用权等。3、递延资资产主要要包括房房地产开开发企业业的开办办费和租租入固定定资产的的改良支支出等。二、房地产产项目的的成本费费用1、开发产产品成本本，是指指房地产产项目产产品形成成时，按按照国家家有关财财务及会会计制度度转入房房地产产产品的开开发建设设投资。当当房地产产项目有有多种产产品时，可可分别估估算每种种产品的的成本费费用，但但应注意意开发建建设投资资在不同同开发产产品之间间的合理理分摊。2、经营成成本，是是指房地地产产品品销售、出出租时，将将开发产产品成本本按照国国家有关关财务和和会计制制度的

15、要要求结转转的成本本。主要要包括：土地转转让成本本、出租租土地经经营成本本、商品品房销售售成本、出出租房经经营成本本。对于于分期收收款的房房地产项项目，房房地产销销售成本本和出租租房经营营成本可可按其当当期收入入占全部部销售收收入和租租金收入入的比率率，计算算本期应应结转的的经营成成本。3、运营费费用，是是指房地地产项目目开发完完成后，在在项目经经营期间间发生的的各种运运营费用用。主要要包括：管理费费用、销销售费用用等。4、维修费费用，是是指以出出租或自自营方式式获得收收益的房房地产项项目在经经营期间间发生的的物料消消耗和维维修费等等。房地产项目目的成本本构成，从从全国各各地来看看基本上上是一

16、致致的，但但是收费费标准有有差异，而而且做法法也不完完全相同同。房地地产项目目成本主主要包括括：土地地开发费费、房屋屋开发费费和各种种配套及及税费等等三大类类，各类类成本的的具体内内容和收收费标准准不一，以以北京市市和西安安市普通通住宅为为例分述述如下：（一）北京京市19997年年的房地地产项目目产品成成本：1、1类土土地开发发费。（1）征地地补偿费费包括：土地补补偿费、青青苗补偿偿费、集集体财产产补偿费费、乡镇镇人员安安置费、农农转工人人员级差差补贴、菜菜田基金金、安置置劳动力力补偿、平平地补助助费和私私人财产产补偿费费。（2）拆迁迁安置费费包含：私房的的收购或或补偿费费、地上上物补偿偿费、

17、搬搬家费、拆拆房费、渣渣土清理理费、临临时设施施费、周周转房费费、农户户房屋原原拆原建建费、单单位拆迁迁费、安安置用房房费。（3、）七七通一平平费。（4、）勘勘察设计计费。（5）拆迁迁征地管管理费。（6）土地地出让金金。2、2类房房屋开发发费。（1）房屋屋建安工工程：按按现行预预算价格格约7000-220000元/平方米米计。（2）附属属工程：煤气调调压站33平方米米/千人；锅炉房房1000-1330平方方米/千人；变电站站5-110平方方米/千人；开闭所所6平方米米/千人；路灯配配电室22平方米米/千人；高压水水泵房66平方米米/千人；电话交交接站112平方方米/千人。（3）室外外工程。开开

18、发区红红线内外外的上水水、雨水水、污水水、电力力、电信信、热力力、煤气气、天然然气、围围墙、人人防出入入口等工工程。3、3类各各种配套套及税费费。（1）公共共建筑配配套工程程、开发发区内配配套建设设的各种种公共福福利设施施。按政政府现行行规定，下下列设施施均可计计入开发发成本：幼儿园园1522平方米米/千人；文化活活动站225平方方米/千人；中、小小学7330平方方米/千人；卫生站站17平方方米/千人；门诊部部56平方方米/千人；粮站770平方方米/千人；副食店店1800平方米米/千人；蔬菜店店70平方方米/千人；书店220平方方米/千人；小饭铺铺60平方方米/千人；浴池226平方方米/千人；

19、街道办办事处220平方方米/千人；居委会会17平方方米/千人；派出所所20平方方米/千人；粮油办办公室22平方米米/千人；工商税务所所3平方米米/千人；房管所所40平方方米/千人；市政管管理用房房16平方方米/千人。以上各项数数据均按按京政发发199851499号文的的规定所所作。（1）环卫卫绿化工工程：绿绿化费按按开发区区总建筑筑面积每每平方米米8元计算算缴纳。开开发区内内绿化地地按实际际工程造造价计算算。公厕厕按每千千人6平方米米计算。（2）四源源费。自自来水112元,建筑平平方米；污水110元,建筑平平方米；煤气或或天然气气29元,建筑平平方米；热力330元,建筑平平方米。（3）大市市政

20、1000元/平方米米。（4）两税税一费。两两税即营营业税和和城市建建设维护护税，一一费即教教育费附附加。（5）限制制粘土砖砖使用保保证金。工工业性建建筑6元/平方米米，民用用建筑99元/平方米米。竣工工后，若若只外墙墙未使用用返还440%；只内内墙未使使用者返返还500%；内内外墙均均未使用用粘土砖砖可退回回90%。（6）管理理费：一一般按合合同中规规定的（土土地开发发费)房屋开开发费)公建配配套工程程）乘以以一个百百分数计计算收取取。（二）西安安市19997年年的房地地产项目目产品成成本：1、1类土土地开发发费。除除拆迁安安置费外外，还需需缴纳下下列费用用：（1）征地地费1000000元/亩

21、国有有土地调调拨费。（2）征地地手续费费10000元/次。（3）土地地使用费费1.55-5元元/平方米米。一类类地区55元/平方米米；二类类地区44元/平方米；三类地地区2-3元/平方米米；城外外1.55-2元元/平方米米。（4）土地地使用税税同土地地使用费费。（5）城市市开发费费300000元元/亩。（6）莱田田开发费费100000元元/亩。（7）耕地地占用费费100000元元#亩。（8）征地地办证费费1元/平方米米。（9）设计计费2.1-22.4元元/平方米米。（10）地地质勘探探费0.75%元/平方米米。（11）规规划费110000元/公顷。（12）规规划管理理费设计计建筑面面积*22.

22、3*0.0003。（13）占占道费00.5元元/平方米米。（14）三三通一平平费。其其中：施施工用水水用电工工程费00.6元元/平方米米。（15）路路面开挖挖费。沥沥青路面面74元/平方米米；砖路路面600元/平方米米。（16）房房产过户户费。售售价*22.6%。（17）旧旧房评估估费。（18）房房产税。房房屋原值值*700%*11.2%。类房屋开开发费。（1）建安安工程费费。（2）附属属工程费费。（3）室外外工程费费。其中中：雨水水管道费费5000元/平方米米。三类各种配配套及收收费。（1）公共共建筑配配套工程程。其中中：商业业网点117.55元/平方米米。（2）绿化化费3-5元/平方米米。

23、（3）市政政配套费费。市内内90元/平方米米；一环环内700元/平方米米，三环环外500元/平方米米。（4）市政政污水管管道费5500元元/平方米米。（5）电力力增容费费1800元/千伏安安。（6）自来来水增容容费3000元/吨。（7）各种种管理费费及税费费。工程程质量监监督费：建安造造价*0.0001*0.000255；营业业税：销销售额*3%；建建筑税：建安造造价* 10%；购销销贴印花花费：销销售额的的3%；勘勘察0.0055。；建安0.0003；城市维维护费：营业税税*7%；教教育附加加费：营营业税*7%；国国家基本本建设债债券155元/m22；三、房地产产项目投投资和成成本估算算报表项目总投资资估算表表单位：万元项目总投资估算说明开发建设投投资土地费用前期工程费费基础设施建建设费建筑安装工工程费公共配套设设施建设设费开发间接费费管理费用财务费用销售费用开发期税费费其他费用不可预见费费经营资金项目总投资资开发产品成成本固定资产投投资经营资金注：项目建建成开始始运营时时，固定定资产投投资将形形成固定定资产、无无形资产产与递延延资产。开发建设投投资估算算表序号项目开发产产品成本固定资产投投资合计