某小区物业项目投标书范本

1、“国际”前期物业管理方案PAGE PAGE 69第一部分企业基本情情况第一章 公司简简介陕西XX物物业服务务有限公公司（以以下简称称“XX物物业”）注册册成立于于20006年77月133日，公公司经营营范围有有：小区区物业管管理及服服务；租租赁服务务，家庭庭服务，日日用百货货、五金金交电、建建筑材料料的销售售。为业业主提供供综合管管理和多多项特约约服务及及其它经经营配套套服务。XX物业注册资金300万元，具有物业管理二级资质，是中国物业协会陕西协会会员单位。公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有项目服务中心以及品质部、协管部、客服部、行政部、环境部、工程部六个职能部门，现聘用员工近200名，

2、管理人员20人，全部具有大专以上学历；其中高级技术人员10人，具有中级以上职称；操作层各类水、电、空调、绿化等技工30余人；协管人员80余人；环境保洁人员30余人。公司拥有强大的企业实力及丰富的物业管理经验，是一个集丰富的管理经验、优秀的管理人才、先进的管理方式于一体的新型物业管理公司，公司的管理人员均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书，高级管理人员经过了严格的专业培训，并具有多年物业服务管理工作经验，可为客户提供一系列专业、一流的物业管理服务。公司受托管管理的各各类物业业资产总总值超过过十多亿亿元，目目前管理理的项目目有占地地约2550亩，总建筑面积约50万的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、

3、近10000平方米的妇女大厦、陕西县的别墅型小区明祥小区、崇左的东源名城等。“以人为本本，以和和为贵，以以您为尊尊”是我们们XX物物业的经经营服务务理念，以以业主满满意作为为企业的的最高原原则，在在管理中中不断推推出创新新服务和和增值服服务。以以“为业主主或使用用人长期期提供安安全、清清洁、舒舒适、方方便、高高尚的工工作和生生活环境境”为服务务目标，并不断创新进取，完善专业服务体系，以稳健的步伐服务社会，服务业主、拓展市场。根据各类物业和客户的需求，实施有XX特色的物业管理，使业主、客户享受“国际标准，本土情”的专业物业管理服务。公司组织架架构图：总经理总经理董事会总经理室客服部协管部品质部行

4、政部工程部环境部管理处C管理处B管理处A第二章 企业理理念XX物业在在实践中中，建立立了生动动的企业业文化体体系，用用公司的的目标、使使命、精精神、文文化激发发员工奋奋发向上上的热情情与干劲劲，正是是这样一一支年轻轻并执着着追求物物业管理理事业的的优秀团团队将XXX精神神传达给给了广大大客户。XXX物业业人将继继续弘扬扬企业精精神，为为客户提提供安全全、整洁洁、和谐谐且持续续改进的的高品质质物业管管理服务务，努力力打造本本土物业业管理行行业的优优秀品牌牌。面对激烈的的市场竞竞争，为为保持并并进一步步提升XXX物业业在行业业中的市市场地位位，赢得得客户的的满意和和忠诚，提提高社会会美誉度度，XX

5、X物业全全体员工工将尽心心尽责、全全心全意意从客户户角度出出发，脚脚踏实地地、兢兢兢业业把把服务工工作做到到最好。我我们不遗遗余力地地提高员员工的服服务意识识，以期期提供的的服务持持续超越越客户不不断增长长的物业业服务期期望，从从而提升升客户满满意度，为为XX物物业的发发展创造造更优秀秀的业绩绩。我们将以规规范的行行为礼仪仪和优质质的服务务，赢得得客户的的赞赏和和尊重！企业目标标：“创建XXX物业业品牌”经营服务务理念：“以人为为本，以以和为贵贵，以您您为尊”服务宗旨旨：“专业、规规范、及及时、高高效”工作态度度：“热忱服服务，精精益求精精，尽忠忠职守”日常工作作准则“抓人心心，促XXX，共共

6、发展”第三章 部分在在管项目目简介（一）莱茵茵湖畔项目位于南南宁市凤凤岭新区区，北临临民族大大道琅东东汽车客客运站、东东临青环环路，用用地以西西为中房房翡翠园园区，毗毗邻东盟盟国际商商务区，与与青秀山山风景区区、青秀秀山高尔尔夫球场场、石门门森林公公园、南南宁国际际会展中中心所环环绕，周周边云集集翡翠园园、荣和和山水美美地、和和美春天天、恒大大苹果园园、塞纳纳维拉花花园等高高尚住宅宅社区，交交通便捷捷、区位位优势得得天独厚厚。项目占地约约2588亩，总总建筑面面积约550万平平方米，其其中住宅宅建筑面面积为550.11万平方方米，商商业物业业建筑面面积为11.4万万平方米米，每栋栋住宅楼楼均设

7、计计有大型型地下停停车场，小区内部配套齐全，运用“城中城”的设计理念，设置有商业长廊街、私家雅宅、专业会所等高尚休闲场所，核心组团与次入口景观紧密连通一起，同时沿溪涧布置景观亭、亲水步径、码头平台、小桥等亲水景观，是集高档住宅、商业为一体的复合型商住集群社区。住宅楼宇主主要以111+11、188+1层层小高层层为主，以以一条环环通整个个小区88米宽的的主环路路将其串串联而成成。整个个小区建建筑设计计采用了了欧洲新新古典主主义，建建筑外立立面采用用西班牙牙式坡屋屋顶建筑筑风格地地形地貌貌的特点点，组团团之间标标高均不不相同，高高低错落落，空间间形态极极为丰富富、层次次分明。内内部环境境设计引引入

8、“水”贯穿整整个环境境空间，以以面积约约为60000的人工工湖为母母体，引引出支流流延伸到到各个组组团，巧巧妙的运运用私家家花园及及泊岸码码头造型型等元素素造景，打打造别具具特色的的亲水水水岸景观观。该小小区完美美运用欧欧式建筑筑、欧式式园林景景观、小小品、水水系将项项目打造造为南宁宁极具异异域浪漫漫风情的的大型人人文社区区。（二）陕西西县明祥祥路陕西西开发区区项目地址：陕西县明明祥路886号面 积：占占地面积积为5.8万平平方米，建建筑面积积14.9万平平方米，项目情况：拥有别别墅、商商业、办办公楼的的综合性性住宅小小区，不不仅可以以丰富满满足于小小区内居居民的日日常生活活生活休休闲，并并且

9、小区区内部各各种配套套设施齐齐全，设设置有商商业一条条街、私私家雅宅宅、专业业会所，是是集高档档住宅、商商业为一一体的复复合型商商住集群群社区。（三）陕西西妇女大大厦项目地址：位于陕陕西壮族族自治区区南宁市市桂春路路91号面 积：大大厦建筑筑面积993000平方米米物业类型：综合型型办公大大楼项目情况：楼宇为为陕西妇联联用于贯贯彻落 实中国妇女女会议精精神，开开展广 西妇女工作作，优化化妇女发发展的社社会环境境、实现现妇女维维权社会会化和基基层妇女女工作发发展构建建服务新新平台的的办公及及活动的的综合大大楼。（四）翡翠翠园学校校 地址：陕西西南宁市市民族大大道1668号面积：总占占地面积积 1

10、222200 平方方米物业类型：公办学学校：学校依依傍风景景秀丽的的青秀 山，毗邻东东盟国际际商务区区， 是凤岭新区区第一所所现代化化的九年年制公办办学校。为孩子们营造了全面发展的成长空间，为教师们搭建了施展才华的人生舞台。管理业绩第五章 管理理特色XX物业自自成立以以来，始始终以高高起点、高高品质、高高标准规规范企业业内部管管理，倡倡导“以人文文本、以以和为贵贵、以您您为尊”的人性性化服务务，时刻刻为业主主提供真真诚、细细致、个个性化的的服务过过程中，形形成具有有XX物物业特色色的物业业管理服服务：具有国家家二级资资质，注注册资金金雄厚；全面推行行ISOO90001质量量管理体体系，规规范管

11、理理手段；全面提高高员工整整体综合合素质；服务各类类物业资资产总值值超过十十多亿元元，拥有有良好的的市场口口碑；市场适应应能力强强，能及及时准确确把握市市场及客客户需求求；细周服识对服象个服第二部分 项目实施方方案第一章 项目概概况五洲国际，是陕西五洲交通股份有限公司开发的楼盘.项目位于东盟商务区。地理位置优越，交通便利，为人杰地灵，生气洋溢之黄金绝版。项目总用地面积22266.28平方米，总建筑面积91923.5平方米，其中，地下建筑面积18566.7平方米。其中：住宅建筑面积62601.7平方米、商业建筑面积10755.1平方米、地下车位总建筑面积15000平方米，共计10栋建筑物，住宅5

12、14套，车位433个。五洲国际为高档高层商住综合楼，住宅、商业、地下车库及相关配套齐全。项目得天独厚的地理位置，高质量的完善配套设施，是各界精英首选的高档居住空间和商业宝地。“精心铸造精品”， 五洲国际的兴建将为南宁地产展现又一道亮丽的风景。五洲国际的独特需要具有星级服务能力的物业公司提供与之相匹配的特色服务。第二章 项目的的整体管管理设想想陕西XX物物业服务务有限公公司从成成立之初初就率先先导入国国际先进进物业管管理新理理念和模模式，使使公司在在运作初初期便处处于一个个高层次次、高起起点的位位置。XXX物业业所具有有的四大大优势：高起点点、高水水平、高高信誉、高高品质，创创立了具具有XXX特

13、色的的物业管管理模式式。XX物业相相信，凭凭借自身身强大的的实力、精精细化的的管理、优优质的服服务，完完全可以以成为贵贵公司良良好的合合作伙伴伴。而XXX亦将将融合“五洲国国际”商住综综合楼的的开发理理念，为为“五洲国国际”提供匹匹配的物物业服务务，为“五洲国国际”尊贵的的业主提提供专业业、规范范、周到到、细致致、人性性化的绿色物业业24小小时管理理服务，并使物业历久常新、增值保值。一、“五洲洲国际”管理构构想XX物业独独创性的的全新的的绿色色服务理念及及模式，基于现代绿色住宅的兴建和业主对于绿色消费的需求。XX绿色服务的起点是专注于顾客，是一种超前的、全程式的贴心服务。XX物业正在构筑一个全

14、方位、多层面的服务体系，通过标准化、差异化、人性化的复合型服务模式，为客户提供无时不在，无处不在的服务。通过完善体系、扩张渠道、明确服务理念、制定服务标准、规范服务行为、充实服务举措等措施不断提高服务质量，提升人员素质和业务能力，达到不断的自我完善和发展。传播绿色服服务是XXX使命命，意味味着XXX物业对对“五洲国国际”尊贵业业主绿色色关爱、绿绿色承诺诺、绿色色责任。二、服务定定位1、体现人人本思想想,推行行人性化化管理，把把“家庭式式的关怀怀”送到每每家每户户在住宅区的的每一个个角落.营造个个人心情情舒畅、邻邻里和睦睦相处、社社区情舒舒畅.邻邻里和睦睦相处，社社区生活活活泼的的氛围。确确保商

15、住住综合楼楼长治久久安、业业主安居居乐业。 2、提供尊尊重人的的“零干扰扰服务”，尊重重业主的的隐私权权和最大大程度上上方便业业主，实实施“零干扰扰服务”。首先对业业主的需需求做深深入细致致、全面面系统的的调查,提供即即时服务务,拟设设客服中中心，公公示服务务电话，对业主的服务需求迅速反馈、及时组织安排。成立一支支招之即即来、来来之能干干、干之之则好的的应急服服务队和和一支224小时时快速维维修队。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。及时为业业主提供供服务和和帮助。而而当业主主没有服服务要求求时,我我们就要要实行“隐性管管理”,尽量量不干扰扰业主的的生活

16、自自由。例例如物业业管理公公司只在在固定执执勤岗位位安排穿穿着职业业制服的的安全管管理员值值勤,而而其他保保安员一一律身着着统一便便服在小小区和商商业街巡巡视。再再如,不不在业主主和住户户上下班班人流高高峰期间间安排保保洁工作作,尽量量把清洁洁工作安安排在人人流稀少少时进行行。 3、提供全全方位的的特色服服务,满满足不同同层次的的需求。XX物业管管理公司司为满足足不同业业主的需需要,尽尽量提供供多样化化的特约约服务。如如家政服服务的“贴心管管家”、照顾顾儿童的的“四点半半学校”等。我我们将根根据业主主、住户户的文化化素质、职职业特征征、发展展目标、风风俗习惯惯、个人人爱好、年年龄层次次、家庭庭

17、结构和和消费需需求等特特点,细细分用户户、细分分爱好、细细分项目目，提供供全方位位、多层层次、个个性化的的特色服服务,在在满足群群体需求求、一般般需求的的同时.尽可能能满足业业主的个个体需求求和特殊殊需求。 三、管理思思路“以人为本本，以和和为贵，以以您为尊尊”是贯穿穿XX物物业服务务的细节节的用心心，XXX物业用用心和行行动向业业主兑现现绿色的的承诺，用用“绿色服服务”美化健健康、和和谐生活活的灵魂魂，用“绿色服服务”创造居居住/工工作环境境生机与与活力、信信念和希希望。行行动是XXX物业业人表达达关爱最最好的方方式。我们的管理理思路是是：强调成本控控制意识识和成本本管理程程序强调工作流流程

18、的有有效运作作和服务务流程的的持续改改进强调公众服服务的规规范化与与特约服服务的个个性化致力于共用用设施、设设备的持持续改进进和功能能提升 致力于培培养员工工的专业业素质以以及社区区全员的的参与意意识致力于文化化功能的的提升，塑塑造符合合现代文文明的人人居理想想环境四、管理模模式1、半开放放式的 充裕的设施施和场所所，小区区安防人人防结合合，方便便、独立立且安全全；小区实施“外紧内内松”的管理理 。2、健康的的 拉近人与自自然的距距离 ；开展多元的的信息沟沟通渠道道 ；以健康、环环保、和和谐、高高尚为主主题的社社区文化化 。3、便利的的商业项目，都都要求更更具亲和和力与时时尚性 ；客户服务部部

19、设置快快捷的办办事流程程 ；提供多种特特色服务务 。五、绿色家家园管理理模式良良好运行行的管理理原则1、专业管管理原则则；2、成本严严控原则则；3、零干扰扰原则；4、松紧灵灵活原则则；5、创优恒恒优原则则；“服务态度度第一、客客户满意意第一、技技术精湛湛第一、过过程精品品第一、岗位创新第第一”的“五个一一”考核标标准。六、绿色家家园管理理模式良良好运行行的九项项措施措施之一：学习资资深的物物业公司司广州戴戴德梁行行物业服服务公司司管理经经验措施之二：超前性性、创造造性地实实行SEERVIIC服务务概念；S-Smmilee（微笑笑）； EExccelllentt（出色色）；R-Reeadyy（准

20、备备好）；VVieewinng（看看待）；I-Innvittingg（邀请请）；CC-CCreaatinng（创创造）；E-Eyye（眼眼光）。措施之三：实施“五层联联防”安全维维护体系系；中央控制中中心、各各门岗、楼楼层巡逻逻岗、外外围巡逻逻岗、机机动巡逻逻岗； 措施之四：建立一一支稳定定的高素素质工程程维修技技术队伍伍；措施之五：实施IISO990022国际质质量标准准管理；措施之六：实行专专业技术术保障服服务；措施之七：实施“首问负负责制”管理制制度；措施之八：构建社社区文化化 ；措施之九：创建工工作的督督查机制制。第三章 管理架架构及人人员配置置XX物业高高度重视视“五洲国国际”项目，

21、拟拟委派公公司精锐锐骨干组组建专业业管理团团队，作作为提供供个性化化服务的的重要保保障。通通过实施施精英人人才组合合战略，培培训高素素质、高高标准、高高品质的的物业管管理人才才、经营营管理人人才、技技术人才才队伍，实实现满意意的员工工创造满满意的业业主、满满意的业业主创造造满意的的效率、满满意的效效率创造造企业和和员工更更为广阔阔发展空空间的良良性循环环。一、拟定的的管理机机构运作作方法“五洲国际”项目服务中心环 境 组协 管 组工 程 组客户服务中心环 境 组协 管 组工 程 组客户服务中心客服员协管三班协管二班协管一班保 洁 班绿化养护班机 电 班维 修 班客服员协管三班协管二班协管一班保

22、 洁 班绿化养护班机 电 班维 修 班二、人员编编制及职职能说明明服务中心人人员编制制在本着着服务到到位、人人员精干干、工作作高效、一一专多能能的原则则来制定定，讲究究分工同同时注重重协作。在在人员配配置上，充充分利用用我公司司人力资资源共享享优势，对对“五洲国国际”物业服服务中心心和其它它服务中中心人员员进行综综合调度度，做到到人尽其其才。具具体配备备如下表表：部门人数编制依据管理处主任任1人负责全面管管理工作作客服中心出纳员1负责与顾客客建立良良好沟通通平台，就就物业管管理服务务范畴做做好装修修服务、温温馨服务务、有偿偿服务、组组织社区区活动、投投诉处理理、物业业管理费费的催缴缴、各部部门

23、工作作调度、服服务跟进进等工作作。客服员2工程维修组组主管1维修班3人根据物业管管理服务务合同制制定各阶阶段建筑筑本体及及建筑本本体公用用设施设设备和附附属设施施的维修修保养计计划和有有偿服务务。机电班2人服务合同制制定各阶阶段的维维修保养养计划、组组织实施施项目设设施设备备的维修修养护工工作、制制定项目目设施设设备节能能运行方方案等工工作。环境组组长1人依据小区建建筑面积积、绿化化面积和和星级标标准配置置。负责责保洁班12人公共环境（包包括共场楼楼道、建建筑物共共用部分分）的清清洁保洁洁、垃圾圾清运、绿化班2相关场地、绿绿化竣工工验收、接接管验收收、技术术资料存存档；负负责组织织实施绿绿化日

24、常常养护工工作，环环境美化化。协管组主管1依据小区出出入口、楼楼栋、停停车场、监监控室、商商场配置置7个岗岗。负责责安全协协管、交交通协管管、车辆辆协管、消消防协管管。领班3组员21人轮休3人合计53人第四章 项项目整体体运作一、项目整整体运作作流程前期介入前期介入安全监控拟定管理方案安全监控拟定管理方案保安服务车辆疏导公共区域卫生清洁保洁绿化服务运行管理维护保养维修服务门岗执勤消杀绿化养护安全巡视垃圾收集清运保安服务车辆疏导公共区域卫生清洁保洁绿化服务运行管理维护保养维修服务门岗执勤消杀绿化养护安全巡视垃圾收集清运机构组建机构组建接管、验收接管、验收办理入住办理入住装修管理装修管理日常管理日

25、常管理基础资料基础资料服务质量监督维修养护服务质量监督维修养护档案管理务档案管理务各种记录各种记录内部管理维修养护内部管理维修养护整体运作流流程图说说明：1、整体运运作流程程严格按按照ISSO90001质质量保证证体系运运作。2、整体运运作流程程各环节节紧接相相扣，相相互制约约，确保保管理无无盲点。3、整体运运作流程程各环节节有严格格的监控控措施，确确保服务务质量的的品质。二、信息反反馈处理理机制其他同行政府主管部门其他同行政府主管部门信息的收集整理信息的收集整理反馈反馈操作员工执行结果五洲国际物业服务中心操作员工执行结果五洲国际物业服务中心监 控反 馈监 控反 馈下属各服务部门执行过程下属各

26、服务部门执行过程信息反馈处处理机制制图说明明：1、信息源源汇集与与“五洲国国际”小区物业业管理有有关的信信息，充充分利用用现代化化管理手手段获得得、整理理、利用用信息，使使信息采采集真实实、科学学。2、物业服服务中心心的客服服部是整整个“五洲国国际”小区的信信息收集集、控制制调度枢枢纽，集集各类业业务信息息处理中中心、监监控报警警中心、指指挥中心心于一体体，保证证信息反反馈通道道畅通、信信息处理理集中。3、物业服服务中心心负责整整个小区区各类信信息的收收集，信信息经分分析整理理，由物物业服务务中心主主任下达达指令，调调度并安安排有关关人员执执行，保保证指令令、处理理、检查查权的相相对统一一。4

27、、采取日日常检查查、专项项检查、外外部检查查等监控控方式和和预先控控制、现现场控制制、反馈馈控制等等控制措措施，确确保执行行到位。三、员工激激励机制制激 励 机 制激 励 机 制工资福利机制参与机制培养提升机制奖励机制情感机制荣誉机制工资福利机制参与机制培养提升机制奖励机制情感机制荣誉机制激励机制图图说明：机激动在过相系互相约励之在的机其旨高力物务各工热旺积以服平2、工资福福利机制制：根据据个人对对企业的的贡献大大小进行行考核评评定，激激励员工工努力工工作取得得更好的的工作绩绩效从而而获得应应得的报报酬。机将的目近标给并工想念一使认只成目才现目让看己的意光途而大烈业使每季行绩估选优工适励年出优

28、工以4、培养提提升机制制：我们们重视员员工的培培养，通通过培养养、培训训、进修修、提升升等方式式，将员员工个人人发展与与企业发发展结合合，“能者上上、平者者让、庸庸者下”为人才才的提供供良好的的发展平平台。对对工作表表现突出出的员工工给予破破格晋升升，提高高员工积积极性。5、奖励机机制：以以奖为主主，以惩惩为铺，奖奖惩分明明，动力力压力结结合，实实行现金金奖励和和精神奖奖励，并并将现金金奖励与与工作表表现和业业绩挂钩钩，调动动全员工工作热情情。6、情感机机制：管管教结合合，融情情于管。关关心员工工思想，保保持良好好的工作作情绪；关心员员工生活活，帮助助其解决决家庭困困难，使使其无后后顾之忧忧。

29、激通业建员人与目密通系业建动工同和深参业吸们正见强自和的感同四、监督机机制监督机制是是实现物物业管理理各项工工作顺利利开展的的必要外外在约束束条件，防防止或纠纠正工作作中出现现的偏差差，保证证学院管管理机构构及其工工作人员员依法办办事。通通过自我我约束，内内外监督督，使管管理服务务工作始始终保持持在良好好的状态态下运行行。管理者对机机构内部部工作人人员进行行监督。顾客对管理理机构及及工作人人员进行行广泛监监督，形形成多方方面综合合监督 体系系。通过信息反反馈等各各种手段段，实现现监督管管理的闭闭环机制制，保证证南宁职职业技术术学院物物业管理理监督机机制的有有效实现现。1、内部监监督检查查采取员

30、工自自查，部部门主管管巡查，品品质部质质检员、公公司领导导抽查的的“三查”相 结结合的方方法。员工自查。每每个员工工都要根根据操作作规范和和要求，对对自己负负责的工工作、项项目不断断地进行行自查，发发现问题题及时解解决。部门主管巡巡查。部部门主管管除了以以身作则则带领员员工做好好工作外外，每个个工作日日都要对对自己的的责任范范围、项项目进行行巡回检检查，对对所属员员工的表表现状态态进行检检查。品质部质检检员、公公司领导导进行的的抽查。品品质部质质检员、公公司领导导随时抽抽查下属属员工的的工作表表现，发发现准确确时间、地地点及当当时的状状况，并并在第一一时间查查询当值值员工，使使员工时时时养成成

31、遵守规规章制度度的良好好习惯，克克服缺乏乏责任心心的不良良风气。2、外部监监督畅通顾客反反映问题题及进行行投诉的的渠道。将将监督部部门及有有关领导导电话号号码，公公布在辖辖区的显显著地方方，如有有员工的的工作没没有做好好，业主主(住户户)即可可投诉给给上级领领导，使使员工在在为顾客客)服务务时不敢敢怠慢，也也让领导导及时知知道员工工的不足足，及时时给予纠纠正。五、“加油油站式”的员工工培训机机制由于提供服服务产品品的主体体之间的的个性差差异，对对于服务务产品的的提供，不不能简单单地只制制造一种种“准则”，而是是应该依依据服务务需求的的变化而而不断调调整，也也即服务务的层次次、内容容和方向向做出

32、相相应变化化，其中中一项关关键问题题就在于于对员工工持续不不断的培培训。因因此，我我们推出出了“加油站站式”的培训训体系，做做到岗前前培训、在在岗培训训和调岗岗培训，各各层级员员工均有有明确的的培训达达标标准准，使每每一层级级员工保保持服务务知识、技技能与服服务需求求达到动动态平衡衡。同时时，我们们亦强化化“管理者者就是培培训者”、“培训是是公司对对职员的的最大福福利”的观念念，并把把这种意意识在物物业管理理工作中中贯彻始始终。第五章 管管理工作作计划一、物业管管理从项项目规划划设计、建建设期间间的前期期介入服服务1、对物业业的设计计规划、公公共设施施设备配配置、园园林景观观设计等等提供相相关

33、建议议。2、对物业业的隐蔽蔽工程施施工、配配套设施施安装、园园林景观观施工进进行介入入并提供供相关建建议。3、对物业业项目销销售人员员提供物物业管理理基础知知识的培培训服务务。4、在物业业项目销销售中心心提供物物业管理理咨询服服务。5、对物业业项目销销售中心心提供清清洁、绿绿化景观观维护、现现场秩序序维护服服务。6、参与并并协助开开发商对对物业项项目进行行竣工验验收。7、参与并并协助开开发商交交楼。二、物业项项目交付付后的管管理运作作服务1、物业共共用部位位的维护护和管理理服务2、物业共共用设备备设施及及其运行行的维护护和管理理服务3、公共安安全防范范和公共共秩序维维护和管管理服务务4、二次装

34、装修、入入住管理理服务5、公共卫卫生清洁洁保洁服服务6、公共绿绿化养护护和管理理服务7、交通秩秩序、车车辆行驶驶和停泊泊管理服服务8、物业及及物业管管理档案案、资料料的管理理服务9、开展社社区文化化娱乐活活动及特特约服务务10、法规规和政策策规定管管理的其其它事项项第六章 管理工工作目标标一、工作目目标服务中心将将按南南宁市普普通住宅宅小区物物业管理理服务等等级标准准二级级服务以以上的标标准提供供服务，并并将服务务内容与与标准，分解给各个单位和部门，为工作目标达标去开展工作。二、工作方方式服务中心的的全体管管理人员员，均以以全职的的方式招招聘到小小区工作作，不将将工作委委托给社社会上兼兼职人员

35、员。员工工的工作作时间：每个工工作日为为8个小小时，节节假日轮轮休。 服服务中心心客户服服务部，实实行轮休休制，中中午及晚晚上211:000前均安安排人员员值班，节节假日派派人值班班。 工工程维修修部，224小时时值班，实实行轮休休制，白白天正常常上班，中中午及晚晚上安排排人员值值班，节节假日派派人值班班。 协协管部，安安排244小时巡巡逻，分分早、中中、晚三三班倒，每每个班次次8个小小时。 管管理处主主任、人人事行政政部、财财务部，按按行政时时间上班班，每天天8:000-117:330。环境部，每每天均有有人上班班，实行行轮休制制，节假假日派人人值班。第三部分项目报价及及费用测测算 物业管管

36、理费用用测算依依据及报报价一、经费收收支测算算依据： 国家物物业管理理条例；陕西壮族族自治区区物业管管理条例例；南宁市本地地的具体体情况及及有关规规定自治区物价价局、建建设厅关关于印发发陕西壮族族自治区区物业服服务收费费管理暂暂行办法法的通知知（桂桂价格2200771222号）的的有关规规定 本公司司管理同同类型物物业的成成功经验验； 贵单位位提供的的小区建建筑面积积。二、前期物物业管理理服务投投标报价价（按南南宁市普普通住宅宅小区物物业服务务收费标标准二级级的收费费标准）物业综合服服务费：（1）住宅宅物业服服务费（含含电梯费费）：11.2 元/月月平方米米；（2）商业业物业服服务费： 2.5

37、0元元/月平方米米；（3）经营营性车位位服务费费：300 元/月位。（4）已购购车位：0.775元/月平方米米我公司将按按二级以以上服务务标准为为业主提提供优质质服务。第二章“五五洲国际际”物业管管理费用用测算一、经费收收支测算算说明：以下收支综综合测算算按收缴缴率1000%的的理想状状态来测测算。二、收入测测算表五洲国际物物业管理理费收入入预算表表序号项目管理大小(M2)标准(元/月/平平米)月费用(元元)年费用(元元)1商业(M22)107555.12.50268877.755 3226553.000 2住宅(M22)626011.71.20751222.044 9014664.448 3

38、车位服务费费(M22)39030.000117000.000 1404000.000 合计1137009.779 13645517.48 三、费用支支出测算算表五洲国际物物业管理理费支出出预算表表(一)人员工资序号项目人数工资标准月工资合计计(元)年工资合计计(元)1主任12,8000.000 2800.00 336000.000 2管理员（兼兼出纳）31,3000.000 3900.00 468000.000 3工程主管11,8000.000 1800.00 216000.000 4工程员51,3000.000 6500.00 780000.000 5保安主管11,8000.000 1800

39、.00 216000.000 6保安领班31,1000.000 3300.00 396000.000 7保安员24900.000 216000.000 2592000.000 8环境组长1900.000 900.000 108000.000 9保洁员11780.000 8580.00 1029660.000 10绿化员3850.000 2550.00 306000.000 小计53537300.000 6447660.000 （二）福利费用序号项目标准月费用（元元）年费用（元元）1福利费按工资的114%计计提7522.20 902666.400 2员工社保费费按政府规定定计提212833.69

40、9 2554004.224 3服装折旧费费两年一换1104.17 132500.000 4员工培训20元/月月/人1060.00 127200.000 小计309700.055 3716440.664 （三）行政办公费费用序号项目标准月费用（元元）年费用（元元）1电话费办公电话费费300.0003600.002通讯费管理人员手手机费270.0003240.003办公费购办公用品品、印刷刷费、书书报资料料等200.0002400.004水电费350.0004200.00小计1120.00 134400.000 （四）工程维修养养护费序号项目标准月费用年费用1公共设施维维护费综合测算300.000

41、 3600.00 2消防设备维维护及消消耗费综合测算200.000 2400.00 3加压系统维维护费综合测算300.000 3600.00 4统费综合测算350.000 4200.00 5系护综合测算300.000 3600.00 6系护综合测算200.000 2400.00 7供配电系统统维护费费（含发发电机维维护费及及油费）综合测算300.000 3600.00 8避雷设施维维护费综合测算166.667 2000.00 9系护综合测算300.000 3600.00 10劳保用品按每人每月月12元元计72.000 864.000 小计2488.67 298644.000 （五）保安费用序号

42、项目标准月费用年费用1治安、交通通易耗品品维护费费综合测算150.000 1800.00 2保安用品综合测算150.000 1800.00 3对讲机频占占费按100元元/台年计158.333 1900.00 小计综合测算458.333 5500.00 （六）清洁绿化费费用序号项目标准月费用年费用1化粪池清理理费每年清理112次333.333 4000.00 2环境消杀灭虫害每年年约23次150.000 1800.00 3清洁费用购清洁工具具用品500.000 6000.00 4绿化费用易耗品、化化肥、农农药等250.000 3000.00 5绿化补苗费费综合测算200.000 2400.00

43、6水池清洗及及水质检检测费综合测算416.667 5000.00 7劳保用品按每人每月月12元元计456.000 5472.00 小计2306.00 276722.000 注：生活区区垃圾费费按市政政府规定定由住户户向环卫卫部门交交纳，本本公司不不另外收收。(七)电梯维保费费1电梯日常小小修费按17台电电梯,115000元/台台年21252550002电梯维保费费按17台电电梯,5500元元/台月850010200003电梯年检费费按17台电电梯,110000元/台台年1416.67 170000小计120411.677 1445000（八）社区活动费费序号项目标准月费用年费用1社区活动费费综

44、合测算250.000 3000.00 小计250.000 3000.00 （九）固定资产折折旧费按三年折旧旧1409.31 169111.677 以上一至九九项合计计1047774.003 12572288.31 (十)不可预见费费按以上费用用的2计209.555 2514.58 以上一至十十项合计计1049883.557 12598802.89 （十一）管理者酬金金按上述收入入的8%计提8398.69 1007884.223 （十二）法定税费按上述收入入的5.65%提6406.10 768733.177 总计（一至至十二项项）：1197888.336 14374460.29 四、盈亏分分析五

45、洲国际物物业管理理费盈亏亏分析表表序号收入支出收支差额1项目月收入年收入项目月支出年支出月差额年差额2商业(M22)295733.000 3548776.000 人员工资537300.000 6447660.000 3住宅(M22)804188.588 9650222.991 福利费用309700.055 3716440.664 4车位(个)118500.000 1422000.000 行政办公费费用1120.00 134400.000 5工程维修养养护费2488.67 298644.000 6保安费用458.333 5500.00 7清洁绿化费费用2306.00 276722.000 8电梯

46、维保费费120411.677 1445000.000 9社区活动费费250.000 3000.00 10固定资产折折旧费1409.31 169111.677 11不可预见费费209.555 2514.58 12管理者酬金金8398.69 1007884.223 13法定税费6406.10 768733.177 合计1218441.558 14620098.91 1197888.336 14374460.29 2053.22 246388.622 注：按照“天域香格里里拉”物业管管理费收收入预算算表的收收费标准准1000%的收收缴率，进进行盈亏亏分析，物物业管理理费收支支呈基本本持平、略有盈余经

47、营状态，但物业管理的收支盈亏存在一定的压力和不稳定因素。第三章 风险预预测由于“天域域香格里里拉”为商住住综合楼楼，管理理难度较较大，人人员配置置齐全，支支出成本本投入大大，受初初期业主主入住率率低等因因素影响响，物业业服务费费很难达达到1000%的的收缴率率。结合合该项目目情况，我我们就此此进行了了充分的的论证和和预测。在在充分认认识到有有关方面面的多种种风险的的严重性性和不可可避免性性情况下下，为积积极应对对各种风风险，确确保项目目的各项项工作顺顺利开展展，最大大限度的的减少振振荡，我我们考虑虑如让我我公司接接管后，将将在签订订物业业服务合合同中中尽可能能地结合合物业业管理条条例和和物业业

48、服务收收费管理理办法的的相关条条款，并并对各项项收费进进行分项项说明，避避免盲目目投入过过多的人人力物力力财力，积积极地与与贵公司司配合，引引导好服服务好业业主，尽尽快实现现优质优优价、质质价相符符、经营营型、效效益型的的良性循循环。第四章 增增收节支支措施物业管理行行业在规规范的市市场下本本身就是是微利经经营，从从上述管管理费用用收支预预算中可可以看出出收支略略有盈余余。我们们在经营营中以“一业为为主，多多元经营营”为操作作准则，公公开成本本、公示示承诺、诚诚信做人人做事，以以质量求求生存，以以信誉求求发展，既既要维护护管理公公司的良良好信誉誉，又要要对广大大业主及及使用人人负责。在在“天域

49、香格里里拉”的物业业管理中中，我们们在保证证管理质质量的基基础上，最最大限度度的开源源节流，以以多种经经营收入入弥补部部分管理理费的不不足，基基本能保保证收支支平衡或或微利经经营。针对社区物物业管理理费用收收支现状状，我们们拟采取取以下增增收节支支措施：1、从提高高业主及及使用人人的生活活质量出出发，开开展多种种便民服服务盈利利项目，比比如为业业主及使使用人家家庭提供供家政服服务等特特约服务务。2、公司从从人员精精干高效效上考虑虑，部门门间加强强协调，互互相帮助助，节省省人力物物力，减减少开支支。3、以高素素质管理理人员和和先进的的管理设设备为基基础，合合理配置置各岗位位员工，倡倡导一职职多能

50、，团团结协作作，从而而节省人人员开支支和办公公经费。4、严格管管理，强强化监督督，减少少人为损损坏公共共设施现现象，以以减少维维修费用用支出。5、加强各各类消耗耗品物料料的管理理与控制制，做到到计划采采购，专专人保管管，合理理领用，杜杜绝积压压、流失失和浪费费。第四部分“天域.香香格里拉拉”前期物业管管理技术术文件第一章 前期期介入方方案一、前期介介入的必必要性物业的前期期介入，是是指物业业管理公公司在接接管物业业以前的的各个阶阶段(项项目可行行性阶段段、建筑筑物规划划方案设设计阶段段、施工工阶段等等)就参参与决策策，制定定出物业业管理方方案，并并从管理理的角度度为开发发商提出出从楼宇宇设计、

51、施施工监管管、设备备选用、功功能规划划、房屋屋销售、工工程交接接等多方方面有建建设性的的意见。物物业管理理服务最最好是在在物业开开发的初初期，即即基础工工程建设设开始就就介入，但但此时不不是全面面介入，通通常只是是由一些些熟谙工工程和设设备的专专家参与与，该专专家将根根据物业业管理的的需要对对有关结结构设计计和设备备配置等等技术性性问题提提出专业业意见，并并且参与与部分工工程的施施工监管管。因为为大多数数建筑设设计院在在规划设设计时，往往往带着着理想化化的理念念去设计计，未能能充分或或准确考考虑日后后的物业业管理给给住户带带来的麻麻烦，从从而给物物业管理理公司带带来了不不便甚至至困难。由由于专

52、业业的物业业管理公公司多年年的管理理经验熟熟知这些些问题，因因而能在在前期介介入时就就提出专专业意见见，对于于日后物物业维护护管理工工作将起起着重要要的意义义。二、项目前前期介入入方案 根根据物业业管理前前期介入入的方式式和内容容，通常常将前期期介入划划分为三三个阶段段：(一)早期期介入阶阶段物业管理的的前期介介入，参参与规划划设计，有有利于优优化设计计，完善善设计细细节，减减少返工工，防止止后遗症症。物业业管理公公司在项项目设计计和施工工阶段，从从业主和和使用人人的角度度，凭专专业人士士的经验验对所管管物业进进行审视视，对不不当之处处提出解解决方案案，从而而减少物物业接管管后的返返工，避避免

53、一些些在后期期工作中中难以解解决的问问题。(二)中期期介入阶阶段参与施工阶阶段的质质量监督督管理，以以及熟悉悉工程情情况，有有利于提提高施工工质量。“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业管理前期介入中期介入阶段时，需要参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，向星级物业管理看齐，物业管理的前期介入阶段，有利于加强对所管物业的全面了解。

54、提出设备的的设置和和服务方方面的改改善意见见及设计计遗漏工工程项目目的建议议；分析物业建建造选料料及安装装，改善善设备使使用效果果，减轻轻后期管管理的压压力；审查有关工工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；提供机电安安装及能能源分配配的有关关专业技技术管理理意见；提供功能布布局或用用料更改改的有关关专业技技术管理理意见；帮助施工人人员做好好对房屋屋材质方方面的保保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；提前熟悉房房屋中的的各种设设备和线线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；检查工程施施工进度度（根据据需要参参与建造造期有关关工程联联席会议议和建筑筑师定期期

55、碰面会会等）；检查前期工工程的施施工质量量，并就就原设计计中不合合理但又又可以更更改的部部分提出出建议；配合设备安安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；提出遗漏工工程项目目的建议议；对小区公建建配套设设施设备备的进行行探讨，能能够使公公建配套套设施设设备满足足今后客客户的发发展需要要，减少少投入成成本和今今后的物物业管理理成本。（三）晚期期介入阶阶段参与竣工验验收，进进行移交交接管验验收，准准备入伙伙。物业业管理公公司要想想做到对对物业及及其附属属设施、设设备安装装等情况况了如指指掌，就就得对图图纸改动动或增、减减部分作作出认真真记录。例例如，管管线节点点的设置置往往和和设计

56、图图纸所标标位置有有一定差差距，如如果布置置管线时时不在现现场作记记录，在在后期管管理中，可可能就会会出现脱脱节的现现象。相相对来说说，物业业管理人人员对土土建结构构部分不不用了解解得太深深，而对对设备安安装、管管线布置置等情况况则应充充分掌握握，便于于后期管管理。参与委托方方的房屋屋、设备备、设施施的竣工工验收，并并建立验验收档案案；发现可能存存在的施施工隐患患，并列列出遗漏漏工程；参与重大设设备的调调试和验验收；制订物业验验收流程程；指出工程缺缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。(四)楼盘盘销售介介入在房屋销售售中，许许多开发发商都亮亮出“业主至至上，承承诺是金金”的信条条

57、，但由由于房产产销售工工作人员员对房地地产知识识缺乏和和对物业业管理的的不了解解，为片片面追求求销售业业绩，对对顾客作作了许多多物业管管理的空空白承诺诺，试图图以此来来吸引顾顾客，以以至造成成了承诺诺的许多多事项偏偏离了现现实。物物业公司司在此阶阶段介入入时，可可对销售售人员进进行相关关的物业业管理知知识的培培训，同同时物业业管理企企业将会会配合开开发商从从物业管管理的角角度上制制订可行行性的方方案，并并依据开开发楼盘盘的总体体规划，拿拿出即可可行又有有新意的的方法，统统一销售售口径，真真正体现现“以人为为本，居居有所值值”。良好的的物业管管理形象象会吸引引大量的的购房者者，同时时也有助助于房

58、地地产公司司树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助房地产产公司的的物业销销售和宣宣传推广广。1、售楼部部前期介介入管理理“天域.香香格里拉拉”开盘期期，物业业管理工工作即将将投入运运行，XXX物业业将派出出大厅服服务部、门门童、协协管员、保保洁、绿绿化人员员进驻售售楼部，进进行日常常管理及及检查（具具体进驻驻时间由由房地产产公司确确定）。（1）大大厅服务务员、门门童、协协管、保保洁、绿绿化人员员、客服服人员由由物业公公司在下下属管理理处挑选选经验丰丰富的人人员组成成，派驻驻人员的的工作能能力、形形象、敬敬业程度度均须得得到房地地产公司司

59、认可，同同时房地地产公司司有对表表现不合合格人员员的调整整建议权权。（2）大大厅服务务员负责责大厅上上茶服务务，门童童负责开开门引导导；协管管人员负负责售楼楼部、示示范单位位等岗位位的保安安工作，同同时负责责客户看看楼的相相关接待待、指引引、泊车车等工作作；保洁洁、绿化化人员负负责售楼楼处及示示范单位位的清洁洁、绿化化工作；客服人人员还可可为看房房客户提提供幼童童看护工工作。（3）物物业公司司会定期期派出培培训专家家从操作作、实务务、礼仪仪、服务务规范等等方面对对上述人人员进行行培训。2、销售配配合（1）协助助制作整整个小区区的标识识系统、导导向系统统，树立立小区尊尊贵形象象。（2）定期期安排

60、高高级物业业管理人人员到销销售现场场回答客客户咨询询。（3）定期期对现场场物业管管理人员员与销售售之间的的配合效效果进行行评价，据据此进行行改进。（4）根据据天域.香格里里拉实际际情况及及地产公公司要求求，在销销售上提提供其他他方面的的配合。3、对售楼楼人员进进行物业业管理基基本知识识培训方方案和内内容（1）投标标方自本本项目签签约后，即即成立员员工培训训工作小小组。特特别是抽抽调物业业管理知知识比较较专业、综综合业务务能力较较全面的的专门人人员，由由管理处处主任亲亲自挂帅帅，与售售楼部协协调后，定定期或不不定期和和利用售售楼部的的工作间间隙，在在保证每每月不少少于四次次的培训训时间基基础，强