《房地产开发经营与管理》教案第五章

1、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理【考情分析】第五章 现金流量与资金时间价值题型2011年2010年2009 年2008 年单项选择题（分值）6题6分5题5分4 题 4 分33多项选择题（分值）1题2分2题4分1 题 2 分12判断题（分值）1题1分1题1分2 题 2 分11计算题（分值）18分值（分值）8题9分9题18分7 题 8 分56近四年考试各章分值分析【本章的特点】理论性非常强，技术含量高，是投资的基础本章独力题目所占的分值不大想学好第六章，必需先学好第五章计算题多，难度大【学习方法】关于本章可以利用形象理想记忆法必需听懂讲解，而且要多次反复听课必需把典例案题与历年真题搞懂，并

2、且独力完成必需听课练习再听课再练习，光听不练没有用必需保证这部分的学习时间【关于计算器】【内容框架】 第一节 现金流量第二节 资金时间价值第三节 资金等效值与复利计算第四节 资金时间价值计算公式的假定条件（补充） 第五节 解题思路与例题讲解第一节 现金流量现金流量的概念现金流量图房地产投资活动中的现金流量现金流的概念现金注量图现金流量图的含义现金流量图的画法现金流量的三要素有关规则说明现金流量图的含义现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的关于关系现金流量图的画法以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续（时间点）计息周期相

3、关于于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量（现金流入）（现金流出）箭线的长短一般与现金流大小成正比现金流量的三要素（现金数额）（现金流入或流出）（发生的时间点）有关规则说明【0 点是何意】（三个含义）、某一基准时刻0【除 0 以外的其它时刻点】，1【期末惯例法】假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末【2011 年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的一切收支均发生在该计息周期的期末。答疑编号 5573050101（ ）答疑编号 5573050101【正确答案】【答案解析】参见教材P147。【2006 年真题】在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金

4、运动的时间始点，而不是当前时点。答疑编号 5573050102（ ）答疑编号 5573050102【正确答案】【答案解析】0 点有三种含义，可以表示始点，基准点，或当前时点。参见教材P147。2.4 有关规则说明（续）【期初与期末的关系】第n2132【特别强调】如果题中明确告诉现金流发生在NN而必需画在N-1，因为期末惯例法房地产投资活动中的现金流量 （五种基本模式）序号 模式开发销售形象理解开发商买地建房后出售 年后把酒店卖掉某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10 年后卖掉某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉购买更新改造出租 某外资公司购买了一栋旧的写字楼重新装修后租给出

5、售家酒店经营公司年后将酒店卖掉开发销售型开发持有出租出售型购买持有出租出售型购买更新改造出售型购买更新发行持有出租出售型【记忆要点】，一定有土地成本和建安成本购买成本，再加上装修成本出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入运营成本作为现金流出【考题类型】经营模式某种经营模式下，现金流入、流出的特点【2011 年真题】下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。开发销售模式答疑编号 5573050103CE答疑编号 5573050103【正确答案】BCE【答案解析】可用排除法。A 一定不是销售模式，是持有经营型的。参见教材P148。【2010 年真题】（ ）A.横轴上刻度间距离相等，其上

6、的数值代表不同时点B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在关于应期间内.各期运营费用的垂直箭线全部向下答疑编号 5573050104E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答疑编号 5573050104【正确答案】ACB01E金流出，箭头向下。参见教材P147-150【2009 年真题】下列房地产投资业务模式中，现金流出囊括土地成本的有（ ）A.购买持有出租出售B.购买更新改造出售C.购买更新改造出租出售.开发销售答疑编号 5573050105E.开发持有出租出售答疑编号 5573050105【正确答案】E【答案解析】

7、购买型是直接购买已建成的物业，一切只有购买成本，只有开发型的项目才需要购买土地。参见教材P147-150。第二节 资金时间价值资金时间价值的概念利息与利率单利与复利名义利率与实际利率资金时间价值的概念资金时间价值的含义资金具有时间价值的原因资金时间价值大小的决定因素资金时间价值计算的基本原则资金时间价值的含义上具有不同的价值资金的时间价值是资金时间价值的体现资金具有时间价值的原因增值的可能放弃即期消费的损失所应得到的填补资金时间价值大小的决定因素（三因素）单位投资所能取得的利润即关于因货币贬值造成的损失所应得到的填补关于因风险可能带来的损失所应获得的填补【2006 年真题】下列关于资金时间价值

8、的表述中，正确的有（ ）A.资金时间价值是资金的增值特性使然利率是资金时间价值的一种标志从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的填补答疑编号 5573050201E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等答疑编号 5573050201【正确答案】ABCE【答案解析】 考虑了资金的时间价值，就必需将资金换算到同一时点才能进行比较。参见教材 P151。资金时间价值计算的基本原则不能直接进行代数运算，才能比较大小和进行代数运算【2010 年真题】关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。100510010051481002121答疑编号 5573050202由于存在

9、资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较答疑编号 5573050202【正确答案】A【答案解析】由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。参见教材 P151。利息与利率利息和利率的概念利率的类型利率的经济功能利率的决定和影响因素影响利率的其他因素利息和利率的概念利息占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的填补本利各利息本利和本金利率是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之比利率的类型（四种）【2011 年真题】我国关于外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放B.香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 答疑编号 55730

10、50203【正确答案】C答疑编号 5573050203【答案解析】参见教材P152。【2006 年真题】下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）A.等于银行存款利率等于银行贷款利率是投资这所要求的最低利率是银行同业之间的短期资金借贷利率答疑编号 5573050204一般使用无风险的国债收益率作为其代表答疑编号 5573050204【正确答案】CE【答案解析】国内国债市场不完备，以一般以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。参见教材P152。利率的经济功能（五种功能）积淀资金的功能调整信用规模的功能调节国民经济结构的功能抵制通货膨胀的功能平衡国际收支的功能利率的决定和影响因素【古典学派的

11、储蓄投资决定理论】（倡导者马歇尔）利率是由储蓄和投资决定，具有自我调节功能【流动性偏好利率理论】（倡导者凯恩斯）货币的供给与需求决定的，是外生变量，无利率弹性，是内生变量利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平【2010 年真题】关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的 C答疑编号 5573050205.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性答疑编号 5573050205【正确答案】BE【答案解析】流动性偏好利率理论。参见教材P153。【可贷资金利率理论】的供求决定三个要素组成三

12、个要素构成递增函数【IS-LM 曲线模型的利率理论】同时达到均衡时形成收入的增函数，利率与收入存在决定关系同时实现【2008 年真题】可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的答疑编号 5573050206.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数答疑编号 5573050206【正确答案】ABE【答案解析】C 利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论。参见教材P153。【马克思利率理论】利息的本质剩

13、余价值利率的高低取决平均利润率分配比例利率的特点，利率也同向变化相关于稳定性，利率无法由任何规律决定【2009 年真题】认为利率水平是由货币的供给与需求决定代表性理论是（ ）A.马克思的利率决定理论答疑编号 5573050207B.可贷资金利率理论C.ISLM 曲线模型利率理论.流动性偏好利率理论答疑编号 5573050207【正确答案】【答案解析】记清几种主要理论的结论。参见教材P153。影响利率的其他因素单利与复利单利复利单利和复利的关系单利概念本金计算利息，利息不再生息正比的利息为单利公式【典范例题】答疑编号 5573050208将 1000 元存入银行，年利率为 6%，如果按单利计算，

14、则三年后的本利和为多少？答疑编号 5573050208【答案解析】复利概念利息再生利息我国的各项贷款一般均计复利复利较契合生产进程的实际状况，投资中多采用分为间断复利和连续复利公式【公式推导】年数年初本金本年利息年末本利和第一年PPiP+Pi=P（1+i）第二年P（1+i）P（1+i）iP（1+i）+ P（1+i）i= P（1+i）2第三年P（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。NP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n【典例案题】答疑编号 5573050209将 1000 元存入银行，年利率为 6%

15、，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？答疑编号 5573050209【答案解析】【例 5-2】P162答疑编号 5573050210200038%，若该笔贷款的还款方式为期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？答疑编号 5573050210【答案解析】单利与复利的关系复利计算的利息以及本利和一定比按单利计算的高【2010 年真题】房地产开发企业向银行申请了贷款额为100038期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。A.2.00B.7.30答疑编号 5573050211C.8.53.9.00答疑编号 5573050211【答案解析】【正确答案】A【答

16、案解析】名义利率与实际利率名义利率与实际利率的概念名义利率与实际利率的换算公式名义利率与实际利率的关系名义利率、实际利率和通货膨胀的关系名义利率与实际利率的概念当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别名义利率与实际利率的公式【例 5-1】教材P162已知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少。【2008 年真题】某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850 元，月利率为则该贷款的实际年利率为（）。A.7.5B.7.56答疑编号 5573050301C.7.71.7.76答疑编号 5573050301【

17、正确答案】【答案解析】（10.625%）121=7.76%【2007 年真题】银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款若该笔贷款的实年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A.7.02%B.7.04%答疑编号 5573050302C.7.50%.7.85%答疑编号 5573050302【正确答案】A【答案解析】解法一：按公式计算解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1 时，实际利率大于名义利率。则可以排除C.名义利率与实际利率的关系时间价值名义利率越大，计算周期越短，计息期越大，实际利率与名义利率的差异就越大1当每年的计算周期数大于1 时，实际利率大

18、于名义利率当每年的计算周期数小于1 时，实际利率小于名义利率【形象理解】1000复利俗称“驴打滚儿”，驴儿越大（利率高），本利和越大；驴儿滚的次数（计息次数）频繁，本利和越大，则名义利率和实际利率的差距越大。【2011 年真题】某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（ ）。A.甲乙丙甲答疑编号 5573050303C.乙甲丙甲答疑编号 5573050303【正确答案】B【答案解析】当每年的计息周期大于1 时，越大，则实际利率与名义利率的差距越大。参见教材 P157。【2010 年

19、真题】关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）A.名义利率关于应一年中计息周期的单利计息答疑编号 5573050304C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值.当计息周期为月时，实际利率小于名义利率答疑编号 5573050304【正确答案】【答案解析】当计息周期为月时，实际利率大于名义利率【2010 年真题】答疑编号 5573050305如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）答疑编号 5573050305【正确答案】【答案解析】参见教材P156。【2007 年真题】下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）A1B.实际利率真实地反映了资

20、金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值答疑编号 5573050306.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答疑编号 5573050306【正确答案】AB【答案解析】名义利率越大，计算周期越短，计息期越大，实际利率与名义利率的差异就越大。名义利率、实际利率和通货膨胀的关系通货膨胀因素实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率【2011 年真题】某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为 6.5%，存款年利率为 3.O%，则该项目投资的

21、实际收益率是（ ）。A.5.16%B.6.16%答疑编号 5573050307C.6.50%.8.74%答疑编号 5573050307【正确答案】B【答案解析】名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。参见教材P157。【2009 年真题】104%，则实际利率为（ ）A.5.77%答疑编号 5573050308B.6.00% C.12.00% .14.40%答疑编号 5573050308【正确答案】A【答案解析】第三节 资金等效值与复利计算资金等效值复利计算的应用资金时间价值计算公式的假定条件（补充）题型分析解题方法资金等效值资金等效值的概念资金等效中的符号复利系数1.资金等效值的概念相同的价值资

22、金等效中的符号（七个符号）P的值F终值（未来值），的值A支付金额G等差变化值s等比变化值计息周期数i每个计息周期的利率复利系数用来在P、A有关，可以直接与一个值相乘求出另一个值的因数系数可以直接计算或查表取得【复利系数的标准表示方法】【2008 年真题】下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额答疑编号 5573050309C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值.不同时点发生的绝关于值相等的资金具有相同的价值答疑编号 5573050309【正确答案】C【答案解析】A 时值没有这概念；B 终值是

23、资金运动结束时与现值等值的金额； 不同时点发生的绝关于值相等的资金一般价值不相同。参见教材P158。2.资金等效值换算（3+2+6+4）现值换算为终值 PF（一次支付终值）形象理解（存款）一次存钱，到期本利核计多少系数名称一次支付终值系数（/，i， n）公式【典范例题】答疑编号 5573050401某房地产开发商向金融机构贷款500 万元，按复利计息，年利率为 12%。若第五年末一次还本付息，应偿还多少万元？答疑编号 5573050401【答案】F=P（F/P,i,n）=P（1+i）n500（112%）5881（万元）终值换算为现值 FP （一次支付现值）公式形象记忆 （存款）已知到期本利核计

24、数，求最初本金。系数名称 一次支付现值系数（/，i, n）【典范例题】答疑编号 5573050402将一笔资金按年利率 6%存入银行，以复利计息，要在5 年后本利和为 100 万元，则现在应存款多少元？答疑编号 5573050402【答案】P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n100（1+6%）574.73 万元年值换算为终值 AF（等额序列）公式形象记忆 （存款）等额零存整取系数名称 等额序列支付终值系数（/，i,n），也叫等额序列支付资金回收系数【典范例题】答疑编号 5573050403若每年年末存入银行 10 万元，年利率为 6%，则 5 年后的复本利和为多少元？答疑编号 55730

25、50403【答案】FA（F/A,i,n）=105.63756.37（万元）终值换算为年值FA公式形象记忆 （存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱。年青时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年青时每月或每月应存入多少钱。系数名称 等额序列支付储存基金系数（/，i, n）【典范例题】答疑编号 5573050404计划每年年末存入银行等额数额的资金（等额零存），欲在7 年后整取为 1000 元，若存款利率为 8%，则每年末存入金额为多少？答疑编号 5573050404【答案】A（/F，i，n）1000（A/F，8%，7）=10000.1121112.1（元）年

26、值换算为现值AP公式形象记忆 （以后每年可获得等额的养老金，如已知养老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。系数名称 等额支付序列现值系数（/，i,n）【特殊情况】永续年值（n 趋于无穷时）概念如果年值一直持续到永远，是相同时间间隔的无限期等额收付款项公式【永续年值的应用】马克思的地租地价理论 房地产估价收益还原法【2006 年真题】25 万元的一套住宅。该家庭月收入为600030%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%款额是（ ）元答疑编号 5573050405A.34000.00 B.83265.38 C.87867.78 .91022.12答疑编号

27、5573050405【答案】C【解析】【例 53】答疑编号 557305040610160003012%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？答疑编号 5573050406【答案】先理清题中的经济内涵。已知A，求该家庭每月还款额A=1600030%=4800现值换算为年值 PA公式形象记忆 （房奴的法宝之二：按揭算月供）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供系数名称 等额序列支付资金回收系数（/，i，n）【典范例题】答疑编号 557305040712106%，按月计息，则每月的偿还金额为多少？答疑编号 5573050407【答案】已知P（现值），要求的是A（年值）注意计息期，已知的是

28、年利率，但求的是月还款额，P12 万元，i6%120.5%，n1012120AP（A/P，6%/12，120）120.01110.1332（万元）【例 54】教材P163答疑编号 5573050408某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25 万元的住宅，首付款为房价的3010如果该家庭 25答疑编号 5573050408【答案】月家庭收入为：0.282325%=1.1292（万元）【2011 年真题】1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。A.17.46B.100.00答疑编号 5573050

29、409C.117.46.672.75答疑编号 5573050409【答案】B【解析】有限年期现值折算为年值的计算。参见教材P159。等差年值换算为现值等差序列现值系数【形象理解】酒店持有出租，第1100510等差年值换算为等额年值等差序列年费用系数【形象理解】酒店持有出租101100后每年的租金上涨 5收益，则这个不变的租金应该是多少？等比年值换算为现值等比序列现值系数【形象理解】酒店持有出租，第110051010【2011 年真题】某投资者将其商铺出租经营，租期20 年，预计第1 年的净租金收入为 8 万元，且每年递增6%， 年租金均发生在年末。若折现率为 6%，该商铺净租金收入的现值为（

30、）万元。A.91.76B.142.40答疑编号 5573050501C.150.94.160.00答疑编号 5573050501【正确答案】C【答案解析】有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。参见教材 P161。方法一：正规的算法方法二：带有技术含量的猜测法假设每年不递增 6%，则折算为现值为 86%=133.33，每年递增，则现值一定大于133.33. A 虽然大，但大的鲜明太少，可直接排除，可以在C【2010 年真题】1020 万元，年租金增长率为66%，5（ ）元。A.14945.16B.15841.87答疑编号 5573050502C.26764.51.28370.38答疑编号 55

31、73050502【正确答案】A【答案解析】参见教材P161。教材中只提到等比序列的现值计算，没有提到等比序列物终值计算，很多同学认为是超纲，其实不然只要基础足够扎实，我们再进行一次现值与终值的换算就行了【2009 年真题】15511815（ ）万元。A.11.41B.11.49答疑编号 5573050503C.12.41.12.49答疑编号 5573050503【正确答案】C【答案解析】参见教材P161。【例 55】答疑编号 5573050504某购房者拟向银行申请 601510还款额是多少？答疑编号 5573050504【正确答案】第一步：确定换算关系，列出已知什么，求什么。【2011 年真

32、题】150.28（ ）元。A.3627.06B.3634.31答疑编号 5573050505C.4818.34.4842.43答疑编号 5573050505【正确答案】A【答案解析】参见教材P161。考得是等比数列的计算等比年值换算为等额年值等差序列年费用系数【形象理解】酒店持有出租101100后每年的租金上涨 则这个不变的租金应该是多少。第四节 资金时间价值计算公式的假定条件（补充）本期的期初为上一期的期末涉及APAP涉及AFAF1.本期的期初为上一期的期末一笔收支如发生在这一年的年初，则在现金流量图中必需表示为上一年的流入或流出中【典范例题】3400500 万元，贷款均为年初发放，年利率为

33、12的复本利和为（ ）万元。A.1525.17B.1375.17答疑编号 5573050506C.1489.17.1625.17答疑编号 5573050506【正确答案】A【答案解析】参见教材P159。错误的作法：F=400（F/P，12%，2）+500（F/P，12%，1）+3004001.2544+5001.12+3001361.76正确的作法：FP（F/P，12%，3）P（F/P，12%，2）P（F/P，12%，1）1234001.40495001.25443001.121525.17选答案AAPAPAFAF【典范例题】答疑编号 5573050507为了在未来 5 年内经过储蓄得到 3

34、万元，若利率为 12%，每年年初应存入多少钱？答疑编号 5573050507【错误计算】错误现金流量图及计算【正确计算】第一年年初在零的位置上AF，4第五节 解题思路与例题讲解出题类型解题步骤典范例题1.出题类型在三个值之间进行直接的换算（初级直接套公式）（中级套用多个公式换算）解决实际问题的题型，主要是计算题，需要关于题目有一个非常透彻的理解（高级2.解题方法（五步法）【第一步】审题，画出现金流量图图画图时特别注意期初期末的问题【第二步】确定换算关系（核心）审题后确定其经济适动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如AP（A/P，i，n）这需要熟练掌握六种基本换算和四种特殊换算的内涵和公式

35、【第三步】审查条件看题中的条件与公式换算的假定条件是否一致如不一致，则需调整换算关系式或进行多重换算【第四步】检查一致性。注意in如果i（季、月）利率，则n（季、月）为标准的计息期如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，12【第五步】计算3.例题讲解名义利率与实际利率的换算【例】单利计息和复利计息两种方式利息与本利和的计算【例52】求抵押贷款最大额度和月还款额【例53：A-P54:P-A】递变的抵押贷款相关计算【例55】贷款提前还款相关计算提前还款（还本金）相关计算【例】开发项目现金流量表、现金流量图及相关计算【例】510】511】组合抵押贷款的相关计算规则有额度的限制，商业贷款利率较高。

36、最低【解题思路与步骤】第一步：先算出贷款总额第二步：题中会告诉公积金贷款的额度商业贷款数额第五步：两个月供相加即为总月供【典范例题】【例 56】答疑编号 5573050601某家庭拟购买一套面积为 80 平米的经济适用住宅，单价为3500 元/，首付款为房价的 25%， 其余申请公积金贷款和商业组合贷款。已知公积金和商业贷款利率诀别为4.2%和 6.6%，期限均为15 年，公积金贷款的最高限额为10 万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？答疑编号 5573050601【答案】第一步：求出贷款总额P=350080（1-25%）210000（元）第二步：计算两种贷款的诀别额度 公积

37、金货款额度为P1=100000（元）商业贷款额度P2210000100000110000（元）【2010 年真题】1207800/30%，其余申请年贷款利率诀别为 4.8%和 7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为2020（ ）元。A.1297.91 B.3584.01答疑编号 5573050602C.4881.93 .5158.71答疑编号 5573050602【正确答案】B【答案解析】第一步：计算出贷款总额万元第二步：计算出商业贷款的总额P65.522045.52（万元）1第三步：计算出商业贷款的月还款额A .1提前还款相关计算提前还款余额的实质：将尚未归还的年值（月供），折现为已还款期末

38、的现值Pm贷款余额贷款期数m已归还期数【解题思路与步骤】第一步：求出月供数额第二步：把提前还款的几期的月供折现到提前还款的时点【典范例题】赵某购买一套商品住宅，成交价格为50 万元，首期付款为房价的 30106%，采用按月等额还款方式偿还。若第5 ）元。A.172858B.182786答疑编号 5573050603C.192858.201006答疑编号 5573050603【答案】【解析】实质：贷款余额第 6 年至第 10 年的年值，折现到第 5 年年末时的现值第一步，已知贷款P，先求出月还款额A.第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末提前还款（还本金57】第一步：求出正常还

39、款的月供第二步：提前偿还一部分本金，则在以后年度中每月少偿还多少第三步：提前偿还本金后的每月月供正常月供因提前偿还本金而每月少还的数额【例 57】教材P164答疑编号 55730506044000/12015705686答疑编号 5573050604【答案】第一步计算正常情况下的月还款额第二步，计算出第6 年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6 到到第 15 年内减少的月还款额：第三步，计算从第 6 年开始的抵押货款月还额：【2009 年真题】李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20 年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10

40、万元，则从第 8 年开始的月还款额为（ ）元。A.3456.09B.3505.95答疑编号 5573050605C.3509.74.3705.73答疑编号 5573050605【答案】B【解析】第一步：计算出正常的月供第二步：计算出提前偿还的 10 万元，作为P在 620 年相当于多少月偿第三步，计算出提前偿还本金后的月供4511.321005.373505.95（元）还款常数的相关计算月等额还款金额占借款总额的比例为还款常数知道了贷款额，再知道了还款常数，直接可以算出月还款额，或反之可直接算出贷款额每期实际还款数贷款总额还款常数将等额的A,年算为期末的F【例 58】答疑编号 55730506

41、063500/8015700.65%。问抵押贷款到期后， 该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？答疑编号 5573050606【答案】第一步，先计算出理论上按月等额偿还的还款额第二步，计算实际每月的月付款额第三步，计算每月实还与应还的差额，即每月欠款第四步，所月的欠款，将在最后一次性还清，相关于把等额的A折算到期末，其实质是A 换F【2007 年真题】10 万元、期限10 年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式，并且在最后11（ ）元。A.137.5 B.410.2答疑编号 5573050607C.432.2 .452.2答疑编号 5573050607【答案】B【解析】第一步，先计算出理论上按月等额偿还的还款额第二步，计算实际每月的月付款额A1000000.7%700（元）AA1110-