群策智市场调查准则-Microsoft-Word-文档上课讲义

1、文档编码 : CK10F3W2T8O8 HL7L3K5T3W1 ZM2Q9N4X10P1一、 市场调研分析影响商项目成功的因素很多,如市民的收入水平、 消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、 商业贸易的富强程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境,竞争对手的实力与策略 等；工作任务：通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目这核心, 针 对当前的经济环境、 本市商业地产市场的供求状况,项目所在区域同 类商业物业的现状、 经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目 进行 SWOT分析,以上述调查资料基础, 对项目进行精确的市场定位,和项目价值发觉分析,捕捉赢利的机会；主要

2、内容：项目定向市场调查争论工作 工作目的：1、 深度把握项目所在区域的商业环境,洞悉项目商业机会；2、以将来界定现在的宏策划模式,赐予项目独一无二、个性化 的主题概念, 与同区域内其他项目形成卖点落差,提炼项目的核心吸 引力；3、细化项目的市场定位,塑造项目的真正差异性,塑造项目耀 眼的特色性质；工作一：市场调研报告 通过对本市商业物业市场总体的供求情形和项目的区域性供求情形的调查及对特定目标群体的调查,明白目标商家的分布及消费心理、消费特点、 整合地分析、判定本市商用物业市场将来 3-5 年内 的趋势走向, 从而为项目的市场定位、 开发策略及项目规划等供应依 据和指导性看法；工作二、项目整体

3、开发战略的规划制定 项目整体开发战略报告是在缜密的市场调查和分析争论的前提 下,开放战略的基础摸索及深度摸索,具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的争论,并就在上述主要内容做出初步判定,确立将来的地块开发、招商、经营中有方案地执行；. 项目目标商家总体分析. 项目整体竞争价格策略 . 项目核心竞争优势【调研分析策略】（一）市场调研策略争论 1、市场调研步骤 第 1 步：界定问题 第 2 步：寻求解决问题的方法 第 3 步：制定调研方案 第 4 步：进入现场或收集数据 第 5 步：整理和分析数据 第 6 步：预备及呈调研报告 2、 市场调研分类争论市场调研按以识别问题为目的和以解

4、决问题为目的两个标准分类：（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题 1）市场潜力攀升？下降？2）市场分额扩大？缩小？3）企业形象 4）市场特点 5）招商与销售 6）市场趋势短期与长期推测（2）以解决问题为目的的调研步骤 1）市场细分调研；2）确定细分的依据；3）确定各种细分的市场潜力；4）选择目标市场（3）场调研种类 见表：调研种类 所需资料 / 争论范畴商圈争论 对项目所在的商圈作出基础争论,另找出商圈的幅射范围,业态情形、营业品种、商业租金水平,人流状况、与交通状况及其购买力 消费者争论 对消费群结构、消费劲分析、消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研 投资客户争论 对投资

5、客户所投资的商铺,作基本调研,如营业时间、业绩、铺面状况4、 确定市场调研的方法 市场调研的预备与否,很大程度取决于所接受的市场调研方法；一般情形下,商业地产的市场调研可接受以下四种方式：直接调查 直接与政府人士、 房地产代理商、 进展商、金融部门、 行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛沟通接触、询问、请教,以 较快的速度获得所需的市场信息； 通过这种方法取得的信息往往比较 可信；间接调查 通过报纸、刊报及其他媒体收集有产房地产信息、进展动态、市 场分析等材料,当然寻这些材料要对比分析,去伪存真；直接征询 这一方法的难度相以对较大但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定

6、很有意义；使用这种方法, 第一要把询问了解的问题编制问卷、填定； 询问调查要留意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员,使调查具有代表性；这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查；现场“ 踩点” 调查 调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料,听售楼员介绍,实地调查观看,从而获得资料；不过要留意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为表象所困惑； 尽可能通过参观楼盘、 施工现场及其他途径从侧面, 内部人员和一些已购房 人士作深化的调查,增大调查结果的牢靠程度；【调研分析执行】一、 商业项目宏观经济环境分析 1、 人口因素分析；2、 经济水

7、平、地区 GDP状况分析；3、 政策法规；4、 市政规划和建设；5、 社会环境及文化分析；6、 交通状况；二、商业项目区域市场总体分析 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心, 针 对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营 商家的承租行为进行调研分析；区域调研包括本市的商业环境分析、区商业环境分析即商圈分析三大板块；1、项目所在城市商环境分析本区域商业环境分析和本街包括本市国民生产总值、GFP状况、生活水平、购买力、经济发 展速度,人口及人口增长率等对区域商业地产市场进展情形、进展模 式、商业结构分布、商业消费特点等的分析；2、 项目所在区域商业环境分析 区域

8、商业现状调查分析针对本区域即项所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业外形、将来规划、主 要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析；区域整体商业市场态势分析 供求（供求与需求量）走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析；A. 区域内行业情形分析 B. 区域内商户调研分析 各种类型商家的特点、 选址要求、 不同商业种类的承租才能及对 承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求；C. 区域终端客户分析 消费水平、消费习惯、消费结构争论；D. 区域竞争项目调查竞争楼盘开发地块状况争论、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、

9、现场状况、媒体选择、广告效率、售价、租金、招 商率、商户组合、经营状况、物管等分析；E. 将来 3-5 年城市进展方向及项目区域位置推测；F. 项目所在商圈及竞争商圈分析 三、目标客户的争论分析 1、目标客户经营范畴分析 找出争论范畴包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；2、目标客户投资动向分析 包括投资类型、租金范畴及交纳方式等；3、目标客户商圈内经营状况分析 包括经营时间、营业时间、经营业绩等；4、目标客户对商业的需求分析包括对各种类型商家的特点的分析；对各种类型商家的选址要求的分析；各种不同商业种类的承租人才能及对承租面积的要求；各种 不同商家对商场配套要求等的分析；5、目标客户抗经

10、营风险才能分析四、消费者总体争论分析 A、本商圈消费群结构分析；B、本区域消费群结构分析；1）基本人口状况2）人流量分析 * 人流量分布及结构 * 日均人流量、平常人流量、节假日人流量五、竞争商圈争论分析 1、 竞争商业项目现状调研分析 包括面积、特色、经营范畴、业态、主要客户、幅射范畴、主题概念、功能区划、 业态组合、 工程进度、 配套、现场包装、 媒体选择、广告效率、 售价、租金、招商率、商户组合、 经营状况、 物管等分析；2、 竞争商业项目总体分析 包括资金实力、性质、优质、劣势等的调研；3、 项目所处区域市场价格风险分析六、项目的 SWOT分析（1）本项目所在地块区域在城市进展中的位置、现状及前景分析（2）本项