土地法规第一讲

1、第一章：土地法学 测量专业 2012.09第一页，共三十七页。什么是法？什么是法学和土地法学？为何学土地法学？学什么？怎样学？学了有什么用？第二页，共三十七页。第一章 土地法学概论 土地的内涵和法学特征土地法和土地法学的概念及特征 土地法学学习指南【教学目的和要求】理解土地的法学内涵与特征；掌握土地法和土地法学的基本概念。【教学重点及难点】土地法的含义、土地法的调整对象【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第三页，共三十七页。一、土地的内涵（一）土地的概念1不同学科是不同的自然地理学观点土地规划学观点土地经济学观点西方经济学观点联合国粮农组织的定义法学的观点 第四页，共三十七

2、页。2.从土地管理的角度，土地定义为：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义： 土地是综合体土地是自然的产物土地是地球表面具有固定位置的空间客体土地是地球表面的陆地部分土地包括人类过去和现在的活动结果第五页，共三十七页。 3立法层面的土地内涵土地管理法中对土地的范围进行了界定，将土地分为农业用地、建设用地和未利用地。从立法角度理解，土地一般是指地球陆地表层，即： 一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。原因：对土地资源制定特殊的法律制度加以保护；土地法属于国内法，应为国家领土范

3、围内；从资源和资产属性对土地进行保护。第六页，共三十七页。综上所述：可以认为土地法中所要讨论的土地应是指地球表层国家能够控制，人们能够利用的具有财产性质的陆地部分。但法律对土地的空间范围和组成成分的具体界定还有待于完善。一是土地空间界定的问题二是土地组成部分和地上定着物的界定问题 第七页，共三十七页。（二）土地的特征 1土地的自然特征 非人力所能创造的自然资源；面积有限；位置具有固定性；土地永续利用的相对性；土地质量的差异性。第八页，共三十七页。2.土地的经济特性土地经济供给的稀缺性土地用途的多样性土地用途变更的困难性土地增值性土地报酬递减的可能性 第九页，共三十七页。3.土地的法律特征重要的

4、不动产稳定土地关系，依法保护当事人的合法权益办理土地权属或变更登记手续第十页，共三十七页。二、土地法的概念和特征（一）土地法的概念土地的规划、管理、保护、利用、监督过程所发生 调整以土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。（二）理解1国家制定或认可的行为规范强制性2调整以土地为客体而形成的社会关系 社会、经济、环境各个方面 3调整土地关系的法律规范的总称各种法律、法规、规章、具体技术规则第十一页，共三十七页。（三）土地法的特征一般特征：权威性、规范性和强制性自身特性：1、兼有不同规范的特征行政法规范和财产法规范、实体法规范和程序法规范、强制性规范与任意性规范。2.调整复杂的人地关系通过

5、调整人与人的关系来规范人与土地的关系； 涉及的范围具有广泛性；实施方式具有科学技术性。 第十二页，共三十七页。（四）土地法的调整对象 调整对象土地关系：国家、个人、组织之间调整方法：行政、经济、法律 在调整土地关系时所采取的基本方式和手 段，包括行政调整方法和民事调整方法。 其显著特征是：这种调整方法是国家制定或认可的，并由国家强制力保证实施。 第十三页，共三十七页。（五）调整类型按照土地的双重属性将土地法调整的土地关系划分为两种类型：1.横向的平等主体间的土地财产法律关系国家地政部门、个人、组织相互之间就土地开发、利用、交易所发生的财产性社会关系如土地承包的权利义务关系、土地使用权的义务关系

6、等。权利义务对等第十四页，共三十七页。2、纵向的土地资源管理关系 国家地政部门在依法履行土地管理监督职责时与个人、组织之间发生的社会关系 如：土地利用规划关系、土地用途管制关系等，属于管理者与被管理者之间的行政法律关系。 权利义务不对等 第十五页，共三十七页。（六）土地法的基本原则土地公有原则统一管理原则有偿使用原则保护土地财产权原则合理使用原则 第十六页，共三十七页。三、土地法学的概念和特征（一）土地法学的概念土地法学是以研究土地法的制定、解释、阐述、评价、应用于调整人地之间法律关系的一门学科。也是土地管理实际工作中普遍应用的一门专门学问。土地法学在没有独立成为一门部门学科之前在法学领域属于

7、经济法学的一个分支学科。土地法学是我国新兴土地学科的一个分支学科，是一门介于自然科学与社会科学之间的一门边缘学科，涉及民法（特别是物权法）、经济法、商法、行政法等又具有综合性。第十七页，共三十七页。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。是现代国家中仅次于宪法的基本部门法之一，主要包括物权法、债权法、人身权法、侵权行为法、知识产权法、婚姻家庭法、继承法等 。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。它们之间既有紧密联系，也有一定区别。民法的违法责任的形式和制裁手段以恢复和补偿为基本目的，一般不具有惩罚性质，如排除妨害，返还财产。经济法是调整国

8、家在管理与协调经济运行过程中发生的经济关系的法律规范的总称。如公司法、合同法、担保法、会计法、税法等。第十八页，共三十七页。商法是调整市场经济关系中商人及其商事活动的法律规范的总称。商法与民法、经济法既有紧密联系，也有一定区别。民法是基本法，商法是特别法，民法对商法具有领导指导的意义，而商法对民法具有补充、变更、限制的作用。商法与经济法的区别主要在于商法以当事人意思自治为主导性原则，经济法则强调国家意志和政府职能的介入，并以国家政策为主导。行政法是调整行政关系和基于行政关系而产生的监督行政关系的法律规范总称。 第十九页，共三十七页。（二）土地法学的研究的目的和对象土地法学着重研究、观察、探讨土

9、地法律关系中普遍的、抽象的、基本的理论、原则和问题。土地法学研究的目的是要研究、认识土地本身的不可任意交易的基本特性。以法律的形式规范土地利用开发等过程，避免人的行为对土地所产生的不良影响，使人的行为与土地自然特性的魅力相统一，确保土地资源的节约、集约、合理、高效利用。土地法学是以调整土地关系的法律规范为研究对象的一门学科。土地法学研究对象在某种程度上就是人地关系。但这种人地关系是指人在保护土地资源和利用土地资源过程中所发生的一种社会关系。第二十页，共三十七页。（三）土地法学与土地法 土地法学与土地法有联系、但有区别：土地法属于法律的范畴，是一系列调整土地关系的法律规范和原则的总称。土地法的任

10、务是调整土地关系，保证土地的合理利用，保护国家、集体以及公民、组织的合法的土地权益，保障国家对土地实施有效的管理，维护社会公共利益。土地法学属于法学的范畴，是研究土地法的科学。土地法学的任务是研究土地法的基本原则和规范，研究土地法的历史发展规律，研究土地法的本质、内容和形式，研究土地法的制定、执行和遵守，研究人们关于土地法的观念和学说的理论。因此，土地法学是有关土地法的学问，而土地法则是土地法学产生的客观物质基础，两者有联系，但又存在本质上的区别。第二十一页，共三十七页。四、为什么学？作为公共管理学科的土地资源管理，就其内涵来讲，是着眼于社会或政府如何确立和巩固与现行社会经济基础制度相适应的土

11、地占有方式，调整土地关系；如何采取一系列经济、法律、行政与技术手段，对土地资源利用进行规划、控制、调节、监督和组织，实现土地资源公平、有效的配置和可持续利用。伴随着社会经济发展对土地需求的日益增长及我国政治体制改革和经济体制改革的深入，土地管理的法制化已成为科学合理利用土地、促进社会经济可持续发展的重要保障，这也是我国“依法治国”方略的重要组成部分。第二十二页，共三十七页。土地法学课程是为学生将来从事土地资源管理工作，奠定专业法律理论和执法实践基础的必修课。通过学习，掌握土地法的基本理论和基础知识，熟悉国家有关土地利用与管理的方针、政策、法律、法规，明了土地立法的原理、原则，理解其适用范围，掌

12、握我国土地法制建设现状及存在问题，并能在实际工作中正确运用；能进行独立的思考并解决实际中遇到的问题。培养学生分析、解决土地管理实际问题的能力。第二十三页，共三十七页。五、学什么？ 土地法学的主要内容土地法基本理论土地和房屋产权的法律制度土地利用规划与耕地保护法律制度土地征用与用途管制法律制度土地税法与行政管理法律制度土地开发、储备法律制度土地使用权取得和建设用地法律制度土地违法行为的法律责任土地法实施规则等第二十四页，共三十七页。土地法是民商法和经济法中的一门重要部门法律，涉及到民商和经济法律关系，具有极强的技术性，还与行政法律关系密不可分；土地法学既是一门有独特理论体系的综合性学科。又是一门

13、实践性和操作性较强的应用性学科，它不仅内容多，涉及面广，而且涉及许多实务操作知识。学习和掌握土地法需要下一定工夫。 六、怎样学？ 土地法学学习指南第二十五页，共三十七页。掌握的一定的基础知识法律基础知识：合同法、物权法、建筑法、城市规划法、行政法、税法、公司法其他相关专业基础知识：土地经济学、土地管理学、房地产经济学、土地利用规划等；一定的实践经验第二十六页，共三十七页。掌握物权法的基本理论土地法学的理论基础是物权法，因此必须掌握物权法的基本原理和制度。土地法以物权法为基础并融入了行政管制方面的内容，但其权利设计的基础仍然是物权法；因此，学习土地法首先应以物权法理论为基础。由于我国土地法、房地

14、产法还没有完全定型，立法可能会不断修改或调整，掌握好物权法的基本理论才能够以不变应万变。第二十七页，共三十七页。区分两种性质的法律规范土地法基本上由两种性质的法律规范组成。一种是民事法律规范，另一种是行政管制性的法律规范。现行土地管理法、房地产法均将二者融合在一部法律之中。但随着物权法的出台，有一部分规范将移转至物权法，但是仍将保留和出台大量新行政法规或规章。这些规章大多是限制民事权利的或是一些程序性的规定，即是说他们也规范民事权利；但是这些法规大多具有强制性，违反该法规将承担行政责任，而不是民事责任；发生纠纷时需通过行政复议的方式加以解决。而一般行政机关不应插手干预属于民事法律关系的纠纷，而

15、应由当事人通过协商、仲裁或诉讼的方式加以解决。第二十八页，共三十七页。熟悉实务性和操作性知识土地法涉及许多实务性或操作性知识。比如土地开发中需要办理的各种审批手续及其办理每一种手续所需要的文件。对于这些知识只要求同学们掌握基本程序即可，对于细节性的东西可在实践中逐步掌握。区分各种土地、房地产法渊源的效力我国土地、房地产法的法律渊源不仅种类多，而且层次也多，不仅有大量的部门规章，也有大量的地方法规和规章。在国家对土地、房地产法作出清理和整合之前，我们必然会面对大量的相互冲突和重叠的法律规范。对此，我们需要按照立法法所确立的原则，区分各种法规、规章的效力。第二十九页，共三十七页。掌握一定的学习方法

16、重点学习相关案例是必不可少的，通过案例分析，可以深化书本理论内容的理解，激发学生对不同案例审判和理性的质疑，并运用自身掌握知识去解决存在的问题。学习内容不应局限于课本，更要联系实际，进行实践,做到理论与实际相结合、课堂学习和课外学习相结合。 学会查阅资料，了解学科研究的最新进展。第三十页，共三十七页。选择一本合适的教材土地法学（第二版）面向21世纪课程教材、普通高等教育“十一五”国家级规划教材，2009年江苏省高等学校评优精品教材，南京农业大学陈利根主编，中国农业出版社出版，2008.11房地产法学（第二版） 21世纪法学系列教材、普通高等教育“十一五”国家级规划教材，程信和、刘国臻编著，北京

17、大学出版社出版，2010.9第三十一页，共三十七页。浏览相关网站 1中国土地法律网：2.中国房地产法律网：3天下房地产法律服务网：/4国土资源部网站：/5. 中国物业管理信息网：/第三十二页，共三十七页。阅读一些参考文献土地管理法关联法规精选法律出版社法规中心编，法律出版社出版，2004.土地法学中国农业大学张军连主编，中国农业大学出版社出版，2007. 中国土地法操作实务张庆华著，法律出版社出版，2003.11 朱树英著：房地产开发法律实务，法律出版社2002年版。唐海洲主编：房屋交易纠纷评判依据及案例解析，中国物价出版社2003年版。王小莉主编：土地法，法律出版社2003年版。第三十三页，共三十七页。生活中离不开土地和房地产工作以后可能从事土地与房地产有关的工作法律知识系统化的要求 七、学了有什么用？ 学习土地与房地产法的意义第三十四页，共三十七页。法是国家按照统治阶级的利益和意志制定或者认可的，并由国家强制力保证其实施的行为规范的总称。法的目的在于维护有利于统治阶级的社会关系和社会秩序，是统治阶级实现其统治的重要工具。第三十五页，共三十七页。法学（英文：law，science of law，又称法律学或法律科学）是研究法、法的现象以及与法相关问题的专门学问，是关于法律问题的知识和理论体系。法学思想最早渊源于春秋战国时