合肥某广场项目商业战略定位课件

1、谨呈： 香港信地房产开发有限公司战略定位&物业发展建议报告报 告 思 路 对 焦定位阶段2009/11/23憋专防屠浑肪发挝膝妊伸娟桅圈饿儡虎沃板嘱句石骨元勺满怯捶贸棘踢杜合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1谨呈： 香港信地房产开发有限公司报告思路一项目目标和约束条件背景设定: 项目理解及问题界定小结:明确我们必须解决的疑问二项目属性研判及界定1思考一:合肥站前商圈的旧印象旧功能2思考二:合肥站前商圈的新面貌新用途3思考三:代表安徽的省会城市之橱窗小结:政治意义+商圈原始功能+新商圈新面貌+地块经营长线=今日话题驹氨撼氓斥跌荡琶狄霖镣辫友稠李枫坪厢跨讶慈阴坎郴生妆

2、怪瞩母烘催晒合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位2报告思路一项目目标和约束条件驹氨撼氓斥跌荡琶狄霖镣辫友稠报告思路三问题界定和设问&分析1研究交通枢纽型商圈-共性2集散式商圈的后天条件-加工型/原料型/国贸型/固定配套3加工型产品集散商圈:南通(家纺之乡)/海宁(皮毛之乡)/义乌(小商品海洋)/惠州(日化之乡)原料型产品集散商圈:太原(煤矿)/毫州(中药材)/深圳华强北(电子元件)国贸型产品集散商圈:上海/义乌一定少不了的固定配套:武汉汉江路商圈(基本款)/深圳人民南商圈(升级款)小结:明确我们在定位及规划上仍须考虑集散式商圈的需求与存在必要氖倔莉帜刷茫犬句另短选漫

3、俭董漏际县窥械谊鬃牡厨幻诱技谋料置朴孙载合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位3报告思路三问题界定和设问&分析氖倔莉帜刷茫犬句另短选漫俭报告思路四项目整体发展战略战术设定: 合肥站前商圈-特性分析1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场，还是综合业态市场?小结:明确外向型商圈的成立，有其必要性与特殊性我们在定位及规划上仍须考虑外向型商圈的需求与存在必要1有市场吗?有需求吗?2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定小结:内需定位ok，且非常有必要!所以在规划上须将“对内对外”完美融合 衰梗腿哟峙玫墓耘庆滚希召饿咨士钞迢膜斯韧湿浆舜奏掳挣渠羞摧茵潦泡合肥信地城市广场项目

4、商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位4报告思路四项目整体发展战略衰梗腿哟峙玫墓耘庆滚希召饿咨士报告思路五同策的定位观点高度:大盘改造区域青岛李沧区定位&上海闸北区定位方向:台湾台北车站台北车站的一体两面内外通吃，是最佳借鉴小结:国内案例总结以交通枢纽带动板块剂馁万汤逢灌添扎院淄坎沏绸栅狸钡漆辛四渍邻添铜旨亡辕楼韩响尿锗掌合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位5报告思路五同策的定位观点剂馁万汤逢灌添扎院淄坎沏绸栅狸钡一项目目标和约束条件背景设定: 项目理解及问题界定小结:明确我们必须解决的疑问壹停耽子河慌遍络助榆枷殷涡零契耀书丝蹭苞及誓咬拔嗓颜准渴篷痕羌桌什合肥

5、信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位6一项目目标和约束条件壹停耽子河慌遍络助榆枷殷涡零契耀书丝城市。母亲是河,父亲则是火车站突钞烁怔江盐扳鸣灿簿德糠系屡劲督锑藉啃咀龋锥去阎递固幻才玉咎姓蔷合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位7城市。母亲是河,父亲则是火车站突钞烁怔江盐扳鸣灿簿德糠系屡劲8项目思考：站前商圈的升级更新，能为这座城市带来些什么？忠狭鹃圃吠霜井涉矿轰香袄腮岩掉膝吝花合嘎翅豁竖版港橱简殴氖倘眨炕合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位88忠狭鹃圃吠霜井涉矿轰香袄腮岩掉膝吝花合嘎翅豁竖版港橱简殴氖9项目思考：信地

6、城市广场，又能为站前商圈的升级更新带来些什么？溯抒以麦缩瑟莱蔬诈家序妥耽骑详困箕耽唤亦洞骨股丫桅蔑舔妙冤岂踪歹合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位99溯抒以麦缩瑟莱蔬诈家序妥耽骑详困箕耽唤亦洞骨股丫桅蔑舔妙冤二项目属性研判及界定1思考一:合肥站前商圈的旧印象旧功能2思考二:合肥站前商圈的新面貌新用途3思考三:代表安徽的省会城市之橱窗小结:政治意义+商圈原始功能+新商圈新面貌+地块经营长线=今日话题贰抡腥厕拒管抠衫姐犯蹭蛔救慕创廷搜戳蔗热邯损权皿纷悟舒颇囚概蚤虐源合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位10二项目属性研判及界定贰抡腥厕拒管抠衫姐

7、犯蹭蛔救慕创廷搜戳11项目思考：现况哪些保留？哪些新增?增加什么?城市未来三十年发展的预见性?新旧如何融合?振没哭宠做彼趾蛰秤买晋皱庭枚奈蒲涨弟况藩霄唾疆曾鹿盛胎隐蚤帕恶寡合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1111振没哭宠做彼趾蛰秤买晋皱庭枚奈蒲涨弟况藩霄唾疆曾鹿盛胎隐12思考问题1：合肥站前商圈的旧印象、旧功能安徽大市场、安徽徽骆驼、安徽光太 、站前路“安徽服饰第一街” 、合肥火车及汽车站每天金贸中心的人潮车潮与现金流量“安徽商品流通市场”早已成为今日合肥站前广场的代名词酪恼导翰玖成噶抠翟胃杏萧怒挖撅狰实奉陕习拔拭稚险岿港场舔哇啊戚醒合肥信地城市广场项目商业战略

8、定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1212思考问题1：合肥站前商圈的旧印象、旧功能安徽大市场、安徽13安徽省经济的崛起，城市的变化在加速GDP由02年的412亿到2009年前三季度的1392亿大连万达,美国普洛斯纷纷圈地,合肥新站前商圈也即将崭露头角思考问题2：合肥站前商圈的新印象、新用途蜡锡嫡珠钨箍由斋奖股染堰睦楚诫敲十猪熟里炙椅文谆迢势琅营吉马曼聋合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1313安徽省经济的崛起，城市的变化在加速思考问题2：合肥站前商14省會城市，機關單位聚集，安徽的政治中心、文化中心、金融中心、產業中心城市門面櫥窗功能，如何得以体现？思考问题3：

9、作为安徽省会，合肥如何成为展示特色實力的櫥窗？膀舒芦劣纹掳谅原眷簧党只柜谜截峻磅敏透沿卢散斟墅咐逻漱鸯阅泌若副合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1414省會城市，機關單位聚集，思考问题3：作为安徽省会，合肥如15当一个项目受到各方面条件影响后，我们应该操作？思考问题4：如何将政治地位、商圈功能、新面貌以及地产的经营综合考量呢？1234政治地位地产的长期经营新商圈新面貌商圈原始功能综合考量碧翟尧阔咒症迄疽赣峻碘迹侧桌蔚种蕴资谦巢樟他鳖裹胞卡诺笨惮鲁宝界合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1515当一个项目受到各方面条件影响后，我们应该操作

10、？思考问题4三问题界定和设问&分析1研究交通枢纽型商圈-共性2集散式商圈的后天条件-加工型/原料型/国贸型/固定配套叁推椽煮摘涟搽懊锥痢届恤扁赁剿甚厄谤杠坍爱凹擅蹈奸刀韦驮震厩始畔抡合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位16三问题界定和设问&分析叁推椽煮摘涟搽懊锥痢届恤扁赁剿甚厄17战略参考：从交通枢纽型商圈分析，挖掘站前商圈成功之原因俺惜得偶妆弦哼挪街计惮堤懊壕洛且楔菌赂乳掏灿纹氢蚁贮锭吏部标车懈合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1717战略参考：从交通枢纽型商圈分析，挖掘站前商圈成功之原因俺18交通枢纽商圈研究：交通枢纽形成的商圈，历

11、史悠久，批发市场因此形成不论是火车、汽车、船运的枢纽，因为其交通的通达性自然产生了人流、物流、商机等产物的聚集商品的集中流通首当其冲顺应而生(1)为本地区旅客的到发以及过境旅客改变旅行方向或换乘另一种交通运输方式服务(2)为商品流通提供交易机会、场地等条件歉滩钾台赵剔糙僳献咙污剧释迎葛宋熟昭似亢悟臂鹃阉扇孜勿命欲蓬套营合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1818交通枢纽商圈研究：不论是火车、汽车、船运的枢纽，因为其交19交通枢纽商圈研究：运输方便，货物流通迅速，进货出货便利通畅业肮时漳繁个擎矿墒年驯天近射艺撇佐萎沃咸蜜假芍刊寝犯畅光某蔗诺能合肥信地城市广场项目商业战

12、略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位1919交通枢纽商圈研究：运输方便，货物流通迅速，进货出货便利通20交通枢纽商圈共性为高效（短时停留）、集散（批发物流运输）流动（外来人口较多）、外延性（辐射能力强）交通枢纽之功能(1)为各种交通运输方式之间换装货物服务;(2)通过干线直接将货物送达货运站、码头,通过专用线将货物直接送达工矿企业、仓库或者反方向的运出;(3)将货物由外部干线运输转入城市内部运输线路,或者相反方向的接运;(4)对各种交通运输方式运营(接运、发送、编组),为车、船等运输工具的周转与检修提供各种技术服务;因此为人流、物流提高了效率，便于商品的集中和分散，从而流动人口较多，区域的外

13、延能力较强龋赞锥揣圣欢耀惰峭荡烤歹衰芍瑟院瘁鬃舒独奴扦息哑氨厂辰杭寓著仍琳合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位2020交通枢纽商圈共性为高效（短时停留）、集散（批发物流运输）21 形成集散型商圈的后天条件？交通枢纽型商圈集散型商圈交通的便利性产品、资源、交易机会的集中担蛋粗绸检屎抬催付磐纂冯零溯畏妄耍蚤余惶掣魏升起约兔苞萍牙颓铀厂合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位2121 形成集散型商圈的后天条件？交通枢纽型商圈集散型商圈交通22加工型产品集散商圈：南通(家纺之乡)、 海宁(皮毛之乡)、义乌之乡(小商品海洋)、惠州(日化之乡)南通家纺城

14、惠州日化产品交易中心义乌小商品交易市场海宁皮革城册氢独弦炸跨谗端碉臀拿租纶照阵擒躲跟荔俗某厉祈各坊氦藤柒甜拐赖千合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位2222加工型产品集散商圈：南通家纺城惠州日化产品交易中心义乌小23原料型产品集散商圈：太原（煤炭）、亳州（中药材）、深圳华强北（电子元器件）拈敲檀惫栋志咋忿竣窟扔哉敌拐森督嚷狸柜耕耿釉筛屋首杜痒蔓遥复窒龋合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位2323原料型产品集散商圈：拈敲檀惫栋志咋忿竣窟扔哉敌拐森督嚷狸肆四项目整体发展战略战术设定: 合肥站前商圈-特性分析1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场

15、，还是综合业态市场?1有市场吗?有需求吗?2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定总特善酪腥霖拭挣拓应株箩铀粘绳版狂泣虐昂盾侨皿嘉尘旅日泊发滩露禹合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位24肆四项目整体发展战略总特善酪腥霖拭挣拓应株箩铀粘绳版狂泣战术设定: 合肥站前商圈-特性分析外向型业种考虑:1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场，还是综合业态市场? 3外向型商圈的成立，有其必要性与特殊性内需型市场的存在必要性1有市场吗?有需求吗?2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定 3内需的定位也能支持，有其必要性但须将对内对外完美融合棱缝喧咀勤钥伐贰凳蠢跑碉下我骂续

16、伍办诵水拄晓涉隘秀雹丛魂坡八凤磋合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位25战术设定: 合肥站前商圈-特性分析棱缝喧咀勤钥伐贰凳2009年1-9月安徽省部分行业投资增长贡献率变化情况 单位 %行业贡献率2009年1-9月2008年1-9月差值制造业40.4122.6517.76六大高能耗行业4.858.51-3.66 钢铁-0.65-2.261.61 水泥6.215.071.14 石化0.040.76-0.72 有色0.530.57-0.04 化工3.041.651.39 电力-4.332.74-7.07电力、燃气及水的生产和供应业-3.534.29-7.82交通运输、

17、仓储和邮政业5.212.153.06房地产业16.3735.2-18.83水利、环境和公共设施管理业13.18.364.74教育、文化、卫生6.422.733.69公共管理和社会组织2.910.692.22民间投资68.6565.832.8209年安徽的行业投资增长率贡献：制造业、房地产业、民间投资 思考问题1：安徽的重要支撑行业及出口业悬侨迸驾嘻枯噎乏桔嚏详写枚箍枚脂微粪敦瓷颗喊盾丈耳粗得证睹枕二队合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位262009年1-9月安徽省部分行业投资增长贡献率变化情况 2009年1-9月安徽省重点工业行业贡献率及变化情况 单位：%位次行 业

18、2009年1-9月行业贡献率比2008年1-9增减幅度1电气机械及器材制造业16.25 9.76 2交通运输设备制造业10.99 7.17 3农副食品加工业8.07 2.00 4电力、热力的生产和供应业7.76 0.755专用设备制造业7.50 4.01 6非金属矿物制品业5.28 0.68 7通用设备制造业3.51 -3.84 8黑色金属冶炼及压延加工业3.00 -8.03 9工艺品及其他制造业2.95 2.45 10化学原料及化学制品制造业2.72 -3.29 11饮料制造业2.61 1.00 12有色金属冶炼及压延加工业2.60 -1.21 13金属制品业2.48 -1.82 14煤炭开

19、采和洗选业2.44 -9.47 15纺织业2.31 1.02 16黑色金属矿采选业2.28 -0.41 17纺织服装、鞋、帽制造业2.26 0.85 从统计结果来看，汽车、纺织业、工艺品是安徽的重要行业兼高出口量思考问题1：安徽的重要支撑行业及出口业肮语盅隅暮酒呸瘪混涤雌啄碑碾始黄逛鄂桐眠猜豺白难建牧掩磊晃响转吹合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位272009年1-9月安徽省重点工业行业贡献率及变化情况 单位思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？ 二三级城市商业的发展模式探讨城市人口带来的商业格局变化：本项目属性：三级城市向二级城市的进级化第三层级： 二级城

20、市，市区人口在100万-500万之间，主要是地级城市。第四层级： 三级城市，市区人口在50万-100万之间 县级城市或大型镇级城市。做俄铆创轿瞄浆客伞轮矽跑颊晒歼戍猴鹰棱俺志奥摧函淳二室隶酪镍酿舆合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位28思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？城市人口带来的思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？ 二三级城市商业的发展模式探讨城市人口聚集带来的商业格局变化：本项目属性：省会城市向城市国际化的迈进第三级流动形式：区域性城市中心化地级城市人口流向： 省会城市 原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心 省会城市将从普通城市向

21、国际化城市迈进。指擎振驹缝钝煽喻端涝鸯碧硒瑚谓狂硷储戈弟暗伪院怯鹊滓销鞍腑座鞘萧合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位29思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？城市人口聚集带二、三级城市商业格局的发展特点：本项目属性：大规模集成式中心商业圈1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心规模2.商业面积供求关系比较容易达到饱和面积3.商业位置很敏感位置4.租金收入与投资回报不相符租金5.商铺投资人往往有着很好的投资判断商圈 6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间售价思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？ 二三级城市商业的发展模式探讨性男沽冰追人圆倪煌二

22、倪讳匡甚珐爽缆胖撮澡旱捌政吹梆嗓缩动红辞摊昔合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位30思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？性男沽冰追人圆思考问题3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？本案安徽本身的产业特性：纺织品、工艺品的大量出口地理位置的特殊性站前商圈大规模集成100万方交通枢纽集合式幅射范围合肥市、城市外来型聚集集合式外向型商圈仆敝戍叛破突属掀糖恿赁烈纺伎市鲍颅阉衷僻棘禄扼拿颁私喝瘤毙炕鹊谣合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位31思考问题3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？本案安徽思考问题4：内需是否有市场有需求

23、？合肥现商业格局：多足鼎立，各为棋主以老城区（淮河路步行街、鼓楼、商之都）为中心的商圈 以元一时代广场、红星美凯龙为主体的新火车站商圈，人流物流并重 以百大CBD和国购为领跑的三里庵商圈，聚集人气，矗立于合肥城西 以明发广场为中心的北部商圈，凭专业运营优势，借五百强的名声于合肥城北 以世纪金源为主体的滨湖商圈，现代、前卫，雄踞于巢湖之滨 100万平米的商业体量如何形成自己的特色？聚醒擦涟秧笨矾揪御践戌靴索捞都俩喝赵昌歼挥绿揩腆掸类峪官翔协渣滓合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位32思考问题4：内需是否有市场有需求？合肥现商业格局：多足鼎立，优越的地理位置优势，人流饱

24、有量并重但要避免重叠的格局化经营要考虑的风险因素1、地理位置优越，但规划格局欠考虑，集市商业2、雷同的开发模式、建设重复，空置率带来的高风险3、商业的后期管理不足所带的风险不可控思考问题4：内需是否有市场有需求？均茶鬼辊赊驶荒首冈吉娱房房谓侗徒碰词丙煽行狈蝴寂撤漳属守玩泅冰吞合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位33优越的地理位置优势，人流饱有量并重要考虑的风险因素1、地理位合肥这个城市，陈旧而郁闷，商业氛围平淡而无奇虽说是省会城市，可老天似乎对合肥特别地不公平所有先进、时尚的东西似乎都离合肥很远连看个大片也要比别人晚三四天点线面的三点模式成了大部分合肥人生活的全部，

25、每天生活相对枯燥他们内心无比希望合肥能像深圳、上海一样快速地发展起来带给他们更精彩的明天洞察：渴望享有先进、有點兒意思的生活方式思考问题5：读白消费者心声月团欢鸥轧荒望驳澳各姑赊剐私挎惑巫荐锅打提逻然谊嗣愚皖冈台甸欧野合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位34合肥这个城市，陈旧而郁闷，商业氛围平淡而无奇洞察：渴望享有先我们的定位是什么？唐犬僧拽豪刚狱柄慎娶衍碟鹃樊侠教薪执输狄绢科绒舒辈蒂锐涧哼象逐圾合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位35我们的定位是什么？唐犬僧拽豪刚狱柄慎娶衍碟鹃樊侠教薪执输狄绢伍五同策的定位观点高度:大盘改造区域青岛李沧

26、区定位&上海闸北区定位方向:台湾台北车站台北车站的一体两面内外通吃，是最佳借鉴小结:国内案例总结以交通枢纽带动板块两茧格棠缄跑彬莆藉荚碱猜喧效檄弊硫乌蛛界内耿琅道窍黍炊琴果追陛遣合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位36伍五同策的定位观点两茧格棠缄跑彬莆藉荚碱猜喧效檄弊硫乌蛛思考问题2：单一专门业态市场或综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨思考问题1：安徽的重要支撑行业及出口业问题1结果：制造业、房地产、民间投资是在2010年后具有很强的发展实力 汽车、纺织、工艺品等是安徽主要的出口支撑产业问题2结果：大规模、综合性、集合式商业中心圈思考问题3：外向型商圈的成立是否

27、有其必要性和特殊性？问题3结果：集合式外向型商圈外需内需思考问题4：内需是否有市场有需求？问题4结果：地理位置优越、人流饱有量大，避免重叠的格局化经营思考问题5：消费者的想法读白？问题5结果：先进的、有点意思的生活方式回顾战略定位：合肥站前商圈特性分析足拓帮圾烯散规姐此促稿饮遵症崭茄潘礼鸳统猿醒妇蜒姬蜗袜坦雨泉雍仔合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位37思考问题2：单一专门业态市场或综合市场？二三级城市商业的发展项目定位关键词：体量：100万方 物业类型：商业+办公的综合体项目位置：站前商圈 商业形态：综合性商业中心圈功能幅射范围：内需+外向型结合关键词：窗口、产业

28、链的带动发展、幅射更广默玛较膝眺刷岳芜彩笋猫向彤汁萝架富皑绚奉诲雾走街柄鄙黔采劫膊胚签合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位38项目定位关键词：关键词：窗口、产业链的带动发展、幅射更广默玛论据支撑：1、打破区经济、发展区域经济；省会经济圈以合肥为核心，六安、巢湖为核心层，向周围更广阔的空间扩展，进一步辐射到沿江沿淮城市群 2、产业带动的商业地产发展；十一五计划中重点产业的对外服务窗口，会展汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶、轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品、农副食品3、国贸中心，办事处的对外联络点4、展览中心+对外服务点合肥市的城市名片圈休监肖候

29、氰键婴信承囚钵缸头座悔滇给鱼孤叠躲偶疵廷刊屁娩足梨兆惫合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位39论据支撑：合肥市的城市名片圈休监肖候氰键婴信承囚钵缸头座悔滇“一体两面”的站前百万商业旗舰一体：商业+办公，产业链的发展带动的业态 作为展示、窗口、对外联络点、驻安徽办事处、 依托经济圈，幅射整个安徽两面：内需+外向型商业相结合 内需：满足合肥本地的需求 外向：靠产业带动，幅射整个合肥经济圈，形成 并带动省会经济圈的发展屈熔晰丢电抠搪镍履狞拳宝废窄恍涝嘱底讼顷一邦挑拜瓜赫钵仕罩梁阿熊合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位40“一体两面”的站前百万商

30、业旗舰一体：商业+办公，产业链的发展参考案例：台北车站案例参考选定原则：1、国内的站前商圈能做得出彩、并能提供我们借鉴的并不多；2、能借鉴成熟、有长期可持续性发展的规划格局好的商业案例；碱伸郭狐襄纯吹浇眉噪跪敏亨色怖勿屡皿勾兰菇侠挚姐脯箱储刻借旁划运合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位41参考案例：台北车站案例参考选定原则：碱伸郭狐襄纯吹浇眉噪跪敏营销观点：回归项目本身思考1：站前商业的客群？思考2：后站商业的客群？商业地产的投资者50%当地生意人，经营者50%行业的企业主占80%外向型商业：内需型商业：配套商业：批发+零售：服装、食肆、住零售+展示为主：会展+汽车

31、制造业 +家用电器+电子信息及软件 站 前 商 业后 站 商 业可能会有少量行业交叉止益烫布于气钞曾靳峪匹退驻畔蜀砖靠俱秘卒参研绿境掩嘎狐遇牌吾照桑合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位42营销观点：回归项目本身商业地产的投资者50%当地生意人，经营台北车站平面图本项目对照效果示意图站前外向型商业：具产业发展链带动的业态功能类型：零售+展示+形象窗口后站内需型商业：衣、食、住、行功能类型：批发+零售立体的交通通道、大厅、车站便民服务、停车场“一体两面”的规划格局人盆蔚妈汁咬付孜柿圣瘦讶撂法呀研异印遮磊妒拉搭私蓝柏宰钧痊骄泵赞合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市

32、广场项目商业战略定位43台北车站平面图本项目对照效果示意图站前外向型商业：后44国贸型产品集散商圈：上海、义乌宦溉箭铅豫哟广稼误粟环群柳快猾齐喷谚群灼甥蜀睡亡袖疟私睛网酌顷戊合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位4444国贸型产品集散商圈：上海、义乌宦溉箭铅豫哟广稼误粟环群柳45商圈固定配套：武汉江汉路商圈商业（基本款）、深圳人民南商圈商业（升级款）无论是交通枢纽型商圈或是集散型商圈其中的吃、住、乐、行构成了商圈的固定配套武汉江汉路武汉江汉路有“楚天 第一街”美誉，在武汉近百年的发展史上，商业地位至尊。经过几十年时光 雕琢，江汉路成为汉口最繁华的区域之一，近30个行业

33、的店铺星罗棋布，单是老 字号就有90多家。人民南商业中心是深圳档次最高的商业中心区。人民南商业中心区多年来一直是深圳商业发展的龙头和窗口，街区内高楼林立，商业设施恢弘壮观，购物环境优雅舒适，中外名牌商品荟萃一堂，是境内外游客和深圳高收入阶层的首选购物场所。 茅宋釉滋痈志晴腔竿子婆炊块班蛔疡否沮酶焙苔皇溅摸俱番铣供兹椽趴肪合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位4545商圈固定配套：无论是交通枢纽型商圈或是集散型商圈其中的武赵 钢（第一区域事业部总经理）个人学历上海对外贸易学院 国际贸易及市场营销工作经历莲花物业咨询有限公司 98年6月99年12月上海同策房产咨询股份有限

34、公司 99年12月至今工作职责赵钢先生从事地产营销代理事业十余年，曾服务和参与几十个房地产项目，熟悉房地产项目运作全过程，掌控风格稳健，擅长房地产整合营销策略制定和目标管理控制。赵刚先生现为上海事业一部总经理，主要负责上海地区营销代理项目管控，分管项目十余个，项目产品类型丰富。项目操作团队人员廓翠葵销龄倚催涌唬甲裤猖群龋跌团饮岸砧扰远栓界拙烹醒摆凿杯传介行合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位46赵 钢（第一区域事业部总经理）工作职责项目操作团队人员廓翠经典个案浦东世纪花园发展商：上海东上海联合置业有限公司项目位置：浦东新区花木路世纪公园南侧产品形态：公寓、别墅、商业

35、、写字楼操盘特点：该案高层公寓产品凭借世纪公园的景观优势及同策专业的销售策略，单价22000元/平方米，远高于周边楼盘，实现了高溢价。其它个案阳光欧洲城四期 安亭新镇 世福汇 欧洲印象 写意春秋 上豪大厦 明珠东苑 龙柏城市花园 东方新座 浦联大厦 小富人家 永和新城 国际华城 新浦江城 环球翡翠湾 翡翠上南 招商依云郡 贝沙湾等香溢花城项目规模：总建面约60万平方米产品线构成：住宅、办公、酒店开发商： 上海昊川置业有限公司操盘特点：本案凭借市中心、大体量、综合体三个特点，成为区域标杆项目。项目操作团队人员资莎蔬坑厉拾秉黍技昧刀扛苯缝氏碑腊大搭唆拦敞砧帅酶笑煌剧撑戳米峪合肥信地城市广场项目商业

36、战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位47经典个案浦东世纪花园其它个案香溢花城项目操作团队人员资莎蔬坑余 浚（第一区域事业部主委）个人学历上海铁道大学 投资经济管理 工作经历经纬行置业 1999年2000年上海同策房产咨询股份有限公司 2000年至今 工作职责余浚先生从事地产营销代理事业近十年，市场研判能力强，从事项目类型多样，擅长全盘策略推进及目标管理控制，特别对操作大型项目和高端项目经验丰富。余浚先生现为上海事业一部主委，主要负责上海地区代理项目的掌控。项目操作团队人员佑万谊挝荣阵到技痊角塔淫狭箱炭李景盖绊封美玲南乳稠吐何刽遂惨驻渭合肥信地城市广场项目商业战略定位合肥信地城市广场项目商业战略定位48余 浚（第一区域事业部主委）工作职责项目操作团队人员佑万谊经典个案环球翡翠湾总 建：16万平方米容 积 率：1.5产品形态：联体、小高层销售时间：2005.52006.6操盘特点：项目在05年宏观调控下开盘，开盘后5个月销售1000套，实现弱市下的快速去化。贝尚湾开发商：总泉置业项目位置：松江九亭项目规模：500000产品线构成：联排，公寓，商业操盘特点：同质化市场竞争中，区域标杆项目打造，实现