青白江77亩项目可研报告课件

1、青白江77亩项目可研报告课件青白江77亩项目可研报告课件目录 项目介绍第一部分 市场分析第三部分 项目定位及设计方案第四部分 项目经营方案第五部分 财务测算及“双赢”方案 第六部分第二部分 综合分析与建议 目录 第一部分 成都中心城区扩至11+2，带动全域均衡协同发展2017年7月2日举行的“成都国家中心城市产业发展大会“，成都决定打破圈层结构，将龙泉驿、双流、温江、郫都、新都、青白江、天府新区归入中心城区范围，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次，进一步疏解城市核心区非核心功能，带动全域均衡协同发展中优北改南拓东进西控成都中心城区扩至11+2，带动全域均衡协同发展2017年7月成都进入六环时

2、代2017年5月25日，成都市政府正式批复，将绕城高速、成环路、第二绕城高速分别命名为四环路、五环路、六环路，成都正式进入六环时代青白江五环（原成环路）六环（第二绕城高速）四环（原绕城高速）成都进入六环时代2017年5月25日，成都市政府正式批复，将成都土地供应持续紧缩根据成都市2017-2019年经营性建设用地供应计划，未来三年，成都市计划出让商品住宅用地年均约9000亩，按容积率3计算，预计可新建住宅建筑面积约1800万。而过去三年，成都市新建商品住宅成交量逐年攀升，2016年达2909万，连续两年居全国首位，按此规模计算，未来三年，成都市土地供应与住宅需求之间的缺口将达到3000万。数据

3、来源：上海易居房地产研究院成都土地供应持续紧缩根据成都市2017-2019年经营性建成都开展试点住房租赁成都市开展住房租赁试点工作的实施方案（送审稿）已经批复，到2017年年底，成都将组建或改建34家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。成都将通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房房源。未来，不排除成都土拍将导入“竞自持住宅” 的可能。成都开展试点住房租赁成都市开展住房租赁试点工作的实施方案成都抢人强化住房保障成都市全面实施抢人大战，大学生凭毕业证可“先落户后就业”，同时，成都市制定了关于创

4、新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则，为各类人才提供激励与住房保障，吸引人才入蓉，为未来房地产市场提供了充足购买力。人才排队落户成都抢人强化住房保障成都市全面实施抢人大战，大学生凭毕业证可 项目介绍第一部分 第一部分1.1 规划指标及出让信息说明：满足成都市城乡建设委员会关于进一步明确土地出让阶段绿色建筑和装配式建筑建设要求的通知（成建委【2017】6号文）【规划指标】【出让信息】说明：无特殊土拍政策，即价高者得供地批次控规编号用地性质占地面积（亩）容积率建筑面积（平米）建筑密度/绿地率限高(米)最大/最小商业比车位比QBJP2017-1(252)号商住77.

5、545315509025%/30%/商业不大于20%依据青白江区规划管理技术规定（2016），车位1.2个/100建筑面积招拍挂项目出让信息土地价格总地价(万元）楼面地价(元/）地面地价(万/亩）保证金(万元）挂牌时间交地时间开工时间竣工时间1550910002004,0002017/7/272017/9/062017/10/付款节奏溢价率60%以下，1个月内支付50%，3个月内再支付20%，6个月内再支付30%溢价率60%-80%，1个月内支付50%，3个月内再支付50%溢价率80%（含）以上，1个月内支付100%储备机构成都市青白江区国土资源局1.1 规划指标及出让信息说明：满足成都市城乡

6、建设委员会关 净利润：10138万元 销售净利率：6.23% 全投资IRR：15% 自有IRR：31.3%地价/销售收入：32.89%以建议地价测算1.2 盈利情况 净利润：31076万元 销售净利率：19.09% 全投资IRR：108.4% 自有IRR：179.3%地价/销售收入：9.63%以起始地价测算 净利润：10138万元以建议地价测算1.3 宏观背景成都市青白江区位于成都市东北，建成区面积39.35平方公里，2016年年末全区户籍人口41.96万人，年末常住人口40.21万人。青白江区生态环境宜人，是国家级生态区。四川省县域经济综合实力十强，中国市辖区综合实力百强区。青白江是成都中心

7、城区唯一没有限购的区域。1.3 宏观背景成都市青白江区位于成都市东北，建成区面积391.3 宏观背景2017年3月15日，中国（四川）自由贸易试验区总体方案印发，设立成都天府新区片区、成都青白江铁路港片区、川南临港片区三个片区。成都青白江铁路港片区9.68平方公里，重点发展口岸服务、信息服务、科技服务、会展服务等现代服务业。台夏蓉欧铁路，成都站即位于青白江境内，“一带一路”红利及自贸区设立，将促使青白江产业转型升级。1.3 宏观背景2017年3月15日，中国（四川）自由贸易成都先进材料产业园成都国际铁路港临港服务业聚集区园区为市级开发区，是国家“一五”时期规划建设的西南第一个工业区，发展工业已

8、近60年，工业基础雄厚，产业门类齐全。主导产业：先进材料、智能装备成都国际铁路港临港服务业聚集区位于成都成都铁路港和四川自贸区成都铁路港片区核心区，建设成西部国际物流枢纽中心、大宗商品展示交易中心和国际产能合作引领区。主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易四川自贸区成都铁路港片区中国重汽已引进落户重点项目成都天保重型离心机生产基地瑞杰汽车零部件及货箱生产基地米高地效飞行器零部件生产基地蜀虹机械安博物流中国物流四川物流攀成钢达海产业园万贯国际机电城青龙国际建材城华川银地国际建材城1.3 宏观背景青白江主要规划有两个产业园区，分别为成都国际铁路港临港服务业聚集区、成都先进材料产业园；主导

9、产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易、先进材料、智能装备等。工业基础雄厚，产业门类齐全，已经成功完成从低端制造业向高新技术产业的转型。成都先进材料产业园成都国际铁路港临港服务业聚集区园区为市级开1.3 宏观背景青白江交通通达性优良，拥有川陕公路、成绵高速、成金青快速通道、大件路外绕线及成都第二绕城高速等多条交通干线。青白江至成都东站每天10趟动车运行，仅16分钟可接驳成都东站并实现地铁的转换。未来规划有三条地铁线路连接大成都地铁线网。地铁23号线/2030年地铁3号线/在建地铁16号线/2030年地铁34号线/2030年地铁36号线/2030年川陕公路成绵高速成金青快速大件路外绕线（规

10、划）二绕（六环）成都东高铁线1.3 宏观背景青白江交通通达性优良，拥有川陕公路、成绵高速1.4 板块定位项目位于成都中心城区北部，距成都市中心直线距离27公里，是青白江区开发的热土，处于凤凰湖板块中心位置。项目位置成都市凤凰湖板块位于成都市城区北部青白江区是国家“一五”时期规划建设的西南第一个工业区，四川重要的冶金、建材和机械制造基地；西部最大的铁路物流枢纽，四川省唯一的铁路货运型国家对外开放口岸；成都市4个商品市场集中发展区之一，全国十大最具投资潜力市场商圈。位于青白江区北部是现青白江开发的热度区域，区域认可度高，也是未来土地供应的主要区域，目前配套逐步成熟位于中国西部地区中国西南地区经济、

11、科技、文化、教育中心之一10公里200米青白江区3公里项目位置1.4 板块定位项目位于成都中心城区北部，距成都市中心直线距1.5 项目区位项目位置青白江区政府4公里行车8分钟城市发展方向家乐福商圈1.0公里步行15分钟凤凰湖4A青白江东站6.1公里行车12分钟凤凰湖4A景区青白江政务服务中心0.8公里步行12分钟地块位于青白江城市快速干道凤凰大道南侧地块所在凤凰湖板块是城市发展的主要方向距离家乐福仅1公里，在其辐射范围内青白江文化体育中心0.8公里步行12分钟1.5 项目区位项目位置青白江区政府城市发展方向家乐福商圈凤1.5 项目区位项目位置青白江产业基础雄厚，产业人口较多。项目所在凤凰湖板块

12、，为青白江规划高尚住区，是城市的主要发展方向。凤凰湖作为青白江的城市名片，具有较强的吸附力。板块内商业及配套规划完善，未来前景看好。1.5 项目区位项目位置青白江产业基础雄厚，产业人口较多。项1.6 四至及配套项目交通便利，地块紧邻2条城市干道，距成绵高速2.5公里，距家乐福商圈1公里，距青白江文化体育中心及4A级凤凰湖公园仅800米，距青白江最好的小学青白江实验小学仅200米。【四至及交通配套图】规划道路凤凰大道（双向8车道）凤祥大道（双向6车道）【生活配套示意图】【项目四至】：北至：凤凰大道；南至：凤祥大道；东至：规划道路；西至：待出让地块。【道路交通】：凤凰大道双向8车道；凤祥大道双向4

13、车道；【高速公路】 ：距成绵高速入口2.5km；【公共交通】 ：地处中华名城站，2条公交线路停靠；距公园世家站300米，3条公交线路停靠；【医院】 ：成都市青白江区人民医院，青白江区妇幼保健院；【学校】 ：青白江实验小学，北大附中成都为明学校；【市政休闲设施】 ：怡湖园，青白江凤凰湖；青白江文化体育中心【商场】 ：家乐福，千盛百货；待出让地块1.6 四至及配套项目交通便利，地块紧邻2条城市干道，距成绵1.7 地块现状及不利因素【地形地貌】地块方正，地上为农田与堆土，高差落差较小。【征地拆迁】地块无拆迁，仅部分农作物，已征转完毕，具备土地招拍挂条件。【不利因素】无1.7 地块现状及不利因素【地形

14、地貌】地块方正，地上为农田与开、竣工要求 依项目土地摘牌后政府规定为准开工报建手续办理 先报建再开工预售条件 提前预售 规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。预售监管政策要监管限购/限价无抗震设防等级7级按揭贷款对接情况尚未接触融资条件尚未接触冬歇期无开发报建费用总费用： 203 元/ （总费用涵盖所有开发报建费用） ； 其中：城市基础设施配套费140元/ 、人防易地建设费60元/ 、文物勘探费3元/土地税费标准 契税：3%优惠政策无1.8 政策要求开、竣工要求 依项目土地摘牌后政府规定为准开工报建手续办理

15、1、区位板块总结：青白江距离成都市中心较近，产业基础雄厚，交通条件便利，自贸区红利逐步显现。城市主要发展方向为北部新城，即项目所在方向。项目所处凤凰湖板块是现青白江开发的热度区域，周边自然环境与配套优越，区域认可度高。该板块也是未来土地供应的主要区域。2、土地属性总结：项目地块方正平整、为净地出让，周边配套完善。项目处于凤凰湖板块的中心位置，区位条件较好。3、开发政策总结：预售条件、契税、资金监管等开发政策与成都市相同1.9 项目介绍小结1、区位板块总结：1.9 项目介绍小结 市场分析第二部分 第二部分2.1 城市格局青白江城区北临广汉，西、南两侧工业发展区外接新都，向东为金堂县，城区住宅可发

16、展空间非常有限。目前主要向北部新城方向发展，凤凰湖板块是毗邻北部新城，是当前打造的高端品质住宅区。城厢镇青白江老城区北部新城主要发展方向凤凰湖板块1、青白江发展方向的走向：由老城区向北部新城发展2、形成目前发展方向的原因：生态环境好，南面被较多产业园区阻隔3、重点设施的布局及计划：区文化体育中心、区政务服务中心、规划综合医院两所4、城市格局利弊分析：青白江纳入中心城区范围，通勤距离和心理距离更近，可进一步吸引中心城区外溢客群及广汉等其他周边县市客群及外省限购客户2.1 城市格局青白江城区北临广汉，西、南两侧工业发展区外接2.2 青白江土地市场地方财政收入对土地依赖度低，2014年以来青白江土地

17、供销总量大幅减少，合计不足400亩；住宅土地成交分散，长期土地供应缺乏，未来土地将会出现多家企业争抢现象。12年至今青白江土地市场整体供销下行，土地出让金占比财政收入较低。土地集中度不高，拿地开发商普遍持有一到两宗土地，本土开发商拿地较少；2.2 青白江土地市场地方财政收入对土地依赖度低，2014年2.2 青白江土地市场2013年至今，青白江已成交具有居住性质的土地约524亩，可建设面积约104万方，未来1-3年，青白江预计土地供应约1000亩，大部分分布在青白江东站附近。青白江区红阳街道顺江村4组占地面积：55.47亩容积率：3.0成交总价：6434万元楼面地价：580元/成交时间：2016

18、年9月19日竞得人：成都悦翔投资有限公司青白江区凤凰大道以北、廉租房东北侧占地面积： 37亩容积率：4.0成交总价：5671万元楼面地价：562元/成交时间：2015年10月30日竞得人：成都市居安达房地产实业总公司青白江区城厢镇马鞍村占地面积： 30亩容积率：2.5成交总价：3800万元楼面地价：756元/成交时间：2016年4月15日竞得人：成都市智汇新城投资发展有限公司青白江区大石路以东、东方新型社区以南占地面积： 129亩容积率：1.5成交总价：11000万元楼面地价：850元/成交时间：2015年11月25日竞得人：成都市融禾现代农业发展有限公司青白江区同华大道以北，凤凰东二路以东（

19、听湖九园）占地面积：112亩容积率：3.0成交总价：17945万元楼面地价：800元/成交时间：2013年10月29日竞得人：四川金茂置业集团有限公司青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北占地面积：82亩容积率：5.0成交总价：13550万元楼面地价：495元/成交时间：2013年10月31日竞得人：中城建第六工程局集团四川实业有限公司（已被政府收回，为此次出让宗地）青白江区凤凰大道以南，凤凰东三路以西（听湖九园）占地面积：71亩容积率：3.0成交总价：11377万元，楼面地价：800元/成交时间：2013年10月31日竞得人：四川金茂置业集团有限公司2.2 青白江土地市场2013年至今，青白江已

20、成交具有居住性土地位置出让方式成交时间净用地面积(亩)土地用途分类可开发体量(万)计算容积率成交总价(万元)成交单价(万元/亩)成交楼面地价(元/)溢价率(%)竞得者已售体量剩余体量（含已推未售及未推体量）红阳街道顺江村4组拍卖2016.9.1955.47住兼商11.09 364341165800.87%成都悦翔投资有限公司/11万城厢镇马鞍村拍卖2016.4.1530.17住兼商5.03 2.538011267565.00%成都市智汇新城投资发展有限公司/大石路以东、青白江区祥福镇东方村12组，红瓦店社区集体以南拍卖2015.11.2578.02二类住宅用地7.80 1.5663185850

21、0.00%成都市融禾现代农业发展有限公司/大石路以东、青白江区祥福镇东方村12组、华家村5组以南拍卖2015.11.2551.5二类住宅用地5.15 1.54377858500.00%成都市融禾现代农业发展有限公司/凤凰大道以北、廉租房东北侧拍卖2015.10.3037.81住兼商10.08 456711505620.00%成都市居安达房地产实业总公司/10.8万青白江区凤凰大道以南、凤祥大道以北挂牌2013.10.3182.13住兼商27.3851355016549510%中城建第六工程局集团四川实业有限公司本次出让土地青白江区凤凰大道以南，凤凰东三路以西挂牌2013.10.3177.11住

22、兼商15.433113771608000%四川金茂置业集团有限公司2万35万青白江区同华大道以北，凤凰东二路以东拍卖2013.10.29112住兼商22.403179451608000%四川金茂置业集团有限公司合计-524-104-前期，青白江土地市场供应少，市场存量低，成交楼面地价均未破千2.2 青白江土地市场土地位置出让方式成交时间净用地面积(亩)土地用途分类可开发体2.3 住宅市场分析市场供销：板块供应量自15-17年逐年递减，销售持续递增。2017年1-7月供应27万，成交64万，供不应求趋势明显，板块内存量基本被去化完毕；价格走势：土地市场长期供应不足，住宅供应持续下降，市场需求不断

23、提高，17年3月的限购政策过后，由于区域不限购导致17年价格大幅上升；市场存量：库存快速去化，存量仅余20万方，去化周期不到2个月。2.3 住宅市场分析市场供销：板块供应量自15-17年逐年递2.3 住宅市场分析2016年8月25日，成都市青白江区房产管理局关于印发成都市青白江区促进房地产市场健康发展购房补贴实施细则的通知明确：2016年8月25日至2019年8月25日期间，对购买我区普通商品住房的（不包含其他类型用途的商品房、存量二手房、经济适用房以及其他政策性住房），在取得房屋所有权证后，按房屋所有权证上记载的建筑面积给予人民币60元/平方米补贴。对农民工或我区农村居民购买符合前款条件商品

24、住房的，经认定，再给予40元/平方米购房补贴。2.3 住宅市场分析2016年8月25日，成都市青白江区房产 板块 基本特征在售产品房价（元/平米）凤凰湖板块项目最多，体量较大，打造品质较高，是青白江目前开发的热度区域，区域认可度高，未来土地供应的主要区域。配套处于逐步成熟阶段。洋房、高层5500-9000新城板块配套较为完善，现有项目较少，开发逐渐由此区域往西、北发展。高层、洋房4500-5500老城板块 因处于老城区，周边配套齐全，不是未来开发的主要区域，现有项目少。高层4500-5500城西板块配套完善，临近客运中心、高铁站，板块价值逐渐上升。洋房、高层4000-6000大湾板块地处新老城

25、区交界位置，配套较差，区域项目较少。洋房、高层4200-6000大同板块板块品质好，体量大，有品牌开发商。目前配套不完善，认可度不高。高层4000-50002.3 住宅市场分析(板块扫描) 板块 基本特征在售产品房价凤凰湖板块项目最多，体量较大2.4 市场竞品及产品细分本项目项目2听湖九园首次开盘2017年7月楼面价建面/容积35万3.0户型类型户型占比建筑面积建面单价总价（万元）灰空间供应套数成交套数月均去化三房双25%112均价6375约7020%-25%88894015%11515%11615%118四房双30%1387900约10040存量已推售(万)1.7未推售(万)35备注首次开盘

26、，全款支付。推出三栋小高层，仅余十几套大户型项目1凤凰岛首次开盘2012年5月楼面价400建面/容积26万3.0户型类型户型占比建筑面积建面单价总价（万元）灰空间供应套数成交套数月均去化两房单约15%69、79、106均价7500约70万约20%716565三房单约25%80、90四房双四房三约50%128、136、175均价9500约130-180五房三约10%225存量已推售(万)7未推售(万)19（二期未开发）备注最近一期开盘销售户型主要为79、127、137三种户型推出一栋71套，剩余6套项目3天府欧城首次开盘2013年10月楼面价364建面/容积50万3.5户型类型户型占比建筑面积建

27、面单价总价（万元）灰空间供应套数成交套数月均去化一房单10%50约60003010-20%190080两房单40%65、704046三房单三房双50%80-11055565存量已推售(万)30未推售(万)约3（不含商业）备注最近一期暂未开盘，不排号听湖九园鸟瞰图2.4 市场竞品及产品细分本项目项目2听湖九园首次开盘区域内代表性楼盘-凤凰岛项目占地（亩）210建筑规模（万）42物业形态高层、洋房容积率3.0 绿化率30%建筑密度30%总户数1476车位比住宅1.0个/100时间销售新增供应存量套数面积 ()成交总价(万元)成交均价(元/)套数面积()套数面积()2014年-2016年379 45

28、,189 27170 6,013 404 35,647 296 26195 2017年1-7月391 38,855 31,446 8,093 71 9,255 59 5,812 面积段总套数总面积()套数面积()均价(元/)剩余套数剩余面积()去化率50-701168,019644,4245,176573,94055.17%70-9015712,4741048,2785,483503,96866.24%90-11013111,968948.5645,574383,47559.87%110-130719,032668,4045,816450992.96%130-15018725,56115220

29、,7825,892375,07181.28%170-200346,235213,8445,85881,50061.76%200-25081,81151,1317,214122862.5%合计704 75,100 50655,427 5,73819518,691 71.88%1、该项目于2012年8月拍卖获取，楼面地价 400元/。2、住宅2014年9月30日开盘，目前存量约34万方（二期未推）。数据来源：房联2.5 区域楼盘解读区域内代表性楼盘-凤凰岛项目占地（亩）210建筑规模区域内代表性楼盘-合谊同华项目占地（亩）4.15建筑规模（万）8.3物业形态高层、洋房容积率1.38 绿化率30%建

30、筑密度30%总户数800车位比住宅0.8个/户时间销售新增供应存量套数面积 ()成交总价(万元)成交均价(元/)套数面积()套数面积()2017-8-5102 11200 7056 6300128 15987 26 2860 2017-6-2372 720041585500 80 100-110 8 800 面积段总套数总面积()套数面积()均价(元/)剩余套数剩余面积()去化率90-100403800282660630012114070%100-110808640707550630010105087.5%141-1448115245767400457650%合计128/p>

31、86 6400262766 80%1、住宅2017年8月5日二批次开盘，目前总存量约5万方2.5 区域楼盘解读数据来源：现场销控统计，二批次暂未备案，不含商业区域内代表性楼盘-合谊同华项目占地（亩）4.15建筑规2.6 市场分析结论1、该城市房地产市场前景的研判 青白江纳入成都中心城区，交通条件良好，通勤距离与心理距离更近，区域产业基础雄厚，是成都中心城区唯一不限购区域，购房需求外溢明显，区域库存迅速去化，供销比良好，政策红利明显，市场前景较好，而像本宗地这样无配建要求、不需要熔断抽签的地块在公开市场上将会基本绝迹，因此本次地块是我司强化成都主城区市场的最佳跳板 2、能否进入该区域房地产市场

32、青白江交通通达性高，城市产业人口吸附力较强。经济、环境等状态良好。 青白江发展较为均衡，16年GDP产值367亿元，其经济属性、产业评级等指标均处于较优水平。 房地产市场方面，区域潜力较大，量价增幅、供销缺口等潜力指标中，均有表现出色； 产业方面，拥有自贸区规划，具备很强的外溢需求吸附能力，购房需求以成都市区外溢客户为主；幅度递增，2017年1-6月青白江成交量为64万平米，已超2016年全年销售面积。经济、人口和市场情况均适合我司进入。 3、该房地产市场容量能否支撑本项目的开发量 区域人口约41.96万、常住人口为40.21万人口，在17年成都限购政策推行后，大量的外溢需求，能够支撑我司项目

33、开发量。 4、能否在该房地产市场做到快速去化 目前，青白江供销差值较高，且去化周期较短，能够做到快速去化；此外，区域存在较大楼面地价差，利润空间较大；根据凤凰湖生态公园的生态景观环境，通过金科优质改善性住房，树立品牌标杆，打造完美展示区，以品牌和产品优势达到快速倾销2.6 市场分析结论1、该城市房地产市场前景的研判 项目定位及设计方案第三部分 项目定位及设计方案第三部分3.1 市场定位分析项目定位分析地块SWOT分析核心价值：城市核心发展方向，配套较成熟，靠近湖景资源机会点：青白江为距离成都最近且不限购区域，价格相对主城较低，承接大量主城外溢客群；市场存量低，需求旺盛。威胁点及开发风险：限购风

34、险及市场价格波动；银行贷款额度限制，部分楼盘出现必须全款支付现象，未来地方购房贷款限制情况未知。2. 项目整体定位：刚需/改善3. 项目运营定位：战略布局，实现利润3.1 市场定位分析项目定位分析地块SWOT分析3.2 客户定位高层客户：以首次置业、首次改善的刚需客户为主；客户来源主要以成都主城外溢客户为主，部分周边城市外溢投资客户为辅；年龄分布30-40岁之间。洋房客户：以改善性自住客户为主，客户来源主要为本地及周边城市外溢客户，年龄大都在40岁以上。第一目标市场：成都主城外溢客户；第二目标市场：青白江本地改善类客户、专业市场经营者；金堂、广汉市等客户；外省客户（甘肃、新疆等）。青白江新都区

35、金堂县广汉市成都市彭州市47KM15KM12KM17KM37KM3.2 客户定位高层客户：第一目标市场：成都主城外溢客户；青3.2 客户定位洋房/高层客户定位核心客户重点客户偶得客户价值点：青白江距离主城仅27公里，高铁直达，不限购区域；追求品质生活，有一定经济基础；认可青白江城市发展，具有高视野界限；置业目的：首置、首改改善+刚需刚需、改善、投资等；客户群体：成都主城外溢客户青白江本地改善类客户、专业市场经营者；金堂、广汉市等客户外省客户（甘肃、新疆等）对应产品：三房、四房、五房，面积：88-130 ，清水，总价约70-130万元；四房/五房，面积：123-136 ，清水，总价123-136

36、万元；三房、四房、五房，面积：88-130 ，清水，总价约70-130万元；3.2 客户定位洋房/高层客户定位核心客户重点客户偶得客户价3.3 产品定位规划及定位方向：地块凭借区位交通优势，受益于成都限购政策，主要针对成都主城外溢客户和部分甘肃、宁夏、新疆等环境恶劣的西北城市客户，同时吸引部分青白江改善客群，打造T5高层和（10+1）F洋房，其中T5高层主要针对首置首改客户，保证溢价的同时实现项目现金流，（10+1）F洋房针对改善类客群实现高溢价。营销方向：青白江大型品牌开发商稀少，通过对集团品牌的宣传，强化自身品牌、物业服务及产品品质，打造青白江主城区高品质生活区，引导区域客户群消费习惯。自

37、身园林及水景打造，以完美的项目体验震撼青白江市场。3.3 产品定位规划及定位方向：地块凭借区位交通优势，受益于3.3 产品定位单体建议产品类型套型面积区间（平米）理想面积（平米）套数户型配比备注T5高层平层3-2-295-989634040%3-2-2106-10910834040%4-2-2116-11911819420%单体建议产品类型套型理想面积（平米）套数户型配比备注洋房（10+1）顶跃5-2-3136195%标准层4-2-212331282%首层4-2-21304913%3.3 产品定位单体建议产品类型套型面积区间理想面积套数户型3.4 设计方案T5高层10+1洋房销售中心T5高层T

38、5高层3.4 设计方案T5高层10+1洋房销售中心T5高层T5高层3.5 配置标准建议一、配置建议建议选择集团2星配置。二、园林成本建议园林成本选择集团B档标准：示范区800元/平米；交房区500元/平米。三、园林施工场地要求划出园林工程施工场地范围，与主体建筑工程同步进行施工。3.5 配置标准建议一、配置建议销售业态销售面积（）起售价格（元/）价格季增幅（%）首次开盘时间月均去化（套）年去化面积（/年）销售周期（年）备注高层98816.6880002.5%2018年3月65790531.25洋房49290.48100002.5%2018年3月26345031.5商业6287.18250000

39、%2019年1月/48001.3车位1100个7万/个0%2019年2月30/3销售比例60%合计项目高层住宅开盘价格8000元/，洋房开盘均价10000元/ ，商业开盘25000元/ ，车位7万/个，住宅去化周期约1.25-1.5年。3.6 量价确定销售业态销售面积（）起售价格（元/）价格季增幅（% 项目经营方案第四部分 项目经营方案第四部分4.1 开发节奏项目开发节奏计算期（季度）2017年2018年2019年2020年2021年2022年QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4整体18.25万方、15.28亿生产30%20%30%20%销售30%30%20%20%预售及交付政策洋房达到7层高层二分之一结构交付批次划分整体交付停工规划冬施停工无证照办理规划方案批复按整体报批国土证整体一个国土证工程规划许可证按整体单证施工许可证按整体单证办理4.1 开发节奏项目开发节奏计算期（季度）2017年20184.2 示范区及首推区规划建议展示区位置在该项目地块中的东南角，城市主干道人流方向。展示区包括品牌展示、销售招待、板房户型及环境展示、泛会所功能展示、儿童娱乐区等。精装样板房：高层两套，洋房两套。批量精装样板房创意、交房标准各一套，全部实体建设展示区售楼部样板房首推区T5高层3.3万方，2.6亿10+1洋房