2021年某市租赁住房可行性研究报告

1、市租赁住房项目可行性研究报告目录TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc8023 可行性研究报告 PAGEREF _Toc8023 h 1 HYPERLINK l _Toc14095 第一章项目总论 PAGEREF _Toc14095 h 4 HYPERLINK l _Toc29400 1.1项目概况 PAGEREF _Toc29400 h 4 HYPERLINK l _Toc16349 1.2项目承办单位概况 PAGEREF _Toc16349 h 4 HYPERLINK l _Toc31779 1.3编制单位概况 PAGEREF _Toc31779 h 5 HYPERL

2、INK l _Toc12291 1.4建设规模及内容 PAGEREF _Toc12291 h 5 HYPERLINK l _Toc8766 1.5实施进度计划 PAGEREF _Toc8766 h 5 HYPERLINK l _Toc2599 1.6投资估算及资金筹措 PAGEREF _Toc2599 h 5 HYPERLINK l _Toc7691 1.7研究依据及范围 PAGEREF _Toc7691 h 6 HYPERLINK l _Toc10549 1.8项目主要技术经济指标 PAGEREF _Toc10549 h 7 HYPERLINK l _Toc30251 1.9研究结论 PAG

3、EREF _Toc30251 h 8 HYPERLINK l _Toc15133 第二章项目建设背景与必要性 PAGEREF _Toc15133 h 10 HYPERLINK l _Toc17210 2.1项目建设背景 PAGEREF _Toc17210 h 10 HYPERLINK l _Toc22198 2.2项目建设必要性 PAGEREF _Toc22198 h 10 HYPERLINK l _Toc18106 第三章项目选址与建设条件 PAGEREF _Toc18106 h 14 HYPERLINK l _Toc11637 3.1项目选址 PAGEREF _Toc11637 h 14

4、HYPERLINK l _Toc29274 3.2自然条件 PAGEREF _Toc29274 h 14 HYPERLINK l _Toc8217 3.3基础设施条件 PAGEREF _Toc8217 h 17 HYPERLINK l _Toc10884 3.4交通条件 PAGEREF _Toc10884 h 17 HYPERLINK l _Toc30076 3.5主要建筑材料来源 PAGEREF _Toc30076 h 17 HYPERLINK l _Toc9816 3.6结论 PAGEREF _Toc9816 h 17 HYPERLINK l _Toc11560 第四章工程建设方案 PAG

5、EREF _Toc11560 h 18 HYPERLINK l _Toc8316 第五章绿色建筑专篇 PAGEREF _Toc8316 h 42 HYPERLINK l _Toc29541 5.1依据标准和规范 PAGEREF _Toc29541 h 42 HYPERLINK l _Toc26472 5.2设计原则与目标 PAGEREF _Toc26472 h 44 HYPERLINK l _Toc10966 5.3绿色建筑体系 PAGEREF _Toc10966 h 44 HYPERLINK l _Toc4376 5.4节材与材料利用 PAGEREF _Toc4376 h 45 HYPERL

6、INK l _Toc24545 5.5室内环境 PAGEREF _Toc24545 h 46 HYPERLINK l _Toc30026 5.6运营管理方案 PAGEREF _Toc30026 h 48 HYPERLINK l _Toc23669 5.7主要技术指标 PAGEREF _Toc23669 h 49 HYPERLINK l _Toc27314 5.8绿建增量成本 PAGEREF _Toc27314 h 51 HYPERLINK l _Toc1776 第六章环境保护 PAGEREF _Toc1776 h 52 HYPERLINK l _Toc26315 6.1建设地点环境现状 PAG

7、EREF _Toc26315 h 52 HYPERLINK l _Toc19753 6.2设计依据和采用的环保标准 PAGEREF _Toc19753 h 52 HYPERLINK l _Toc23853 6.3施工期环境影响及治理措施 PAGEREF _Toc23853 h 52 HYPERLINK l _Toc9462 6.4营运期环境影响及治理措施。 PAGEREF _Toc9462 h 59 HYPERLINK l _Toc25230 6.5绿化 PAGEREF _Toc25230 h 60 HYPERLINK l _Toc13725 6.6环保节能措施 PAGEREF _Toc137

8、25 h 61 HYPERLINK l _Toc30939 6.7环境评价 PAGEREF _Toc30939 h 61 HYPERLINK l _Toc6673 第七章节能、节水 PAGEREF _Toc6673 h 62 HYPERLINK l _Toc21772 7.1节能减排的必要性 PAGEREF _Toc21772 h 62 HYPERLINK l _Toc27124 7.2节能依据 PAGEREF _Toc27124 h 62 HYPERLINK l _Toc13470 7.3节能、节水原则 PAGEREF _Toc13470 h 63 HYPERLINK l _Toc26538

9、 7.4能源状况分析 PAGEREF _Toc26538 h 64 HYPERLINK l _Toc18394 7.5节能措施 PAGEREF _Toc18394 h 66 HYPERLINK l _Toc25603 7.6节水措施 PAGEREF _Toc25603 h 68 HYPERLINK l _Toc8014 7.7建立完善的节能管理制度 PAGEREF _Toc8014 h 69 HYPERLINK l _Toc11338 第八章劳动安全与消防 PAGEREF _Toc11338 h 69 HYPERLINK l _Toc15915 8.1危害因素及危害性分析 PAGEREF _T

10、oc15915 h 70 HYPERLINK l _Toc15805 8.2安全技术措施 PAGEREF _Toc15805 h 71 HYPERLINK l _Toc16475 8.3消防 PAGEREF _Toc16475 h 72 HYPERLINK l _Toc4527 第九章项目招标方案 PAGEREF _Toc4527 h 74 HYPERLINK l _Toc14997 9.1招标原则 PAGEREF _Toc14997 h 74 HYPERLINK l _Toc12270 9.2招标范围 PAGEREF _Toc12270 h 74 HYPERLINK l _Toc27572

11、9.3招标程序 PAGEREF _Toc27572 h 74 HYPERLINK l _Toc24864 9.4招标基本情况表 PAGEREF _Toc24864 h 76 HYPERLINK l _Toc21016 第十章组织机构及劳动定员 PAGEREF _Toc21016 h 76 HYPERLINK l _Toc26925 10.1组织管理 PAGEREF _Toc26925 h 76 HYPERLINK l _Toc3303 10.2劳动定员 PAGEREF _Toc3303 h 77 HYPERLINK l _Toc12797 第十一章项目组织与实施进度 PAGEREF _Toc1

12、2797 h 80 HYPERLINK l _Toc28764 11.1基本要求 PAGEREF _Toc28764 h 80 HYPERLINK l _Toc20747 11.2项目开发管理 PAGEREF _Toc20747 h 80 HYPERLINK l _Toc11657 11.3项目周期 PAGEREF _Toc11657 h 82 HYPERLINK l _Toc26266 项目实施进度计划表 PAGEREF _Toc26266 h 83 HYPERLINK l _Toc12602 第十二章投资估算及资金筹措 PAGEREF _Toc12602 h 84 HYPERLINK l

13、_Toc2961 12.1投资估算范围 PAGEREF _Toc2961 h 84 HYPERLINK l _Toc15064 12.2投资估算依据 PAGEREF _Toc15064 h 84 HYPERLINK l _Toc27469 12.3项目投资估算 PAGEREF _Toc27469 h 84 HYPERLINK l _Toc29566 12.4资金筹措 PAGEREF _Toc29566 h 88 HYPERLINK l _Toc20714 第十三章结论与建议 PAGEREF _Toc20714 h 89 HYPERLINK l _Toc20127 13.1结论 PAGEREF

14、_Toc20127 h 89 HYPERLINK l _Toc27590 13.2建议 PAGEREF _Toc27590 h 89第一章项目总论1.1项目概况1、项目名称：XX市租赁住房2、项目性质：新建3、项目承办单位：XX市房地产事务中心4、项目地址：XX区5、土地性质：集体建设土地1.2项目承办单位概况XX市房地产事务中心，事业性质，机构规格相当于正处级，为市住房和城乡建设局管理的事业单位。主要职责：（一）贯彻国家有关房地产业的法律、法规和政策。（二）承担房地产市场监测、房屋信息统计工作。（三）承担市城区住房保障的事务性工作，包括保障性住房项目建设工作、保障性住房实物供应工作、保障性住

15、房入住后的运营管理工作；承担市城区经济适用住房上市交易审查相关事务性工作。（四）承担房地产开发企业资质申报的指导、审查相关事务性工作；承担市城区内商品房预（销）售管理和资金监管相关事务性工作。（五）指导市城区物业管理部门的业务工作；指导市城区物业管理部门开展物业服务项目的创优达标工作。（六）承担市城区范围内住房专项维修资金的归集、使用相关事务性工作。（七）承担房地产中介机构管理相关事务性工作。（八）完成上级交办的其他任务。1.3编制单位概况编制单位：XX市工程咨询公司资信级别：专业资信乙级证书编号：XX1.4建设规模及内容本项目规划总用地面积约99.95亩（折合66633.00m2）,建设15

16、00套租赁住房，建设标准为简装。总建筑面积23.19万rtf,其中：租赁住房147000m1500套、住宅套型面积80-120m2,公共配套用房4900m2,地下储藏室17000m2,人防工程12000m2,地下停车场36000m2,商业15000m2,容积率2.5,以及场区道路绿化、电力、消防、照明、给排水等其他配套设施。1.5实施进度计划计划项目工期4年。1.6投资估算及资金筹措1.6.1投资估算本项目总投资为90888万元，其中：工程费用74434万元，工程建设其他费用7759万元，预备费6575万元，建设期利息2120万元。1.6.2资金筹措本项目资金来源：项目单位自筹。1.7研究依据

17、及范围1.7.1研究依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标的建议（2020年10月29日中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过）；3、公共租赁住房管理办法（住建部11号令）；4、关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发2016）39号）；5、关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见（XX政2016）85号）；6、关于印发vXX市城市综合提质行动方案（2020-2022年）的通知（XX办2020）9号）；7、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；8、业主提

18、供的相关数据、资料。1.7.2研究范围1、依据相关法律法规及规范，对XX市租赁住房项目建设的建设的必要性、需求性与社会效益进行全面论证和研究；2、对项目建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案、建设方案及公用工程、配套设施的建设进行全面论证和研究；3、对项目实施进度计划、投资估算及资金筹措、项目建设的风险进行论证和分析；4、对项目的必要性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。1.8项目主要技术经济指标表1-1租赁住房项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注1规划总用地面积m266633.0099.95亩2总建筑面积m2231

19、9002.1租赁住房m2147000住宅套型面积80-12。平方米2.2公共配套用房m249002.3地下储藏室m2170002.4人防工程m2120002.5地下停车场m2360002.6商业m2150003户数和套数套15004建筑物占地面积m2153265绿化面积m2233226道路硬化m2279867容积率%2.508建筑密度%239绿地率%351.9研究结论1.9.1结论本报告遵循国家、各级政府和主管部门的方针政策、文件精神和要求，在充分调查研究的基础上，对本项目的建设规模、主要工程方案、投资估算与资金筹措等方面进行了严格和充分的论证，认为本工程及其各项主要建设内容，符合各级政府和主

20、管部门的产业政策和建设要求，项目建设规模适中，方案设计科学合理，能产生良好的社会经济效益，项目的建设是必要的。本项目的建设符合国家加快实施租赁住房建设的相关政策举措，符合国务院办公厅印发的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发2016）39号）和2016年12月29日，河南省人民政府出台的关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见（XX政（2016）85号）,也符合XX市住房建设规划，其建设对于缓解XX市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。1.9.2建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展

21、，应注意以下几个方面:1、鉴于本项目为租赁房项目，属于民生保障类项目，具有良好的社会效益，建议相关部门给予有力支持，使其早日建成，发挥效益;2、建议本项目多方争取政策支持，例如：减免城市基础配套设施费、企业所得税等；3、在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量的完成，也可通过加强企业管理，降低管理费和开发利润；4、在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求；5、总平面布置应讲究合理、适用、便捷；6、借鉴国内同类项目建设经验，进行科学设计、施工，并积极采取先进适用技术和材料；7、本项

22、目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景2017年，中央经济工作会议提出建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；2019年，中央经济工作会议提出,大力发展租赁住房。2020年10月29日中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标的建议，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地

23、按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。河南省政府要求深化住房供给侧结构性改革，加快培育和发展住房租赁市场，更好地发挥住房租赁市场在增加住房供给、改善居民居住条件、引导城镇居民通过租房解决居住问题，推进新型城镇化进程方面的积极作用。按照中共XX市委办公室关于印发XX市城市综合提质行动方案（2020-2022年）的通知（XX办2020）9号）要求，就我市租赁住房建设事宜，正是在此背景下，XX市房地产事务中心提出本项目建设。2.2项目建设必要性2.2.1租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端首先，租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租住房只面向最

24、低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。2.2.2租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足在我国，

25、个人出租住房主要存在以下不足：一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求；二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。2.2.3租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费

26、实现“住有所居的目标，通常有两种方式：一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上，英国在2008-2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段,国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大。租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。

27、2.2.4项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本的发展理念背道而驰。另外，进城务工人员在城市边缘地

28、带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态,成为城市社会的不安定因素，劳工犯罪率居高不下。本项目为XX市租赁住房，其面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。因此，本项目建设是健全XX市住房保障制度，构建和谐社会的需要。第三章项目选址与建设条件3.1项目选址该项目建设选址位于XX区，符合XX市建设用地规划，项目总占地面积99.95亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。3.2自然条件3.2.1地质地貌地质XX的大地构造属华北地台，其辖区位于东XX凹陷之上。东XX凹陷夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆

29、起带大构造体系之间。东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。东XX凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。该凹陷形成过程中，在古生界基岩上，沉积了一套巨厚以下第三系为主的中、新生界陆相沙泥岩地层，是油气生成与储存的极有利地区。地貌系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1/40001/6000,东西为1/60001/9000。地面海拔一般在4858米之间。XX县西南滩区局部高达61.8米，台前县东北部最低仅39.3米。由于

30、历史上黄河沉积、淤塞、决口、改道等作用，造就了XX平地、岗洼、沙丘、沟河相间的地貌特征。境内有临黄堤、金堤及一些故道残堤。平地约占全市面积的70%,洼地约占20%,沙丘约占7%,水域约占3%。土地土壤XX市土地面积4188平方公里，其中耕地占64.3%,人均0.091公顷（1.36亩）。其基本特征是：地势平坦，土层深厚，便于开发利用；垦殖率较高，但人均占有量少，后备资源匮乏。XX市土地开发利用历史悠久。绝大部分已开辟为农田，土地垦殖率77.5%o除生产建设和生活用地外，宜农而尚未开垦的荒地已所剩无几。XX市的土壤类型有潮土、风砂土和碱土3个土类，9个亚类，15个土属，62个土种。潮土为主要土壤

31、，占全市土地面积的972%,分布在除西北部黄河故道区以外的大部分地区。潮土表层呈灰黄色，土层深厚，熟化程度较高，土体疏松，沙黏适中，耕性良好，保水保肥，酸碱适度，肥力较高，适合栽种多种作物，是农业生产的理想土壤。风砂土有半固定风砂土和固定风砂土两个亚类，共占全市土地总面积的2.6%,主要分布在西北部黄河故道，XX区、清丰县和南乐县的西部。风砂土养分含量少，理化性状差，漏水漏肥，不利耕作，但适宜植树造林，发展园艺业。碱土只有草甸碱土一个亚类，占全市土地面积的。.2%,主要分布在黄河背河洼地。碱土因碱性太强，一般农作物难以生长，改良后可种植水稻。矿藏XX地质因湖相沉积发育广泛，下第三系沉积很厚，对

32、油气生成及储存极为有利。已知的主要矿藏是石油、天然气、煤炭，另外还有盐、铁、铝等。石油、天然气储量较为丰富，且油气质量好，经济价值高。地质资料表明，本区最大储油厚度为1900米，平均厚度1100米，生油岩体积为3892立方千米。据其生油岩成熟状况、排炷及储盖条件，经多种测算方法估算，石油远景总资源量达十几亿吨，天然气远景资源量2000亿立方米3000亿立方米。本区石炭至二叠系煤系地层分布面积为5018.3平方公里，煤储量800多亿吨，盐矿资源储量初步探明1440亿吨。铁、铝土矿因埋藏较深，其藏量尚未探明。3.2.2气象条件XX市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型

33、大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。光辐射值高，能充分满足农作物一年两熟的需要。年平均气温为13.3C,年极端最高气温达43.1C,年极端最低气温为一21C。无霜期一般为205天。年平均日照时数为2454.5小时，平均日照百分率为58%。年太阳辐射量为118.3千卡/平方厘米，年有效辐射量为57.9千卡/平方厘米。年平均风速为2.7米/秒，常年主导风向是南风、北风。夏季多南风,冬季多北风，春秋两季风向风速多变。年平均降水量为502.3毫米601.3毫米。3.2.3水文条件XX市属河南省比较干旱的地区之一，水资源不多。地表径流靠天然降水补给

34、，平均径流量为1.86亿立方米，径流深为44.4毫米。境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。XX境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。3.2.4地震烈度该区地质结构稳定，根据中国地震动参数规划图GB18306-2015地震烈度为VII度（第二组，0.15g）,项目设计按7度防震。3.3基础设施条件本项目供水由市政供水管供水，项目区内建设供水系统，可以满足本项目正常建设、生活等用水需要。供电由市政供电网供电，电力供应充足，供电保证率较高，能够满足项目实施用

35、电要求。项目所在地都已开通全国直拨，移动通讯覆盖整个区域，可以满足项目固定和移动通讯要求，互联网得到普及，保证信息畅通。固定电话、高速宽带、5G移动通信、卫星导航等现代化通讯系统迅猛发展，且已拥有庞大的用户群体。基础设施满足建设条件。3.4交通条件项目区位于XX区，区域交通相当便利。3.5主要建筑材料来源本项目所需的主要建筑材料砂石、钢筋、水泥、电缆、给排水管材等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地。3.6结论综上所述，本项目区域交通优势明显，地理位置优越，工程地质、水文条件良好，自然气候环境特别适合居住，基础配套设施建设齐全,社会和谐稳定，经济发展，是项目投资建设的好地方。第四章工程建设

36、方案4.1设计依据1、城市居住区规划设计标准(GB50180-2018)；2、住宅设计规范(GB50096-2011)；3、民用建筑设计统一标准(GB50352-2019)；4、建筑结构荷载规范(GB50009-2012)；5、建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2018年版)；6、建筑抗震设计规范(GB50011-2010)(2016年版)；7、建筑地基基础设计规范(GB50007-2011)；8、建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2010)；9、河南省公共建筑节能设计标准(DBJ41/T075-2016)；10、地下工程防水技术规范(GB50108-2008)；11、汽车库

37、、修车库、停车场防火设计规范(GB50067-2014)；12、2009全国民用工程建筑设计技术措施规划建筑景观；13、河南省绿色建筑评价标准(DBJ41/T092015)；14、河南省绿居住建筑节能设计标准(寒冷地区65%+)(DBJ41/062-2017)；15、国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。4.2规划设计方案1、指导思想2020年10月29日中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二。三五年远景目标的建议，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性

38、住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。按照中共XX市委办公室关于印发XX市城市综合提质行动方案2020-2022年）的通知（XX办2020）9号）要求，结合我市实际，制定租赁住房方案。2、规划方案本项目位于XX区。本项目占地面积为99.95亩（折合66633.00m2）,总建筑面积23.19万itf,建筑密度23%,绿地率35%,建筑物为高层住宅，建设标准为简装。本项目引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适宜人的现代居住环境

39、。满足人们的生活需求。该住宅高层楼盘组成，在规划上是一个高绿地率、低密度的住宅区。以严谨、科学的精神，摒弃多余装饰，简约、纯净、自然，追求建筑、环境、园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑，简约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性、现代性、生态性、协调性、立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的静土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。3、主要经济技术指标表4-1租赁住房项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注

40、1规划总用地面积m266633.0099.95亩2总建筑面积m22319002.1租赁住房m2147000住宅套型面积80-120平方米2.2公共配套用房m249002.3地下储藏室m2170002.4人防工程m2120002.5地下停车场m2360002.6商业m2150003户数和套数套15004建筑物占地面积m2153265绿化面积m2233226道路硬化m2279867容积率%2.508建筑密度%239绿地率%3543总平面设计4.3.1地块概述本项目位于XX区，用地地形规则，区域位置优越，交通便利。项目建设用地面积99.95亩，现有地势平坦。在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规

41、整，具有现代风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。采用围合式布局，充分考虑“建筑一人一环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。4.3.2总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的租赁房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按南北向布

42、置住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰;小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。4.3.3竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地地势平坦。建筑室内设计标高均略高于

43、场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路。场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨水口，再排入城市排水管网。4.3.4交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。各个小区设置次要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽度6米，转弯半径12米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。4.3.5绿化设计区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面

44、结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。4.4建筑设计4.4.1设计依据1、民用建筑设计统一标准GB50352-2019；2、建筑抗震设计规范GB50223-2019;3、建筑照明设计标准GB50034-2013；4、建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2018年版)；5、国家、省、市有关政策、规范、标准和条文。4.4.2设计原则1、“以适用、经济、安全、卫生

45、、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传统。4.4.3建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平

46、面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。4.4.4立面设计建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成典雅、和谐、优美、舒适的住宅公共空间。建筑形态大气而不失亲切,为新小区塑造了独特优美的整体形象。建筑立面设计符合总体定位经济实用，作为沿街景观应遵循城市规律。建筑立面以大虚实组合确立形象，以材质和色彩的对比突出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。立面设

47、计从建筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而且是通过材料、颜色、质感等多种手法的处理，体现居住建筑的时代感、区域性及独特的个性。4.4.5剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。4.5结构设计4.5.1设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2018；2、砌体结构设计规范GB50003-2011；3、建筑结构荷载规范GB50009-2012；4、混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015版）；5、建筑抗震设计规范GB50223-2019；6、建筑地基基础设计规范GB500

48、07-2011；7、建筑地基处理规范JGJ79-2012；8、其他现行国家、部委、省市有关规范。4.5.2基本设计参数1、建筑结构的安全等级为二级。2、建筑结构可靠度采用的设计基准期及合理使用年限为50年；3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速值为0.05g,设计地震分组为第一组。4.5.3结构荷载1、风荷载：基本风压取0.40KN/m22、雪荷载：0.35KN/m23、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值住宅楼：2.0KN/itf商场：4.0KN/m2阳台：2.5KN/rtf楼梯：3.5KN/m2卫生间：2.5KN/rtf上人屋面：2.0KN/m2非上人屋面：0.5KN/rtf4

49、.5.4基础设计方案1、基础设计：工程地质勘察正在进行中，待岩土工程勘察报告正式出来后,再决定其基础型式。2、上部结构：采用框架剪力墙结构。4.5.5结构材料1、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：基础垫层混凝土为C15,基础混凝土强度等级为C35,砖砌体上部主体混凝土强度等级为C25,其他处皆为C30。2、钢筋采用HPB300.HRB335级钢筋。3、未说明的其他结构问题皆按国家有关规范、规程执行。4.6给排水、消防设计4.6.1给水工程1、设计依据建筑给水排水设计标准(GB50015-2019)；室外给水设计标准(GB50013-2018)；建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2

50、018年版)；建设单位提供的有关资料和设计要求；相关专业提供的设计条件。2、设计原则根据该项目总体规划和道路情况，合理预测需水量，按建筑单体用水要求合理分布供水，在满足用水量和水压的要求及考虑施工和维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。3、给水系统水源小区供水由市政供水提供，进水管管径为DN200o供水管网在小区内成环状布置，水质、水压及水量均能够满足项目用水需求。用水量项目用水量主要包括：生活用水量、绿化浇洒用水、道路广场用水量、未预见用水量。本项目用水量指标根据民用建筑节水设计标准(GB50555-2010)取值。住宅生活用水量本项目按照居民4500人规模设计，用水标准为100L/

51、人.d,年使用天数为365天。住宅年生活用水量=4500 x100 x365/1000/10000=16.43万t。道路硬化本项目道路硬化面积27986m2,用水标准为0.5L/itf/次，年冲洗次数为3次，则道路广场冲洗用水量=27986x0.5x3/10000=4.20万t。绿化浇洒本项目绿化面积23322m2,用水标准为0.66m3/itf/a,则绿化浇洒年用水量=23322x0.66/10000=1.54万t。未预见水量小区的商业及配套、地下建筑和未预见水量及管网漏失量按用水量的10%计，为（16.43+4.20+1.54）xO.1=2.22万t。表4.3用水量预测表序号用水单位用水定

52、额用水规模年用水天（次）数年用水量（万t）单位数值单位数值1住宅L/人.d100人4500365.0016.432绿化m3/m2-a0.66m2233221.543道路硬化L/itf.次0.5m2279863.004.24未预见用水量(1+2+3)xlO%2.22合计24.39（3）消防用水量消防用水量根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版）规定，建筑全部消防用水量应为其室内、外消防用水量之和。室内消火栓用水量为20升/秒，火灾延续时间为2小时；室外消火栓用水量为25升/秒，火灾延续时间为2小时。室内消火栓系统根据规范要求，在住宅各楼层设置室内消火栓，消火栓的布置保证同

53、层任何部位均有两股消火栓的充实水柱到达。按规范要求消火栓箱内均设置消火栓报警按钮和25m消防龙带。消火栓系统由消防泵房供水。消火栓系统设有墙壁式消防接合器。药物灭火室内按规范要求设有一定数量的手提式ABC型干粉灭火器。室外消火栓系统室外消火栓用水由市政两路供水供给。各主要路口及建筑单体前沿道路一侧设置有室外地上式消火栓，间距为100m,干管上两个阀门井之间消火栓的数量为2个，给水管敷设于道路的一侧，埋深1.2m。沿建筑物四周设置一定数量的地上式室外消火栓。(4)给水管材给水管材选用如下：室外给水管网采用PE塑料给水管，室内给水管均用PP-R给水管，消防管采用镀锌钢管。4.6.2排水工程1、设计

54、依据建筑给水排水设计标准(GB50015-2019)；室外排水设计规范(GB50014-2006)(2016年版)；建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2014)；建筑设计防火规范(GB50016-2014)(2018年版)；项目单位提供的有关资料和设计要求；相关专业提供的设计条件。2、污水、雨水排放原则采用雨污分流制将室内污水排出室外后，先经化粪池初步处理后再排入区域内排水管网，然后进入市政污水管网。屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，排入附近市政雨水管网。3、雨水规划设计标准设计重现期取一年，径流系数综合值取。6。暴雨强度公式目前暂未查询到XX市暴雨强度公式，故本项目采用临近地区安阳市暴雨

55、强度公式计算：q=3605P0.45/(t+16.9)0.583设计雨水流量公式：Q二q中F式中：q设计暴雨强度(L/has)Q设计雨水流量(L/sha)P设计重现期(a)F设计汇水面积(ha)中设计径流系数t集水时间(min),t=tl+mt2tl：:地面汇流时间t2：管渠内流行时间m：延缓系数，暗管取2。设计重现期按2年考虑，降雨历时按15分钟，径流系数取0.5。(4)雨水管线规划根据项目区地形特点，雨水经收集后就近排入项目区周边城市雨水管网。4、污水规划本规划区内污水主要为生活污水。最大污水排放量按生活用水量的80%计，24.39x80%=19.51万吨，生活污水排入化粪池，污水预处理后

56、与废水干管汇集，接入小区外侧市政污水管网。5、排水管网排水系统采用硬聚氯乙烯(PVC-U)管材管件。4.7电气设计4.7.1设计依据1、民用建筑电气设计标准(GB51348-2019)；2、建筑照明设计标准(GB50034-2013)；3、低压配电设计规范(GB50054-2011)；4、建筑物防雷设计规范(GB50057-2019)；5、供配电系统设计规范(GB50052-2016)；6、火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2013)。4.7.2设计范围1、各建筑单体的照明、动力配电系统；2、各建筑单体防雷接地系统：3、委托范围内的总图设计；4.7.3供电设计电源本项目涉及的消防用电设

57、备、生活水泵电力、公共场所照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。本项目电源引自就近箱变的不同低压母线段，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。为确保二级负荷的供电可靠性，该部分负荷设置备用电源供电。负荷计算：按照河南省城镇新建住宅项目电力设施建设和管理办法，本项目户均建筑面积110m2,用电容量配备的基本标准按每户8kW计算，按照工业与民用供配电设计手册，按三相配电计算时所连接的基本户数375-777户，需要系数为0.3-0.4,本项目参照项目区实际情况按0.3计算.住宅:1500户8kW/户住宅同时系数0.3其他用电按住宅用电的1。%计算；表4.4用电负荷估算表序号名称定额规模用电系数有用功率

58、(kW)1住宅用电8kW/户15000.336002其他用电(1)X10%360合计3960项目年用电时间为365天，每天6个小时，则年用电量=3960 x6x365/10000=867.24万kWh则年用电量为867.24万kWho按照功率因数0.92,变压器负载率0.85,则项目用电容量为3096.72kVA,需设置800kVA变压器3台，650kVA变压器3台。配电室由小区附近开关站引来；区内供电采用放射式，场外电缆采用穿电缆排管和穿钢管保护直埋相结合的敷设方式。二级负荷的备供电源考虑自备柴油机组。该供电方案须经供电部门认可，以用电征询单为准。照明系统照度标准表4-5场所照度表序号场所照

59、度(Lx)备注1起居室一般活动100书写、阅读3002卧室一般活动75床头、阅读1503厨房一般活动100操作台1504餐厅1505卫生间100光源及灯具所有建筑物均选用节能灯，灯具的选择可根据主人的喜好设计。一般客厅里灯具的配置宜创造稳重大方、温暖热烈的环境。卧室在灯饰方面力求气氛和谐、色彩淡雅，最好用吸顶灯做总体照明。餐厅是人们用餐的地方，餐桌要求水平照度，故宜选用强烈向下直接照射的灯具。一般厨房的面积都较小，多数采用顶棚上的一般照明，容量在25-40W之间的吸顶灯或吊灯。卫生间应采用明亮柔和的灯具，灯具应具有防潮和不易生锈的功能，光源应采用白炽灯。选择有装修要求的场所根据装修定，所有光源

60、均要求其显色指数大于或等于8。室外照明道路和广场采用庭院灯照明，其光源采用节能灯；草坪上采用草坪灯，光源采用节能灯；室外照明灯具的外观形式根据具体场景和建设方要求而定。照明控制室内照明均采用就地控制方式，住宅楼单元楼梯间采用节能自熄开关控制，利于节能。室外照明采用集中分组或光控开关控制，在深夜关掉部分路灯，节约电能。线路敷设室外线路均采用直埋方式，建筑物内除特殊场合外，均于墙、板、柱内暗敷。4、供电安全措施本项目采用接零保护系统，三相五线配电，保护线(PE)专放；插座回路设置漏电保护开关；插座采用安全型；为防电气火灾的发生，所有进线主开关加设漏电保护装置;按规范设置疏散指示灯及事故照明；I类灯