合富辉煌长沙博宇摩尔纽约城项目理解经营招商营销策划案1

1、博宇摩尔纽约城项目理解、经营、招商、营销策划总纲部署策划报告之二10/10/2022第一部分项目理解篇10/10/2022本篇重点：1、项目所处的地理位置如何？2、现状如何？3、有怎么样的优势劣势？、我们的核心竞争力在哪里，如何挖掘？10/10/2022本案位于长沙市湘府路与韶山路交界处；东南角，北临湘府西路，南临税务高等专科学校及红星农业博览中心与汽车南站共同构成的长沙大物流中心，东临韶山南路及红星专业大市场。会展中心西侧地块，是博宇房地产开发在长沙开发的第一个项目本案一、项目概况10/10/2022二、项目规模与条件用地面积：约98亩用地性质：商业、住宅用地项目条件：、商业总体量不大2、沿

2、街面总长达450米3、有一条双向6车道主干道4、位处红星商圈核心5、有利于形象展示6、有利于客流引入10/10/2022三、项目SWOT分析项目优势(Strengths)红星商圈商业核心位置，有唯一性会展中心西侧，“会展经济”首要受益地路网通畅，位于主干线路上市政建设中，长株潭一体化中心位置城市的发展方向，大众普遍看好项目后续经营潜力巨大项目升值潜力大，投资前景看好项目开发周期短，能以快打慢市场机会(Opportunities)本项目为红星商圈目前大规模、商业最集中的商业项目农博会展中心带来了会展经理，也给项目带来了商业契机本区域商业核心未形成交通发达便利，交通优势明显 南城居住人口不断增长经

3、济发展迅速，具备经济号召力以企事业单位，机关，个体户为主，消费潜力巨大是区域内唯一的综合性的品质商业物业，竞争优势明显项目劣势(Weakness)相对其它商圈来讲，红星商圈消费水平偏低中高档消费市场有待培育市政配套尚不完善市场威胁(Threats)本年商业项目可推货量众多，竞争日趋激烈目前的商业竞争对手价格波动颇大10/10/2022本案所在商圈长沙商圈与南城板块市场分析10/10/20221.核心价值打造的重要性：面对项目周边潜在的巨大商业供应量，如何寻找到最佳切入点，在未来的激烈竞争中，独占鳌头？如何在市级商圈地位稳定的情况下，在受城市发展影响最大的区域级商圈中顺应大势，获得一席之地？在没

4、有品牌优势支持的情况下，如何最大程度的利用现有资源，摒除不利因素，获得最有高度的市场？核心价值的准确定位,将是本案整合有限资源，在竞争激烈的未来市场上得以生存的关键!四、核心竞争力分析10/10/20222.如何打造核心价值：充分的了解市场，找准方向和定位，只有为市场而生的产品才能赢得市场；面对众多的市场品牌发展商,应该尽量避其锋芒，以打造本案专属亮点为市场推广重点；对于项目因特殊背影所带来的影响，应通过对产品的合理的整体规划赋予新的亮点；10/10/20223.如何体现价值：本体审视:中央政务区，大长沙发展方向，政府部门的南迁，南城的发展,置业投资意识已普遍建立，却步观望于不成熟的配套； 红

5、星商圈内商业核心尚未形成，南城新建小区零落的商业配套难成气候，给商业市场的整合发展较大的空间； 中高档消费需求相对茂盛，临农博会展中心的优势是很大的买点；10/10/2022价值体现：、红星商圈唯一集超市、商场、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心，远离行车辗转之苦，家门口有了能满足所有的生活需求的好去处。、据估算，我国会展业200年的直接收入超过亿元，间接带动的旅游、餐饮、交通、广告、娱乐、房产等行业收入高达数千亿元。会展经济已经被列入重点发展的行业，并日益向国际化、专业化、规模化和品牌化方向迈进！在农博会展边拥有了商铺，等于拥有了拣钱的机会！ 、将成为本区域经济蓬勃发展的强大的后盾，拥有便

6、是契机！10/10/2022核心竞争力打造关键词：会展经济大而全集中型财富契机10/10/2022第二部分：定位篇10/10/2022本篇重点：1、什么样的产品才能吸引投资者、经营者、消费者？2、什么样的项目名称能让消费者容易记忆，琅琅上口？3、什么样的建筑风格能让项目在城市中令人耳目一新？3、什么样的主题语能最从最好的角度彰现项目的功能？4、什么样的档次定位吸引我们既定的目标受众？10/10/202210/10/2022从市场角度来讲，需要通过项目品牌建立起企业的形象品牌，令商业声誉不断上升，达到由项目到品牌，再由品牌带动项目的链动效应，因此，如何在营销上制造项目的亮点，吸引市场高度关注？是

7、整合营销中的关键点。 为令下阶段的营销推广整体而有序，首要工作就是做好项目定位。10/10/2022 在红星商圈打造一个高档旗舰商场、临街商铺、和品质小高层住宅有机结合的尚品街区。总述10/10/2022产品规划定位示意商场公寓带临街商铺小高层住宅临街商铺中心主题公园行人出入口行人/汽车出入口汽车出入口小高层住宅10/10/2022商业部分布局模式商业布局采用“一心两带”的布局模式，以中心商业聚集人气，同时完成两带的商业业态过渡与人流过渡。公寓带临街商铺公寓临街商铺中心主题公园小高层住宅商场中心规划临街商铺规划临街商铺10/10/2022 从前面的市场及客户分析篇中我们得知，经营者及消费者均希

8、望在红星商圈能够有一个集综合休闲娱乐、美食餐饮、购物休闲为一体的大型特色商业购物中心，他所代表的关键词如下：时尚的、品牌的、中高档的、含尊贵元素的环境优雅的、商品种类齐全的、生态的具有鲜明的主题的、服务配套齐全的休闲娱乐的、缤纷多彩的、老少年轻皆宜的 10/10/2022项目的个性描述： 从消费者、经营者的需求中我们了解到，他们的需求不仅仅是一个购物广场，也不仅仅是一个娱乐休闲中心地带，更不仅仅是知名品牌云集的星光大道，他们需求的是一个引领红星商圈发展的、繁华的、璀璨的、全新的商业经营理念的、开放式的、立体式的、全方位服务的商业街区。 这个街区既有购物中心的安全私密、又有商业步行街的开放阳光、

9、种类繁多，百业兴旺！ 总之，我们的商业文化是生态的、人性的、互动的、高品位的、国际化的。10/10/2022一、区域的定位： 长沙唯一的城市行政、经济和文化一体化中心中央政务区（）：省政府、天心区政府的迁入；正在规划建设的天心生态新城；中央生活区（）：规划的省群众艺术馆、青少年活动中心、省医疗中心即将相继落户该区；中央经济区（）：会展经济商圈核心位置，长株潭交汇中心、四通八达的交通条件；10/10/2022区域开发前景： 成就高档商业物业重点区域区域价值支持点： 挖掘其它区域无法比拟的四大优势！10/10/20221、无可比拟的规划前景超前的、现代的、国际级的规划齐全的社区配套展现未来片区商业

10、的繁华10/10/20222、无可比拟的政策支持政府计划投入巨额进行中心区配套建设；呈现超常规快速发展，全面展现政府的开发力度，无疑加大置业信心；天心生态新城规划建设如火如荼省群众艺术馆、青少年活动中心、省医疗中心即将相继落户路网通畅、长株潭中心、市政设施快速建设中10/10/20223、无可比拟的土地罕有性及升值潜力：有限的土地供应量；长沙只有一个数万平米的商业规模与配套规划在红星商圈绝无仅有高档物业价格逐年上升，昭示区域无限潜力；上海城的市场转让价升幅可达2%长沙奥林匹克花园二期比一期的销售价格提升23%10/10/2022、无可比拟的“会展经济”商机占据地：临农博会展中心，首揽“会展经济

11、”商业契机；“如果在一个城市开一次国际会议，就好比有一架飞机在城市上空撒钱”，占位即是拥有拣钱的机会会展经济已经被我国许多大城市列入重点发展的行业，所带来的商机令得依附农博会展中心的本项目得天独厚。10/10/2022项目形象定位 D核心大南城星级商业街区市场策略：优化商圈业态，划分市场格局；开辟新的领域，确立龙头地位；利用特殊地位，展示商业前景；项目差异定位，占领营销高度。二、市场形象定位：10/10/2022百家知名品牌抢摊长沙商铺投资的首席之选美式缤纷商业街区商业第一区：品牌旗舰店集中营，占据红星商圈核心原点，独揽“会展经济”商机。悉心打造的黄金万铺之尊推广主题语10/10/2022命名

12、主旨： 体现本项目为国际化、现代化大型购物广场，给人以大气、时尚、高品位的感觉，展示发展商实力，并可在命名前加“博宇”名称，提升发展商品牌知名度。 三、项目名称建议：博宇摩尔纽约城(建议首推名称)方案一：南城顶级美式商业街购物公园10/10/2022摩尔是表示物质的量的单位, 象一座桥梁把单个的、肉眼看不见的微粒跟大数量的微粒集体、可称量的物质之间联系起来，意喻组成城市标准模式的最高形态的最精细部分纽约是一个美国城市标准模式的最高形态代表10/10/2022纽约是繁华的这种繁华首先体现在一幢幢高耸入云的高层建筑中，它们是那样的高不可攀，以至于所有的人在它们的脚下都显得是那么的渺小。但是在这里，

13、它们中间的哪一幢也不能真正地傲视群雄，因为大家都是高耸入云的大家伙，相互聚集在一起，密集地聚集在一起，向你自信地展示着这个都市里的财富！10/10/2022纽约是文化的纽约是如此完美地让金钱和文化统一在了一起。真的像有位城市学家所说的那样，文明其实是大都市的产物，纽约创造了百老汇的歌舞剧，纽约创造了艺术区，纽约创造了全美规模最大的私立纽约大学。纽约创造了一幢幢堪称精品的高层建筑杰作，并且由此诞生了一大批像雅马萨奇这样的建筑大师，捧红了原本在欧洲的印象主义画派10/10/2022纽约是人性的高楼林立的大都市，绝对不是许多人所说的那种漠视人性的地方。相反，由于这个大都市中聚集了足够的财富，所以，她

14、就能请得起最好的建筑师和规划师，来按照人性化的方法，精心推敲她的城市结构与建筑形态。无论是花旗银行总部下面的下沉广场，还是总部玻璃大厅中的一丛丛竹林，特别是以大尺度和大手笔建设的中央公园，都无一例外地展示着这个城市对于人性的尊重。财富绝对不是排斥人性的。任何资本家也不会笨到推走自己的客户。在纽约许多大的地产商开发的大型物业中，比如第五大道上的川普大厦，反而都有一种更为开放、更为人性的形式，伸开双臂来迎接它的客人。 10/10/2022作为一个城而言，她们都反映了人性中作为聚集的需要作为一种社会性动物的人，他们的本性是聚集，而不是离散。并且，作为人类生活载体的城之营造，我们应当研究的不是讨论要不

15、要聚集，而是应当讨论如何有效地聚集、健康地聚集。10/10/2022纽约：Big Apple（大苹果）曼哈顿：Heart of New York（纽约的心脏）博宇摩尔纽约城：The Paradise for everybody（人们生活的天堂）纽约、曼哈顿、博宇摩尔纽约城三者之间的关系：10/10/2022成就繁华的代言休闲和娱乐的驿站10/10/202210/10/2022方案二：南城最大的法式缤纷商业街购物乐园博宇金钻巴黎城10/10/2022首先想到的是家乐福法国香水法国缤纷霓裳法式美食浪漫花园式购物情调 巴黎是国际时尚大都市之一。 名牌设计师的专卖店集中在商业街区，如在蒙田大街(ave

16、nue Montaigne)上的伊夫圣罗兰(Yves Saint Laurent)，CD(Christian Dior.)，圣-奥诺雷区(le faubourg Saint-Honor）的爱马仕(Herms)，古奇(Gucci)，在玛德莱娜广场(Place de la Madeleine)，在圣叙尔比斯区(Saint-Sulpice)或塞弗勒-巴比伦区(Svres-Babylone),在格勒奈尔(Grenelle)、谢尔什-米迪(Cherche-Midi)和圣父区(Saints-Pres)的范思哲(Versace)、Sonia Ryckiel等.知名的街区有位于中央市场区(quartier d

17、es Halles)和圣叙尔比斯区(Saint-Sulpice)的Agns B.和Claudie Pierlot，胜利广场(place des Victoires)的Kenzo，马海区(Marais)的Ventilo、Et Vous等. 这些名称,都可以成为今后场所命名的灵感.10/10/2022摩登百老汇方案三：时尚汇集的品牌街区10/10/2022 这里将是红星商圈内内，唯一拥有大型娱乐悠闲设施和特色餐饮的时尚购物场所，商品琳琅满目、多为国内一线品牌、以及海外泊来之精品，具有摩登的时代气息，充满轻松愉快的气氛，所谓之“摩登百老汇”。 设计洋溢着国外的风情，表现手法有圆形透明的中庭屋顶、观景

18、自然的观光电梯、穿梭自如的自动扶梯，人在景中，商品在景中，能自然感受阳光蓝天、不是商场，胜似商场，不是花园，胜似花园，半开放的购物环境令人心旷神怡。10/10/202210/10/2022备选名： 博宇.摩尔阔天城 博宇.联邦前沿广场 博宇.米兰街10/10/2022三、形象包装建议（博宇摩尔纽约城）1。bluelaw 蓝色法则 建议在外观设计和内部装饰上遵循一个单色的原则，从建筑外观到内部陈设全部选用海蓝色。蓝色代表：海洋、纯粹、舒适、安静、安全、理想。 更重要的是这本身可以成为一个非常有冲击力的卖点，它更深层地体现了项目设计的理念：简约、舒适。10/10/202210/10/2022lom

19、o wall在外观设计上考虑夜间效果。在外观上造就一个巨大的、不断变化的lomowall，从而达到由内而外的视觉统一，又可成为一个时尚新潮的都市景观。LOMO:激光光学调制器10/10/2022外观形象包装10/10/2022王府井富阳广场Wangfujing Fuyang Plaza广告、照明、展示、表演、发布赋予建筑新界面深圳龙岗商业中心10/10/2022赋予人文、生动和生态的细节处理10/10/2022合理性和人性化原则：业态组合的合理性配套设置分布的合理性销售通路的人性化设计灯光色调的亲和性、舒服度购物中心内部包装10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物

20、中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022大型购物中心的特色设计10/10/2022第三部分经营策略及阶段部署操作10/10/2022一、总体经营策略：策略1经营为先，品牌领军；策略2搭建平台，联盟商家；策略3树立品牌，优化组合；

21、策略4管理至上，彰显唯一；策略5营销引导，引爆焦点；10/10/2022策略1经营为先，品牌领军； 商业历来以经营为重，目前长沙市场最新推出的商业项目，如金帝广场、家润多广场、伟大国际等，最欠缺的就是经营优势，由于没有很清晰的经营定位，导致投资者及经营者对项目的后续经营信心不足，因此，大多数投资者均将比重放在临街的商铺上，形成了一线商铺销售畅旺，而商场内铺就少人认购，也形成目前长沙市商业“遍地开花，枝叶蔬稀”的尴尬局面。 界于以上市场现状，我司建议，要在推广方面大打经营牌，给目前长沙市场的投资者、经营者、消费者去树立”尊尚新天地“的经营品牌，告诉别人，这将是长沙最集中、最繁华、经营最好、档次最

22、高、中高消费者最集中的商业物业，要令到所有的投资者、经营者、消费者均认同这一市场形象，树立一个标杆。 因此，我们将向贵司推荐国内目前经营最好的顾问公司：1、港联国际物业（中国） 2、天河城物业管理公司3、中华广场物业管理公司 4、宏城商业物业管理公司等10/10/2022策略2搭建平台，联盟商家； 策划、组织成立”博宇尊尚会“，通过此组织搭建一个庞大的客户沟通平台，以业主介绍、社会目标客户资源参与的形式，充实自身项目的客户资源，为今后庞大的经营群体、投资群体、消费群体做客源提前储备； 在会员中根据不同的客户发行不同的会员卡：1、投资者、经营者储备发行”尊尚VIP金卡“、会员可推荐其他人购房、购

23、铺、租铺获得积分奖励；同时自身购房、购铺、租铺也获得积分奖励；2、消费者储备发行”尊尚银卡“、会员可推荐其他人购房、购铺、租铺获得积分奖励；今后在商城内消费将获得高额折扣（越早入会，折扣越高），今后消费同时可获得积分奖励（消费越多，积分越高，每年获得的积分奖励越高）； 备注：以上方案我司已准备了详细操作方案，可于6月20日前提交10/10/2022策略3树立品牌，优化组合； 利用”博宇尊尚会“平台，在项目未公开发售前，未正式经营前，就开始树立品牌形象，强调这是一个投资商、经营者、消费者、开发商、营销顾问、设计单位、经营管理顾问等公司共同搭建的品牌平台、商品旗舰店，令消费者、经营者、投资者认同项

24、目的经营理念、商业定位、市场形象，从而认可项目，追捧项目。10/10/2022策略4管理至上，彰显唯一； 在项目未开始经营时，就开始大打”经营牌“，告诉市场潜在的经营者、投资者、我们已经发展了超过XXXX万的准消费者群体，等候着此项目的经营营业，令投资者、经营者对项目未来的经营有充分的信心。 同时我们外聘全中国最知名的商业经营管理公司天河城物业经营管理公司做管理顾问，令投资者和经营者有充足的信心。10/10/2022策略5营销蓄水，引爆焦点； 我司善用的操作战略、战术，具有明显的特征：在公开发售前提前蓄水，打好营销基础工作，通过各种战术层面的操作积蓄大量的客户，然后在合适的时段利用事件广告引爆

25、市场，令市场高度关注，在瞬间达成销售或者成交，深刻地影响目标客户的投资、经营、消费观念，形成明显的”羊群效应“。 因此，在后续的营销推广中，我们的时间节点、工作内容安排也将围绕这个总体策略去部署操作。10/10/20222、总体经营战术战术1成立博宇尊尚会，搭建投资、经营、消费平台；战术2引进知名商业管理公司；战术3旗舰主力店为先，构建项目品牌市场形象；战术4逢年逢节推广营销不放松，吸引消费人流；战术5炒作铺王之王，吸引投资者、经营者眼光； 以上战术，我司同时结合营销推广去进行系统化的操作，将在营销板块里细致体现。10/10/20223、独特的商业经营理念引领全球众多的尊尚消费、娱乐元素，创造

26、快乐中消费，消费中享受的体验式消费模式。营业时间超长 建议零售时间早10：00晚10；00， 周末甚至延长至晚11：00点 娱乐时间全天候24小时本项目的商业理念： “国际、尊尚、服务至上、经营行先”，首创“ 娱乐零售业”经营理念，引领世纪尊尚商机！10/10/2022 4、经营旺场建议知名美食品牌商家联盟引进一家国际、国内知名的商场经营管理公司定期举办（吃、喝、玩、乐）不同主题的嘉年华活动消费积分奖励计划，“VIP金卡（积分优惠卡）、银卡”会员（消费积分卡）商家成功经营讲座等培训10/10/20225、经营管理建议在开业初期阶段，必须由专业商业经营管理公司对项目统一管理，通过各项措施逐渐启动

27、完善市场，市场形成发展阶段一般为2-3年。经营管理公司通过主力店品牌效应与特色经营氛围，统一广告宣传，吸引消费者，带动其他业户经营，发展区域聚集效应。经营管理公司指导承租业户经营，介绍好的经营项目。经营管理公司帮助承租业户招商、规范运营管理。经营管理公司提供完善的物业服务、推广与经营措施。 10/10/2022第四部分招商策略及阶段部署操作10/10/2022一、整体部署板块装修进度招商目标招商谈判市场推广10/10/2022二、工作部署板块工程进度是决定整个招商进程的关键； 根据装修进程制定的营销推广计划、招商进程计划都将随着施工进程的调整而调整。项目宣传推广关系招商进程： 项目的宣传推广计

28、划应紧密结合与服务于招商进程，并根据招商进展情况适时调整。10/10/2022招商板块营销板块工程板块10/10/2022三、任务汇总整体形象推广项目招商推广推广招商筹备招商小组确定招商策略制作招商文书接触并确认主力商家接触并确认核心商家 确认中小型零散商户定位项目产品定位产品业态布局业种选择10/10/20221、工作流程功能设计商场设施招商工作开业筹备日常管理1.市场定位2.概念设计3.规划设计4.商业规模设计5. 主力商家洽谈6.土建及水电7.工程设计、初次装修8.共享空间装饰9.配套设施连接10.总体策划11.主力店进驻12.散户竞争性招商13.商户组合优化14.签约进场15.二次装修

29、16.开业策划17.开业典礼18.开业推广19.办证服务20.促销服务21.营运管理22.商户调整10/10/20222、重要环节市场定位客户群细分商业模式设计招商或经营、单店或多店组合、区内或区外商家等平面布局与建筑规模长期赢利与否的关键商户组合与主力店确定招商条件的拟定开业典礼促销服务营运管理10/10/2022时间节点工作目标应变措施招商进程工程进度06年10-07年10月06年9月06年5月10-02月2006年度2007年度产品定位 业态分布完成招商准备工作 确定工程计划建设 进行中商家进场装修准备开业招商准备初步接触大型商家主力经营商谈判接触零散商户确认零散 商户 累积散户商家50

30、%累积散户80%完成招商100%大型商家未签约调整业态定位 调整招商策略正式 开工交付商家验收3、工作安排累积核心商家80确认主力经营商接触特色商家累积零散商家品牌商家促成2008年度10/10/2022摩尔纽约城 CPD第一区货源分析楼层铺数(间)使用面积()经营范围用途首层150-2006000麦当劳天地；品牌名店街；尊尚皮具店；银行；眼镜专卖；金银珠宝；特色美食产权商铺出售，统一经营管理二层100-1506000家乐福生活超市租赁三层6000四层6000中式酒楼；健身俱乐部；租赁合计25035024000租赁一、中心主力商业10/10/2022摩尔纽约城 CPD第一区货源分析一、湘府路临

31、街商业A区面积功能定位经营范围用途负一楼停车场停车租赁一楼4000m2品牌旗舰港以品牌服装为主，珠宝、皮具、眼镜为辅，配药店、银行等服务店等出售、统一经营管理二楼4000m2品牌旗舰港以品牌服装为主，珠宝、皮具、眼镜为辅，配药店、银行等服务店等10/10/2022摩尔纽约城 CPD第一区货源分析三、规划路临街商业A区面积功能定位经营范围用途负一楼停车场停车租赁一楼6000m2美食街以品牌小餐饮为主，生活休闲配套位辅等出售、统一经营管理10/10/2022（1）在整个商业广场中，主力店与店中店相互依存，相互支持，相互衬托。 使零售业态和商品品种的不断调整趋向更加合理，更加符合市场，也就不 能忽视

32、和放弃任何一个角落，任何一种业态的旺场经营管理，保证处处红火。否则，购物中心价值（含金量）就会减少。（2）各业态的作用和意义差别： 超市：引人气、挣现金流 百货：挣现金流、提高档次 店中店：挣利润、领导潮流 娱乐：引客、留客场所 餐饮：配套消费，完善功能（3）为购物中心带来高租金的店中店，经营是关键。关于主力店和店中店的关系10/10/2022经营组合:主力客户：家乐福次主力商家： 麦当劳 、国美、苏宁、漂亮宝贝、钱柜、 咖啡之翼、惟楚等知名品牌： 首层： 大金行、大明眼镜、千金药店、皮尔卡丹、都彭、杉杉、金利来等 二层： 佐丹奴；U2；G2000；流行美 ；卡路约翰；真维斯；哥弟；班尼路：三

33、层：亲子乐园、小熊国、欢笑天地、大世界、大禾寿司、仙踪林等四层 ：金色年代、麦乐迪、钱柜、莱曼娜SPA俱乐部、中体倍力等 10/10/2022首层：名店街品牌服装、贵价品聚集地二、三层：生活天地个性服饰、尊尚精品中心四层：娱乐天堂娱乐、美食天地（桂林人）中心商业经营楼层形象定位10/10/2022阶段性目标设定: 按2008年5月1日试业的时间节点要求,若要完成70%出租率的开业条件,则招租工作阶段目标设定如下:10/10/202207年10月1日07年2月30日06年10月1日完成主力店的进驻招商比率达45%完成招商比率达90%完成次主力商家的进驻招商比率达75%08年5月1日预计08年5月

34、1日试营业10/10/20225、招租方式建议为保证商铺的旺场，对商铺采用“五个统一的策略”，既统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一宣传，采用“低门槛”策略，吸引商气；对商户的选择,招商工作由合富辉煌统一开展,根据商户提出的经营范围及承受租金价值进行挑选,杜绝对商场有重大影响的商户进场经营。10/10/2022商铺的经营与商铺销售相互带动，并制定了“租售结合”，“以招商带动销售”的策略。首先以“规划经营、方案投标”的形式进行商业街的招租，后期展开“租约现成、收益稳定”的带租约销售的方式，针对部分自营的买铺的客户，可优先考虑销售，并给与额外优惠。先吸引优秀的商家进驻，树立起良好的形象，形

35、成独特的商业氛围。预计需要3-5年时间，商业才能基本成熟，后期发展商享有高成长的租金回报。6、招商方式建议10/10/20227、业态功能区定位业态总体比例：服饰与零售占50%，餐饮30%，娱乐20% 特色经营：做到“人无我有，人有我强”1、服饰零售区： 尊尚服饰区、美甲美发区、精品区、名店区、五彩鞋区、运动休闲服饰区2、特色餐饮： 水果捞、自助火锅、回转寿司、东南亚餐厅、韩国烧烤餐等3、娱乐 室内酒吧街：特色酒吧多间 量贩式KTV 休闲足浴按摩10/10/2022四、价格策略1、关于租铺定价原则（1）回报率定价法 租价=售价回报率回报率：根据商业氛围的规模、成熟度等考虑，以8年-13年的回报

36、率不等。（2）市场定价法比较周边商铺的租价。比较周边成功商铺的历史租价趋势。开发商自身商场管理能力，旺场措施。三者综合考虑拟出租价体系。准确、正确的租价体系有利于项目的整体出租。10/10/20222、各经营行业租价比较经营行业店铺数量平均租价（元/月/平）服装业18100鞋业2280眼镜768饰品672蛋糕小吃396金银钟表3120美容458茶吧140皮具487冲晒摄影355合计7177.6备注：以上为长沙市街铺平均租金水平（调查时间：2006年5月）10/10/20223、平均租金水平湘府路街铺租金水平为77-100元之间平均租金水平为88元/平方米/月10/10/2022参考：中大型商家

37、租金承受能力平均水平西式快餐：80-120 元/平方米大型中式餐厅： 25-60 元/平方米KTV： 40-80 元/平方米酒吧： 40-80 元/平方米网吧： 20-40 元/平方米美容美发中心： 50-80 元/平方米儿童游乐中心： 20-40 元/平方米健身俱乐部： 20- 50元/平方米电器店：40-80 元/平方米以上租价尚需深入市场调查与意向洽谈后才能较为准确的了解租金承受能力。10/10/20224、招商政策（非主力店）租期：一般商户为两年递增建议：头两年不递增，从第三年起年递增3%-6%免租期：两个月（包括装修期），特殊行业与大客户另计保证金：两个月租金付款方式：按季度支付，采

38、用年付的客户送一个月特别奖励：头一年准时入场开业，并严格遵守商场制度，奖励一个月物业管理费用10/10/2022五、招商阶段部署时间：2006年9月1日2007年2月30日目标：二、三层国际、国内知名品牌经营商家 第一阶段：主力商家招商阶段10/10/2022时间节点工作目标推广手段06年10月07年2月招商恳谈会消化挖掘有意向客户（一对一跟踪）07年4月20-23日项目推介会DM、软文、电视、直销营销07年5月12月完成次主力店（餐饮类）的招商与散户的部分招商招商酒会（事件营销）本阶段重点：确定我们的整体定位、招商思路以及对项目招商人员的定员、定岗、培训，加强我们的招商洽谈能力。确保大部分面

39、积大客户达成入驻意向书。散户开始储客10/10/2022第五部分营销策略及阶段推广部署10/10/2022一、营销目标阶段划分06年5月-07月2月前(工作筹备期)07年3月1日(现场包装亮相期)4月20-23日(房展会期)5月19-20日(大客户签约仪式)8月3-4日(内部认购蓄水期)10月4-5日(公开发售期)07年11月-08年2月(持续销售期)10/10/2022“突显唯一性”策略；“强强联手、整合资源”策略；“教育营销”策略；“高品质，高起点，以高盖低”策略；“分众营销”策略价格“低开高走，逐渐上扬”策略二、总体营销策略10/10/2022“突显唯一性”策略中心商圈唯一性黄金地王商业

40、钻石地段主力商家品牌唯一性世界零售巨无霸会展产业唯一性1：10的会展经济带动比率营销品牌唯一性与中国第一家房地产代理上市公司合作规划设计唯一性商场主题设计、住宅产品优化设计经营唯一性是长沙第一家引入国际经营理念的零售项目合作伙伴唯一性与法国家乐福合作的商业旗舰项目10/10/2022“强强联手、整合资源”策略有先进超前的开发理念有在台湾成功的开发经验有广泛社会资源与雄厚资金发展商设计开发商业规划设计XXX园林设计XXXXX拟聘请全国知名的“中国第一购物中心天河城的经营管理单位做经营管理顾问，同时由港联物业中国公司负责管理经营管理策划销售合富辉煌国内唯一在港上市代理公司资源关系深厚，能人所不能十

41、年商业营销经验是万科、奥园大品牌战略伙伴10/10/2022“教育营销”策略注释： 以“博宇尊尚会”作为客户平台，全方位地引导当地的消费者，认同项目的开发理念、认同项目的产品接受项目所营造的商业消费、投资、经营方式，从而更坚定锁住客户，为公开发售打下坚实的客户基础。项目开发理念经营为先项目规划优势有屋顶的主题商业街项目产品优势80%一线街铺王项目园林景观室内阳光主题花园项目市政生活配套交通便利美式文化商业情调国际化尊尚服务 通过以“尊尚大使”展开工作，对客户进行“培训教育”，突出本项目的综合优势，令到买家真正接受项目。10/10/2022“高开高打，以高盖低”策略高开产品高开一线铺王价格标杆单

42、元率先推出市场，树立项目高端形象地段绝版不可复制的内外街延伸组合，集投资、经营等于一体项目尊贵新城区CPD第一区，城市休闲娱乐餐饮新中心打造社区今后的高尚住宅社区氛围打造品质中档高消费品质打造价格万铺之尊的最高价格打中客户抢先占领长沙市中上部客户，让其协助传播项目口碑打造环境南部最完美商业街区高打以高盖低必须需要三高人士切入高收入、高品位、高要求价位高端切入吸引高端客户、高质量客户诉求高端切入营造最优环境与氛围，缔造商业旺铺品牌形象产品高端切入以现在的“高”，为以后的上下而预留发展管线。10/10/2022“高品质，高起点”策略打造最繁华中央政务区人文环境与生活环境制造最休闲舒适的商业消费空间

43、、休闲环境缔造最健康休闲的生活氛围使用最先进安全的保安设防系统引入最好最周到商业物业管理，确保物业保值、升值提供最尊贵待遇，提供礼宾式服务提供最个性化的商业经营主题，成为区域的经营典范10/10/2022“分众活动营销”策略虽然我们的客户是“中产阶层”为主，同时上下辐射的客户，他们是行业的领军人物、中高层；但由于他们各自都有不同的生活喜好与爱好，这就需要我们要针对他们的不同特点进行针对性的营销。这种针对人群个性的营销叫作分众活动营销有车一族高尔夫、自驾车游追求尊尚名牌尊尚营销：Fashion show、名牌展示会老板一族召开经营讨论、大客户恳谈会拼搏工作经济营销：研讨会，投资分享会等10/10

44、/2022三、总体营销战术形象定位以高盖低树立“中高档商业”形象，为后续的经营管理预留空间操作战术“以点带面，逐个击破”以博宇尊尚会的“尊尚大使”抢占长沙专业市场的客户（投资者、经营者），重点发展与培育；竞争战术引导消费，引导投资新概念以我司务实的 “教育营销”模式进行推广宣传，影响客户理念价格战术以低走高价格部署步步上扬，预留升值空间，与物业发展同步增值10/10/2022四、推广策略主线：硬性广告为辅（报纸广告、电视广告、路牌广告等）辅线：软性广告炒作（博宇品牌、项目形象、中心区域发展价值等）07年过3月(工作筹备期)07年4月(现场包装亮相期)07年4月20-23日(房展会期)07年5月

45、(主力商家签约仪式)07年5月8月(内部认购蓄水期)07年10月(公开发售期)08月2月(持续销售期)07年11月(铺王竞投会)实线：以阶段的工作内容为主题，配合以实务的推广活动（详细见阶段部署）10/10/2022宣传、活动推广时间节点控制接受“会员”登记大众传播启动4月份3月份宣传线活动线活动 1：售楼部亮灯仪式活动 5：公开发售盛典公开发售认购签署合同活动 2：尊尚会系列活动：1、尊尚大使推广会员2、大客户招商酒会暨签约仪式活动 3：VIP客户内卖会（第一次内部认购）活动 4：第二次内部认购（盛典筹备）8月9月接受商铺租赁订金周边区域发动蓄客5月8月活动 6：钻石铺王竞卖会外在形象亮相开

46、始大客户推广10月-02月对竞争项目市场阻击正式接受商铺内部认购订金现场包装筹备完善销售物料筹备完善10月份保温持续销售公开发售现场包装完成关系客户收订金10/10/2022宣传推广策略分众传播 分众传播大众传播（ONE TO ALL）报纸等小众直销（ONE TO ONE）专业市场直投大客户开发活动营销省外推广温州招商暨商业投资说明会合众连横广州商业资源的利用10/10/2022五、各阶段营销实操战术第一阶段：筹备期推广时间：07年3月推广主题：商业领头羊家乐福抢占CPD第一区！营销目标：令市场关注，为下一步推广收集客户资源做准备；主要工作： 筹备各种销售所需的物料、前期准备工作（详细见我司所

47、制定的每月工作计划）费用预算： 50万左右（主要针对效果图的设计制作、模型设计制作、现场包装设计及制作等）10/10/2022营销工作内容完善所有经营、招商、营销环节的系统操作部署工作总纲推荐专业公司，包括设计、制作、园林等）收集客户资源，筹备主力客户的招商及销售拓展筹备举行“博宇尊尚会”尊尚大使”的招聘会及组织“博宇尊尚会”系列操作方案筹备推出“博宇尊尚会”的积分奖励计划10/10/2022第二阶段：亮相期推广时间：07年4月推广主题： CPD商业第一区博宇摩尔纽约城预约营销目标：完成50名尊尚大使的招募 在国庆期间实现会员储备超过500名费用预算： 20万30万；10/10/2022营销工

48、作重要内容“博宇尊尚会”尊尚大使的招聘及启动工作筹备（具体操作方案另见专案）配合10月份房展会，利用尊尚大使重点针对专业市场的投资者、经营者重点发展会员，为项目的客源储备做准备参加房展会，阻击对手项目，集中亮相。将整体形象推出市场10/10/2022第三阶段：房展会期推广时间：07年4月2023月推广主题： 国内、国际一线品牌旗舰店 中高档主题式的集商业购物美食街区博宇摩尔纽约城营销目标：实现会员储备超过600名费用预算： 30万40万；10/10/2022营销工作内容以社会各领域的“尊尚大使”为沟通渠道，针对不同的目标客户（消费者、经营者、投资者），组织不同内容的实务营销活动，（每个尊尚大使

49、及会员只要组织一个目标客户来到参加活动，就可以得到积分奖励，详细积分奖励制度见我司提交专案）尊尚大使到专业市场实务推广，储备客源。开始梳理意向客户（挤水分），正式收取诚意金备注：详细方案见博宇尊尚会操作案博宇尊尚会运作方案.doc10/10/2022第四阶段：主力商家签约仪式暨招商酒会（VIP客户内卖会）推广时间： 07年05月19日下午推广主题： CPD商业第一区，购物美食南城旗舰启航 抢占CPD第一区，据守财富原点营销目标： 完成3050个主力商家的认购意向书签署 完成3050个租户的租赁意向书签署10/10/2022营销工作内容（目标时间：5月19日下午）尊尚大使继续进行客源储备推广VI

50、P客户内卖会大客户签约仪式暨招商酒会博宇尊尚会举办揭幕仪式10/10/2022第五阶段：内部认购期推广时间： 07年8月推广主题： 悉心打造的黄金万铺之尊， CPD商业第一区 博宇摩尔纽约城正式接受内部认购营销目标： 储备100名买家，收取预定诚意金（视预售证而定） 储备60个租客，收取租赁定金10/10/2022营销工作内容内部认购的各种物料准备内部认购前的各种工程形象完善对前期储备的客户挤水分10/10/2022第六阶段：公开发售期推广时间： 07年10月推广主题： CPD商业第一区 博宇摩尔纽约城正式公开发售营销目标： 储备120名买家，收取预定诚意金（视预售证而定） 储备50个租客，收

51、取租赁定金10/10/2022营销工作内容开盘前的各种物料准备各种工程进度形象完善，预售证的申办前期认购客户的签约办理公开发售盛典的筹备（届时有专案提交）10/10/2022第七阶段：钻石铺王竞投会（保温持续销售期）推广时间： 07年11月推广主题： 悉心打造的钻石铺王之尊 博宇摩尔纽约城钻石铺王竞投会（仅限五间）营销目标： 储备80名买家，现场认购，签署认购书 储备50个租客，现场收取租赁定金，签署认租书10/10/20221、总体销售策略策略1：充分利用博宇尊尚会的平台积累客户，并通过一系列的活动和措施实现阻击对手、截留客户的作用；策略2：深入梳理客户资源，进行实务性的“点射”推广，如通过

52、“尊尚大使”的推广发展，以“1+1”的营销实务手法，带动目标客户参加系列活动，实现客源积储的目标；六、销售板块工作10/10/2022策略3：以博宇尊尚会和尊尚大使为桥梁，以长沙的各专业市场为主要目标客户，拓展“VIP客户”（大客户）；策略4：提前进行内部认购，充分梳理和消化客户资源，由内而外、分期分批进行深度消化。10/10/2022要使整个销售及服务做到客户满意度100分，达到“强强联合”的品牌效应，我司凭借十多年专业销售管理经验及项目的实际情况，为【博宇摩尔纽约城】度身打造了全新先进的销售战术体系，希望凭借优秀的服务体系，引导湖南的营销代理水平进行一个质的提升。 2、总体销售战术 我司将

53、采用：“一体系一模式”标准化销售模式10/10/2022P-H T C管理体系Parallel管理“平行管理，双管齐下”，注重消费观念灌输教育 Hexagon管理“六环紧扣，循环管理”，注重直接与执行反馈 Triangle管理“三角回环”式管理，发挥齿轮效应作用 Customer管理内、外客户管理系统先进管理体系“P-H T C管理体系”一模式：一体系：全新销售模式“标准化销售模式”10/10/2022“ P-H管理体系”图解营销策划管理高层销售管理P管理制订工作目标因实际情况作出调整工作绩效评估组织、管理、执行分组、落实责任目标管理执行管理组织管理5绩效管理6调整管理不间断销售培训4销售管理

54、H管理10/10/2022销售组织系统化：步骤严密、岗位明确、流程清晰； 管理工作规范化：条理分明、责任到职、严格执行； 人员素质专业化：专业标准、专业考核、专业培训； 功能服务多元化：团队人员工作可塑性强，能够胜任销售工作以外的诸多工作事务。 销售业绩目标化：力争超额完成销售任务，做到零投诉、零重卖、零错误 “ P-H管理体系”的管理目标化10/10/2022“ T管理体系”及图解高层管理以项目系统负责人为核心的高层管理运作。中层管理以工作专项负责人为核心的中层管理运作。基层管理以组长为核心的基础管理运作。我司从2001年研究探索的“奥园直管系统”团队，利用“ T管理体系”已经建立了一个有精

55、英人才、有团队凝聚力、有持续销售力的强精英团队。对下层管理反馈基层信息对下层管理反馈中层信息反馈基层信息直线管理10/10/2022“ C管理体系”管理系统内在客户已有十足意向及准备下诚意金客户 通过其发展新客户进行密切跟踪，严防客户流失促进最终成交分析客户资料为目标客进行拓展销售外在客户潜在客户，暂时未成交客户 按诚意度进行分类，并进行分级跟进密切跟踪，发展成为“内在客户”通过各种方式保持密切的联系以活动进行感情的沟通10/10/2022开盘前的销售管理我们会面对哪些客户？他们的动机是什么？针对他们的动机我们要给什么？(对客做什么)围绕他们，我们自身要做什么、怎么做？(对销售做什么)10/10/2022我们会面对哪些客户？投资(投机)客自经营客户竞争项目客户潜在买家出租投资换商铺不损失经营机会自经营信任博宇品牌钟情项目环境钟情