项目物业前期介入主要工作内容

1、项目物业前期介入主要工作内容前期介入项目的成败，关键在于各个环节的有效控制，规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。为集思广益做好规划设计，关注工程质量，同时配合支持销售，做好项目交接、业主入伙等工作，物业的前期参与不可轻视！下面首先列举物业前期介入主要工作内容：.与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订物业管理方案、物业工作计划、前期介入方案，并经地产公司确认并签订前期物业服务合同排了解工程进度：计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间；h了解销售时间、入住时间；c.编制并确认物业管理方案、物业工作计划、前期介入方案；d.签订前期物业服务合同.与地产公司项目

2、部沟通，参加规划设计方案评审，从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议a.道路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理需要；b.停车场的规划，应考虑：车位数量与未来的发展，进出的便利，消噪音、散废气、安全与管理，设备设施的选用；c.围栏与岗亭，应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式;d.安防设施的配置，应考虑：巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警；e.监控中心的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求；f.商铺及便民服务点的规划，应考虑：功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制；g.文娱活动场所的规划，应考虑：使用面积

3、、安全要求、对环境和住户的影响.h.管理用房，应考虑：位置、面积、装修i.生活用房，主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地址选择地面层靠围墙偏僻地方，以减少对住户的影响。还要考虑：面积、装修J.垃圾收集点与中转站的规划，应考虑：（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，对环境的影响；（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、封闭的要求，以及对环境住户的影响。K.绿化，应考虑：（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐；b:植物的生长期与开花期的适宜性；c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物（媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc）.（

4、2）便于养护，有利于养护成本的降低L.小区景观，应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响M.建筑的外立面，应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否利于维护及维护成本N.公共部分的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井O.清洁、绿化的用水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识P.公共用电，应考虑：满足使用功能，多回路控制，节约能源.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议a.水、电、气的容量，抄表方式，应

5、考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响；b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑：位置是否合理，方便使用；c.家居的安全性，应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗；d.家居私密性，应考虑：户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭；e.住户对公共设施、环境的要求，应考虑：使用的便利、舒适、安全，如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑：1）、垃圾应分类放置，分为可回收和

6、不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施；2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪；3）、节约资源：楼层照明、地面照明、架空层照明分多路控制，采用节能灯，采用自动感应开关与人工开关结合（既节能又符合消防）；水的循环利用等。.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对楼宇及小区智能化提出合理化建议1）停车场，应考虑：a：用IC智能卡，既节约了人力，降低了成本，又堵住了人为的车场收费漏洞；2）门禁，应考虑：安全方便，用卡或密码或自家对讲，才能进入楼宇门、单元门，门应考虑减噪；3）安防，应考虑：a：围墙的红外线装置不能有死角；b：闭路电视的安装位置必

7、须合理，建议红外报警系统能与闭路监控系统联动；c：室内防盗系统：除紧急报警按钮外，其它不实用，建议不要，如业主需要，自己解决。紧急报警按钮的安装位置要合理；d：保安巡更系统的触点布置、安装位置要合理。4）自动抄表系统（该项目是否安装自动抄表系统），应考虑：是否可行，由水、电、气供应商决定，系统软件应可以和财务软件接驳；5）背景音乐系统，应考虑：实际需要和不影响住户，即广播布点只选择现场销售中心周围、小区休息或活动广场。.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，对设备机房提出合理化建议，应考虑：通风良好、防飘雨、防渗水、有应急照明、铺上地砖更好。.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，

8、对机电设备的设计、安装、选型提出建议1）电梯，应考虑：a、采用变频技术既节能且运行平稳；b、多部电梯可考虑群控；c、承载应考虑住户数量的多少；d、轿厢内设置闭路电视监控镜头并连到监控中心的监视器；e、轿厢内配置被困紧急按钮和对讲系统；f、故障自动平层开门；g、梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井。2）消防设施，应考虑：a、消防按钮必须在适当的高度和位置；b、喷淋不能有死角；c、烟感、温感的高度不能超过其型号所规定的高度；d、消防栓门应采用玻璃门；3）供配电，应考虑：a、发电机应与市电相互联动与互锁；b、发电机应有减震装置，机房、风井应采取吸音、降噪措施，烟管加消音器4）给排水，应考虑

9、：给水：a、随楼宇高度的不同应考虑给水管的耐压强度和采取减压措施；b、恒压供水选用变频电机可节能；c、大型水泵应考虑日后的维修，宜采用卧式；d、水池的人孔与液位控制器、爬梯之间位置应合适。排水：、屋面必须有足够的坡度；从屋面的排水管口必须与当地的降雨量和屋面的受雨面积相适应；c、地下室的集水坑里的潜水泵的功率和排水管径必须与进水量相适应；d、污水管与雨水管必须分开；e、高层污水管转弯处应采取防击穿措施。.与地产公司项目部、施工单位沟通，对项目施工、安装过程中易出现的安全、质量和使用问题提出建议1）施工现场、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盗、防火、防爆、防触电、防砸、防坠落、防刺伤、防尘、防中毒

10、、防窒息。2）隐蔽工程的阶段验收应注意事项：a、楼栋避雷合格；b、楼顶防水层；c、水管试压合格；d、室内卫生间防水合格；e、房屋室内电线路接地合格，超载和漏电保护合格，各回路绝缘电阻合格（1000兆欧姆以上）。3）设备安装调试过程中应注意事项：a.路接地合格；b.超载和漏电保护合格；c.防触电措施（绝缘地胶垫、防护罩网）；d.设备房的防渗漏、防飘雨、通风、有应急照明等。）施工过程中和设备安装调试过程中资料搜集。常见工程问题：地下给水管接驳不牢跑水，消火栓、喷淋头跑水，外墙渗水，窗台渗水，卫生间渗漏等。.对项目的物业管理费标准提出建议依据当地相关政策、法规；调查周边同类已投入使用楼盘物管费收费标准；调查周边同类正在销售楼盘的物管费收费标准；调查周边同类楼盘的物业使用人对物管费的认同与承受能力；根据地产公司对楼盘的市场定位和对物管单位的要求；成本测算。.协助地产公司在售楼前编制业主临时公约、房屋质量保证书、房屋使用说明书.配合销售工作a.参与买卖合同的评审、修改，特别是物业管理方面和产权范围界定（如停车场、会所、商铺及其它配套设施）、用途方面；b.将前期物业服务合同和业主临时公约作为买卖合同附件；c.提供物业品牌宣传资料，如展板、荣誉证书；d.提供样板房、销售中心、其他展示现场、工地道路的e.给售楼人员培训和咨询物业管理服务知识；f.在物业网站上介绍项目情况.向