立交桥、经济适用房和土地整理项目可行性研究报告

1、 立交桥、经济适用房和土地整理项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称蔡家集团中心高速公路三溪口立交桥、H区保障性住房和N区土地改造建设项目。1.1.2项目的组织者某市蔡家集团建设发展有限公司在中共北碚区委员会、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立蔡家集团管理委员会，是区委、区政府下属的处级事业单位。某市蔡家集团建设发展有限公司是某市蔡家集团管理委员会的子公司。其性质为国有独资公司，主要负责集团规划和建设。1.1.3的项目主管部门市北碚区人民政府。1.1.4的拟议区域和地点中央高速公路三溪口立交桥工程位于蔡家集团D标准分区内，中央环线与玉河高速公路交汇处，通

2、过扩建改造旧三溪口立交桥，连接中央环线与玉河高速公路。H区保障性住房项目位于蔡家集团H标分区，规划地块面积275亩，规划地块建筑面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01、H11-01/01。相邻的中环线南侧，西临西环，地块西侧规划建设观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区土地整治项目位于蔡家集团的N标准分区。规划区北以蔡家引道线为界，西以212国道、玉河高速公路为界，东至蔡家鹿心，南至嘉陵江，红塔高尔夫球场及行政办公区，包括童家溪王家坎、香石坝、唐湾三俱乐部。1.1.5进行可行性研究的单位和法人代表承担可行性研究的单位为西南大学科技咨询公司，法定代表人杨文。

3、西南大学是2005年7月经教育部批准，由原西南师范大学和原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学。是一所国家级 “211” 工程建设学校。学校坐落在某市北碚区国家级风景名胜区缙云山脚下，风景秀丽的嘉陵江畔。它有100年的办学历史。现任党委书记黄荣生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有省部级 (市) 重点学科35个，省部级 (市) 重点实验室27个，教育部文科重点研究基地1个，某市文科重点研究基地6个。学校是 “全国大学生文化素质教育基地” 的牵头单位。师资力量雄厚，先后主持 “973” 、“863” 、国家自然科学基金、国家社科基金等各级科研项目1400余项。学校与美国，英国，加

4、拿大，法国，德国，日本，澳大利亚，俄罗斯等近30个国家或地区的大学和科研机构进行了学术交流和科研合作，并与20多所外国大学和科研机构建立了长期友好合作关系。1.1.6的研究基础(1) 某市蔡家集团区规划 (某市规划设计院2005)(2) 蔡家集团城市土地利用规划图1:5000(3) 三社 (王家坎、香石坝、塘湾) 土地面积与索引图1:5000(4) 某城市土地利用规划中蔡家组D标准分区的详细控制规划图1:5000(五) 三溪口立交设计方案(6) 某市蔡家集团三溪口立交桥效果图(7) 经济适用房总体设计方案1.1.7的研究工作概述2007年1月市蔡家集团建设发展有限公司委托西南大学科技咨询公司编

5、制了蔡家集团三溪口立交、N区土地整治、H区保障性住房建设项目可行性研究报告。接受委托后，西南大学科技咨询公司立即组织调研组; 调研组接受任务后，按照实地调研、会议交流、查阅地表信息等方式全面了解和掌握项目情况，根据实际情况和国家及市政府的有关政策法规，编写本报告。可行性研究的主要内容包括项目背景和建设必要性、需求预测和拟规模、工程建设技术方案、环境保护、组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会经济效益评价等。1.2可行性研究结论蔡家集团城建项目是经过反复论证并报某市政府和国家有关部委审批同意的重点区域开发建设项目。是已完成多项建设工程，拥有大量业主的在建工程。本研究报告涉及的项目

6、 - “蔡家集团中央高速公路三溪口立交桥、H区保障性住房和N区土地整治建设项目” 仅占项目总量的一部分。由于蔡家集团城建项目中各分项工程之间的不可分割，以及市场供需的不可分割，“蔡家集团中央高速公路三溪口立交桥、H区保障性住房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家集团按规划建设，对于某主城北扩战略的实施和 “主城半小时畅通工程” 的实现，对北碚和一座城市的区域经济发展具有重要的现实意义。项目建设符合某市和国家有关政策要求，符合蔡家集团建设总体规划要求; 工程技术方案、环境保护方案、组织机构和人力资源配置方案、并合理设计了项目的实施进度计划。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资6.

7、90397亿元，总收入8.12825亿元，税金1.10468亿元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年。项目具有社会效益和经济效益的可行性; 项目风险低，抗市场干扰能力强。1.3主要技术经济指标表 (见表1)主要技术经济指标表1序号指示器名称单位指标1入住率穆1539.532总投资万元69039.663工程成本万元262204征地和修复成本万元31233.965基本预订费万元926.386管理、招标、服务费万元2223.87财务费用万元6758总收入万元81282.499总成本万元60352.7610利润万元8512.89711年平均投资利润率%12.3312

8、投资回报率%34.9713回收期年0.9814财务内部收益率%23.5215财务净现值万元4862.0516贷款偿还期年117贷款偿还率%1.071.4中存在的问题及建议项目建设、运营和管理存在三个问题。一、权责不对称问题中央高速公路三溪口立交桥子项目为公共基础设施项目。作为业主单位，蔡家集团建设发展有限公司。某个城市存在权力和责任不对称的问题。业主承担相关债务。资产形成后，以类似的 “交钥匙” 方式交给北碚区政府。业主财家集团建设发展有限公司账户中既无资产，也无收益。在某个城市。这种权力和责任的不对称是具有中国特色的普遍现象。解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府充分考虑企业利益，在项

9、目建成移交交通部门管理时给予适当补偿，体现权责对称的市场原则。二、农民安置补偿问题。北碚区政府及下属蔡家集团管委会对农民安置补偿工作高度重视，补偿标准较高，农民比较满意。但是，现金和经济适用房安置作为主要安置方式并不完善。需要增加社会保障，解决农民问题，防止 “3无农民” 的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上，增设社会保障安置。办法是保留一定比例的安置补偿资金，为拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。3、“捆绑” 3个分项的做法是否合理还有待研究。研究所涉及的3个子项目属于3个不同性质。其中，中央高速公路三溪口立交桥子项目为公共基础设施项目，其建设投资至少应由蔡家集团所

10、有子项目分担。H区保障性住房建设子项目属于社会工程项目，其建设投资也应由集团内所有项目共同承担。现在它被捆绑到一个项目中，它的投资估算、财务预测和分析都是基于捆绑。在建设项目评估的理论和实践中，这是否具有值得研究的意义。第2章项目背景及发展概况2.1项目背景2.1.1总结蔡家集团第一，位置、面积和人口。蔡家群是一个城市的城市总体规划确定的城市发达圈的十一个外围群之一。在这11个外围组团中，蔡家组团距离主城最近，区位优势最为显著。组。位于一城市主城区北部，北碚区东南部，管理局属北碚区。由北碚区蔡家岗、童家溪、施家梁三镇组成。东接江北国际机场，南接北新区，西接中梁山，北接北碚。是主城核心区渝北区、

11、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动、功能衔接的枢纽。212国道、玉河高速公路从组内西侧穿过。距北碚市区12公里，距市中心11公里，距机场15公里，距火车站18公里，距寸滩港22公里。蔡家群占地75平方公里。规划使用城市建设用地2020年31平方公里，人口约300,000人。远期规划建筑面积 (2050) 48平方公里，人口约500,000人。二、地质、地貌和气候条件。群位于四川盆地东南部，属川东平岭河谷区。正面毗邻嘉陵江流域，海岸线约30公里; 西面中梁山脉，有长约20公里的绿色长廊; 中部地势平坦开阔，海拔多在200-300米之间。区内地貌是地质构造良好、无重大滑坡等地质灾害的城市主

12、城区扩展的最佳国土空间。地质条件良好。上部附着第四纪松散堆积层，下伏基岩为中侏罗世沙溪庙组砂岩和泥岩。地质构造良好，无重大滑坡等地质灾害发生，基本地震烈度为VI度，属总则震区。亚热带湿润季风气候，冬暖春早，夏热干旱，秋雨交加，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3摄氏度，年降水量1105.4毫米。无霜期长达335天。由于季风环流的影响，降水在一年中分布不均。5月至9月的降水量占全年的70%。暴雨多集中在7月至8月，最大降雨量为195.3毫米。年平均风速为1.1米/秒，最大风速为27米/秒。组团东、北侧毗邻嘉陵江，区内沟壑发达。整体地形有利于地表水和地下水的排水。嘉陵江是该地区的骨干水

13、系，为过境河流。最大流量为4.48 10 7 l/s，最小流量为0.2 10 6 l/s，多年平均流量为2.14 10 6 l/s。第四纪土层没有泉水，地下水贫乏。只有在雨季，当地土层才有少量上层积水。第四纪土层为粘性土，属弱透水层。基岩以泥岩为主，与阻水层相对。只有少量风化裂隙水出现在山谷地带和强风化层。水文地质条件简单。三、蔡家集团发展优势优美的环境、独特的景观和丰富的旅游资源，为蔡家集团的开发建设提供了良好的支撑和落脚点。具体而言，其优势在于 :( 1) 区位优势。蔡家集团位于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区交界处。距江北国际机场、寸滩港、龙头寺火车站15分钟车程，距市中心20分钟车程

14、。(2) 环境优势。蔡家群西邻中梁山，东邻缙云山国家级自然保护区。碧波荡漾的嘉陵江被碧波荡漾。植被覆盖面积超过90%，空气质量良好。它是城市主要城市北部的重要生态屏障。(3) 施工优势。土地性价比高，目前正处于大规模建设的初期，土地成本低; 是主城北扩建中不可多得的宝地，非常适合项目规划开发；工程地质条件稳定，无地质灾害隐患; 土地资源丰富，形成自然地质景观具有园林景观开发价值。(4) 交通优势。1黄金水道-嘉陵江纵贯南北，蔡家码头、845厂码头、于家皮码头等区域分布，3000吨级船舶可直达港口; 2铁路运输大动脉: 遂渝高速铁路和襄渝铁路东西走向，毗邻东站和最大货运站龙头寺火车站。渝武高速公

15、路、中央高速公路、外环高速公路三条高速公路贯穿集团，辅以212国道、轻轨1号线、6号线和6号支线。毗邻机场，距江北国际机场15分钟路程。第四，功能定位。在某一城市的城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为 “以科技、生态、环保、都市休闲和商务产业为主要发展方向，规模适度、现代化的新城区”。在众多集团中，蔡家集团在区位、土地利用条件、交通和生态环境等方面具有明显优势。它是市区最好的扩展空间，也是经济建设的 “最好的西装材料”。是北部新区、主城区、北碚区的中心枢纽。主要承担中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能、城市功能调整等。作为主城外的11个组团之一，蔡家组团以其优越的地理位置和最佳的城

16、市环境，被提升到建设的快车道。根据组团功能的整体定位，某市蔡家组团总体规划对组团的具体定位是，组团所在的北部地区为某市近期的重点拓展区域，主要承担主城区的疏散人口、部分公共服务和交通功能。集聚高科技、高档次的房地产、高规格的体育赛事等为主导产业，构建良好的城市生活环境，塑造新的城市风貌。它的发展方向是 “三高”，即高品质的住宅和城市休闲区; 高科技的机电、仪器、仪表、微电子产业区; 高标准的国际体育赛事、展览和贸易金融领域，使其成为某市最高端的休闲商务新城和北方经济高地。可见，集团的功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的开发用地。产业突出高新产业、都市旅游休闲产业、会展节庆、现代物流

17、、房地产。等等。可以预见，在不久的将来，蔡家集团将把城市建设成为环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具活力和竞争力的生态园林城市。第五，团建的意义。直辖市直辖后，面临着城市太小、农村人口过多的现实矛盾。为了提高城市化水平，并与作为直辖市的城市社会经济性质相协调，一个市政府提出了主要城市对外扩张，包括向西扩张、向北扩张、向南扩张的战略。通过实施主城拓展战略，构建强大的城市发达经济圈，以城市发达经济圈为重点，加快涪陵、万州、潜江、长寿、南川、江津、合川、永川等卫星城建设。在这样的思路和政策背景下，2002年某市政府提出了在主城建设蔡家等11个外围集团的战略构想。经过五年的建设，外围组团开发

18、建设取得了成功，充分发挥了吸纳主城人口、转移主城产业的作用，提高了主城的整体功能。蔡家集团的建设对北碚区的社会经济发展具有深远的意义。在一个郊区区县，北碚是远离主城的区之一。受地理位置、交通等区位和经济因素的制约，北碚的经济已经无法真正融入主城经济，逐渐衍生到边缘化。的发展趋势。蔡氏家族集团的建设，向北扩展了某主城，向东扩展了北碚主城，彻底消除了北碚与主城之间的地理、地理障碍。北碚的经济和主城的经济终于融合在一起，产生了互动和联动。社会和经济影响。2006年，一个市政府终于将北碚纳入主城区。人员、机构、公共设施建设、收费标准、城市管理等都遵循了主城的原则和模式。因此，蔡家集团的建设为北碚社会经

19、济的持续快速发展提供了难得的机遇。它不仅为北碚提供了正外部性，而且从根本上改变了北碚经济的本质规制，使北碚从总则的外围经济上升为主要的城市经济。2.1.2本研究项目在蔡家集团整体建设过程中的地位本研究涉及的项目包括3个子项目，即中心主干道安溪口立交桥子项目、H区保障性住房建设子项目和N区土地整治子项目。3个项目对应3个经济属性。(1) 中央干道三溪口立交桥子项目。该项目属于蔡家集团建设全过程的核心基础设施项目之一，属于公共共享资本项目。中央主干道正在建设中，主要工程已经完成。预计2008年建成投产。中央干线公路三溪口立交桥子工程是连接中央环线和玉河高速公路的枢纽工程。如果项目长期不开工，不能如

20、期建成投入使用，不仅会影响蔡家集团的整体建设进程，还会形成建设 “瓶颈”。同时，将制约中心主干道的作用，影响某市政府提出的 “半小时主城区畅通工程” 的实现。(2) H区保障性住房建设的子项目该子项目在蔡家集团整体建设过程中的作用非常重要，因为该项目关系到村民的搬迁安置和后期项目的进入。蔡家集团建设共需要搬迁安置30,000余人。分项工程建成后，可安置10800人 (3375户)，占总安置量的36%。随着组团化建设的推进，也需要建设两套相应规模的经济适用房。(3) N区土地整治分项工程N区土地整治段已拆除安置，属于临时半闲置土地。这一段土地的整治，可以为后期房地产项目、体育设施项目的进入提供前

21、期准备，并能很好地贯彻滚动开发的思路，为集团整体发展提供收益支持，为项目融资提供资金保障。2.2的准备工作该项目已完成以下前期工作:(一) 中心干道三溪口立交桥分项工程已完成征地、项目设计审批及工程设计方案的绘制；(二) H区经济适用房分项工程已完成征地、项目规划、审批、招标文件编制上报；(3) N区土地整理子项目已完成征地、项目规划、拆迁、招标生产等工作。2.3投资的必要性该研究所涉及的3个子项目是蔡家集团总项目的组成部分。其中，中央主干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，也是集团公共设施中的重要项目之一; H区保障性住房子项目是整个拆迁安置项目的一期工程，既关乎民生，又关乎集团整体建设

22、进程; N区土地整治子项目是基于市场交易的项目，它不仅涉及后期项目的进入，还涉及集团整体建设进程和收益流。因此，蔡家集团的3个子项目、3个子项目和总项目在时间和空间上是相互包容和相连的。其中，任何一个方面的发展滞后，都会影响整体的发展。3.2.1三溪口立交成为中环主干道的交通瓶颈中央高速公路上的三溪口立交将成为中央高速公路的交通瓶颈。据预测，三溪口至蔡家港、蔡家港至三溪口、蔡家港至铜家堰、铜家堰至蔡家港的小时车流量高峰将在2608-2727(pcu/h) (见表2) 至3744-4036(pcu/h) 2015年之间。中央快速路三溪口立交子工程如不尽快上马，很快就会发生堵车现象。表2高峰小时交

23、通流量预测表单位 :( pcu/h)时间三溪口蔡家刚蔡家刚三溪口蔡家刚佟佳燕佟佳燕蔡家刚20152689272725292608202539804036374438603.2.2 H区保障性住房建设分项工程这一分项工程将直接影响蔡家集团的建设进程。如果项目拖延了，其他项目的进入也会相应的拖延，因为没有拆迁安置，建设用地就不出来了，任何项目，甚至公共资本项目都不能进入，就会产生民怨，为集团的建设和发展树立不良的社会风气。拆迁居民的妥善安置是集团建设稳步推进的保证。3.2.3 N区土地整理子项目与上述两个子项目类似，如果土地没有及时改造，业主就不会进入，招商引资就会面临障碍，同时，地价也不会上涨。

24、重要的是，如果土地不及时改造上市交易，整个蔡家集团建设就没有收入来源，集团建设就成了无源之水。土地出让收入是集团经济发展的资金保障。第3章需求预测及建议规模3.1市场研究为了科学确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，以蔡家集团周边土地的平均价格为重点，以市场价格为基础，结合土地改良成本确定土地出让价格。与蔡家集团隔江相望的北部新区高新区土地出让均价为100万元/亩，经开公园土地出让均价为900,000元/亩，渝北区土地出让均价为120万/亩，而沙坪坝区土地出让均价为800,000/亩。蔡家集团基准底价按11级计算，商业用地947元/平方米，住宅用地444元/平方米，工业用地220元/平方

25、米。蔡家集团今年要出让的土地价格为580,000/亩。3.2市场预测蔡氏家族集团正处于建筑热潮之中，两度受到投资者青睐。目前已有一系列高端项目入团，如中安翡翠湖、水天花园、鸿鼎高尔夫球场等。随着中央干线公路、轻轨6号线等市政和国家基础设施项目的建成，蔡家集团将全面融入主城，土地需求也将稳步上升，土地价格只会上涨。3.3营销策略为保证土地的增值，本集团拟根据国家有关政策法规，按照建设用地二级市场交易规则，采取 “曲道而幽” 的营销策略。内容包括:(1) 创造良好的投资环境，吸引更多业主组团创业、落户。集团将在北碚区委、政府的坚强领导下，通过不断的组织和制度创新，树立新的管理理念，在提升工作效率、

26、服务精神、正外部性等方面下功夫，营造良好的投资环境。(2) 打造生态绿色品牌。充分挖掘和利用集团所在区域的生态和景观资源，在建设过程中进一步提高该区域的生态和景观价值，并进行全面宣传和包装，提升集团所在区域的环境美学价值，从而保证土地增值。(3) 打出科技文化的品牌。通过重点引进机电、仪器仪表、电子、体育、文化等项目，提高开发区整体科技文化水平，发展科技文化产业吸引业主。3.4施工计划和规模3.4.1中央干道三溪口立交桥子工程中央高速公路 (蔡家段) 西起三溪口路南侧的玉河高速公路，与中央环线与玉河高速公路交汇，形成本地区的交流道。交流道主线全长1.05千米。整个交流道包括跨线桥、跨中线匝道的

27、路线桥、跨同心B区1 # 路的跨线桥、收费站和1.05千米长主线道路；交汇处工程共包括10个坡道，总长度为5.595千米。排水管道全长7408m，2 2m箱涵长度69.494m，3 3拱涵长度315.93m。照明工程全段设有315KVA路灯照明箱式变电站和6组高杆灯。3.4.2 H分部经济适用房建设分项工程项目区位于蔡家集团16个标准区的H标准区，规划地块面积275亩，建设用地面积200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01、H11-01/01四个地块，建筑面积270000 ，最大容积率2.0，最小绿化率30%。3.4.3 N区土地整理子项目该项目位于规划蔡家集团1

28、6个标准区的N标分区，改造面积965亩，其中住宅净用地面积482亩，占50%，道路48亩，占5%，而435亩为绿地和体育设施，占45%。土石的数量是120,000平方米。改造区道路全长552米，标准路宽26米。它是城市的次要道路，道路为双向4车道。该标准区规划用地布局结构为 “以体育公园为核心，以生态生活及周边区域” 的布局形式。项目区道路红线宽度分为主路44米、次路26-32米、支路16-22米。第四章工程施工技术方案4.1中央高速公路三溪口立交子项目4.1.1的项目摘要某市的中央高速公路 (蔡家段) 西起三溪口路南侧的玉河高速公路，与中央环线与玉河高速公路交汇，形成全互通立交 (三溪口立交

29、)。交流道主线全长1.05千米。整个交流道包括跨线桥、跨中线匝道的路线桥、跨同心B区1 # 路的跨线桥、收费站和1.05千米长主线道路；交汇处工程共包括10个坡道，总长度为5.595千米。排水管道全长7408m，2*2m箱涵长度69.494m，3*3拱涵长度315.93m。照明工程全段设有315KVA路灯照明箱式变电站和6组高杆灯。4.1.2项技术经济指标 (见表3)设计依据:(一) 城市道路设计规范；(2) 公路线路设计规范。坡道标准截面宽度:单向单车道坡道: 总宽度8.0m，净宽度7.0m。单向两车道坡道: 总宽度9.5m，净宽度8.5m。表3中央高速公路三溪口立交子项目经济技术表单位:项

30、目斜坡宽度 (米)坡道长度 (米)最小半径 (m)最大纵向斜率 (%)最小垂直曲线半径 (m)桥梁长度 (米)拆迁面积 ()立交占地面积 ()交换容量 (pcu/d)坡道8.576560.54.51000233000坡道B8.56585051250坡道C8.52231005.52000坡道D8.52672505.82000E坡道8.53012504.51500F坡道8.52271004.21500G坡道8.567060.54.81000H坡道8.5605505.21200I坡道8.5406705.81250J坡道8.56826041500K坡道8.55665051500L坡道8.5383140

31、5.9800辅助a1027904003.55000335辅助B10306010003.3870003204.1.3流量中环路与玉河高速公路交汇于三溪出口，是城市快速路与快速路的交汇处。本交流道交通流的定性分析如下:四大车流: 于家湾-北碚、歇马-悦来；四大车流: 悦来-北碚、双北-悦来；其余为二次流量。4.1.4桥梁设计玉河高速公路两侧将修建两条辅路，来三口立交的每条匝道将改为与玉河高速公路的辅路A、B相连接。通过这种引导，将新旧互通式立交有机地、紧密地联系在一起，形成强大的大型组合式立交。设计采用 “8” 形互换。对于高速公路收费系统的改造，将拆除三溪口立交现有收费站，在高速公路辅路A、B出

32、入口设置4个收费站。H区经济适用住房建设项目2.24.2.1的项目摘要蔡家集团经济适用房项目位于蔡家集团H标事业部，规划地块面积约275亩，规划地块建筑面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01。地积比率最高为2.0，绿化率最低为30%。4.2.2管网项目区的管网包括电力线、输水管线、排水管线、输气管线和通讯线。根据蔡家集团建设总体规划，输电线、输水管道、输气管道、通信线路均沿支路覆盖，全长300米; 根据地形地貌，排水管道由北向南覆盖，并且位于住宅区的南侧。建设集中式污水处理厂。处理达标后，通过管道排入嘉陵江。管道750米长。4.2.3

33、技术和经济方案根据建设部的相关规定，人均住房面积规划为25/人，小区容积率为2，绿化面积大于30%。H区保障性住房建设分项工程的技术经济方案以综合技术经济指标 (包括一期、二期) 、户型比例、社区配套设施、安置人口等指标表示。前三项显示在表4、表5和表6中。项目建成后，将安置10080人，占蔡家集团总安置量的36%。保障性住房综合成本 (含土地改造费、道路及管理网络费、主体工程土建费、配套设施建设费、其他等) 768.32元/，分项工程总投资2.07447亿元。表4 H分部经济适用房建设分项工程综合技术经济指标一览表:项目单位指标数值备注总土地面积183425户数 (套)家庭 (套)2293居

34、民人数25/人10080GFA270000其中: 地上建筑面积247606.21地下建筑区域22393.79总占地面积133400容积率不大于2.52其中奖励容积率建筑密度%不大于30%28.15绿地率%不少于30%30.3停车位A不少于567621其中: 地面停车位A250地下停车位A560表5保障性住房建设分项工程一期工程技术经济指标表单位:项目单位指标数值备注GFA130000土地面积88044建筑面积640321.根据函数的性质(1) 住宅建筑面积122378.67(2) 商业建筑面积2944.83(3) 辅助支撑室373.21项目一期居委会及物业管理用房296.7一期工程配电室50.

35、39公共厕所51.46消防控制室16(4) 幼儿园1036.99(5) 地下车库建筑面积3266.32.按地上部分和地下部分划分(1) 地上施工区域127664.79(2) 地下施工区域2335.21地下车库区2335.21容积率1.89其中奖励容积率建筑密度%26.64表6 H街道保障性住房建设分项工程二期技术经济指标表单位:GFA140000土地面积95381建筑面积693681.根据函数的性质(1) 住宅建筑面积99090.82(2) 商业建筑面积21979.24(3) 地下停车库13088.8其中，地下配套设备室860(4) 社区配套公共建设区1450社区文化活动站700二期工程居委会

36、和物业管理室600联防执勤点30消防控制室1202.按地上部分和地下部分划分(1) 地上施工区域119941.42(2) 地下施工区域20058.58地下车库区16875.92容积率2.33其中奖励容积率建筑密度%30.7表8 H街道保障性住房建设分项工程单位面积比例一览表:套数 (套)建筑面积 ()建筑面积90平方米以下单位1584115584.48建筑面积90多平方米的单位45546105.15总计2039161689.63建筑面积90平方米以下单位比例77.69%71.49%建筑面积90平方米以上单位比例22.31%28.51%表7一期工程单位面积比例一览表:套数 (套)建筑面积 (m2

37、)建筑面积90平方米以下单位85892938.89建筑面积90多平方米的单位24637061.11总计1104130000建筑面积90平方米以下单位比例77.69%71.49%建筑面积90平方米以上单位比例22.31%28.51%表9社区配套设施单位一览表:幼儿园1036.99社区文化活动站700项目一期居委会及物业管理用房296.70二期工程居委会和物业管理室600联防执勤点30社区卫生保健服务站120一期工程配电室25.05二期工程配套设施 (地下)860公共厕所51.46垃圾收集点44.3N标准区土地整理子项目4.3.1的项目摘要该项目位于规划中的蔡家集团16个标准分区的N标分区，改造面

38、积965亩，土石方体量120,000平方米。改造区道路总长约552米，标准道路宽度26米。这是城市的次要道路。二级，双向4车道。4.3.2指标控制城市综合用地面积 (区内工业用地和城市建成区除外) 965万亩，其中住宅净用地面积482亩，占50%; 道路48亩，占5%; 绿地、体育用地435亩，占45%。住宅 (净土地) 的容积率为1.5，绿地 (运动用地) 的容积率为0.4。(平均容积率 = (净土地面积 1.5 + 体育用地面积 1.4)/965 0.93)。4.3.3土方量和面积改造面积965亩，土石方量120,000平方米。4.3.4条道路规格和长度道路规格为城市支路 类，标准路宽26

39、米，区域内道路总长552米，双向4车道。4.3.5管网项目区的管网包括电力线、输水管道、输气管道和通信线路。根据蔡家集团建设的总体规划，电力线路、输水管道、燃气管道、通信线路等均沿支路覆盖，全长852米。4.3.6地块规划 (见表10)N标准分区土地整理分项工程的地块规划见表10。表10面积土地整理地块指标表N单位:规划土地利用的性质土地面积 (ha)最大体积比建筑物高度限制 (米)最大建筑密度 (%)最小绿地率 (%)蔡佳N01-02/01R124.721.5183530蔡佳N01-03/01C4195.280.4151580蔡佳N02-01/01G120.290.29-蔡佳N02-02/0

40、1G110.650.65-蔡佳N02-03/01R10.861.2183030蔡佳N02-0401E41.72-蔡佳N02-05/01R11.501.2183030蔡佳N03-01/01G120.56-蔡佳N03-02/01R14.001.5183530蔡佳N08-01/01G112.57-蔡佳N08-02/01R12.551.2183030蔡佳N09-01/01R16.671.5183530蔡佳N12-01/01R12.571.51.53030蔡佳N15-01/01R13.971.51.53030蔡佳N18-01/01R11.871.51.53030第五章环境保护5.1环境保护与环境卫生设施

41、规划与控制5.1.1环境保护司规划区域内的城市公园、体育公园为一类环保区域; 居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区为二类环保区域；交通要道两侧及次动脉两侧均为 类环保区域。5.1.2实施标准大气环境质量规划区域内的城市公园、体育公园按国家大气环境一级质量标准控制; 居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区按国家大气环境二级质量标准控制；交通干线两侧和二级干线道路两侧按国家大气环境三级质量标准进行控制。5.1.3环境质量噪声实施标准规划区内城市公园和体育公园的噪声按国家噪声环境质量控制，白天噪声控制为50(dba)，夜间噪声控制为40(dba)。居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区

42、按国家噪声环境质量控制，白天噪声控制为60(dba)，夜间噪声控制为50(dba)；交通主干道两侧和次干道两侧按国家噪声环境质量4种类型进行控制。噪音控制白天为70(dba)，晚上为55(dba)。5.1.4生活用水水源实施标准生活水源执行国家地表水 类水标准。5.2。保护措施本项目的环境保护侧重于施工 (施工) 过程。由于建成后各阶段作业有严格的进入限制，没有特殊污染，只有总则的面源污染。施工期主要污染源为: 施工失水、扬尘、生活废水、机械噪声和固体废弃物。土壤侵蚀与水土控制5.2 1项目区占地面积较大，一次降雨产生的悬浮物较多。因此，在施工期间，应采取严格的水土保持措施，在施工现场建沉淀池

43、，将降雨产生的泥水沉淀后再进行再利用。5.2.2空气污染物施工期的大气污染物主要是运输车辆排放的粉尘和燃油废气，都是短期影响。为了尽可能减少施工期废气的排放，避免有害气体和粉尘在项目区及周围环境的扩散，施工单位必须采取洒水压尘、封闭运输等措施。废水5.2.3施工期废水主要来源于拆修施工机具、基坑排水、混凝土搅拌、砂石冲洗过程中产生的废水，施工人员生活污水，必须进行处理。施工期间产生的施工废水和降雨、雨水在沉淀池沉降后，必须重新利用。噪音5.2.4施工期噪声主要由推土机、挖掘机、装载机、卡车、搅拌机和振动器在运行过程中产生，其声级总则超过80dB(A)。虽然施工时噪声的影响是一个短期的过程，但应

44、合理安排施工时间，合理安排施工设备，以减少其对附近居民和学校的影响。固体废物5.2.5固体废物主要来自施工人员和施工弃土产生的生活垃圾。生命应及时运送到垃圾处理场。多余的挖掘和建筑弃土被送到城市指定的渣场或洼地的回填处。油烟净化产生的废油被送到废油回收加工厂处理。5.2.6对交通的影响项目的规划设计考虑了地形特征。场地基本平衡土石，只需要将少量多余的土石运至渣场。涉及的运输材料主要是建筑材料。由于当地道路建设走在前面，可以依靠现有道路进行运输，因此本项目的建筑材料运输对道路运输负荷增加不大，影响不大。但应统筹考虑运输车辆的状况、载重、运输周期，以减少其对环境的影响，尤其是通过生活点时，应放慢速

45、度，禁止鸣响。5.2.7年拆除与弹性时期的环境问题分析由于该项目居民不密集，受灾人口少，距离远，因此房屋拆迁带来的灰尘和噪音小。但是，拆除产生的废渣应分类回收。废砖，木材和钢材可回收用于交付，约40%。剩余的废渣要统一堆放，及时清运，在城市规划指定的垃圾场倾倒。尽管该集团总拆迁量较大，但该项目将分期分批拆除。除了回收外，废渣还可以用于后续的填充需求，因此拆除不会对渣场造成更大的压力。5.2.8的生态影响分析遗址现况多为农田、自然村、民居地平塘。组内植被良好，农作物以水稻、小麦、蔬菜为主，并有少量林地。总的来说，植被覆盖良好，不存在稀有植物。中央高速公路已经开始建设。土地原为农业耕地，对植被的连

46、接没有影响。本项目一期内规划有大量公共绿地。随着集团后续的建设和发展，规划绿地将进一步增加，足以弥补因建设而被破坏的植被，形成优美优美的城市生态景观。第六章组织结构与人力资源配置6.1领导领导班子设主任1名，分管财务处和建设管理部; 设副主任1名，分管征地拆迁部。设副主任2名，分管建设开发公司、党支部、纪检、监察、办公室、建设管理办公室; 设副主任3名，分管投资服务办公室、总工程师办公室。6.2机制设置(一) 行政委员会办公室。负责管委会日常事务、文件收发、印章档案、计划汇总、后勤服务、安保等相关工作; 负责组织人员、劳动保障、机关分支机构、纪检监察、宣传组等相关工作; 负责联系市、区相关部门

47、的工作支持与配合; 完成管委会交办的其他工作 (3人)。(2) 行政委员会财务部。负责管理委员会内部财务和资金的使用、调度和管理; 负责建设所需资金的运营、筹集和调度，国有资产管理，工程建设投资的审查和审计; 负责协调财政、税收、工商、财务等部门的关系; 完成管委会交办的其他工作 (2人)。(3) 征地拆迁办。负责土地总体规划和利用的修订和实施管理; 负责非农业人员的征地、拆迁、安置、补偿和住房安置工作; 负责处理安置房建设和管理中的各种矛盾和问题；负责协调解决征地拆迁中的各种矛盾和问题; 负责征地划拨的初步审批; 负责集团内土地和房屋权属的确认，协助项目业主办理国有土地使用权证、房屋产权证;

48、 负责协调与市、区国土等部门的关系; 完成管委会交办的其他工作 (6人)。(四) 建设管理办公室。负责建筑工程施工、监理、造价咨询等工作; 负责年度工程计划的编制和实施，建筑工程施工现场管理; 牵头负责建筑工程造价管理工作; 负责协调解决施工中的各种矛盾和问题; 负责建筑工程档案收集、整理归档工作; 负责协调市、区土地、规划、建设、水、电、气、闭路、通信等部门的关系; 完成管委会交办的其他工作 (4人)。(5) 招商局。全面负责组织集团招商; 负责各类引进项目的洽谈和实施; 负责项目的包装、设计和推广; 牵头为引进项目业主办理相关手续，全程提供优质服务；负责协调市、区外经部门与相关部门的关系，

49、负责组织集团对外宣传工作; 完成管委会交办的其他工作 (2人)。(6) 总工程师办公室: 负责组织集团控制性详细规划及各项专业方案的编制、调整和设计; 负责住房和保障性住房的规划、设计、立项、选址等工作; 负责组织重大建设项目、建设项目勘察、设计承包，并参与建设项目现场管理; 编制集团综合开发规划和中长期建设规划; 协助项目业主办理基本建设手续; 负责协调与市、区规划、土地、房管、环保、建设、人防、消防等部门; 完成管委会交办的其他工作 (3人)。第七章实施进度计划7.1项目建设内容中央主干道三溪口立交桥子项目的建设内容包括主体工程 (立交桥工程、立交梁工程、立交桥道路工程) 和配套工程 (排

50、水、照明、绿化、收费站) 的建设。H区保障性住房建设子项目建设内容包括建筑、绿化、管网、道路建设和社区配套设施 (医院、学校、垃圾处理站等)。N区土地整理子项目的建设内容主要是土地开挖填筑，相应的基础设施建设 - 道路、供电、供水、排水、通讯、燃气等的建设。建设方式将按照规划要求，依次进行土地征用、滚动开发出让、居民安置、立交建设、外商投资等。7.2项目建设周期中央主干道三溪口立交桥子工程工期为20个月，自2007年6月起至2009年2月止。H区经济适用房建设分项工程2007年5月年开始招标，6月年开工，完成2008年5月第一标段，搬迁拆迁居民，2009年5月完成2标段，完善小区基础设施和配套

51、设施，6月完成了这个项目。N区土地整理子项目建设周期为半年。它于2007年5月年进入现场，同年11月年完成工作，并在12月交易。7.3项目实施进度图上市交易2007.12第一阶段项目的完成2008.5上市交易2007.12第一阶段项目的完成2008.5项目完成2009.2征地(已完成)D区中央主干道三溪口立交2007.6H区经济适用房2007.6n区土地整理2007.6第二阶段项目完成第二阶段项目完成2009.5项目实施时间表第八章投资估算与融资项目实施时间表8.1基本假设(1) 国家现行方针政策没有重大变化；(2) 该国现行利率、汇率等没有重大变化；(3) 蔡氏家族集团所在地区的社会经济环境

52、未发生重大变化；(4) 蔡氏家族集团所在地区目前执行的税收和税率政策不变；(5) 无其他人力不可抗力因素造成的重大不利影响。8.2投资估算3个子项目总投资6.90397亿元，其中中央高速公路3号安西口立交桥子项目总投资2.08712亿元，H区保障性住房子项目总投资2.07447亿元，N区土地整理子项目总投资2.74238亿元。8.2.1三溪口立交桥总投资2.08712亿元，其中建筑安装1.38亿元，其他建设5311.25万元，基本储备926.38万元。其他833.53万元。有关详细信息，请参见下面的11。表11中央高速公路三溪口立交分项工程总概算表单位: 10,000元序号项目成本名称项目成本

53、 (10,000元)1项目施工成本13800.001.1交换费4206.551.2主线道路工程4606.241.3中央高速公路正在进行玉河高速公路桥梁工程578.081.4三溪口立交一匝道正在进行中央快速桥工程549.281.5一条横穿玉河高速大桥工程的匝道294.651.6中环线主线跨同兴B区1号路桥工程700.681.7排水工程115.111.8照明工程461.581.9交通工程200.001.10绿化工程368.821.11交通组织建设措施200.001.12收费站400.002其他建筑成本5311.252.1征地拆迁费3594.402.2施工单位管理费193.602.3项目前成本47.

54、172.4工程测量费100.002.5工程设计费509.492.6工程监理费164.872.7施工图设计审查费27.482.8投标代理费32.422.9建设工程质量监督费38.472.10工程造价咨询服务费109.912.11建设项目综合服务费38.472.12建筑工人规划综合费13.742.13EIA费用18.643基本储备926.384其他833.535总投资20871.168.2.2h标准部门经济适用房本期经济适用房分为A段、B段两个标段，总建筑面积270000，其中a段建筑面积130000，B段建筑面积140000。用地面积275亩，建设用地面积200亩，项目总投资20744 7100

55、万元。组合物详见表12。表12 H区保障性安居工程投资估算汇总单位: 人民币10,000元序号项目名称项目成本1项目施工成本12420.001.1房屋主体工程施工成本9990.001.2房屋辅助工程建设费2160.001.3绿化费270.002土地征收和土地修整费6129.752.1土地征用费4125.002.2土地整治费2004.753初步准备和管理费556.494税收714.155其他924.326总计20744.718.2.3标准区土地整理子项目土地整理规模965亩。总投资2.74238亿元，其中征地改造2.15098亿元 (土地改造72,900元/亩，总投资7036万元)，税费总额54

56、42.6万元 (征收56,400元/亩)，其他税费471.34万元。8.2.4基于项目总数的土地整理中心主路三溪口立交桥子项目、H区保障性住房子项目和N区土地整理子项目均涉及土地整理。土地整理总规模1539.53亩，其中中心主路三溪口立交桥子项目299.53亩，H区保障性住房子项目275亩，和965亩用于N区土地整理子项目。三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目。只计算征地费，不计算整改费。征地费用按120,000元/亩计算。剩余两个子项目土地整理投资72,900元/亩，土地征收费150,000元/亩。三个子项目的土地整理总费用为3.1234亿元，其中中环赣至三溪口立交桥子项目3594.36万元

57、，H区经济适用住房子项目6129.75万元，N区土地整理子项目2.15098亿元，见表13。表13土地征收及整治费用估算表单位: 亩，10,000元/亩，10,000元征地面积标准费用立交桥299.53123594.36经济适用房27522.296129.75土地改良96522.2921509.85总计1539.5331233.968.2.5的投资汇总表 (见表14)表14投资估算汇总表单位: 人民币10,000,000元项目计算标准面积投资三溪口立交桥子项目项目施工成本13800.00其他建筑成本5311.25基本储备926.38其他833.53小计20871.16h区经济适用房间子项目土地

58、征收和土地整理费6129.75项目施工成本12420.00前期准备和管理费556.49税收714.15其他720.66小计20744.71n区土地整改分项工程征地和修复成本21509.85利息675.00税费5442.60小计27423.79总计69039.668.3投资计划本报告根据各分项工程的工期安排投资计划。在6.90397亿元的总投资中，2007年安排了4.09584亿元，占总投资的59.32%。2008年安排2.08079亿元，占总投资的30.14%。2009年安排7273.29万元，占总投资的10.54%。各分项工程投资明细见表15。表15投资计划表单位: 人民币10,000,00

59、0元期间项目投资总计2007立交桥8348.4640958.43适用房间5186.18土地改良27423.792008立交桥10435.5820807.94适用房间10372.36土地改良02009立交桥2087.127273.294适用房间5186.18土地改良0总计69039.6669039.668.4融资和贷款计划按自有资金2.43367亿元，占35.25%; 滚动投资3.4703亿元，占总投资的50.27%; 贷款资金10000万元，贷款资金占14.48%。计划2007年借款10000万元。贷款资金的拨付是中央高速公路三溪口立交桥用于支付工程款6000万元，占60% 等。H区经济适用房

60、子项目用于支付2000万元，占20%。N区土地整理建设分项工程采用支付2000万元，占20% (见表16 )。表16贷款明细表单位: 人民币10,000,000元项目贷款资金分配贷款金额贷款金额土地整理、前期准备、招投标、所有进入建设的项目等。10000.00立交桥分项工程项目付款6000.00经济适用房子项目项目付款2000.00土地改善分项工程整改成本2000.00总计10000.008.5土地征收税与财政返还土地交易收益形成后，收益应在市、区、蔡家集团建设发展有限公司3个主体之间进行重新分配。其中，政府收入综合标准为114475元/亩，蔡家集团建设发展有限公司综合标准。是47335.20