地产项目营销策划推广

1、双福商业核心双福时代广场整合营销推广策略方案INTEGRATED MARKETING SOLUTIONS2014年8月目 录一.区域与项目概况二.市场概况三.目标客户分析四.营销推广策略五.全民经纪人区域与市场概况1.区域与项目概况重庆双福新区主城区江津双福新区一环二环 重庆双福新区地处江津区北大门，位于重庆西部新城核心区，被纳入重庆“半小时经济圈”，是重庆市正在建设的七大城市副中心之一。前扼地势平坦的津马要塞，背靠风景秀丽的缙云山脉，幅员面积66平方公里，近期规划建设40平方公里，目前常住人口近20万人，2020年人口规划预计将达到50万人。境内拥有2万亩森林、10余个大型生态湖泊点缀其间。

2、重庆绕城高速(二环)、津马大道、九江大道等高等级公路在新区交汇。距成渝高速走马出口2公里，距重庆内环10分钟车程，距江北机场仅35分钟车程。独特的区位优势，良好的地理条件，优美的自然环境，完善的基础移动地图设施，双福新区已逐渐成为最具投资发展潜力的一片热土。西部新城核心片区的重要组成部分；重庆七大城市副中心之一；与主城相距20公里；重庆半小时经济圈范围；重庆的二环时代；高速通车、轨道规划；全面外拓市场的主心。区域与项目概况重庆双福新区2001年，双福建镇。2002年，江津市政府批准正式启动双福工业园区建设。双福被江津确认为融入主城、承接主城产业转移的战略重点。2004年，经国家五部委检查并经重

3、庆市政府办公厅批准为重庆市级工业园区。2008年，江津区城市总体规划明确双福定位为江津的北大门，加速融入重庆主城。2009年底，重庆进入“二环时代”，具有区位优势的双福由于提前谋划布局，赢得了发展先机，一系列重大项目纷纷落户双福。如今双福新区津马大道横贯南北，九江大道纵横东西，重庆绕城高速穿城而过，新城道路骨架羽翼渐丰；城市人口已达10余万，双福新区建成和在建的面积约40平方公里，宜居宜业现代化城市框架已然成型。区域与项目概况双福时代广场地理位置重庆双福新区津马大道区域人口双福新区未来50万人口、重庆主城区1200万人口周边交通成渝高速、重庆绕城高速、津马大道三条主干道具备2条高速公路，便利驱

4、车人士规划建设中的轨道交通（12号线、17号线）线路距离 (公里)驾驶 (分钟)市中心项目2030重庆江北机场项目5040重庆火车北站项目3535项目总面积占地538亩，建筑面积约130万方总商业面积近20万方，含4万方市政广场商业楼层商业街：地面2-3层（2.5万方）广场地下商业：地下单层（2万方）主体购物中心：规划1+4层（约8万方）Bolck商业群：规划3-4层（约3万方）建筑外观现代轻奢造型外观店铺数量总体超过千余商铺（一期商业街224个商铺）店铺面积20-400平方米/户停车位地面+地下（未确定）时代广场市场概况2.市场概况双福时代广场居住区规划：双福是江津主城主要的人口承接地，规划

5、居住人口24万，建筑以中高密度住宅为主 江津城市规划信息来源：重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）一主一副一组团城市向北发展居住社区规划（一）几江片区 规划居住人口15万人。 （二）德感片区 可容纳居住人口约28.5万人。 （三）双福片区 规划居住人口24万人。（四）支坪组团 可容纳居住人口约2.5万人。其中，德感和双福主要发展中高密度住宅，支坪组团主要发展低层高密度花园洋房和高层低密度住宅为主，保证高质量的居住环境市场概况双福时代广场产业规划：双福工业园是江津三大工业园区之一，与九龙坡西部新城产业共生共荣，是江津最重要的工业基地，同时也是江津产业融入主城的重要跳板 江津工业园区分布

6、双福工业园德感工业园珞璜工业园双福工业园德感工业园珞璜工业园双福片区工业重点发展汽车摩托车配件，发展轻工机械业；与九龙坡西部新城共同建设以信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；规划产值700亿。珞璜片区工业重点发展绿色节能建材、新材料工业；规划产值400亿。德感片区工业重点发展机械装备制造业、纺织印染、医药化工和食品加工业；规划产值500亿。西彭铝产业园高新区拓展区九龙园区C区千亿级电子信息产业千亿级先进制造业基地千亿级中国铝加工之都九龙西区产业市场概况双福时代广场双福新区发展历程：从2003年双福工业园成立以来，十年以来，双福经历了江津城市副中心阶段，正在向打造重庆城市副中心的目标迈

7、进，区域地位和价值正在不断攀升1998200320052008成渝高速和津马公路全面贯通,使重庆江津市双福镇迎来了发展新机遇，确立了走现代农业强镇之路。 双福镇谋划“借船出海”之策：双福工业园区从双福镇破茧而出，园区管委会白手起家，借资100万元扬帆起航双福镇开始由农业大镇向工业强镇迈进。 双福工业园区契合发展脉搏，与时俱进，华丽转身，定位为“江津城市副中心”。 双福工业园管委会、双福镇政府合并成立双福新区管委会，并响亮提出打造“重庆城市副中心和四百亿新区”的目标任务，着力将双福新区建设成为重庆的“一区三基地”，即西部汽摩产业基地、信息产业基地、仓储物流基地、会议休闲和高尚住宅区，全力朝着现代

8、新城区快速发展 市场概况双福时代广场区域价值：作为江津的城市副中心和产城结合高地，双福区域经济和人口的增长都有良好的预期，但是也面临着现阶段常住人口不足，产业结构单一的现状制约 预期现状常住人口不足03年双福工业园成立时原住民只有4.5万，现在虽有15万人口的规模，但大多数为制造业带来的产业人口，人口流动性大产业结构单一，产业人口转化率低现阶段双福产业以制造业为主，产业人群结构较单一，且产业人口置业比例很低，产业人口转常住人口的转化率较低江津城市副中心江津中心城区以制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区 产城融合高地江津三大工业园区之一，与九龙坡西部新城产业共生共荣，是江津最重要的工业基地

9、，同时也是江津产业融入主城的重要跳板 市场概况双福时代广场区域价值：作为江津的城市副中心和产城结合高地，双福区域经济和人口的增长都有良好的预期，但是也面临着现阶段常住人口不足，产业结构单一的现状制约 预期现状常住人口不足03年双福工业园成立时原住民只有4.5万，现在虽有15万人口的规模，但大多数为制造业带来的产业人口，人口流动性大产业结构单一，产业人口转化率低现阶段双福产业以制造业为主，产业人群结构较单一，且产业人口置业比例很低，产业人口转常住人口的转化率较低江津城市副中心江津中心城区以制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区 产城融合高地江津三大工业园区之一，与九龙坡西部新城产业共生共荣，

10、是江津最重要的工业基地，同时也是江津产业融入主城的重要跳板 目标市场分析3.目标市场分析双福时代广场辐射区常住人口：双福新区常住人口约为6.39万，周边15公里区域含白石驿、西彭、德感、几江等在内共计人口84万 15km德感几江老城西彭双福陶家白石驿巴福石板图：地块15KM范围内常住人口规模（万人）核心区域数据来源：政府网站及全国人口普查金凤镇含谷镇目标市场分析双福时代广场未来人口增长趋势：根据规划，未来江津老城的人口会向双福和德感疏散，双福周边的白石驿、陶家和西彭都是重庆二环规划的重要人口聚集区，至2020年项目周边常住人口规模约为150-170万 区域现有常住人口远景规划人口双福6.39万

11、30-40万德感8.85万28.5万几江26万15万白石驿聚集区7.5万25-30万陶家聚集区1.9万20-25万西彭聚集区15万20-25万合计138-164万数据来源：政府网站、江津城市规划及重庆市主城区二环区域发展规划(20112020年)表：项目15KM区域内常住人口增长趋势双福白石驿聚集区陶家聚集区西彭聚集区德感几江目标市场分析双福时代广场市场容量：未来区域内房地产市场供应量偏大，供大于求的局面将会在各项目中逐渐加剧总供应量：根据2012.1-2014.2月中国土地市场网数据显示，双福出让土地总建筑面积约为：745万中原实地调研目前在售项目总体量约为：580万，在售项目的存量约为：3

12、80万现阶段，双福区域总供应总量应为：出让土地总建筑面积减去目前已开发项目加上开发项目存量约为550万总需求量：新增人口需求量：双福区域现阶段常住人口约为：6.39万双福远景规划30-40万人，按人均建面30需求及50%在双福置业计算，未来双福理论需求量约为：（300000-63900）*30*50%+（400000-63900）*30*50%=354-504万非双福区域远景规划总人口约110万，按按人均建面30需求及10%在双福置业计算，未来理论需求量约为：1100000*30*10%=330万总需求量约为：760万*计算说明：1.此市场容量统计为静态测算，过程中不考虑人口动态变化和未来潜在

13、项目出现的情况；目标市场分析双福时代广场 双福新区的15万常住人口是本项目最核心的客源支撑，周边15公里范围内的84万常住人口是本项目需重点拓展的客户 双福新区城市人口年均增长1.8万，增速较快，同时，截至2020年，项目15公里辐射区的人口规模会在现有基础翻一番，快速增长的人口为本项目的开发提供良好的机遇。支撑本项目开发的客源：城镇化进程中的农转非人口+产业发展带来的新增人口+拓展相邻区域的人口营销推广策略4.双福时代广场项目暨发布会推广方案招商发布会的推广目标问题的关键在于如何通过优质的品牌商家带动楼盘的销量会前会后项目形象塑造项目开业信息曝光项目招商政策告知吸引部分品牌的招商意向扩大项目

14、的知名度以商业核心价值带动楼盘销售招商发布会推广项 目 推 广 策 略第一部分招商发布会前后的媒介宣传工作媒介推广内容会前会后项目形象塑造项目开业信息曝光项目招商政策告知吸引部分品牌的招商意向扩大项目的知名度以商业核心价值带动楼盘销售线上：通过精准的目标客户定位，进行发布会信息的传达。通过相关网络媒体的推广，为发布会造势，扩大社会影响力。线下：滞留型媒体宣传项目形象，发布会信息。节点性话题媒体宣传，商家故事。线上：针对发布会情况进行软文推广。持续对商家的招商情况进行跟进，持续对招商品牌进行报道。商家相关优惠活动的网上发布。线下：滞留型媒体持续建立口碑。商家推广促销信息。项目推广方案项 目 推 广 策 略第二部分会后提升顾客参与度的推广工作项目推广方案通过活动行程互动，强化体验功能会后提升参与度的手段：商业街包装+系列活动项目推广方案商业街包装重点会后在项目内互动活动开展的同时，项目内部主题包装，营造氛围，强化消费者项目内部体验感受项目推广方案系列活动重点活动目的：通过持续的线下活动方式，聚集周边人气，将商业街打造成为双福市民一种新的生活休闲方式，同时制造新闻点，