浅谈房地产开发

1、浅谈房地产开发【摘要】笔者在办理某小区房地产开发手续过程中，奔波于各部门之间逾百次，方理清头绪，完成小区建立，并整理此文，供广阔同仁参考，免走弯路。【关键词】房地产；开发1房地产开发公司的资质及资金筹措房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并获得营业执照。之后应向建立行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先获得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。房地产开发商从决策进展某地产工程的开场，就应该考虑用于工程的资金来源，一旦获得了该工程的开发权，就应当花精力为该工程筹措资金，以免在正式开工后由于资金

2、短缺而造成被动或损失。房地产开发工程资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式各类信托基金、合作开发、银团结合贷款等。四种形式可单项选择一种也可联动。2工程的选择及选址工程选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。假如房地产工程选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资工程选择需要专门的知识及才能，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或参谋的作用，要认定一个工程值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断才能，还要依靠企业的决策部门。要做出

3、正确的工程选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深化细致分析，必须对拟投资工程所在地的宏观及微观地产市场做全面、深化的调研，还必须对拟选工程展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对工程进展筹划，这是非常关键且必须的。工程的选择完成后或同等要进展选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建立总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制工程选址勘界报告后，要先后得到消防、规划建立、国土资源部门的初步批复预审意见。获得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进展土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发

4、企业签订国有土地出让合同出具建立用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划答应证。工程的选址决定了房地产开发的征地本钱和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。3工程的立项即工程在发改部门的核准或备案而获得立项批文。工程核准或备案的要件包括工程申请报告有资质的中介机构编制完成；国土资源部门出具的意见土地预审意见或建立用地批准书；规划部门的批复意见选址意见书或城市规划条件通知书；环保部门出具的意见经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过。4工程的规划及施工图设计按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，

5、对拟开发工程进展规划和施工图设计。工程规划经规划部门审查通过后可获得建立工程规划答应证。工程施工图经有资质的图纸审查中介机构或建立主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，工程施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。5工程的招标主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进展上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织，在建立主管部门指定的交易厅中进展，最后向中标单位发出由建立主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中

6、标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。6工程的管理工程获得施工答应证，就具备了根本的开工条件。工程管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好平安控制、质量控制、进度控制和本钱控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监视、平安文明施工等相关方的关系，做到目的明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进工程的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建立过程中主要事项记录在工程开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。6.1施工答应证的获得。在依法获得立项批文、建立用地批准书、工程规划答应证、用地规划答应证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，标准签订规划设

7、计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建立配套费等规费，在开发建立资金满足施工要求的前提下，可到建立主管部门申请办理领取施工答应证的手续。6.2在工程开工建立前，应及时与人防部门沟通，按照规定建立人防工程或缴纳人防工程易地建立费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。6.3在工程建立过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建立主管部门的监视指导作用，严把平安关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约本钱，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创立平安文明工地。6.4商品房实行预售答应制度。

8、商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售答应证，可以进展商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建立，以缓解工程建立资金的压力。7工程的开工房地产开发企业向工程所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出开工验收申请，并由其涉及公共平安的内容，组织工程质量监视、规划、消防、人防等有关部门或者单位进展验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的根底设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否那么，不得交付使用。通过开工验收后，房地产开发企业要及时到建立主管部门进展工程开工备案。7.1物业管理。根据物业管理条例，国家提倡建立单位按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格，从事物业管理的人员应获得资格证书。物业管理企业承受物业时，应对物业公共部位、公共设施设备以及建立单位移交的资料进展查验，与业主委员办理验收手续。7.2商品房销售。双方应当签订书面合同。合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定，承当商品房保修责任，还应当协助商品房购置人办理