专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.专业化的品牌管理和明确的自我定位奠定行业龙头地位万科（000002）投资价值分析报告投资要点投资要点万科为国内内最为知知名和最最具实力力的房地地产上市市公司，220000、20001年年度分别别入选世世界权威威财经杂杂志福福布斯全全球最优优秀3000家和和2000家小型型企业，华华尔街日日报（亚亚洲版）日日前公布布了今年年的亚洲洲最受尊尊敬企业业榜单，万万科、海海尔、招招商银行行、联想想等名列列中国十十大最受受尊敬企企业榜。万万科作为为唯一一一家房地地产公司

2、司上榜，并并与海尔尔，招商商银行，五五粮液和和茅台同同列质量量最优企企业榜。万万科今年年除综合合能力和和质量上上榜外，还还同时名名列十大大最具创创新能力力企业榜榜、五大大最优企企业名誉誉榜和五五大最具具远见企企业榜。此此外，万万科荣获获“中华华慈善奖奖最最具爱心心内资企企业”称称号，“20007年年度中国国A股公公司最佳佳投资者者关系管管理百强强”奖，集团团执行副副总裁肖肖莉荣获获“最佳佳董秘”奖奖；公司作为房房地产的的领头羊羊，公司司提出的的口号：颠覆、引引领、共共生，引引导着房房地产行行业的革革命。与其他他房地产产公司不不同，万万科专注注于专业业化调整整，对资资金进行行统一的的管理，集集中

3、精力力做好专专业化的的产品，建建立统一一的品牌牌管理，区区域定位位在珠三三角、长长三角和和环渤海海区域为为核心的的“3+X”区区域发展展战略。目前国国内房地地产市场场比较分分散，行行业集中中度将提提升、行行业整合合将是未未来的发发展趋势势。万科科将专注注住宅开开发，从从专业化化走向精精细化，完完成自身身第二次次专业化化提升，力力争在行行业整合合的浪潮潮中实现现自身的的巩固和和发展；从需求方面面分析，中国目前城市化率40%，离欧美的70-80%有相当长的距离，城市化进程将带来住宅的持续需求。中国从1979年开始实行计划生育，之前二十年是中国人口出生的高峰期，2545岁的中青年将是未来的主要购买对

4、象，市场的长期需求旺盛。我们认为保守估计行业将有20年左右的持续增长。 中国进入加息周期加剧行业整合的发展，前几年的国内房地产市场局部过热现象明显，而经过宏观调控后，我们相信市场将越来越趋于理性，考虑到我国未来还面临经济衰退、战争等风险。但是需求的持续增长决定了我国房价将呈现螺旋式上升趋势； 09年1月月公司低低价获得得广州大大坦沙岛岛1个项项目1000%权权益，建建筑面积积13.6万平平米，楼楼面地价价33446元/平米。项项目地处处珠江上上一小岛岛，位于于广州市市区西部部，内环环边，地地理位置置优越，该该项目的的开发可可望给公公司带来来较好的的回报。目前公司产产品的市市场定位位正受益益于国

5、家家鼓励的的普通与与改善性性住宅的的消费政政策；同同时，公公司也将将受益于于国家鼓鼓励龙头头企业购购并重组组等的信信贷优惠惠政策。不不排除未未来国家家还将出出台有利利于龙头头企业的的其他优优惠政策策。在行行业加速速整合过过程中公公司在全全国住宅宅开发的的龙头地地位将更更加得到到彰显和和加强，将将因此获获得更多多后续低低廉的开开发资源源。公司毛利率率在同类类公司中中较高，主主要原因因是专业业化的品品牌管理理、明确确的自我我定位和和凸显的的品牌优优势。220099年1月月份数据据显示部部分由于于春假长长假原因因多数城城市成交交量都出出现了环环比下降降。由于于降价促促销所带带来的毛毛利率下下降，我我

6、们预计计公司009-111年的EEPS分分别为00.488元、0.49元元和0.50元元。因万万科是行行业龙头头，我们们给予略略高于行行业平均均市盈率率15倍倍的188倍PEE估值给给予公司司12个个月的目目标价至至8.446元，与与目前股股价接近近，将投投资评级级下调为为谨慎慎推荐。2009年宏观经济形势分析2009年宏观经济形势分析2009年年我国 HYPERLINK javascript:; 经经济的运运行，注注定将呈呈现一种种错综复复杂的局局面。119988年住房房制度改改革之后后，我国国房地产产业经历历了“ HYPERLINK javascript:; 黄黄金十年年”，虽虽然自220

7、033年就开开始进行行宏观调调控，却却硬是持持续繁荣荣至20008年年上半年年。在内内外部经经济 HYPERLINK javascript:; 调整整、宏观观调控、自自身周期期的综合合作用下下，从220077年第四四季度开开始，房房地产市市场初现现调整迹迹象，但但一直僵僵持到220088年第三三季度，全全国房市市才快速速步入下下行轨道道。那么么，20009年年房地产产市场的的 HYPERLINK javascript:; 趋势将会会怎样呢呢？首先先，我国国房地产产市场 HYPERLINK javascript:; 发发展仍难难以摆脱脱外界经经济环境境的影响响。由于于国际金金融风暴暴继续肆肆虐，

8、 HYPERLINK javascript:; 世世界各国国都受到到波及，欧欧美地区区受灾尤尤其严重重。虽然然国内经经济的基基本面比比主要发发达国家家要好一一些，但但国内经经济下行行已成定定局， HYPERLINK javascript:; 股股市、房房市皆低低迷，实实体经济济亦萎靡靡不振， HYPERLINK javascript:; 企业效益下滑，全国将在2009年为经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，2009年我国房地产市场必然也会同步下行。决定房市走势的另一个重要因素是国家救经济、救房市的政策措施。应当说，去年10月份以来中央和地方 HYPERLINK java

9、script:; 政府救经济、救房市的态度是鲜明的，力度还在不断增加中，那么，是否意味着2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期呢？笔者认为，政策 HYPERLINK javascript:; 利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。任何一次调控，都需要经历几年，出台的诸多政策才会收到显著成效。比如，上次房地产紧缩型调控从2004年开始，直到2007年才见效。从周期性规律来看，房市周期基本与经济周期同步。他表示，改革开放以来，我国经济经历了三个周期，若按前两次规律，2011年至2012年将有可能迈入新的增长期。另

10、外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守住8%的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此可以推测，2009年GDP增长必然继续下滑，能否保住8%，形势并不乐观；2010年经济增长会有所回暖，但很难迅速进入下一轮增长期。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009年至2010年，我国经济基本上会在低部调整。考虑到以上因素，笔者相信，2009年必然还会有新的救市政策出台，并且房地产宏观调控性质将在2009年发生质变。从2004年至2008年上半年

11、，属于紧缩型调控，从2008年下半年开始，属于对紧缩型调控松绑，这种放松行为估计到2009年上半年 HYPERLINK javascript:; 结束，从2009年下半将转为扩张型调控，政策力度会更强更大。2008年年国家宏宏观调控控主要关关键词2008年年上半年年（控制制期）1月7日关于促进进节约集集约用地地的通知知1月18日日经济适用用住房开开发贷款款管理办办法的的通知2月1日土地登记记办法施施行3月3日关于廉租租住房、经经济适用用住房和和住房租租赁有关关税收政政策的通通知3月3日关于做好好住房建建设规划划与住房房建设年年度计划划制定工工作的指指导意见见3月24日日关于廉租租房经适适房和住

12、住房租赁赁税收政政策的通通知4月6日关于房地地产开发发企业所所得税预预缴问题题的通知知4月8日全面排查住住房公积积金违规规放贷4月25日日央行上调人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点5月9日关于规范范房屋登登记费计计费方式式和收费费标准等等有关问问题的通通知5月20日日关于开展展加强住住房公积积金管理理专项治治理工作作的实施施意见月20日日央行上调人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点6月7日央行上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率1个百百分点7月10日日关于“小产产权房”的处理理“三个原原则”2008上上半年宏宏观调控控是延续续了20007年年下半年年 “防过热热、

13、防通通胀”的首要要经济任任务，是是国家通通过银行行连续加加息、调调整利息息率、调调整存款款准备金金率及抑抑制房地地产业过过快发展展的相关关政策法法规等手手段来表表明政府府“抑制投投资、打打击投机机、平抑抑房价”的决心心。 从20088年1月月中旬以以来，在在将近22个月的的时间内内所出台台的各项项政策与与房地产产行业相相关的并并不多。从从内容可可以发现现，政府府对房地地产的调调控重点点已经发发生重大大转变，调调控转变变为多层层次的住住房保障障体系的的建立和和完善，同同时根据据我国耕耕地已经经接近118亿亩亩红线的的现状，以以及许多多城市、地地区所存存在着的的大量的的土地闲闲置、滥滥用土地地等情

14、况况，继续续强调了了节约土土地的重重要性，继继续加大大了清理理闲置土土地的力力度。220088年的22月到55月进入入了房地地产供需需双方敏敏感对峙峙期，供供给方不不愿轻易易降价出出售，需需求方购购房意愿愿降低进进入持币币观望状状态，市市场成交交量大幅幅降低，加加上紧缩缩的房地地产信贷贷政策、22月份的的CPII又创下下8.77%的新新高，加加息和提提高准备备金率的的预期强强烈，综综合而言言20008年上上半年成成为房地地产企业业比较难难熬的时时期。上半年货币币从紧政政策的见见效很明明显，上上调存款款准备金金率，提提高了开开发商获获取银行行资金的的门槛；频繁加加息提高高了消费费者购房房门槛；对

15、多次次置业客客户加大大限制力力度，有有效抑制制了投资资和投机机行为。二二套房贷贷政策的的从严执执行，使使得房地地产市场场中的投投机和不不理性的的投资行行为受到到极大抑抑制，商商品房销销售速度度放缓，消消费者购购房意愿愿下降，部部分刚性性置业需需求后延延，市场场逐渐回回归理性性的同时时，观望望情绪也也日益浓浓厚。2008年年下半年年（救市市期）9月16日日央行4年来来首次降降息0.27个个百分点点9月18日日单边征收印印花税10月9日日央行双率齐齐降，再再次降息息0.227个百百分点，同同时暂免免征收存存款利息息税10月177日国务院部署署第四季季度经济济工作：宏观经经济调控控目标转转为“保增长

16、长”10月233日首套房契税税降至11%，首首付款降降至2成成10月244日2万亿铁路路投资扩扩大内需需10月277日暂免征收个个人证券券结算资资金利息息税10月300日央行两月内内第3次次降息11月5日日政府出台扩扩大内需需十项措措施，总总投资达达4万亿亿元11月6日日温州二手房房买卖合合同示范范文本启启用11月122日国务院核准准审批220599亿固定定资产投投资项目目11月277日央行大幅降降息1.08个个百分点点12月3日日政府出台“国9条条”刺激经经济12月100日温州出台提提振房市市18条条新政，降降低二手手房交易易成本12月177日政府出台“国133条”刺激楼楼市，放放松二套套房

17、贷12月233日央行第5次次降息00.277个百分分点2008年年下半年年，全球球经济危危机恶化化、国内内经济增增速放缓缓、市场场观望气气氛浓郁郁，消费费者的信信心跌至至低谷，在在市场信信心不足足的情况况下，国国家相继继出台各各项“救市”政策应应对愈演演愈烈的的国际金金融危机机，挽救救市场信信心，刺刺激购房房需求，扩扩大内需需，防止止经济增增长过快快下滑，从从而维持持国内金金融市场场的稳定定。一时时间利好好消息不不断：单单边征收收印花税税、首套套房契税税降至11%，首首付款降降至2成成、一次次降息、两两次、三三次百日内内，央行行共五次次降息。12月22日，温家宝总理在经济工作会议上强调，必须把

18、“扭转经济增速下滑”作为宏观调控的最重要目标，凸显出政府“保增长”的决心，同时，也侧面反映出国际金融危机对中国实体经济的影响和冲击还在继续加深。“救市”政政策以降降低购房房者的置置业成本本为主要要导向，通通过减少少消费者者的购房房交易成成本、月月供及税税费等措措施，减减缓其购购房压力力，从而而促进住住房消费费，提高高房屋成成交量。出出于对投投机、炒炒房行为为的担忧忧，政府府对改善善型置业业需求的的限制尚尚未完全全放开，因因此，新新政对非非普通类类住宅市市场的利利好有限限，加上上政策执执行的后后滞性，新新政见效效需要一一段较长长的时日日。从各项政策策的走向向确定，政政府以保保障民生生为前提提，均

19、将将“加大保保障性住住房建设设力度”放在首首位，表表明建设设保障性性住房已已经成为为基本国国策及未未来中国国房地产产住宅市市场发展展的大方方向。近期政府的的救市政政策以“放松”(原先先的紧缩缩政策)和“鼓励” (刺刺激购房房需求)为主，主主要针对对“中低价价位、中中小套型型”的普通通商品房房住宅市市场，因因此，部部分首次次置业的的刚性需需求将得得到释放放，对整整个房地地产市场场将起到到一定积积极影响响，但低低迷萧条条房地产产市场难难以在短短期内恢恢复，而而宏观调调控也难难以起到到立竿见见影的效效果，短短期内不不会对楼楼市有明明显的提提振作用用。2009年年房地产产经济政政策形势势预测2009年

20、年，由于于国际金金融风暴暴继续肆肆虐，我我国房地地产市场场发展仍仍难以摆摆脱外界界经济环环境的影影响，虽虽然国内内经济的的发展态态势比主主要发达达国家要要好一些些，但下下行趋势势已成定定局，股股市、房房市皆低低迷，实实体经济济亦萎靡靡不振，企企业效益益下滑，全全国将在在20009年为为经济增增长“保八”而奋斗斗，在内内外宏观观经济的的双重影影响下，220099年，国国家的宏宏观调控控更赋予予了任务务的艰巨巨性；一一是刺激激合理的的住房消消费以扩扩大内需需，二是是保障房房地产投投资供给给与自住住消费需需求的合合理性。因因此，220099年的楼楼市政策策以追求求在维护护房地产产健康发发展同时时促进

21、社社会经济济增长，终终究而言言，在保保证楼市市“稳步”为前提提促进经经济“保增长长”，结合合20008年下下半年新新政策的的延续性性及围绕绕当前的的经济形形势，笔笔者认为为20009年应应对以下下方面的的政策变变动予以以重点关关注。国家主要将将从以下下几个方方面采用用“组合拳拳形式”，以提提振市场场信心为为主要调调控方向向：一、个人购购房是否否退税2008年年12月月1日起起，重庆庆市出台台关于于进一步步采取适适应性政政策措施施促进经经济平稳稳较快发发展的意意见，在在刺激住住房消费费一项称称市内购购买住房房的个人人按揭贷贷款本息息，可抵抵扣产权权人个人人所得税税地方留留成部分分。一时时间，重重

22、庆的住住房成交交量大升升，而类类似于这这样的政政策，上上海曾于于19999年实实施过，当当然，也也有人认认为购房房退税的的一个核核心是收收入越高高的阶层层退税就就越多，因因此质疑疑个人所所得税抵抵税政策策本质上上在于补补贴富人人，可能能会因此此拉大贫贫富差距距，故此此预计政政府会非非常谨慎慎。后有有消息称称，因该该政策存存在的弊弊端，重重庆的购购房抵税税政策遭遭遇中央央政府有有关部门门的质询询，但未未被叫停停。目前前，重庆庆市政府府正在对对这一政政策进行行细化工工作，包包括减免免部分契契税，营营业税，交交易税，同同时放宽宽主城区区购房的的入户限限制等等等，用减减税、退退税或抵抵免的方方式减轻轻

23、税负，促促进企业业投资和和居民消消费，无无可厚非非，针对对当前的的楼市局局面，政政府也极极有可能能在部分分或者全全国范围围内推行行这一政政策。二、政府是是否回购购商品房房近期围绕政政府回购购商品房房用作保保障房的的做法一一时引起起众多纷纷纭但就就目前市市场形式式看，商商品房存存量依然然巨大，不不少商品品房售楼楼部门可可罗雀的的情况下下，保障障性住房房却很紧紧张，保保障性住住房和商商品房的的供需关关系显然然严重失失衡。因因此有人人提出，若若政府通通过逆向向拍卖购购买存量量商品房房来补充充保障性性住房，既既可有效效缓解开开发商资资金链紧紧张，又又可刺激激社会投投资，还还能保证证城市中中低收入入者的

24、住住房需求求，可谓谓一箭多多雕。同同时，政政府90000亿亿元的保保障房建建设资金金对今后后的商品品房价格格也存在在一定的的冲击，若若政府回回购商品品房，将将会严重重扰乱商商品房市市场秩序序，而且且，关于于回购是是否可行行的研究究周期较较长，所所以政策策最终执执行的可可能性不不大。三、“900/700”政策是是否松绑绑目前明确的的二套房房政策已已经有了了大幅度度松绑，就就结合目目前温州州地区看看，因为为缺乏总总体指引引，执行行尺度不不一。“90/70”政策实实施至今今，加大大笑户型型供应成成效已显显现出来来，楼市市大户型型产品一一手遮天天的不合合理现象象得到了了有效遏遏制，但但希望调调整“90

25、/70”政策的的呼声依依然存在在，一些些开发商商认为，目目前楼市市需求较较明显的的除了990平方方米左右右的初次次置业需需求，还还有很多多12001440平方方米左右右的改善善性需求求。目前前经过调调整，很很多城市市已出现现“合并套套”的趋势势，但政政府依然然没有制制定相应应的政策策来明确确遏制“合并套套”的违规规操作，相相反的，在在一些城城市，因因需求的的不同，合合并后的的大套型型更为市市场所接接受。虽虽然，政政府建立立保障房房体系和和“90/70”政策的的实施旨旨在解决决中低收收入者的的住房问问题，在在没完全全建立保保障房体体系之前前就急于于取消或或“松弛”解决住住房供给给问题的的“90/

26、70”政策将将于民情情于国情情都不合合适。四、能否继继续降息息和减税税税费2008年年，已经经对房地地产交易易环节税税费进行行过调节节，并在在一定程程度上促促使楼市市发展。房房地产作作为国家家重要的的支柱性性产业，无无疑是受受益最大大的行业业之一，如如果今年年银行利利率再次次下降，那么购房者者还贷的的压力将将大大减减轻。同同时，降降息也会会刺激楼楼市消费费增加，甚甚至有望望促进楼楼市回暖暖。在开开发商开开发环节节的城建建税、教教育费附附加、土土地增值值税等十十几项税税种，依依然存在在操作空空间，但但触动开开发环节节税费的的可能性性较小，所所以，期期待政府府在交易易环节出出现“退步”实施的的可能

27、较较高。五、土地政政策和信信贷支持持针对目前开开发商存存在的资资金压力力问题，在在度过了了惨淡的的20008年后后，部份份开发商商的资金金紧缺问问题依然然没有解解决，甚甚至令一一些发展展商左右右为难的的是无力力缴纳土土地款或或支出开开发成本本，长时时间以往往，将有有部份开开发商“人间蒸蒸发”，就目目前开发发商的窘窘迫局面面，预计计继续加加大对房房地产市市场的信信贷支持持可能成成为政府府救市的的又一张张牌，也也有可能能在落实实有效监监管的前前提下，在在扩大信信贷融资资支持的的同时，给给发展商商以适当当的经营营开发自自主权，适适度放宽宽土地开开发实效效限制，就就20008年出出台的多多项支持持房地

28、产产企业融融资信贷贷的政策策看出，对对开发商商来说，只只是在资资金链上上的放宽宽，随房房地产市市场的把把握依旧旧没有实实质性的的放松。世界宏观经经济分析析2009年年全球经经济增长长预计将将下降至至2.55%，其最最低利率率自第二二次世界界大战结结束以来来。持续的金融融危机，作作为政策策未能消消除不确确定性，造造成了资资产价值值大幅下下跌的先先进和新新兴经济济体，减减少家庭庭财富，从从而使下下行压力力的消费费需求。 此外外，相关关的高层层次的不不确定性性，促使使家庭和和企业推推迟支出出，减少少需求的的消费品品和资本本货物。 与此同同时，普普遍中断断信贷限限制家庭庭支出和和减少生生产和贸贸易，造

29、造成全球球产出和和贸易在在20008年最最后几个个月的下下降。先进经济体体正在遭遭受第二二次世界界大战以以来最深深切的衰衰退。不景气的全全球需求求已经导导致初级级商品价价格崩溃溃。迟缓的实际际活动和和商品价价格下滑滑令通货货膨胀压压力减弱弱Overvvieww off thhe WWorlld EEconnomiic OOutllookk Prrojeectiionss 世界界经济展展望预测测（百分比变变化，除除非另有有说明）比去年同期期预测预测20008年世世界能源源展望估计预测200720082009201020092009200820092010 世界产出3.0-3.4-3.4先进经济体

30、体2.7 1.0 -41.1-3.4-1-2.2-11.6美国2.0 1.1 -3.21.6-1.80.1 -1.4- -2.0欧元地区2.6 1.0 -40.2-3-1.4-1.4-2.80.9日本2.4 -0.6-5.20.6-4.8-1-6-0.40.8新兴工业化化5.6 2.1 -7.83.1-12-2.2-亚洲经济体体新兴和发展展中经济济体28.3 6.3 3.35.0 -3.6- 5.8 俄罗斯8.1 6.2 -1.41.3-8.4-6.42.7 -2.61.9 亚洲发展中中国家10.6 7.8 5.5 6.9-3.2-2.2. . . .中国13.0 9.0 6.78.0 -3.

31、6-36.8 7.5 8.1 印度9.3 7.3 5.1 6.5 -2.4-0.65.1 5.3 7.1 欧洲联盟3.1 1.3 -3.60.5 -3.2-1.6. . . .市场汇率3.8 2.2 -1.22.1 -3.4-1.4. . . .世界贸易量量7.2 4.1-5.63.2 -9.6-5. . . .进口先进经济体体4.5 1.5-6.21.9 -6-3.6. . . .新兴和发展展中经济济体14.5 4.10-4.45.8 -14-7.2. . . .出口先进经济体体5.9 3.1-7.42.1 -10-3.6. . . .新兴和发展展中经济济体9.6 5.6-1.65.4-11

32、.66-7. . . .CPI先进经济体体2.1 3.50.3 0.8 -2.2-1.62.6 0.3 0.9 新兴和发展展中经济济体26.4 9.25.8 5.0 5500-2.6-17.6 4.7 4.2 行业分析行业的市场场结构分分析；房地产行业业的市场场结构属属于寡头头垄断，整整个行业业由几个个在行业业内占有有相当市市场占有有率的资资本雄厚厚的企业业共同作作用，个个体能够够对整个个行业产产生显著著的影响响的利益益集体的的行业主主导状态态。行业竞争结结构分析析 （采采用波特特五力分分析模型型）潜在进入者者：由于于房地产产行业的的行业壁壁垒，对对进入行行业的资资本和技技术人才才要求较较高，

33、以以及国家家政策对对房地产产行业的的严格准准入制度度限制了了潜在进进入者的的进入。替代品：住住宅型和和商业性性用房尚尚没有很很好的替替代品供方：全国国的房地地产开发发企业需方：进入入结婚置置业期和和有更新新住房需需求的人人群，中中国目前前有大约约2亿人人向城市市迁徙，占占总人口口大约112%，而而且以每每年15500万万人的规规模在增增加，每每年迁徙徙人口中中有7-288成为为房地产产市场的的新潜在在客户来来源。美美国婴儿儿潮一代代决定房房地产市市场进程程整整330年，其其中成为为经济、社社会支柱柱后的第第二次置置业需求求就占了了10年年。中国国19662-119755年第一一次“婴儿潮潮”总

34、人口口3.77亿人；19881-119911年第二二次“婴儿潮潮”总人口口2.55亿人。进进入结婚婚置业高高峰期的的“80后后”小婴儿儿潮成员员已成为为20008年自自主性消消费需求求增长的的生力军军，婚房房旺销和和中小户户型成交交比例大大幅上升升可以说说明。例例如：北北京900平米一一手新房房成交量量从原来来的不足足15%上升到到今年的的25%以上；上海则则从不足足20%上升到到35%以上。现有竞争者者：行业业内大大大小小的的房地产产开发企企业经济周期与与行业的的关系:由于房房地产行行业是与与宏观经经济相同同步、协协调发展展的，因因此房地地产行业业具有周周期性，行业生命周周期分析析 我国的房

35、地地产行业业的起步步较晚，尽尽管近几几年的发发展很迅迅猛，各各地的房房地产企企业不断断涌现，但但是就房房地产行行业总体体的制度度健全程程度和企企业的总总体发展展水平而而言，对对比国外外的房地地产行业业的发展展历程，我国的现阶段的房地产行业正处于快速发展的成长期。其他:宏观观经济的的发展状状态（比比如：最最近的金金融危机机对我国国房地产产行业的的巨大影影响）影响行业兴兴衰的主主要因素素 产业政策：作为房房地产行行业的风风向标，清清晰的把把握产业业政策的的未来走走向和脉脉搏对房房地产企企业的经经营决策策和行业业发展都都具有举举足轻重重的战略略导向作作用。技术革新：从多元元化到专专业化，从从专业化化

36、到精细细化，每每一次的的转型都都是经营营理念的的蜕变，引引导房地地产企业业能够更更好地迎迎合市场场的需要要和行业业内激烈烈的竞争争环境。经济全球化化：随着着中国加加入WTTO，国国际资本本的流入入在一定定程度上上对国内内的房地地产开发发企业造造成了冲冲击，这这不仅带带来了挑挑战，还还有更多多的机遇遇，借鉴鉴外国同同行业的的发展经经验和教教训，结结合我国国的自身身实际情情况，走走中国特特色的房房地产开开发道路路。 公司背景及及简介证券代码：00000022 证证券简称称：万科科A 公司司名称：万科企企业股份份有限公公司 公司英文名名称：CCHINNA VVANKKE CCO.,LTDD. 交易所

37、所：深圳圳 公司注册国国家：中中国 省份份：广东东省城市：深圳圳市 工工商登记记号：444033011101990922 注册地址：广东省省深圳市市盐田区区大梅沙沙万科东东海岸裙裙楼C002 办公地址：广东省省深圳市市福田区区梅林路路63号号万科建建筑研究究中心 注册资本：109995221.0022万万元 邮政政编码：51880499 联系电话：07555-22560066666 公司司传真：2555316696 法人人代表：王石 总经理：郁郁亮成立日期：19884-005-330公司简介： 万科企企业股份份有限公公司 ( “本公司司” ) 原系经经深圳市市人民政政府深府府办 (19888)

38、 15009 号号文批准准,于119888年111 月11 日在在深圳现现代企业业有限公公司基础础上改组组设立的的股份有有限公司司,原名名为“深圳万万科企业业股份有有限公司司”。 19991年年1月229日,本公司司发行之之A股在在深圳证证券交易易所上市市。 119933年5月月28日日,本公公司发行行之B股股在深圳圳证券交交易所上上市。 19993年112月228日经经深圳市市工商行行政管理理局批准准更名为为“万科企企业股份份有限公公司”。 经营范围： 房房地产开开发；兴兴办实业业（具体体项目另另行申报报）；国国内商业业、物资资供销业业（不含含专营、专专控、专专卖商品品）；进进出口业业务（按

39、按深经发发审证字字第1113号外外贸企业业审定证证书规定定办理）。 公司网址： htttp:/m 电子信箱： IRRvaankee.coom 所属板块： 深圳圳市 房地产产开发与与经营业业 华润系系 含含B股的的A股 基金金重仓 全AA 蓝蓝筹2880 QFIII重仓仓 大大盘蓝筹筹 重重组概念念股 网络股股 新新股增发发板块 基金金减持 金融融地产 未SST板块块 含含转债的的股票 发行日期： 19988-12-28发行价格： 1.00元元上市日期： 19991-01-29主承销商： 深圳圳经济特特区证券券公司 上市推荐人人： 君君安证券券有限公公司 深圳经经济特区区证券公公司 审计机构：

40、毕毕马威华华振会计计师事务务所 毕马威威会计师师事务所所 法律顾问： 广东东信达律律师事务务所 万科A(00000002) 主主要股东东 截至日期 20008-006-330 公告日期 20008-008-005 股东说明 广发聚聚丰股票票型证券券投资基基金、广广发小盘盘成长股股票型证证券投资资基金同同为广发发基金管管理有限限公司管管理的基基金。 股东总数 103385335平均持股数数 1005900股(按按总股本本计算) 编号 股东东名称 持股股数量(股) 持股比比例(%) 股股本性质质 1 华润股股份有限限公司 1600909947996 144.633 2 刘元生生 113377912

41、208 1.22 A股股流通股股 3 广发聚聚丰股票票型证券券投资基基金 111275593115 1.03 AA股流通通股 4 TOYYO SSECUURITTIESS ASSIA LIMMITEED-AA/C CLIIENTT. 111000057757 1 B股股流通股股 5 内藤证证券株式式会社 77704334955 0.7 B股流流通股 6 CITTIGRROUPP GLLOBAAL MMARKKETSS LIIMITTED 71185008066 0.665 A股流通通股 7 中国人人寿保险险(集团团)公司司-传统统-普通通保险产产品 77177747882 0.65 A股股流通

42、股股 8 融通深深证1000指数数证券投投资基金金 7166956657 0.65 A股流通通股 9 广发小小盘成长长股票型型证券投投资基金金 6722504432 0.61 A股流通通股 10 万科科企业股股份有限限公司工工会委员员会 66716685117 0.661 A股流通通股万科A(00000002) - 股本结结构 变动日期期 20008-06-19 20008-006-116 220088-066-055 20007-12-27 20007-112-006 公告日期期 20008-06-05 20008-006-005 220088-066-055 20007-12-25 200

43、07-112-005 股本结构构图 变动原因因 B股股转增 转增 股东变变化导致致股份结结构变动动 定向向增发机机构配售售上市 股改限限售股份份上市 总股本(历史记记录) 109995221.0022万万股 1105002100.1992万股股 68872000.6639万万股 66872200.6399万股 68772000.6339万股股 流通股股 流流通A股股(历史史记录) 94413885.8831万万股 99413385.8311万股 58883666.1445万股股 58883442.5594万万股 55448842.5944万股 高管管股(历历史记录录) 00万股 0万股股 0万

44、万股 00万股 0万股股 限限售A股股(历史史记录) 2666399.6443万股股 2666399.6443万股股 1666499.7777万股股 1666733.3228万股股 6001733.3228万股股 流流通B股股(历史史记录) 13314995.5547万万股 8821884.7717万万股 8821884.7717万万股 8821884.7717万万股 8821884.7717万万股 限限售B股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 流流通H股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 境境外流通通股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 三

45、三板股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 非流通通股 国国家股(历史记记录) 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 国国有法人人股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 境境内法人人股(历历史记录录) 00万股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 境内内发起人人股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 募集集法人股股(历史史记录) 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 一般般法人股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 战略略投资者者持股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 基金金持股 0万股股 0

46、万万股 00万股 0万股股 0万万股 STTAQ股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 NEET股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 外外资股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 转转配股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 内内部职工工股(历历史记录录) 00万股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 自自然人股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股 00万股 优优先股 0万股股 0万万股 00万股 0万股股 0万万股2008年年公司重大大事项进进展情况况及其影影响和解解决方案案的分析析说明1公司债债券发行行 2008年年8月

47、26日，公司司向社会会公开发发行面值值不超过过5900,0000万元元的公司司债券获获得中国国证券监监督管理理委员会会证监许许可【220088】10556号文文核准；9月2日，公司司公布公公司债券券发行公公告：本本期债券券分为有有担保和和无担保保两个品品种，都都为5年期固固定利率率债券，其其中无担担品种附附发行人人上调票票面利率率选择权权及投资资者回售售选择权权。债券券基本发发行规模模为4550,0000万万元，根根据市场场情况可可超额增增发不超超过1440,0000万万元；99月5日确定的的公司债债券票面面利率公公告，有有担保品品种票面面利率为为5.550%，无无担保品品种票面面利率为为7.

48、000%。9月9日公司债债券发行行圆满结结束，有有担保品品种的最最终发行行规模为为人民币币30亿元元，无担担保品种种最终发发行规模模为人民民币299亿元。220088年9月18日，完成成发行的的59亿元元公司债债券开始始在深圳圳证券交交易所上上市交易易，有担担保品种种和无担担保品种种的证券券代码分分别为11120005和和11220066。详细情况请请参阅公公司分别别于8月27日、9月2日、9月5日、9月10日和9月17日在中中国证券券报、证证券时报报、上上海证券券报发发布的公公告。2限制性性股票激激励计划划进展情情况由于首期限限制性股股票激励励计划220066年度计计划的业业绩考核核指标和和

49、股价考考核指标标都已经经达成，根根据激励励对象的的类别，分分别经总总裁和董董事会确确定，董董事会薪薪酬与提提名委员员会备案案和监事事会核实实，20008年年9月11日，20006年度度激励计计划激励励股票计计入激励励对象个个人股票票账户，实实际过户户股票总总数为554,6609,6966股。20006年年度限制制性股票票激励计计划实施施完毕。 详细情况请请参阅公公司分别别于8月23日、9月13日在中中国证券券报、证证券时报报、上上海证券券报发发布的公公告。受全球金融融危机蔓蔓延、宏宏观经济济增速放放缓、房房地产市市场进入入调整期期等因素素的影响响，20008年年房地产产市场成成交量大大幅度萎萎

50、缩，多多个城市市房价也也不同程程度出现现下调。综综合各项项经营状状况，公公司预计计20008年度度净利润润增长率率超过115%这这一指标标不能达达成。按照首期限限制性股股票激励励计划的的规定，如如果上述述业绩指指标未能能达成，公公司需要要在20008年年度股东东大会决决议公告告之日起起两个交交易日内内发布确确认20008年年度激励励计划确确认终止止的公告告，预提提的20008年年度奖励励基金购购买的股股票需要要在该公公告发布布之日起起20个属属于可交交易窗口口期的交交易日全全部售出出，并由由信托公公司将股股票出售售所得资资金在出出售后三三个工作作日内移移交给公公司。2007年年度以及及2000

51、8年度度激励计计划会计计处理及及对财务务状况和和经营成成果的影影响如下下： 首期限制性性股票激激励计划划依据企企业会计计准则第第11号股份支支付进进行会计计处理。根根据有关关会计准准则，首首期限制制性股票票激励计计划是一一种以权权益结算算的股份份支付安安排，应应该按权权益工具具的公允允价值，将将换取激激励对象象服务的的股份支支付记入入成本费费用，同同时增加加资本公公积。计计提奖励励基金时时，减少少“银行存存款”，同时时计入“资本公公积-股权激激励信托托基金”，作为为资本公公积的减减少项；摊销奖奖励基金金时，增增加“管理费费用”，同时时计入“资本公公积-股权激激励公积积金”，作为为资本公公积的增

52、增加项。目前公司提提取20007年年度激励励计划的的奖励基基金4884,4423,5499.422元，并并预提220088年度的的奖励基基金7663,9905,5188.411元。深深圳国际际信托投投资有限限责任公公司已将将上述所所有奖励励基金在在规定时时间内买买入了公公司A股股票票。各年年度奖励励基金分分别按照照其公允允价值在在各自年年度激励励计划的的预计等等待期间间根据直直线法进进行摊销销。按照照对20007年年度激励励计划的的评估报报告，220077年度奖奖励基金金的公允允价值为为4700,0000,0000.00元元，预计计等待期期为20007年年1月1日至20008年12月31日。因

53、此此20007年度度奖励基基金已摊摊销人民民币2335,0000,0000.000元计入入20007年管管理费用用。20008年年1月至9月，20007年年度奖励励基金摊摊销管理理费用人人民币1176,2500,0000.000元。公司预提的的20008年度度奖励基基金人民民币7663,9905,5188.411元，在在其预计计等待期期（即220088年1月1日至20009年12月31日），按按直线法法进行摊摊销。公公司于220088年1月至6月摊销销了人民民币1990,9976,3799.600元计入入了20008年年半年度度的管理理费用。根根据企业业会计准准则，由由于公司司预计不不能实现现

54、20008年扣扣除非经经常性损损益后的的净利润润比20007年年增长115%，按按照对220088年度激激励计划划实施条条件的最最佳估计计，20008年年度激励励计划无无法达成成业绩指指标，220088年度激激励计划划不能实实施，公公司19月份份无需摊摊销与220088年度激激励计划划相关的的费用。故故公司将将20008年上上半年度度摊销的的激励计计划费用用人民币币1900,9776,3379.60元元全额在在本报告告期作冲冲减管理理费用处处理，公公司资本本公积相相应减少少1900,9776,3379.60元元。有关关管理费费用冲减减使公司司本报告告期利润润总额（税税前）相相应增加加1900,

55、9776,3379.60元元。2008年年度限制制性股票票激励计计划最终终确认无无法实施施后，则则全年无无需再摊摊销任何何与20008年年激励计计划相关关的管理理费用。根根据首期期限制性性股票激激励计划划规定，预预提的奖奖励基金金购入的的股票须须在发布布确认220088年度激激励计划划确认终终止公告告后于规规定的期期限内在在市场售售出，所所得资金金移交公公司。该该等款项项将增加加公司资资本公积积，但因因售出股股票的价价格的不不确定性性，未来来增加的的资本公公积可能能会与220088年因预预提20008年年度的奖奖励基金金而减少少的资本本公积存存在差异异。有关关事项可可能对公公司资本本公积产产生

56、一定定影响，但但不影响响公司损损益。3存货减减值准备备根据报告期期末的市市场情况况，在对对存货减减值风险险予以全全面审视视和评估估的基础础上，根根据企业业会计准准则和本本公司第第十二届届董事会会第三次次会议修修订的资资产减值值准备和和损失处处理的内内部控制制制度等等要求，公公司在报报告期末末对所有有项目的的减值状状况进行行了全面面测试，遵遵循客观观和谨慎慎原则，按按照存货货成本和和可变现现净值孰孰低计量量的标准准，计提提了存货货减值准准备。存存货可变变现净值值，依据据企业业会计准准则第11号存货货第十十五条，是是指存货货项目的的估计售售价减去去至项目目完工时时估计将将要发生生的成本本、估计计的

57、销售售费用以以及相关关税费后后的金额额。公司决定在在本报告告期计提提存货跌跌价准备备人民币币53,4755.722万元，主主要计提提项目为为天津假假日润园园项目人人民币33,1000万元元；南京京金域蓝蓝湾项目目人民币币16,6888万元；南京金金域缇香香项目人人民币66,3559万元元；福州州金域榕榕郡项目目人民币币15,2166.722万元以以及北京京金色城城品项目目人民币币12,1122万元。该该等存货货减值准准备考虑虑了递延延税因素素后影响响本公司司本报告告期税后后净利润润计人民民币400,1006.779万元元。年末末，公司司将根据据市场情情况进一一步对存存货减值值风险予予以全面面审

58、视和和评估。公司所属行行业特征征分析房地产行业业的行业业特点风险性大增值性与保保值性强强结构性明显显垄断性强金融依赖性性强，现现金为王王近几年来房房地产行行业的基基本趋势势房地产投资资规模稳稳步攀升升房地产投资资与宏观观经济保保持稳步步、协调调的增长长势头房地产投资资重心进进一步向向住宅倾倾斜，房房地产开开发结构构基本合合理房地产项目目趋于大大型化，房房地产投投资趋于于规模化化房地产投资资主要集集中于经经济较发发达的东东部地区区及大中中城市房地产开发发投资集集中于大大型企业业房地产投资资主题趋趋于多元元化房地产开发发资金来来源途径径多元化化房地产开发发企业中中以内资资企业为为主，国国有、集集体

59、房地地产开发发企业数数量逐年年减少房地产从业业人员数数量不断断增加目前我国房房地产开开发企业业的规模模普遍较较小房地产开发发企业资资本金情情况、资资产情况况和经营营收入逐逐年增加加房地产开发发企业营营业利润润及行业业平均利利润率变变化剧烈烈房地产开发发企业存存在的主主要问题题（一）结构构性矛盾盾没有得得到解决决在我国国房地产产市场上上，长期期存在着着高投入入、高价价位的高高档豪华华型住宅宅、别墅墅、酒店店式公寓寓、度假假型住宅宅比重过过高，住住房特别别是低投投入、低低价位的的中小套套型住房房供应总总量不足足的结构构性矛盾盾。这主主要是因因为在很很长一段段时期内内，房地地产市场场是由开开发商作作

60、为市场场供应主主体，房房地产商商的趋利利性决定定了他们们对大户户型、房房价高的的房子的的投资偏偏爱。（二）房地地产业发发展存在在明显的的区域差差异东西部部发展不不均衡，东东部发展展过快，西西部特别别是偏远远省市过过慢。相相应的，房房地产业业投资过过多地投投向东南南沿海的的大中城城市，导导致房地地产业的的东西部部发展不不均衡，沿沿海和内内地城市市发展不不均衡，东东南沿海海的大中中城市住住房结构构升级过过快，为为城市格格局和城城市建设设及城市市环境带带来了巨巨大压力力。（三）房地地产业存存在着严严重的信信息不对对称和道道德风险险现象一方面面，一些些企业违违规采用用虚假售售房、虚虚假信息息、虚假假广