我国房地产行业市场形势分析报告

1、当前房地产市场形势与发展态势分析六市一省房地产市场形势分析报告2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展

2、有着非常积极的意义。 一、六市一一省房地地产市场场近期发发展情况况 1、房地产产供应量量继续呈呈高位增增长态势势 首先是房地地产开发发投资继继续保持持较快增增长幅度度 今年1至55月，上上海、北北京、浙浙江、杭杭州房地地产开发发投资的的增长幅幅度超过过了400。上上海完成成开发投投资2880.55亿元，同同比增长长58.2；北京完完成开发发投资2253.9亿元元，同比比增长442；杭州完完成开发发投资440.557亿元元，同比比增长441.66；浙浙江完成成开发投投资1998.66亿元，同同比增长长40.6。天天津一季季度完成成开发投投资200.3亿亿元，同同比增长长20；重庆庆完成开开发投资

3、资57.29亿亿元，同同比增长长19；广州州房地产产开发投投资保持持了100多年快快速增长长，1至至5月完完成开发发投资1118.5亿元元，同比比增长55.977。 其次是房地地产开发发力度继继续加大大 2002年年1至55月，北北京房地地产开复复工面积积4，6680万万平方米米，同比比增长331.77，其其中住宅宅开复工工面积33，4441万平平方米，同同比增长长36.2；天津一一季度房房地产施施工面积积1，1182万万平方米米，同比比增长110.66，其其中新开开工面积积1511万平方方米，同同比增长长19；重庆庆房地产产施工面面积2，6643.81万万平方米米，同比比增长332，其其中住

4、宅宅面积22，5008.33万平方方米，同同比增长长32.3。上上海、浙浙江、广广州、杭杭州房地地产施工工面积和和新开工工面积都都在上一一年高速速发展的的基础上上，今年年1至55月稳步步上升，同同比增长长10以内。 再次是商品品房竣工工面积总总体呈现现增长，六六市一省省有升有有降 1至5月，上上海商品品房竣工工面积达达到3447.004万平平方米，同同比增长长58.2，其其中住宅宅竣工面面积3001.775万平平方米；北京商商品房竣竣工面积积1755.2万万平方米米，同比比增长119.44，其其中住宅宅竣工面面积1449万平平方米，同同比增长长37.4；天津一一季度商商品房竣竣工面积积96万万

5、平方米米，比去去年同期期减少331万平平方米，占占年度竣竣工计划划的111.6；重庆庆商品房房竣工面面积899.2万万平方米米，同比比下降223.11，其其中住宅宅竣工面面积711.599万平方方米，同同比下降降6.77。 2、商品房房销售总总体保持持快速增增长，但但六市一一省差异异大 1至5月，北北京商品品房销售售面积达达到2112万平平方米。北北京呈现现快速发发展的态态势，而而且销售售面积的的增长大大于销售售额的增增长比率率。 上海商品房房销售面面积达到到4500.1万万平方米米，同比比增长88.9，仍然然处于平平稳上升升的阶段段。上海海从19999年年至20002年年5月商商品住宅宅销售

6、量量连续33年多超超过竣工工量。 浙江省近几几年商品品房销售售面积和和销售额额一直保保持在220左左右的增增长幅度度。今年年1至55月，全全省商品品房销售售面积达达到3441.66万平方方米，销销售额669亿元元，同比比增长分分别为33.1和9.6。杭杭州今年年1至55月，商商品房销销售面积积51.01万万平方米米，占全全省商品品房销售售面积的的15左右。 广州商品房房销售面面积达到到3466.866万平方方米，同同比增长长3.332，销销售金额额1588.222亿元，同同比下降降0.224。在在商品房房销售方方面，现现房交易易增速大大于期房房交易。现现房交易易面积已已占总销销售面积积的400

7、.1。 天津一季度度商品房房上市量量64万万平方米米，同比比下降118；商品房房销售面面积988万平方方米，销销售额224.99亿元，分分别同比比下降334和和31。 重庆1至55月，现现房销售售面积774.778万平平方米，销销售额111.552亿元元，同比比下降分分别为220.88和333.66，期期房销售售1700.266万平方方米，销销售额333.881亿元元，同比比下降分分别为117.44和330.11。 3、商品房房价格总总体平稳稳，不同同地区表表现不同同 上海近年来来的商品品房价格格呈稳中中有升的的走势。220011年，商商品房和和商品住住宅每平平方米的的平均价价格为33，866

8、6元和和3，6670元元，均比比上年增增长8。今年年一季度度，商品品房销售售价格比比去年同同期上涨涨5.77，其其中新建建商品住住宅上涨涨5.99。上上海的商商品房价价格还有有上升的的空间。 浙江省商品品房价格格从20001年年开始稳稳步上升升，每平平方米的的平均价价格为11，9779元，商商品住宅宅的价格格为1，8820元元。今年年1至55月，商商品房平平均价格格为2，0023元元，商品品住宅的的价格为为1，8808.6元。 天津20001年陆陆续出台台了一些些导致建建房成本本增加的的政策（如如土地出出让金的的提高），今今年一季季度受这这些政策策的影响响，全市市商品房房平均销销售价格格每平方

9、方米2，5540元元，比去去年同期期上涨1120元元，涨幅幅达到55。 北京20001年商商品住宅宅平均价价格每平平方米44，7116元，仍仍维持在在较高水水平，但但基本保保持平稳稳态势。近近期，商商品住宅宅价格既既不会出出现人们们所期待待的大幅幅度回落落，也不不会有多多大涨幅幅。 广州近几年年商品房房价格一一直稳中中有降，119988年，商商品房平平均价格格每平方方米5，1100元元，19999年年4，9960元元，20000年年4，4480元元，20001年年4，1183元元。 重庆近几年年商品房房价格一一直保持持了较为为平稳的的态势，但但今年11至5月月，重庆庆主城区区商品房房销售价价格

10、出现现回落。商商品房平平均销售售价格每每平方米米1，8850元元，与去去年同期期相比下下降155.6。 4、房地产产投资和和消费主主体进一一步发展展变化 从投资主体体看，已已由国家家单一投投资向国国有、民民营、外外商等多多投资主主体并重重格局方方向发展展。经济济发展较较快、市市场化程程度较高高的上海海、广州州、杭州州及浙江江省，民民营和外外商企业业投资已已占全市市（省）房房地产投投资的半半壁江山山。上海海20001年民民营和外外商房地地产投资资企业的的注册资资本已占占到全市市房地产产企业总总资本的的45.5；广州220022年1至至5月民民营企业业完成房房地产投投资711.799亿元，同同比增

11、长长25.8。北北京、天天津、重重庆民企企业投资资的数量量也在增增加。 从消费主体体看，个个人购买买商品房房的比重重已达990以以上。今今年1至至5月，上上海个人人购买商商品房和和商品住住宅的比比重分别别为955.9和988.1；北京京个人购购买商品品住宅达达到922.5；浙江江为988.7；天津津为988.9；重庆庆为977.6。同时时，消费费主体也也在逐步步扩大，经经济发展展较快的的地区，外外省市和和境外人人士到本本地区购购房的数数量不断断增加。上上海20000年年外省市市和境外外人士购购房占商商品房预预售总套套数的111.33，今今年1至至5月，已已达255左右右；浙江江外省市市和境外外

12、人士购购房已达达到333.3，广州州和北京京的数字字也在增增加。 5、二手房房市场日日趋活跃跃，交易易量加速速增长 上海20001年二二手房市市场交易易突破11，0000万平平方米，220022年1至至5月，超超过6000万平平方米，呈呈现很强强的发展展后劲。二二手房交交易增长长速度已已超过商商品房销销售的增增长速度度。 广州二手房房市场交交易连年年大幅度度增长。220011年二手手房交易易2233万平方方米，同同比增长长77.7，占占整个市市场比重重的299.444。220022年1至至5月，二二手房市市场交易易1099.211万平方方米，占占整个市市场比重重52.25。 杭州二手房房市场交

13、交易量近近几年一一直呈稳稳步上升升态势，二二手房价价随新建建商品房房售价水水涨船高高。20001年年二手房房市场交交易466.2万万平方米米，年初初成交价价每平方方米2，8838元元，今年年一季度度二手房房均价已已升至每每平方米米3，5546元元。市场场上呈现现商品房房、二手手房齐头头并进的的势头。 重庆主城区区二手房房成交面面积和金金额较去去年同期期均出现现大幅度度的增长长。今年年1至55月，二二手房市市场交易易71.81万万平方米米，交易易金额55.9亿亿元，同同比增长长30.6和和19.9。 天津二手房房交易和和公房置置换继续续保持增增长。今今年一季季度二手手房交易易面积335万平平方米

14、，成成交金额额4.11亿元，分分别比去去年同期期增长224和和36。 二、对房地地产市场场形势和和发展态态势的分分析 总体上看，近近几年我我国房地地产业正正处在一一个快速速发展的的阶段，全全国城市市房地产产市场继继续保持持供求两两旺态势势。在我我国房地地产市场场进入买买方市场场后判断断市场形形势，研研究供求求关系时时，决定定因素是是需求。在在考察需需求时，在在投资需需求与消消费需求求之间，消消费需求求是关键键。根据据这样的的推理，六六市一省省的房地地产市场场发展情情况分别别如下： （一）上海海市房地地产市场场形势和和发展态态势 1、上海房房地产市市场处于于高位运运行、长长平台、稳稳步发展展的态

15、势势，其发发展是健健康的 （1）房地地产投资资开发的的规模适适度。220011年上海海经济增增长速度度为100.2，连续续10年年保持两两位数的的增长速速度。上上海经济济健康快快速持续续发展，是是房地产产发展的的内在动动力。220011年房地地产开发发投资6630.73亿亿元，占占全社会会固定资资产投资资的300.3，拉动动固定资资产投资资增长22.9个个百分点点。20000年年、20001年年房地产产开发投投资增长长分别为为9.99和111.44，这这一增长长速度与与上海经经济发展展水平是是相适应应的。（22）住房房消费保保持较高高的增长长速度。220011年新建建商品房房销售面面积比去去年

16、增长长15，其中中商品住住宅销售售面积同同比增长长16.3。今今年1至至5月，商商品房销销售面积积同比增增长7.4，其其中住宅宅面积同同比增长长8.99。（33）房地地产市场场结构趋趋于合理理。新建建商品房房供求关关系基本本平衡，220000年和220011年新建建商品房房竣工面面积与销销售面积积之比为为1.006：11、0.99：1，今今年1至至5月为为0.777：11；新建建商品房房与存量量房市场场的联动动效应明明显。（44）房地地产市场场的市场场化程度度不断提提高。 投资主体与与消费主主体的多多元化趋趋势明显显，投资资更加理理性和慎慎重，个个人消费费已成为为市场的的主体。房房地产市市场已

17、出出现存量量与增量量联动、销销售与租租赁并进进的格局局，市场场自身的的调节能能力和抗抗波动能能力增强强。 2、总体上上看，上上海房地地产市场场还有上上升空间间 房地产市场场当前高高位运行行、长平平台、稳稳步发展展的态势势至少可可以持续续到“十十五”期期末，不不会发生生大的波波动。 上海房地产产市场今今后发展展的态势势是：开开发投资资和新建建商品房房交易将将会继续续保持在在较高水水平，投投资和消消费继续续同步增增长；存存量房交交易将会会大幅度度提高，且且在整个个房地产产交易中中的比重重不断提提高；房房屋租赁赁市场将将会进一一步活跃跃和规范范，成为为住房投投资和消消费的重重要领域域。 （二）浙江江

18、省房地地产市场场形势和和发展态态势 1、浙江省省近几年年房地产产市场呈呈现快速速发展的的态势，市市场供需需两旺，发发展基本本上是健健康的，但但大城市市商品住住宅价格格上涨过过快，低低价位住住房供不不应求 （1）国民民经济的的发展、民民营经济济的带动动、人民民收入的的提高是是浙江省省房地产产市场快快速发展展的基矗矗（2）房房地产开开发投资资和开发发量持续续快速增增长，商商品房购购销两旺旺，空置置率下降降并保持持在合理理区间，商商品房为为7，住住宅为55。（33）商品品房供应应结构基基本合理理。在已已竣工的的住宅当当中，普普通商品品住宅占占90.1，经经济适用用房占66.9，别墅墅占3。（44）个

19、人人购房已已占主导导地位，商商品房价价格稳步步上升。（55）存量量房市场场呈现繁繁荣，存存量房交交易量快快速增长长。 2、未来三三五年，只只要正视视问题，政政策得当当，浙江江省房地地产市场场仍将继继续保持持稳步发发展的趋趋势 （1）浙江江省第十十一次党党代会决决定未来来三五年年将全面面推进全全省现代代化建设设，国民民经济将将继续保保持快速速增长，浙浙江经济济将支撑撑房地产产市场的的稳步发发展。（22）全省省城市化化进程将将继续推推进，根根据浙浙江省城城市化发发展纲要要规定定，城市市化水平平每年提提高11.55个百分分点，预预计每年年将增加加50万万非农业业人口，这这必将会会增加房房地产市市场的

20、投投资和消消费需求求。（33）民营营经济的的发展带带动了地地区收入入水平的的整体提提高，人人民富裕裕，购买买力强，城城镇居民民的消费费结构基基本达到到了小康康型，开开始向富富裕型迈迈进，呈呈现住房房消费升升级的态态势，加加上遍布布全国各各地的浙浙江外出出经商人人员，住住房消费费需求还还会不断断扩大。（44）住房房货币补补贴将逐逐步推开开，职工工购房能能力将有有所提高高，二手手房市场场日趋活活跃，住住房梯级级消费显显现。 （三）杭州州市房地地产市场场形势和和发展态态势 1、杭州房房地产市市场呈现现一片繁繁荣，房房地产投投资、开开发、销销售及房房价全线线上扬，商商品房供供不应求求，市场场正处于于高

21、速发发展阶段段，市场场繁荣的的背后存存有隐患患 （1）杭州州房地产产市场兴兴旺，得得益于杭杭州经济济快速的的发展，得得益于一一系列开开放、搞搞活市尝尝调动消消费积极极性的政政策推动动以及得得天独厚厚的居住住环境和和旺盛的的住房消消费需求求及投资资需求。 （2）杭州州土地供供应市场场稳步健健康发展展，杭州州从19999年年开始，市市区内房房地产开开发项目目用地全全面以公公开招标标（或拍拍卖）方方式供给给。 （3）商品品房开发发销售形形势一直直呈现上上升之势势，新建建商品房房和住宅宅空置率率逐步下下降，房房地产投投资、房房屋施工工面积、竣竣工面积积增长较较快，市市区住房房供不应应求。 （4）二手手

22、房市场场供销两两旺，房房地产市市场结构构已由商商品房一一统天下下演变成成现在商商品房、二二手房齐齐头并进进。 （5）个人人购房已已占主导导地位，居居民人均均居住面面积20001年年底已上上升到111.22平方米米。 （6）商品品房价格格持续上上扬，上上涨幅度度位于全全国城市市的前列列。今年年一季度度涨幅在在7左左右。 （7）市场场显现住住宅产品品供应结结构有些些失衡。 现杭州市场场上高档档住宅如如市中心心高价位位住房和和远郊别别墅增量量幅度大大，面向向中低收收入阶层层的经济济型楼盘盘相对缺缺乏。 （8）经济济适用房房供求错错位，表表现在面面积过大大、价格格优势不不明显、供供求关系系相对紧紧张等

23、方方面。 （9）投机机者进入入市场炒炒楼花和和开发商商大量圈圈地行为为有所抬抬头。 2、杭州房房地产市市场在全全省经济济发展的的带动下下，未来来三五年年将保持持稳步发发展的态态势，中中低价位位的住宅宅供应增增加，价价格涨幅幅趋缓 （1）从供供应市场场看，近近两年土土地供应应量成倍倍增加，决决定了今今后二三三年内房房地产市市场上商商品房投投放量还还会不断断增加，并并直接影影响房价价持续增增势。 （2）从供供应结构构看，随随着市中中心地段段可供开开发住宅宅的土地地资源日日趋减少少，郊区区住宅开开发量将将迅速增增加，房房价整体体水平会会有所下下降；政政府近一一年加大大了经济济适用房房的开发发力度，使

24、使住房市市场结构构更趋合合理。 （3）从市市场需求求看，经经过长期期积累的的住房消消费需求求压力在在前几年年已获得得较为集集中的释释放，随随着二手手房市场场的日趋趋活跃，今今后商品品房供应应量将转转为平稳稳发展。 （4）从住住房消费费者构成成看，前前几年市市场上庞庞大的外外地购房房者群体体多数来来自温州州、台州州、义乌乌、东阳阳、上海海等地，在在一定程程度上支支持了房房价的走走高。近近一年这这些消费费者开始始转向进进入上海海、北京京。杭州州市场将将逐步转转为以本本地区住住房消费费为主。 （四）北京京市房地地产市场场形势和和发展态态势 1、北京房房地产市市场继续续呈现快快速发展展的态势势，以增增

25、量房市市场为主主，商品品房供销销两旺，商商品房价价格走势势平稳，市市场供应应结构正正在发生生变化，市市场竞争争有所加加剧 （1）房地地产开发发规模继继续扩大大，房地地产投资资、新开开工面积积和竣工工面积持持续增长长。（22）商品品房销售售稳步上上升。今今年商品品房销售售面积首首次超过过竣工面面积、销销售势头头看好，需需求较旺旺。（33）危旧旧房改造造速度加加快。今今年1至至5月，共共拆除危危房211.2万万平方米米，占全全年计划划的266.9。危房房改造快快速发展展，带动动了城郊郊区房地地产的开开发和大大量的住住房需求求。（44）外省省市和境境外企业业的进入入及投资资数量的的增加，加加剧了市市

26、场的竞竞争，使使开发规规模迅速速上升，企企业面临临考验。（55）商品品住宅平平均价格格仍维持持在较高高水平，但但基本保保持平稳稳态势。（66）经济济适用房房新开工工量和竣竣工量保保持在两两位数的的增长幅幅度，但但占市场场总量的的份额仍仍然偏校校（7）市市场中高高价位商商品住宅宅结构性性过剩，中中低价位位的商品品住宅结结构性短短缺现象象依然存存在。（88）存量量房市场场运行不不畅，已已购公房房上市量量校 2、北京房房地产市市场未来来三五年年仍将保保持稳定定增长的的态势，市市场不会会出现大大起大落落。市场场格局依依然以增增量房为为主，商商品房开开发和销销售稳定定增长，市市场潜在在需求量量大 （1）

27、北京京经济快快速的发发展，市市政基础础设施的的不断完完善，申申奥成功功和入世世两大利利好因素素，将继继续带动动开发规规模的扩扩大和开开发投资资量的增增长。（22）开发发热点地地区随着着市政及及道路交交通的改改善，有有望从主主要集中中的奥运运村周边边、中关关村、CCBD中中央商务务区逐步步扩展到到城郊和和城南危危改地区区。（33）房地地产开发发企业数数量快速速增长，外外省市一一些有实实力的民民营开发发企业和和上市股股份公司司大量进进入北京京房地产产市场，对对市场影影响很大大，竞争争加剧。 （4）住房房消费保保持稳定定的增长长速度，销销售面积积稳定增增长；经经济适用用房供不不应求。（55）市场场潜

28、在需需求量大大。市政政拆迁和和危旧房房改造“十十五”期期间将继继续保持持在年均均3000万平方方米的规规模，涉涉及动迁迁居民334.77万户，年年需住房房5000万平方方米左右右；城市市化进程程将继续续推进，城城镇人口口“十五五”期间间预计年年新增115万人人，年需需住宅2230万万平方米米左右；外省市市和外国国人在京京购房的的比例逐逐年增加加。（66）商品品房价格格仍将保保持平稳稳态势，总总体价格格会稍有有回落。（77）存量量房市场场有待进进一步激激活。 （五）广州州市房地地产市场场形势和和发展态态势 1、广州房房地产市市场起步步早，发发展快，市市场化程程度较高高，市场场竞争激激烈。在在连续

29、几几年高速速发展后后，市场场出现供供大于求求，销售售增幅下下滑，商商品房价价格回落落，房地地产市场场进入理理性发展展阶段 （1）房地地产开发发投资连连续多年年快速增增长，今今年以来来增幅趋趋缓。（22）土地地供应量量和商品品房上市市量得到到较好控控制，新新开工面面积和竣竣工面积积稳步上上升。（33）商品品房销售售面积缓缓慢增加加，销售售额略有有下降，现现房交易易增速大大于期房房交易。（44）商品品房总体体价格稳稳中有降降。（55）二手手房交易易连年成成倍增加加，房改改房上市市交易量量增长最最快。 2、广州房房地产市市场在稳稳步发展展的同时时，经过过供需调调整，将将更加理理性和成成熟 （1）广州

30、州经济快快速发展展，在实实施“北北优、南南拓、东东移、西西调”的的城市发发展战略略中，将将发展一一系列知知识经济济、信息息产业及及新兴产产业区，为为房地产产的发展展提供新新的空间间，房地地产投资资和开发发还将稳稳步增长长。（22）政府府加大土土地供应应量的调调控。房房地产市市场供需需趋于平平衡。（33）房地地产开发发呈现郊郊区化、大大盘化、集集中化趋趋势；楼楼盘综合合素质提提高。（44）房地地产市场场竞争激激烈，民民营企业业投资已已占全市市房地产产总投资资的一半半以上。（55）房地地产开发发已告别别了“暴暴利”时时代进入入“微利利”，居居民消费费日益成成熟，商商品房价价趋于平平稳。（66）二手

31、手房交易易增长加加快。 （六）天津津市房地地产市场场形势和和发展态态势 1、天津市市房地产产市场在在经历了了连续33年快速速发展后后，今年年上半年年商品房房销售的的各项指指标下降降二成以以上，房房地产市市场步入入调整期期 （1）房地地产投资资和开发发仍保持持增长态态势，但但增幅校校（2）土土地供应应总量比比去年同同期有所所下降。（33）商品品房销售售总量下下降，今今年一季季度下滑滑到19999年年以来的的最低水水平。（44）空置置房增幅幅较大，总总量达到到5444万平方方米。（55）房价价稳中有有升，今今年一季季度同比比增长55，这这与出台台导致建建房成本本增加的的政策有有关。 2、未来110

32、年，天天津市房房地产市市场仍是是稳步发发展的趋趋势 （1）据预预测，天天津在“十十五”期期间，住住房需求求总量33，1111万平平方米。（22）出台台鼓励政政策，培培育市场场购买力力，扩大大市场需需求；降降低商品品房契税税，实行行购房支支出抵扣扣所得税税政策；扩大空空置房政政策享受受范围，帮帮助开发发企业盘盘活积压压商品房房；激活活住房二二级市场场，形成成梯次消消费。（33）改善善商品房房的供应应结构，面面向中低低收入家家庭；继继续加快快危房改改造，创创造规模模刚性需需求。（44）加快快小城镇镇建设步步伐，继继续对新新四区和和部分县县的城镇镇建房给给予经济济适用房房的优惠惠政策，使使小城镇镇开

33、发成成为新的的增长点点。 （七）重庆庆市房地地产市场场形势和和发展态态势 1、经过33年快速速发展之之后，上上半年重重庆市房房地产市市场出现现调整态态势，商商品房竣竣工量和和销售量量同比下下降明显显，但存存量房交交易量同同比上升升3成 （1）房地地产开发发投资仍仍保持22成增长长，但增增幅只相相当于去去年的一一半。（22）商品品房竣工工面积同同比下降降2成。（33）商品品房销售售面积总总体回落落，下降降幅度较较大的是是办公用用房，住住宅下降降14.6。（44）商品品房销售售均价同同比下降降16.1。（55）存量量房交易易面积大大幅度增增加，同同比增长长30。（66）商品品房空置置量有所所减少。

34、 2、随着城城市化和和房地产产市场化化进程的的加速，重重庆市房房地产市市场发展展空间很很大，通通过市场场结构调调整和市市场秩序序的整顿顿，增量量市场和和存量市市场互相相促进，互互相补充充，未来来的市场场会继续续供需两两旺 （1）目前前重庆城城市化率率为333，220100年的目目标为550，每每年增长长将近22个百分分点，将将对重庆庆房地产产业发展展带来很很大需求求空间。（22）土地地市场化化进程加加快，市市场透明明度增强强，将推推动房地地产市场场发展。（33）加速速危旧房房的改造造，将长长期拉动动房地产产业发展展。（44）二手手房上市市门槛进进一步降降低，中中介机构构日趋成成熟规范范，必将将

35、进一步步活跃房房地产市市常 三、房地产产市场形形势总体体评价及及分析 1、房地产产市场是是房地产产供求关关系的总总和 分析供求关关系，评评价市场场形势，首首先，要要看供给给与需求求之间的的关系。 其次，要看看供应者者与需求求者之间间的关系系，更确确切地讲讲是房地地产市场场主体之之间的关关系。产产品生产产者开发商商的市场场行为是是否规范范；流通通领域中介介经纪人人是否诚诚信、活活跃；服服务管理理者物业管管理公司司是否服服务到位位；消费费者广大购购房者和和租用户户是否理理性、成成熟等等等。 2、本次调调查的六六市一省省经济水水平有较较大差异异，但具具有一定定的代表表意义 且六市一省省的房地地产开发

36、发投资占占全国房房地产总总投资的的4成多多，它们们的房地地产市场场形势及及其发展展状况，对对全国举举足轻重重，影响响极大。六六市一省省的房地地产市场场走势很很大程度度上代表表着全国国的发展展态势。 3、判断今今年上半半年的全全国房地地产市场场形势，必必定要联联系自119999年以来来新一轮轮的城镇镇住房制制度改革革和近几几年的全全国宏观观经济形形势及国国家的政政策导向向 1998年年底国家家宣布停停止住房房实物分分配，标标 志着着中国的的住房制制度改革革终于取取得了突突破性进进展。从从19999年到到20001年的的3年中中，全国国房地产产开发投投资分别别保持113.88、119.55和225

37、.33增长长；商品品房销售售面积分分别实现现了233.9、300和229.44的增增长。今今年上半半年，继继续保持持前3年年的好势势头，开开发投资资同比增增长322.9，销售售面积同同比增长长22.5，销销售额同同比增长长22.4。 住房制度改改革突破破性进展展是导致致当前房房地产市市场繁荣荣的源泉泉和动力力。19998年年以来，中中国房地地产市场场一直保保持着供供求两旺旺的局面面。商品品房供应应量（竣竣工面积积）每年年递增11628，今年年上半年年为200；商商品房需需求量（销销售面积积）每年年递增222.33227，今今年上半半年为222.55。 4、需要指指出的是是，中国国房地产产市场的

38、的供求两两旺，快快速发展展是在中中国住房房体制快快速转轨轨中出现现的 快速转轨体体现在两两个方面面，一是是集团购购房转为为个人购购房。119988年之前前，在商商品房的的购房者者中，个个人购房房仅占一一半左右右，而到到目前为为止，个个人购房房已占99成以上上。二是是商品化化、市场场化的转转轨。目目前，全全国每年年新建城城镇住宅宅超过55亿平方方米，其其余的为为集资建建房、合合作建房房和个人人建房。商商品化、市市场化的的转轨体体现在：从单位位建房、无无偿分配配转轨为为向职工工筹资集集资建房房或合作作建房等等；还体体现在从从集资建建房向购购买商品品房的转转轨。可可以预测测：这种种快速转转轨促进进的

39、快速速发展房房地产市市场态势势还将继继续一个个阶段。 5、谁都不不会否认认，中国国已经连连续三四四年出现现了房地地产业热热 房地产业热热表现为为投资热热、新开开工热、建建造热、销销售热。那那么这种种持续热热是否理理性呢？ 一、这一轮轮的房地地产业热热是在我我国房地地产业在在真正意意义上进进入市场场经济的的情况下下（停止止住房实实物分配配、个人人成为买买房主体体）由销销售热带带动的，也也就是由由消费拉拉动投资资，且这这种消费费是以居居民购房房自住消消费为主主；二、这这一轮的的投资增增长和竣竣工面积积的增长长，为百百分之十十几到二二十几的的快速增增长，远远不是119922年到119944年的成成倍

40、增长长（高速速、超高高速增长长），况况且，这这种增长长速度是是宏观经经济发展展所期盼盼的，在在国民经经济投资资结构中中也是合合理的。由由此，可可以认为为，最近近三四年年出现的的房地产产业热是是理性的的热。 但要注意的的是，从从19998年以以来，每每年全国国商品房房的竣工工面积均均多于销销售面积积六七千千万平方方米（如如：19998年年商品房房竣工面面积1.77亿亿平方米米，20000年年竣工22.3亿亿平方米米，销售售1.77亿平方方米，220011年竣工工2.773亿平平方米，销销售2.08亿亿平方米米）。因因此引起起商品房房空置面面积的逐逐年增加加，由119977年底的的空置77，000

41、0多万万平方米米，增加加到20001年年底的11.1亿亿平方米米。在市市场经济济下，出出现商品品房的供供大于求求是正常常现象，没没有空置置房或周周转商品品房是不不现实的的，但在在一些城城市，过过多的空空置房（尤尤其是一一年以上上的空置置房）应应当引起起足够的的重视，应应采取相相应的消消化、减减少措施施。 令人注目的的是，从从今年上上半年的的统计数数字看，商商品房竣竣工面积积5，8826万万平方米米，商品品房销售售面积66，2880万平平方米，销销售面积积反超同同期竣工工面积4454万万平方米米。供求求关系正正在进一一步合理理调整。 6、正确分分析和判判断房地地产市场场形势，是是政策、企企业和百

42、百姓共同同关心的的事情 由于房地产产业在国国民经济济和社会会发展中中的重要要地位和和作用，又又由于房房地产业业地域性性强的特特点，在在分析市市场形势势时，既既要注意意全国宏宏观经济济发展形形势和房房地产市市场态势势，更要要注意分分析各地地、各城城市的市市场形势势。 从六市一省省房地产产市场发发展的情情况，可可以看出出，它们们之间有有共性，也也有较大大的差异异（个性性）。其其共性是是，六市市一省的的房地产产开发投投资、竣竣工、销销售，均均持续实实现了三三四年的的快速增增长，房房地产热热是普遍遍现象。从从差异性性看，浙浙江，尤尤其是杭杭州表现现为最热热，今年年1至55月，房房地产投投资同比比增长4

43、41.66，房房价同比比上涨55.9，甚至至出现了了“卖得得比盖得得快”、商商品房空空置面积积明显减减少的现现象。北北京、上上海的投投资、竣竣工、销销售也持持续出现现攀升。广广州出现现平衡增增长。但但天津、重重庆的竣竣工量和和销售量量出现了了同比明明显下降降的势头头。 城市的房地地产市场场形势的的发展，取取决于多多方面的的因素。一一是经济济发展因因素。上上海、北北京、广广州经济济基础好好，人均均收入高高，居民民的购买买能力较较强，房房地产市市场发展展速度就就快些，浙浙江省的的民营经经济发展展很快，大大大加快快了居民民的致富富速度，必必然支撑撑较高的的购房能能力，造造成房地地产的较较快提升升。

44、二是政策因因素。上上海的房房地产市市场活跃跃、有序序，政府府采取了了一系列列刺激和和鼓励居居民住房房消费的的政策和和措施，尤尤其是二二手房市市场活跃跃，住房房金融服服务到位位，因而而出现了了广大居居民的购购房热。天天津市前前三年采采取了加加快危房房改造巨巨大工程程，在这这一“刚刚性需求求”拉动动下，使使天津房房地产市市场出现现连续三三年的购购销两旺旺。但今今年以来来，这一一“刚性性需求”拉拉动减弱弱，便出出现了明明显的需需求滑坡坡。 三是市场因因素。主主要指产产品的供供求情况况。以上上海为例例，19998年年之前的的几年中中，商品品房销售售量大大大低于竣竣工量，造造成空置置量的大大量增加加。1

45、9999年年、20000年年商品房房销售量量接近竣竣工量，220011年和220022年，商商品房销销售量超超过竣工工量。特特别是119999年到220022年6月月，商品品住宅销销售量连连续三年年半超过过竣工量量，从而而使商品品房空置置量明显显减少，实实现了供供求的基基本平衡衡，出现现了房价价的稳步步上升。还还以广州州为例，广广州居民民的收入入年年有有增长，广广州的楼楼盘品质质一年比比一年好好，但是是从19996年年以来，商商品房总总体价格格一直是是稳中有有降，220011年办公公用房成成交价同同比下降降7.667，商商品住宅宅同比下下降3.71。与此此同时，出出现了商商品房销销售下滑滑，商

46、品品房空置置量增加加。今年年1至55月，全全市实际际销售面面积和销销售额分分别比上上年同期期下降114.66和224，预预售面积积和预售售额分别别同比下下降1.1和和3.55。可可以认为为广州房房地产市市场在高高速增长长中步入入调整期期。造成成这种情情况的主主要原因因是前几几年增长长速度快快，基数数大，造造成多年年来的供供大于求求。 7、研究分分析房地地产市场场的供求求关系，还还必须深深入分析析产品的的供应结结构与消消费者的的需求结结构是否否匹配 上面提到广广州房地地产销售售下降的的现象，据据调查，并并非是市市民购房房意愿不不强，而而是眼下下商品房房价未合合乎购房房者心中中的理想想价格。调调查

47、资料料表明，欲欲购房者者中有88成以上上人计划划购买每每平方米米4，5500元元以下的的房屋，购购房总价价（每套套）平均均为311.1万万元，而而市场上上这种价价位，且且品质和和地段较较好的商商品房很很少。除除广州外外，许多多城市的的房地产产市场上上存在着着供求结结构不合合理的问问题。以以北京为为例，既既存在中中、高档档价位的的商品住住宅供大大于求，有有结构性性过剩的的问题，更更存在中中、低档档价位的的商品住住宅供不不应求，有有结构性性短缺的的问题。 最近热销的的北京“翠翠城”经经济适用用房，每每平方米米售价33，1880元，地地处东四四环外一一公里，导导致了110000人在三三伏天排排队三天

48、天三夜争争购的非非凡情景景。这说说明，中中国的房房地产市市场经过过三四年年的个人人买房，现现已进入入“大众众百姓”中等等收入家家庭买房房的阶段段。据各各方面调调查，在在北京的的中等收收入家庭庭的支付付能力是是每套330万50万万之间。“翠翠城”经经济适用用房正适适合这种种消费能能力需求求。 中国房地产产市场发发展到今今天，要要保持持持续发展展的态势势，必须须高度重重视产品品的结构构调整问问题。把把结构调调整作为为主线，才才能实施施房地产产业的可可持续发发展。在在市场经经济下，只只能由产产品的供供应结构构去适应应产品的的消费结结构，而而不可能能让消费费者去购购买不适适应他们们消费水水平和爱爱好的

49、产产品。产产品结构构调整体体现在增增量交易易上，就就是要大大力发展展适合中中低收入入家庭住住房消费费支付能能力的经经济适用用房，或或者是中中等收入入家庭能能买得起起的商品品住宅。比比如上海海市没有有专门开开发经济济适用房房，但房房价是33000040000元元平方方米的商商品住宅宅，是市市场供应应的主流流产品，一一般的工工薪阶层层通过住住房金融融的支持持均能买买得起。结结构调整整，既需需要通过过政府部部门的引引导和安安排去实实施，更更需要开开发商通通过市场场引导，以以自我调调节去实实现。 8、产品结结构调整整还要体体现在存存量交易易上 在百姓成为为房地产产市场的的买方主主体后，由由于居民民收入

50、和和爱好等等差异，在在住房市市场上出出现了不不同层次次、不同同档次等等差异性性需求。产产品结构构调整必必须适应应各种不不同住房房消费者者的需求求。住房房消费者者有买新新房的，也也有买旧旧房的。因因此，必必须在发发展一手手房市场场的同时时，大力力推进二二手房的的繁荣。上上海居民民收入水水平相对对较高，但但如果没没有十分分活跃的的二手房房市场，不不可能满满足各种种不同收收入家庭庭的购房房需求。由由于一二二手房的的联动，近近两年，上上海的人人均住房房交易量量（一手手房交易易量二二手房交交易量）达达到2平平方米左左右，几几乎等于于北京等等城市的的2倍。 除上海外，浙浙江省的的二手房房市场也也十分活活跃

51、，广广州、重重庆、天天津等市市的二手手房交易易量也出出现大幅幅度增长长，北京京的二手手房市场场正在努努力发展展之中。只只要产品品结构调调整扭住住楼市面面向普通通百姓，一一手、二二手联动动发展不不放松，中中国的房房地产市市场就可可保持高高位运行行、长平平台的稳稳定发展展。 9、研究分分析市场场形势，必必须关注注房价的的升降 从全国看，220000年商品品住宅房房价比上上年增长长2.55，220011年比上上年增长长6，今今年上半半年同比比增长00.122。分分析房价价的走势势，需要要说明几几个前题题：一是是这二三三年全国国消费价价格指数数始终在在“零”的的上面浮浮动；二二是楼盘盘的品质质在很快快

52、提升（即即提高品品质）；三是各各地都在在开始调调整产品品结构。统统计显示示的房价价是全国国平均房房价，它它是通过过销售总总额除以以销售面面积得出出来的。不不同价格格档次的的楼盘在在总销售售量中所所占的比比例不同同（即便便是每种种楼盘售售价不变变），房房价也会会不同。据据国家统统计局称称，今年年上半年年房价提提升小，与与产品结结构调整整有关，也也就是说说，面向向中低收收入供应应的中低低价位的的楼盘多多了，这这是件好好事。 我们认为，这这二三年年房价稳稳中有升升是正常常的、合合理的。 现在有不少少城市的的居民，甚甚至领导导都说房房价太高高，希望望降低（比比如北京京），为为使更多多的居民民买得起起住

53、房，同同时也进进一步拓拓展市场场，拉动动经济。相相反，开开发商大大多不同同意降价价，认为为房地产产已进入入微利时时代。当当然，房房价的升升和降，不不是谁说说了算的的，而是是市场决决定。在在市场经经济下，决决定房价价升降的的主要因因素是供供求关系系。希望望降价，有有效的办办法是增增加供应应量。 另外，由于于产品结结构原因因，也会会出现房房价的升升降，也也会反映映出房价价的高低低。在一一个城市市的房地地产市场场里，某某个时间间段中高高档价位位的楼盘盘供应量量加大了了，就会会导致这这个时间间段平均均房价的的攀升，如如去年上上半年北北京房价价上升225，主主要就是是这个原原因。而而某个时时间段，中中低

54、档价价位的楼楼盘供应应量加大大了，经经济适用用房大量量销售了了，就会会导致该该时间段段平均房房价的跌跌落。由由此分析析，最近近几年在在调整住住宅产品品结构中中，各地地城市乃乃至全国国的房价价（平均均房价）不不会出现现大的攀攀升，以以稳中有有升为发发展态势势。我们们还相信信，不少少人（主主要是中中低收入入者）认认为房价价太高，其其中一个个重要原原因，是是他们买买不到适适合其购购买力的的住房，房房价高不不可攀。经经过结构构调整，二二手房市市场发展展，差不不多的中中等收入入者，均均能买到到房价性性能满意意的住房房，也就就不会觉觉得房价价高了。我我们发现现在上海海，居民民认为房房价太高高的呼声声比北京

55、京少得多多。当然然，北京京的平均均房价现现在还比比上海高高出每平平方米112000元左右右。 10、综上上分析，中中国房地地产市场场经过三三年多的的高位运运行，还还处在持持续发展展的热潮潮中 下一步随着着各地政政府部门门鼓励住住房消费费的政策策措施进进一步建建立，随随着产品品供应结结构的不不断调整整，随着着住房二二级市场场的加快快全面开开放，完完全可以以实现三三至五年年、甚至至更长时时间的持持续稳定定发展。 但同时，应应当引起起重视的的是，今今年上半半年房地地产开发发投资速速度进一一步加快快，同比比增长332.99，远远高于前前三年增增长133.8、199.5和255.3的速度度；投资资增长速

56、速度远高高于销售售额增长长速度（222.44）110个百百分点，这这也是过过去三年年没有的的。有的的地区土土地供应应过量，大大面积囤囤积土地地现象又又有抬头头迹象。有有的城市市投资和和新开工工面积增增幅过大大，而销销售增长长不快甚甚至出现现下降，空空置量增增长过快快，明显显出现供供大于求求的情况况，应当当引起高高度关注注。 有的城市例例如杭州州，房地地产市场场可以用用“火爆爆”来形形容。房房地产开开发力度度大，房房价上升升快，销销售仍然然很好，而而且二手手房市场场也供销销两旺。分分析杭州州楼市红红火的原原因，一一是经济济支撑，二二是居民民需求增增长，三三是“住住在杭州州”的居居住环境境，四是是政策推推动效应应