dfsservice第五章+房地产评估

1、第五章 房地产评估一、单项选择题3000元/m230407%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。A2900元/m2B3223元/m2C3322元/m2D4000 元/m2500030002000万元，该房45010%（）。A9%B12.5%C7.5%D5%A、B、C127万元、142万元、151A、B、C三个参照物与被25%、40%35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。A140万元B157.5 万元C141.4万元D148.5 万元某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10500100 10003栋具有代表性的建筑物180316510150 10 1

2、20万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。A1736.85万元B1795.45 万元C1818.36万元D2100 万元80万元，1995199819951998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。A86万元B87万元C90 万元D85 万元2000101200210 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）A06B51C2D62001203000 元，土地8%80001200 元，建筑物的年纯收益为（）。A8600 元B8800元C9000 元D12000 元5000.72.03000 元/平方米，则楼面地价

3、为（）。A1000元/平方米B1500元/平方米C2100 元/平方米D2800元/平方米有一宗地，出让年期为503010%，预计未来每年的收益为15 万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。A128 万元B141万元C149万元D150 万元708%，以后价值最近近于（）。A700 万元B800万元C1000 万元D1100万二、计算题5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/1.5 亿元/平方公里，9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资3/410%10%，试估算该地产的市场价值。40年，现该房地产拟出租，出10年，按租赁双方的租赁合同规定，前582%515万元固定不变。假定资本化率（折现率

4、）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：5年预期收益现值必须使用年金法计算；写出计算过程；写出正确结论。ABC60019975值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），3ABC易实例有关情况见下表：项目待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元单价1500 元1400 元/m31450元/m4/m2交易日期1996.10168m21996.12350m21997.1300m21997.5600m2面积形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦

5、平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996 年以来，土地价格每月上涨 1%。A与待估对象处于同一地区，BC行判断：项目项目BC自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10综合打分8693注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。3%。8%。“七通一平”

6、20002.523000元/10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元/平方米，1.B解题思路：（万元）2.5%6.5%6%1.B解题思路：（万元）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。某城市某用途土地容积率修正系数如下表0.10.50.40.71.01.11.31.72.02.12.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1数1000 1.32.0，试对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正。参考答案一、单项选择题2.C450300010% 7.5%20003.C解题思路：12725%+14240%+15135%=141.4（万元

7、）4. B 解题思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（万元）5.B解题思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（万元）6.B解题思路： 120091000 5.12000评估价值=（万元）评估价值=（万元）建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）8.B解题思路：3000/2=1500（元/平方米）9.A解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）10.C解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元二、计算题解：估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米其他费用：300006674

8、5 元平方米土地取得费用合计：75 元/平方米+45 元/平方米=120 元/平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150 元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：120+150270 元平方米计算利息：土地取得利息：120 92 1 =22.572 土地开发利息：1503/4 (1 9%)1.5 1+1501/4 (1 9%) 0.5 1 =15.525+1.65=17.175总利息：22.572+17.17539.7 元平方米（3）计算利润：2701027（元平方米）（4）计算土地成本：270+39.7+27336.7（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：

9、336.7（1+10）370.37（元平方米）每平方米土地公平市场价值为 370.37 元平方米，近似等于每平方米 370 元。解：计算公式为：计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元） R2=8(1+2%)=8.16（ 万 元 ） R3=8(1+2%)2=8.32（ 万 元 ）0 R4=8(1+2%)3=8.49（ 万 元 ） R5=8(1+2%)4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元） 折现率为：r=10%将（2）中的数据代入（1）P=66.75（万元3解：作为正常交易看待，故无需修正。进行交易时间修正。A 交易时间修正系数1071001.07 B 交易时间修正系

10、数1051001.05 C 交易时间修正系数1041001.04（A 1996 10 5 B 1996 12 1997 5 月地5C 1997 1 1997 5 月地价共上涨了4。）进行区域因素修正。AB区域因素修正系数100861.163C区域因素修正系数100931.075（注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。）进行个别因素修正。3 3。土地使用权年限因修正。除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 AC 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（8）：A C 使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8）350.9659交易实例

11、 A 的个别修正系数1.030.96590.995交易实例 B 的个别修正系数1.03交易实例 C 的个别修正系数1.030.96590.995计算待估土地初步价格。A150011.0710.9951597（元平方米） B140011.051.1631.031761（元平方米） C140011.041.0750.9951613（元平方米采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米待估地块总价评估值1657600994200（元）因此，这一地块的评估值为 994200 元。4解：地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润计算楼价：

12、楼价20002.5900045,000,000（元）计算建筑费和专业费建筑费300020002.515,000,000（元）专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元）计算销售费用和税费销售费用45,000,0002.51,125,000（元） 销售税费45,000,0006.52,925,000（元）计算利润利润（地价+建筑费+专业费）10（地价+16,500,000）10（注:16,500,000 15,000,000+1,500,000 取得.）计算利息利息地价（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用 2 次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀