房地产案例分析作业

1、项目概况拍卖出让土地使用权的基本情况：宗地位置：金牛区金泉街道辖区高家村4、5组宗地编号：JN11（252/211）：2012-207净用地面积：47566.83平方米 合71.3502竞卖保证金（含出让金)：9900万元拍卖起叫价：3235元/平方米成交价：3400元/平方米规划设计条件：1、绿地率：30%2、建筑高度（米）：航空限高绝对海拔高程572米（最高点相对地面约51米）3、容积率：2.554、建筑密度：20%5、土地用途及使用年限：城镇混合住宅用地，住宅70年商业40年一、初步分析1、地理位置：该地块位于金牛区金泉街道辖区高家村4、5组，紧邻蜀西路和羊西线延线，毗邻三环路及绕城高速

2、。2、交通状况：蜀西路、三环路、绕城高速，交通十分便捷。3、周边配套情况：公交: 111路 305路区间空调 73路空调 89路空调 716路 305路空调 111路高峰快线 96路空调305路 342路 邮局: 土桥邮政所银行: 金牛信用社,土桥邮政储蓄,中国银行成都泰逸分理处,中国工商银行蜀跃路分理处,金牛信用社土桥分社学校: 双何幼儿园,双何幼儿园,成都市爱星幼儿园,金泉中心幼儿园,清水河村幼儿园，金牛区高新实验小学，金牛区实验中学外国语学校,金牛中学,杰科计算机学校金牛总校,双何幼儿园,成都市金泉水学校医院: 金牛区金泉社区卫生服务中心,金牛区金牛乡高家卫生站,成都市金牛区金牛乡金牛村

3、卫生站,青羊区苏坡乡乡村一体化百仁村卫生站,青羊区苏坡乡乡村一体化龙嘴村卫生站餐饮: 唐宋食府,小四川酒楼,柳荫阁,唐宋食府(蜀西路),巴中枣林鱼购物: 福客隆蜀汉路店,恒茂便民连锁店NO.16(金周路),永相逢连锁超市4、项目周边房地产市场情况及土地与房屋价格水平：百仁安盛（均价7235元/平方米），云翔金谷（均价7807元/平方米），高家庄赞城（均价7600元/平方米）。市场定位： 该地处于紧邻蜀西路和羊西线延线，交通性能良好，周围的设施配套较为齐全，绿化环境很好，适合居住。可以考虑纯住宅方案，也可以考虑住宅加商铺方案,主要针对大中型户型需求客户,小型偏少。平均每户面积为100平方米。（1

4、）以下针对纯住宅方案进行分析纯住宅：一.主要技术指标数据计算公式备注1-1 土地面积（）47566.83 合71.3502亩1-2 规划建筑面积（）168055.42 1-2-1 地下室面积（）46760.00 2层地下室1-2-1 地上建筑面积（）121295.42 1-3 商铺面积（）0.00 1-4 写字楼面积（）0.00 1-5 住宅面积（）121295.42 1-6 住宅户数1213 1-7 容积率2.55 1-8 建筑密度0.16 1-9 绿地率0.30 1-10 停车位（个)1336 1-11 层数18 二.开发成本2-1 土地费用(万元）16172.72 土地每平米单价*土地面

5、积3400元/2-2 前期费用3618.07 2-2-1 规划及建筑设计（万元）302.50 每平米规划费用*规划建筑面积18元/2-2-2 地勘（万元）33.61 每平米地勘费用*规划建筑面积2元/2-2-3 招标费（万元)35.00 2-2-4 质检备案费（万元)104.21 建安工程费*费率费率32-2-5 监理费（万元）694.72 建安工程费*费率费率2%2-2-6 三通一平（万元）45.00 2-2-7 道路开口费（万元）20.00 2-2-8 报建费2352.78 每平米报建费用*规划建筑面积140元/2-2-9 审图费（万元）30.25 规划建筑设计费*10%2-3 工程建设费

6、（万元）37117.24 2-3-1 地下室土建及安装（万元)11690.00 地下室每平米造价*地下室面积2500元/2-3-2 地上土建及安装（万元)23046.13 地上每平米造价*地上建筑面积1900元/2-3-3 消防费（万元)260.00 2-3-4 电梯（万元）100.00 2-3-5 精装费（万元)0.00 2-3-6水、电、气费用（万元）1176.39 每平米水电气费用*规划建筑面积70元/2-3-7 总平及绿化（万元）150.00 2-3-8 不可预见费（万元）694.72 地下及地上土建安装费*2% 直接成本小计56908.03 土地费用+前期费用+工程建设费用三.销售收

7、入103610.79 3-1.销售额(万元)103610.79 3-1-1 铺面(万元)0.00 铺面平米售价*铺面面积平均14000元/3-1-2 写字楼(万元)0.00 3-1-3 住宅(万元)84906.79 住宅平米售价*住宅面积平均7000元/3-1-4 车位（万元)18704.00 车位单价*车位个数平均140000元/1个四.收益4-1 收入(万元)103610.79 4-2 直接成本（万元）56908.03 4-3 税费(万元)19798.46 4-3-1管理费用（万元）1138.16 直接成本*比例比例2%4-3-2 财务费用（万元)7423.45 4-3-3 销售费用（万元

8、) 2072.22 销售额*费率费率2%4-3-4 营业税及附加（万元)5957.62 销售额*营业税及附加费率费率5.75%4-3-5 契税(万元)2547.20 住宅销售额*契税税率税率3%4-3-6 登记费(万元)362.64 销售额*费率费率0.35%4-3-7 手续费（万元）297.17 住宅销售额*手续费费率费率0.35%4-4 税前利润（万元)26904.30 收入-直接成本-税费4-5 所得税（万元）6726.08 税前利润*25%税率25%4-6 净利润（万元)20178.23 税前利润-所得税 平米利润（元）1200.69 备注：停车库均为地下车库。每层668个停车位，共计

9、1336个停车位。（2)以下针对住宅+商铺的形式进行分析住宅+商铺：一.主要技术指标数据计算公式备注1-1 土地面积（）47566.83 合71.3502亩1-2 规划建筑面积（）168055.42 1-2-1 地下室面积（）46760.00 2层地下室1-2-1 地上建筑面积（）121295.42 1-3 商铺面积（）16172.66 1-4 写字楼面积（）0.00 1-5 住宅面积（）105122.76 1-6 住宅户数1051 1-7 容积率2.55 1-8 建筑密度0.16 1-9 绿地率0.30 1-10 停车位（个)1336 1-11 层数18 二.开发成本2-1 土地费用(万元）

10、16172.72 土地每平米单价*土地面积3400元/2-2 前期费用3673.86 2-2-1 规划及建筑设计（万元）302.50 每平米规划费用*规划建筑面积18元/2-2-2 地勘（万元）33.61 每平米地勘费用*规划建筑面积2元/2-2-3 招标费（万元)35.00 2-2-4 质检备案费（万元)111.49 建安工程费*费率费率32-2-5 监理费（万元）743.24 建安工程费*费率费率2%2-2-6 三通一平（万元）45.00 2-2-7 道路开口费（万元）20.00 2-2-8 报建费2352.78 每平米报建费用*规划建筑面积140元/2-2-9 审图费（万元）30.25

11、规划建筑设计费*10%2-3 工程建设费（万元）39591.67 2-3-1 地下室土建及安装（万元)11690.00 地下室每平米造价*地下室面积2500元/2-3-2 地上土建及安装（万元)25472.04 地上每平米造价*地上建筑面积2100元/2-3-3 消防费（万元)260.00 2-3-4 电梯（万元）100.00 2-3-5 精装费（万元)0.00 2-3-6水、电、气费用（万元）1176.39 每平米水电气费用*规划建筑面积70元/2-3-7 总平及绿化（万元）150.00 2-3-8 不可预见费（万元）743.24 地下及地上土建安装费*2% 直接成本小计59438.25 土

12、地费用+前期费用+工程建设费用三.销售收入111697.12 3-1.销售额(万元)111697.12 3-1-1 铺面(万元)19407.19 铺面平米售价*铺面面积平均14000元/3-1-2 写字楼(万元)0.00 3-1-3 住宅(万元)73585.93 住宅平米售价*住宅面积平均7000元/3-1-4 车位（万元)18704.00 车位单价*车位个数平均140000元/1个四.收益4-1 收入(万元)111697.12 4-2 直接成本（万元）59438.25 4-3 税费(万元)21269.84 4-3-1管理费用（万元）1188.77 直接成本*比例比例2%4-3-2 财务费用（

13、万元)7918.33 4-3-3 销售费用（万元) 2233.94 销售额*费率费率2%4-3-4 营业税及附加（万元)6422.58 销售额*营业税及附加费率费率5.75%4-3-5 契税(万元)2789.79 住宅销售额*契税税率税率3%4-3-6 登记费(万元)390.94 销售额*费率费率0.35%4-3-7 手续费（万元）325.48 住宅销售额*手续费费率费率0.35%4-4 税前利润（万元)30989.04 收入-直接成本-税费4-5 所得税（万元）7747.26 税前利润*25%税率25%4-6 净利润（万元)23241.78 税前利润-所得税 平米利润（元）1382.98 备注：停车库均为地下车库。每层668个停车位，共计1336个停车位。从以上两个表中可看出住宅+商铺的方案的效益更好，所以决