物业管理条例实务操作研讨会实录（下）

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档 /物业管理条例实务操作研讨会 地址：北京.京都信苑饭店时间：2003年8月9日 （下午） 建设部政策法规司副司长 曹金彪： 第二十三条，一方面规定了建设单位对业主临时公约要进行说明的义务，另外一方面，规定了物业的买售人对业主临时公约要做出承诺的义务。这是两个方面。建设单位在物业销售前，就是卖房子之前要将它制定的业主临时公约向物业买售人明示，并且予以说明，主要防止建设单位制定的临时公约侵害买售人的权利。第二款物业买售人对临时公约做出承诺的义务，这个承诺专门讲的做出书面承诺。避免今后买房子以后，业主制定的临时公约不合适不遵守。这是两方面的义务。 第二十

2、四条主要对招投标，我想是三层意思，第一条意思国家提倡建设单位按照房地产开发跟物业管理相分离的原则，通过招投标选聘具有资格的物业管理企业，提倡这个跟总则第三条的精神，第三条国家提倡业主通过市场竞争公开公平公正的市场机制，第二十四条是对建设单位，通过招投标选聘物业单位企业。后面做了例外的规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘相应资格的物业管理企业。这就是强制性的规定，强制性的要求，住宅物业的单位必须通过招投标，假如不通过法律责任第一条对建设单位予以处罚。 同时对住宅物业的建设单位后面又做了一个例外的规定，投标人假如少于三个，或者住宅规模较小的，经物业所在地区县政府批评。一种是招投标了，采

3、用这种方式，但是投标的人少于3个，或者住宅规模较小，是经批准可以采用协议方式，换句话说可以不采用招投标，但必须经过区县房管部门的批准。招投标三个意思，第一个住宅物业必须招投标。非住宅物业，不是强制性的，是属于倡导性的，同时对于住宅物业里面规模较小的，或者投标人少于三个，经批准可以采用协议的方式。 第二十五条是对买卖合同人的规定，建设单位买售人签收的买卖合同，应包含前期服务的内容，这么规定，前期的合同是建设单位和物业管理企业签订的。那么照理这个合同对建设单位和物业管理企业的，但签订的这个合同，实际上因为主体在不断变化，买房人不断入住，所以物业管理企业，提供了服务，实际上是后面买房人来承担的。曾经

4、咱们有的做法是把前期物业服务合同作为买卖合同的一个附件，这个说法当时讨论条例的时候也想做一个办法，另外一种意见认为，假如作为一个附件合同的效应就受到怀疑，因为那个合同毕竟是那两家，现在规定，把前期服务的内容，要把它搁到买卖合同里进去，这样物业的买售人就要承担相应的权利和义务。前期服务履行主体在不断地转移。直到最后建设单位全部退出，都成了物业买售人，成立业主大会的时候，前期物业合同也就终止了。所以原来讲的前期物业管理协议示范文本，这些现在都应该做出调整。 第二十六条讲前期物业服务的期限，和前期物业服务合同宗旨的问题，这里面两层意思，一层意思前期物业合同可以约定期限，现在实际上有相当多的地方规定3

5、年，这次写条例的时候没有规定，主要考虑两个方面的因素，行政法规规定合同必须定多长时间，有违合同自由的原则，第二个这三年有的可能早结束，有的可能晚结束，有的可能一年，房子卖完了，业主大会成立了，业主合同就可以签了，有的到了三年，房子还没卖完，业主大会还成立不起来，所以两种情况都存在，这一次规定条例起草的时候，原则规定一条可以约定期限，但同时后面规定，你讲期限满了。双方再讨论是不是续约，加入服务期限没有满，业主委员会跟物业签订的合同生效，前期合同自然终止，这是法定终止的时限。 所以前期物业管理时间，第二十一条业主大会选定管理企业之前，二十六讲的是业主委员会与业主签定合同生效，所以选定物业管理企业，

6、最后要落定到合同要生效，后面业主委员会，代表业主跟业主大会选聘的物业管理企业，签订了合同，前期的合同自然终止，即使期限没有满。所以这个前期物业服务合同是一个附带条件的合同。这是第二十六条。 第二十七条，这里面主要是对建设单位，整章是对建设单位的责任和义务做出规定，对业主依法享用的部位使用权，建设单位不得擅自处分。这里面特别强调依法享有，这里依法享有我想是依照法律行政法规也包括依照合同约定，哪一些公用部位功能设施部委是业主所有，或者由他使用权。目前建设部的有个文件，关于公用设施公用设备的管理办法，就有一个定义，我们觉得这个定义是不是能够完全使用到所有权或者使用权上来，可能还要进一步研究，因为这个

7、问题，主要的还是需要依靠物权法来确定，行政法规定这个事情勉为其难，这对建设单位做出一个约束，不得擅自处分。共用部位出售给他人，或者过户到物业管理企业门下。或者自己挣钱，包括转让房屋的外墙面，把楼顶做广告。这一条做很明确，建设单位不得擅自处分，共用部位所有权或使用权。 第二十八条是一个承接验收手续，要进行查验。物业管理企业承接物业，要进行查验。这一条当时讨论的时候，大家觉得既然物业管理企业要接管一个小区或者接管一个物业管理项目，查验这是很自然的事情，还用得着法律制度规定吗？后来主要的这一条我觉得是针对当前实际问题，建和管，大量企业至少1/3是建管不分的，这种情况下，物业企业是依附建设单位，是什么

8、就接过来，所以导致后面责任不清，这建设部97年7月1发布过一个房屋验收接管标准。 第二十九条，主要是对移交资料的规定，移交资料规定有这么几个，第一个什么时候移交，什么时间移交是在物业管理企业办理承接验收手续的时候，建设单位要移交。内容列举了四个方面，这四个方面的资料，建设单位都应当向物业管理企业移交。第三个意思在前期物业房屋合同终止的时候，上述资料要移交业主委员会。像这样一些规定，包括现在委托合同示范文本，这里面有一些规定，这些都要做出修改。这也是建设单位的规定。 第三十条，建设单位的责任，就是要配制物业管理用房，这个物业管理用房是两层含义，应当在物业管理区域内，不能说另外地方找间房，第二个是

9、配制必要的物业管理，是面积大小，你给人一间很小的屋不能保证物业管理的需要，应当按照规定在物业管理区域内配制必要的管理用房，这个规定可能地方政府也好，有关部门也好，可以做一些指导性的意见的规定。同时建设单位要配制物业管理用房，在开发的时候，规划设计的时候就应该做。 第三十一条是建设单位的保修和责任。建设单位应该承担物业的保修责任，实际上大家注意，建设工程质量管理条例里面，规定了五、六个地方保修的期限和内容，那个期限是从建设工程竣工之日起计算。但是建设工程竣工验收之后，也许这房子不能及时卖出去，也许过了两年房子才卖出去，我新住进来的人，根据建设管理条例就剩下没多少了，比如屋面防水，我隔了两年才住进

10、去，那年限没了，所以建设部商品房销售管理办法规章，和住宅质量保证书和主张说明书制度有个规定，从居民住进去之后最低的一个法定期限，比如规定是3年，我到第3年住进去按照条例没了，即使这样还应该有多长时间的保修期限。最低的法定期限。假如竣工验收你住进去了，那符合3年规定就行了，这特别强调建设单位承担保修责任，建设单位的法律关系要一直延续下去，不是交给居民以后，物业公司成就以后这个责任就跑到物业公司头上来，所以说房屋质量出现问题，找物业公司，我觉得找错了对象，本身就是在业主和买房的时候，买卖合同里面规定的。 第四章物业管理服务，这总共18条，这属于本章条数最多的，这里面更多规定了物业管理企业的责任和义

11、务，我想把18条的每一条规定了什么？我简单说一下。 第一条规定了物业管理企业的性质，物业管理企业应该是什么性质的企业，和它的资质管理制度。第二条规定物业管理从业人员的资格。第三条为了解决多家管理的问题，一个物业管理区域内只能一家管理，第四个规定了物业服务合同。物业服务合同来明确双方的权利和义务。第五条37条。是规定了解决物业交接过程中的纠纷。第36条是明确物业管理企业的义务和责任。第38条是明确了物业管理用房的权属和用途，第45条是供水供电市政单位和物业管理企业的关系，第46条对物业管理企业社会责任做了规定，第48是使用人的责任，第49条是投诉自主。这主要是涉及物业管理企业，也涉及建设单位和使

12、用人。第32条讲的从事物业管理活动的企业要有独立法人资格，这句话表面读起来没什么意义，实际上这一条主要针对当前物业管理企业不具有独立的法人资格这么一个问题作出的规定。现在有的物业管理公司不具备法人资格，比如房地产开发企业内社的物业部门，和内设机构。比如一些房地产开发商设立的子公司，所以这一款的规定，主要规定从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。打破原来建管一家，实际上通篇的文章，通篇的条例贯彻重要的精神，就要打破建管一家的体制，引导建管分开，叫做分业经营，主要还是体现这么一种思想，这样才能体现建管之间的责任。所以这一款规定，物业管理企业作为一个独立的法人资格按照民法通则的规定，必须具备这么四

13、个条件，一个依法成立，第二个有必要的财产或经费，第三个有名称组织机构场所，第四个能独立承担民事责任。 第二句话意思，就是资质，对于资质的问题意见分歧也是比较大的，也是协调过程中的一个焦点，有的人物业企业搞什么资质，主要是社会信誉，不涉及像建设业搞的不好楼塌下来了，出安全事故，没有资质政府缺少管理的手段，同时缺少准入清出的机制，同时认为物业企业的管理涉及到公共利益，是一种公共产品，这争论也是比较激烈了，最后确立还是要搞资质，建设部早就发过一个文件，这一次应该说法律地位就上升到由法做依据了。下一步制定我想建设部应该是要搞一个部门规章，物业企业的管理办法，行政法出来以后，出部门就不能再设许可了，有行

14、政法规依据，建设部规章可以对许可制度怎么执行做出规定。这个是第32条。 第33条讲职业资格，这句话也是跟劳动部人事部协调了半天，最后这句话写的很艺术。叫做从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书，所以有人问了国家有关规定是什么规定？那就是劳动部门可能有一些规定，建设部门可能有一些规定，人事部门可能有一些规定。所以法是协调的产物，也是部门利益争夺的结果。具体实行的时候，还有一些具体办法，我们理解这个法的本意，从事物业管理的人员主要两类，一类是经营管理人员，就是说它的管理处主任，物业经理，小区经理等等，这样的管理人员。而不是说在那站岗的，守门的，扫垃圾的，统统搞职业资格，那230万人

15、，就得80得淘汰掉。我想这是不可能的，只有这些主要岗位的管理人员。第二类是技术工种人员。这两类管理人员的职业资格，现在由建设部跟人事部，技术工种人员按劳动部的办法来管，你给人修水、修电。这些方面的专业技术人员需要取得劳动部门的职业资格。 第34条，实际上是规定了一个物业管理区域要统一管理的原则。就是按照政府确定的办法，划定了物业管理区域，一个管理区域不能委托两家或两家以上的企业从事物业管理，这样会引起混乱，也不符合物业管理的客观规律。因为划物业管理区域的时候就要考虑公共设施这些因素，大致的这些因素还有社区建设，建筑的规模等等因素，所以一个物业管理企业只有一个物业管理企业来管，所以这并不排除，有

16、种总包分包的意思，一个物业管理企业和一个物业管理区域签了合同以后，再把其中一两项专业的服务委托其他的公司，这在后面有了规定。比如把保安委托给保安公司，把绿化委托给园林绿化公司，但不能把整个区域再转包给另外的人。这在后面还有规定。假如转包后面有严格的法律责任。 第35条，是对物业管理服务合同的定律和内容的规定，实际上照理这是纯粹的民事关系，但是这个合同的重要性，整个物业管理的合同是以合同为依据的，所以国家对这样的民事活动做出基本的规则性的规定。来引导民事关系能够更平稳协调。这个里面第一款叫做业主委员会应当于业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。这个合同适用于合同法。依据合同法的这些规

17、定来调节。同时第二款对物业服务的内容做了一个规定，物业服务合同的示范文本可能也根据这个调，至少规定几个方面，第一个物业管理事项，就是你管些什么内容？物业管理事项我们理解至少包括物业部位的维护与管理，设施的运行及管理，环境卫生绿化管理，消防交通等管理，物业装修装饰的服务，物业档案资料的管理，这还要进一步示范文本做一个示范。第二个事项是服务质量，条例出来以后不少省动作还是很快，我看山东还有几个省都出台了，省政府出台一个服务的标准，这样一种服务标准，提供给业主跟物业企业签订的时候提供一个参考，我想政府没有理由也没有权利定一个标准要求所有的物业企业都执行，这不是政府的职能。因为具体的物业服务标准还要看

18、整个合同的协商确定，我想它是提供一个示范文本。这是服务质量，服务费用，服务费用也是协商确定，具体的收费的方式，双方的权利和义务。捐献维修资金的管理和使用，物业管理用房，合同的期限，最后一个是责任，当然还可以根据双方的意向确定一些具体的内容，这个条例本身对主要内容做这么一个规定，要对这些内容做规定。这主要引导民事的活动更顺利更健康的签订。这是第35条。第36条对物业管理企业提供服务的义务和不履行合同责任的规定。第一款实际上这里面我觉得是两个意思，一个意思说物业管理企业肯定要提供服务。第二个提供什么服务是按照物业合同服务的约定，提供相应的服务，这个相应的服务就指你合同怎么约定的。你比如服务的标准，

19、说24小时有巡逻，还是说绿化，清洁卫生一天扫几次，像这样一些内容在服务合同里，所以物业服务企业按合同的约定提供服务。第二款实际上对物业管理企业的责任做了一个界定。就是物业管理企业究竟应该承担什么责任。我觉得这一次这个条例应该说在原则上是解决了。就是说现在经常出现的问题，就是你比如说，有一种想法就是有了物业企业以后，所有的安全问题都应该得到解决。包括财产、包括人生安全，假如出了问题，物业企业都要承担责任。包括老百姓都这么想，我们这一次很明确，说白了你合同约定，这个物业企业有什么样的义务和责任，假如说这个物业企业已经严格履行这个合同的义务和责任，即使业主的人生财产安全受到损害，物业企业也不一定要承

20、担法律责任，假如没有履行合同的约定，导致业主人生财产遭到损害，就应当依法承担责任。比如车丢了，关键是说你物业公司本身是不是切实履行了责任。这个我觉得就像建筑业企业监理一样，必须签字必须怎么样，监理是代表建设单位监督建设工程，但建设工程真的出了安全事故死了人了，比如上海地铁死了人了，最后追究责任，监理单位，4号线责任是失职，根本没去，你没去还写上一切正常，弄虚作假他当然要承担相应的责任，加入你监理企业站在那，你制止他也许就没事了，因为你没有履行职责，这职责和合同约定的，当然承担什么责任？他还得依法。所以这里我就是说特别强调他是属于没有履行物业服务合同的约定，所以有的地方我记得哪个法院判的，被盗窃

21、了，或人生受到伤害，调查物业管理企业确实没有尽到责任，所以你就要赔偿了。 承担相应的责任是什么责任，应该是对于不同类型的责任。这个甚至有一些事情要法院来判定，你应当承担什么样的责任，这个只是做一个原则的规定。对小区安全，人生财产，这一直是一个争论，有人说你物业企业什么责任不承担找你干嘛？一个认为你都应该承担，一个认为这我摊不起，再比如公安机关管安全，你死了人，都去追究公安部门责任那不可能了。所以最后界定在你履行职责我们就觉得不一定有什么法律责任，如果没履行责任，就要承担相应的责任，承担什么相应责任，民法规定该赔你就得赔，矛盾纠纷解决不了就只能法院判，最后看谁承担多大责任。 第37条，又是一个验

22、收手续，关于物业成就验收有三条规定，第28条第29条和第37条。第28条讲的是前期物业管理的时候，第29条讲前期物业管理的时候建设单位要查验要移交资料。这一条讲的是属于我业主大会选聘的物业管理企业以后，物业管理企业承接物业的时候，应当于业主委员会办理验收手续，同时业主委员会应该把本条例29条第一款规定的资料移交给物业管理企业。所以这里面，一开始的时候建设单位要把资料移交给前期物业管理的企业，前期物业管理企业服务合同终止了。第29条最后一款，前期物业管理企业要把这些资料移交业主委员会，业主委员会选聘新的管理企业，再把这个资料移交物业管理企业。同时这后面还有一个，第39条，物业服务合同终止以后，物

23、业管理企业还要将资料再还给业主委员会。所以每个环节建立起法律关系，或者接触法律关系的时候都有资料移交的问题。对资料移交的规定，后面专门加了法律责任，你假如不移交资料，房管部门要予以执法。移交资料讲的主要是建设单位的物业管理企业。物业管理企业移交业主委员会，所以后面处罚是建设单位和物主企业，至于业主委员会没有把资料移交物主企业这没有法律规定。第38条，讲的是，物业管理用房权属和用途的规定。这和公用设施存在同样的问题，写的也是很原则，同时又写得很艺术，物业管理用房所有权依法属于业主。依哪个法现在还不知道，等着物权法出来。这里面我想解释这么几个问题，这个物业管理用房，包括物业办公用房，储藏用房，业主

24、委员会活动用房等等。同时所有权依法属于业主，这一个实际上只是规定这个原则，这解决什么问题，物业管理用处所有权不能属于建设单位不能属于物业管理企业，也不能属于国家。现在说物业管理用房属于国家，或者物业企业说物业管理用房属于物业企业的或者建设单位的，这一条款把这些状况排出掉了。这里面有几个什么问题，假如说这个规定，比如是建设单位的，这样假如你不明确规定，物业管理用房可能是建设单位的，这实践中就带来很多问题，建设单位说一定要让我的物业管理企业去管，或者物业管理企业把这房处治了，或者经营了，或者要业主委员会交高额的费用，这就影响物业管理企业工作的日常进行。另外一方面原因，原则上讲，住房单位出售的时候，

25、本身公用部位公用设施，包括物业管理用房，成本实际上都打到住房里。所以我们觉得这一次实际上明确，可以说正说还不太明白，属于业主，马上有一个问题，属于哪些业主，在我这栋楼里找了一间房做物业用房，这是属于我这栋楼的业主，还是边上的楼的业主，还是属于这个小区的业主。这在法上还没有规定，这需要物权法来界定。可以肯定说它不能属于其他人，不能属于国家也不能属于建设单位和物业管理企业。这样规定主要是为了使得，实际上在行政法规里规定所有权的问题都是很勉为其难的，这确实又是为了推动物业管理工作正常进行需要的，所以加个依法。同时后面规定了，未经业主大会同意，物主企业不得改变物业用房的用途，物业企业不得改变物业用房的

26、用途，本身产权就是归业主，你物业管理企业当然不能随便改变，第二个你确实假如要改变，是需要经过业主大会同意。当然业主大会同意的话，我们想可能确实你当初留的物业管理用房比较多，也应该是在保证必要物业管理用房前提下。同时改变用途的房屋还需要有关部门去依法办理手续。假如说物业管理企业擅自改变物业管理用房用途那就是对业主的一种侵权的行为。 第39条，规定了物业服务合同终止的时候物业管理企业应该履行的义务，第一款实际两层意思，物业合同服务终止了，物业管理企业必须将物业管理用房还给业主委员会，第二层意思说把原来移交的那些资料还给业主委员会。同时第二款规定的是讲新就物业管理企业交接的原则性规定。这一次做了原则

27、规定，物业合同服务终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应当做好交接工作，这就是旧的必须退出，新的要进去。这里面怎么妥善处理好遗留问题，这可能需要做好协调等工作。 第40条，实际上讲了一个分包，就是说物业管理企业，可以将专项服务委托专业化公司，比如保洁保安，设备维修绿化。同时你又不能把整体服务业委托他人，你不得转包可以分包。转包就是我把整个工程揽过来什么也不干。分包我接过来，所有责任我承担的，我只是把其中某一两项专业业务委托其他的公司，所以允许分包禁止转包。 第41条讲的收费。我想是这么几层含义，物业服务费用应当有业主和物业管理企业确定，物业服务收费是头一字，最后是在物业服务

28、合同中约定。中间是限定词怎么约定法。这是第一个意思，物业服务费用由业主和物业企业协商确定。不同性质物业的服务费用也应有所不同，这就叫区别不同物业的性质和特点。这个主要是针对着普遍住宅高档住宅，住宅和非住宅，目前总的来说对普通住宅的物业服务费用都是实行政府并价或者政府指导价，对于其他物业的费用实行市场调节价，就是市场定价，政府有一些指导调控价。这目前的现实就是这样。不同性质特点的物业费用不同。物业费用要合理公开以及费用和服务要相适应的原则。根据不同类型的物业，根据什么原则，就根据这个原则。这个本身就是一种平等民事主体的协商，你交费多一些，提供服务多一些，你交费少一些提供服务少一些，什么样的价格跟

29、什么样的服务对应。第四个业主和物业管理企业按照物业管理办法确定物业服务费用。这里面第一个是有业主和物业企业协商确定，第二个是不同物业的性质和特点可能不同的收费办法，第三个是确定的原则，第四个这里又留下了一个口子，具体的办法国家发改委会同建设部制定。现正在抓紧起草具体的管理办法。物业收费管理办法出台以后应当按照这个办法执行。 第42条对物业服务费用交纳的规定，这里面实际上是3种物业服务费用交纳的情况，第一种是最普通的，业主要交费，怎么交根据物业服务合同的约定，当初物业服务合同签了，业主应按每平米交多少还是怎么交，合同约定怎么交就怎么交，第一个业主要交费。第二个由使用人交费，现实中住在那不一定是房

30、屋所有权人，可能是承租人可能是使用人。这种情况下，条例是这么规定的，业主与物主协议，由业主交纳的从其约定，物业代交纳。这个意思就是说即使这个房屋你出租给人家，人家是使用人，但是呢交费的义务还是你业主的。你业主把房屋出租人家的时候已经约定好了，你承租人就必须交纳物业费，那就使用人交物业服务费，假如承租人交不起，业主承担连带责任。物业企业可以找业主要钱，可以要求业主把这个费交了。第三种情况交费就是建设单位，我这个小区有那么多控制房，最后没卖掉，但这种情况下，人家都住进去人家都交费，所以这里规定，已竣工或暂未出售，物业费用由建设单位交纳。建设单位必须交。这是属于法定。对物业交费三种情况的规定。 第4

31、3条是对收费监督的规定，因为咱们国家有价格法，专门规定县级以上各级人民政府管理部门依法对价格监督检查，并对位法进行处罚。同时进行价格监督检查的时候可以采取一系列措施。所以物业服务收费也属于价格法的调整范畴。这里面主要是考虑房管部门是业务主管部门，所以专门规定要求价格主管部门要会同同级房管部门加强对物业管理的监督。这后面具体对价格收费中的违法行为没有规定处罚。价格法里规定的统统适用这里。 第44条是关于特约服务的规定，这里边有这么几个意思，这个特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务不是物业管理企业的法定义务，可以提供合同约定以外的项目，这种服务是特约服务，不是物业管理企业法定义务，这服务什么内

32、容，由各地的业主和物业管理企业去进行约定，我某个业主希望你物业管理企业干点什么事？这是你自己商量。特约服务是有偿服务，服务报酬由双方约定，物业服务合同约定以内的内容，已经按照合同交了费了，你就有权享受提供的物业服务，在物业合同之外的服务，比如还想希望物业管理企业帮我干点什么事？你们自己商定，同时这是有偿服务的。第45条，是关于公用事业等单位的收费规定。维修养护责任一出台，不少地方城建管理请示说他们很难办，这一条讲的是收费，这里面是有这么几个意思，第一个意思就是物业管理区域内，是由这些市政公用的单位自己向最终用户收取有关费用，这个收取电费税费气热通讯有限电视这都是市政单位的责任。物业管理企业没有

33、义务来向业主收取费用。现实实践中可能有一些市政公用单位包括都把这些责任转嫁给物业企业，甚至收费了以后总表和分表的差异都要物业管理企业来承担，我们觉得按照新的条例这个都是不对的。收费本身就是你自己市政公用单位的责任。第二个物业管理企业可以接受委托代收欠款。我这些市政公用单位，水电可以委托物业管理企业帮我收这些费。所以前面规定责任本身就是市政公用单位。看你物业管理企业管这事比较熟又有人，我可以委托你来收，但是这个委托收又是一个民事关系了。物业管理企业接受委托收费，不得向业主收取手续费，假如你要收手续费你想市政公用单位要，你是接受它的委托你也可以拒绝。你接受了委托可以像它要钱，这是你的权利，你不能回

34、过头到业主头上上收费？这不行。至于你接受委托费用怎么处理这就变成你的民事关系了。但是你不能像业主收取手续费这是法上明文规定的。 第46条，总共两款，第一款规定了物业服务企业对违法报道的规定，对有关部门处理义务的规定。对于物业管理区域内，物业管理企业假如发现有违法有关治安环保装饰装修和使用等方面法律法规规定行为的情况下，物业管理企业有什么义务，有应当制止的义务和应当及时报道的义务。里发现违反治安，有环保的，装修使用方面的违法行为你应当制止。你不一定能制止得住，但是去制止这是物业企业的责任，同时你在向有关部门报告，由有关部门来处理。这个实际上加的物业企业的社会责任，照理我物业企业跟业主之间是平等民

35、事主体关系，我是什么责任应该都在合同中约定，合同中约定的责任，然后你给我交多少钱，你给我提供多少服务，存在服务于被服务，但是物业管理企业涉及到的是公共环境的这样一些问题，所以这一次制度设计中，物业管理企业实际上法上定的若干个社会责任，物业企业不仅要考虑利润，不仅要考虑这个合同，还要考虑这些社会责任。主要是三个方面责任，第一个方面物业管理企业应当制止物业管理区域内违反治安环保装饰违法行为并报告。第二条件是应当协助物业管理区域内的安全防范工作，发现安全事故后要采取措施，并向有关部门报告协调做好工作。这些都是法给企业定的义务，第三是物业管理企业，要把装修装饰中的注意事项告知业主。这在后面53条。这样

36、几条方面的东西，等于是法赋予物业企业的社会义务和责任。 同时第二款规定行政主管部门接到报告，要依法对位法行为予以制止和依法处理。比如发现有人抢劫，入室盗窃，物业公司在近期能够制止。但这个事情的处理还是要由公安机关，比如房屋装饰装修，甚至改变房屋成栋结构，装修的时候把承重墙拆了，把房屋结构重新改造一下，物业企业发现以后应当制止，他假如不听，这些权利是属于行政部门，物业企业有报告的义务，行政部门必须及时处理的义务。 第47条，主要是讲安全防范工作，这一款有两层含义，具有协助做好安全防范的义务，这就是我刚才讲的，加了一个社会义务。假如发现安全事故的时候，物业管理企业富有采取应急措施并且向有关部门报告

37、同时协助做好救助工作的义务。这就像我们建设部院子里发生一件事，里面工人装修，不知怎么点火发生爆炸，物业管理企业确实不错，第一个到，到了以后帮助这边处理，那边处理，然后又报告消防部门，消防部门来了以后，协助做好工作。所以大家赞扬物业管理企业发挥很大作用。否则的话，因为普通的群众可能没有物业管理企业专门人员这方面训练有素。这个是第一款的规定。 第二款对保安人员，这里面规定的意思，物业管理企业，请保安人员应当遵守国家有关规定，后面这句话对着保安打人来的，保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。这个事情我们也商量，保安是谁，谁是保安？是不是现在物业企业聘个人来就是保安，我们说不

38、是，公安部2000年3月1号有保安服务公司规范管理的若干规定，只要他这个公司，才叫保安，你物业企业实际上就是大家通常叫保安，根据公安部规定，是公安部通知规定调整的保安人员。保安服务公司是人民政府公安机关统一领导管理，保安服务公司只能由公安机关组建，其他任何部门单位个人不得组建，保安服务公司要等级注册，对保安公司法定代表人要进行法定考核。保安服务公司经营的范围，保安人员的职责，保安人员不得有下列行为，保安服装保安标志是全国统一标准，定点生产供应，保安人员执行任务，必须统一的保安服装，统一的佩戴标志。这一款讲的保安人员，就是物业管理企业到保安的公司去聘用保安人员来站岗的时候，这个保安人员要遵守国家

39、有关规定，对保安人员提出这么一个要求。主要就是澄清这么一个概念。 第48条对物业使用人在物业管理活动中的权利义务和责任的规定。物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主和使用人规定，不得违反法律法规和业主公约的有关规定，所以我想这个比较容易理解，包括收费，交费，你物业使用人，在物业管理活动中的权利义务，他们自己去约定，但是不得违反包括业主公约都是不得违反的。同时后面规定了，物业使用人，假如违反了本条例业主公约的规定，有关业主要承担有关责任，包括赔偿责任也好，包括其他责任也好。 第49条讲的投诉，县级以上地方人民政府房地产有关部门，应当处理在物业管理活动中的投诉，这对房管部门的原则性规定。这一

40、章物业管理服务，主要是对物业管理企业的责任权利义务做出了一些细化的规定，特别是对物业企业赋予了社会的责任，法定的义务。 物业的使用与维护这一章，一共七条，比较简单文字比较多，这主要是解决什么问题呢？解决一个物业管理企业和各业主擅自改变公共建筑和公共设施用途，另外乱占乱挖小区场地，再一个明确物业的维修养护责任，特别是公用设施的养护责任，再一个对住宅的装饰装修做出规定。再一个对物业的公用部位经营产生的收益。再一个对维修基金，再一个对有安全隐患的房屋修缮。所以这一章更多的是对业主，对物业管理企业，很多方面实际上对业主的责任的规定。第50条讲的公共建筑和公共设施，这一条出来以后，好多人讨论，我想这一条

41、是有这么几个意思，第一个意思是说按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。这是确立了一个基本的原则，公共建筑和公用设施不得改变用途。第二款实际上对第一款的例外。这个例外里面又是两种情况，一种是业主要改变功公共建筑和公用设施用途，第二是物业管理企业想改变。对这两种情况，中间做了一个分号分别做出了规定，业主确需改变公共建筑和公用设施用途，应当在依法办理有关措施以后。依法依哪个法，什么叫确需？这个当时实际上也是跟前面那个，因为这个问题确实比较复杂，今年专门出台了，刚刚国务院公布的文化体育设施条例，对文化体育设施用途的变更做出了非常严格的规定。包括住宅小区内的公共文化体育设施用途。确需改变公共文

42、化体育设施用途，有关地方人民政府在做出决定应当组织专家论证，并争得上一级文化主管部门和体育主管部门批准。在批准前还应当举行听政会听取意见。依法假如小区内有公共文化体育设施要改变用途就要依这个法。另外一个问题，房屋用途改变是不是要办理规划的许可？这里面业主，一个是依法，第二个是确需改变，实际上改变用途以后，后面讲了依法办理有关手续后我要告诉物业管理企业，完全是为了你是管家，我把公用设施改变了你得告诉人家一下。物业管理企业，它假如要改变，应当提请业主大会讨论，由业主依法办理有关手续，物业管理企业只有动意权，你可以提出建议，提出意见，但最后改变不改变，是由业主大会决定，同时是由业主去办有关手续。所以

43、进一步把物业管理企业去改变公共建筑和公用设施用途的路和堵死。 第51条，这一条规定的目的主要两个方面，一个防治私自占有区内的场地，影响小区内的环境卫生，建立管理的程序。所以第一款又是一个原则规定，像第50条似的。业主物业管理企业不得擅自占领物业管理区域内的场地损坏业主的共同利益。上海就是禁止性的规定，第二款又是例外条款，实际上很难保证，可能确实需要把道路和场地要占用一下，所以下面有界定，因维修物业或公共利益，业主假如确需临时占用挖掘道路场地，应当争得业主委员会和物业管理企业的同意，如果物业管理企业确需占用道路场地应当争得业主委员会的同意。业主你想用得找业主委员会和物业管理企业。这两个都有否决权

44、。这两个也会从实际出发，确实需要我想也没什么理由不同意，包括物业管理企业也一样，也要争得业主委员会的同意，应将占用的场地在约定期限恢复原样，防止你占用以后没完没了，你用完了也不恢复原状，就不管了。主要是为了防止这个问题。 第52条，这一条实施起来的时候，可能还要进一步的研究具体的细化办法，我想这一条主要就是，第一款供水供电供热有线电视等单位。这个维修养护的责任，是这些单位的，我看现在很多的实际上合同都是把这样一些内容都是交给了业主，等于它要交钱，维修这些事，这次条例对这个问题做了调整，所以福建省厅城建处专门请示，原来这么承担的，现在调成这样，然后又没有钱。但不管怎么样这个法定责任就是最终的单位

45、。第二个就是规定的单位，因维修养护的需要临时占用挖掘场地应当及时恢复原状。所以这里面临时占用挖掘道路场地没有第51条业主和物业管理企业临时占用道路场地那么多程序了，你这个电断了，他得修一下，再搞一个很复杂的程序，必须要怎么样？所以临时占用，给他提一个义务就是要及时恢复原装。 第53条，业主规定的义务，你要装修服务要告知物业管理企业。这个告知还是非常有必要的，否则物业管理企业不知道，很可能会引起邻里的矛盾，物业管理企业应当将装修里的禁止行为事项告诉业主，因为业主不了解，装饰装修方面有些什么规定，比如礼拜六礼拜天不能产生噪音。所以应当把这样一些规定告诉业主，使得业主严格遵守规定，假如产生发生一些违

46、法行为，第46条专门有规定，业主告知物业管理企业，有利于物业管理企业对业主行为的监督。 第54条，是讲维修资金，本条共3款，是关于住房专项资金缴交范围的规定，一个是住宅物业，一个是住宅小区内的非住宅物业，或者单栋住宅楼相连的非住宅物业业主，这三类应当，或者必须交纳专项维修资金，其他的法没规定，你也可以不交。第二个是对住房专项维修资金的权属和用途做了规定，专项维修资金谁的业主所有，用途干什么专项用于物业保修期满后，物业共用部委的维修更新改造不得挪用它用。第三款专门写了一款，收取使用管理的办法，由国务院建设管理部门，会同国务院财政部门制定。这里面这个制度，现在设的主管维修资金的制度，跟现在运作的制

47、度有一个衔接的问题，比如住房专项维修资金，现在业主交纳。但现在多数地方规定，比如售房单位也要交纳一部分，开发建设单位也要交纳一部分，这个今后怎么妥善的处理，再一个 个人所有的问题，现在共有住房出售以后，售房按照一定比例提取维修资金，是属于售房单位所有，不属于个人所有。这些方面跟新的条例，原先的住房维修资金管理办法得有一个衔接和过渡，这需要讨论和研究论证。 第55条是关于利用物业共用部位进行经营的规定，这个规定目的,主要三个方面，第一个原则规定的利用共用部位进行经营的程序，假如要进行经营要有什么程序，第二个明确了业主、业主大会，物主管理企业的否决权，就这三个主体都有权否决，说这不行不能搞经营。第

48、三是确定了业主，对所得收益的使用方向。你挣钱了干什么用？所以第一个就是讲，办理程序，假如说利用物业公用部位进行经营，应当争得业主大会同意后按照规定办理有关手续，因为要搞经营手续可多了，规划也好，工商也好都得办手续，同时核心的程序这三个主体都要同意。第一个是相关业主，我拿一个公用的设施，直接对边上的业主产生影响，比如在业主的窗户下设计一个霓红灯广告，这指的业主是直接受到经营影响的，可能影响他的休息环境健康等等，要争得他的同意，第二要争得物业管理企业的同意，第三要争得业主大会的同意。谁利用这些设施设备进行经营这没有主语，谁想利用都适用这个规定。同时规定了收益主要应当补充专项维修资金，因为你是利用公

49、用设施，公用设备去经营的，产生的收益也用于专项维修资金，也是用于公用设备公用设施的维修为主，也可以按照业主大会的使用，假如还有其他用途也可以。 第56条对物业存在安全隐患的时候，维修的规定。存在责任人的维修养护责任和相关业主的配合义务，第二个不履行义务时采取的办法，这小区看着一栋房子有安全隐患，说不定什么时候塌下来砸死人，这个责任人应当及时维修养护，有关业主应当配合，这个责任人假如不履行这个义务，经过业主大会同意物业管理企业可以去维修，费用由业主承担，这也是比较概括性的说法，讲的是责任人，具体安全隐患谁的责任，那就适用这一点。 法律责任我想给大家做这么一些介绍，这一次法律责任，应该说体现了一个

50、很大的特色，这里面法律责任我们觉得有三个特色，一个行政责任和民事责任并存，物业管理本质上是一种民事关系，所以这里面大量的是一种民事责任，但是假如这里面规定了一些制度，然后业主或者物业管理企业，违反这个法规的规定，又可能具有损害公共利益的性质，又构成了一种行政违法，所以这个条例对民事责任和行政责任都做了规定。就是说你出现了什么问题，应当进行赔偿等等。以民事责任方式来实行国家行政管理的目的是本条例的特色。 第二点正确处理好行政处罚和承担民事责任的关系，对一个违法行为，既违反了法规规定，我要给他行政处罚，同时他违法行为损坏了其他业主或者当事人的权益，这时候要对方进行赔偿，因为民事责任主要还是一种实际

51、上赔偿是很重要的方式。这种情况下，既要给予行政处罚又要保证民事责任承担整个法律责任里面是体现民事责任赔偿优先的这么一个原则。先保证赔偿也好，民事责任的承担也好，主要是优先民事责任。第三个体现业主自我管理自我监督的原则。 第57条，这里面核心的是两种违法行为，给予的处罚，一种是住宅物业的建设单位，前期物业管理的时候，不通过招投标的，或者不经过批准善意选聘的，这是责令限期改正给予警告，可以并除，也可以不并除。视他的情节轻重。可以并除的时候，根据情节性质严重程度，这是对两种违法行为的处罚。 第58条，有县级以上人民政府，房管部门处5万元以上20万元以下罚款，要给业主造成损失还要依法承担民事责任。所以

52、这一条，等于两种成分并存，一种行政法律责任，要处罚款。因为是物业共用部委所有权使用权擅自，所以这时候应当依法承担赔偿责任，民事赔偿责任和行政处罚两个是并存的，但是侵权人，假如财产不足以继承赔偿，这时候赔给当事人要赔40万，行政罚款罚我20万，我总共就50万块钱，这时候先要保证赔偿40万。然后剩下的再说行政的赔偿，这事情法律专家也研讨，行政赔偿跟民事赔偿，这种情况下，实际操作起来的时候有一定难度，政府罚款很快，当场开出罚款的决定书来，大数额的要举行听政，但这种情况下，行政罚款很快把钱收走了，没钱赔民事。这在实际操作的时候可能有一些需要房管部门处理。 第59条移交资料的规定，不移交有关资料是责令改

53、正，这不移交资料包括第29条第39条规定的几种情况，同时预期仍不移交有关资料才能进行罚款，不能上来就罚你1万到10万。这个处罚的时候，执法部门一定要严格依法来办，先是限期改正，限期改正就完了，如果限期还不改正，就罚款。 第60条这一条违法行为是没取得资质证书进行处罚，我们后来商量，因为建筑法里的规定了很多情况，没取得资质证书进行从事超越资质等级的，借用他人名义的等等很多情况，我们理解现在没有取得资质证书，应包括超越资质等级的，也包括让其他单位不具有资质证书使用的。也包括使用其他单位的资质证书的。这种情况下是没收违法所得，并处5万到20以下的罚款。这时候是并处。同时也是一样的事情，给业主造成损失

54、依法承担赔偿责任，我没取得资质证书，干的不好可能给业主造成损失了，这又是行政责任一个民事赔偿责任。第二款讲的欺骗手段。 第61条聘用没有取得职业资格证书的，由县级以上人民政府房管部门停止行为。给业主造成损害依法赔偿损失。 第62条是转包，处于30到50的罚款，情节严重吊销证书，这里面新的说法，委托所得的收益，用于物业管理区域内，物业设备的维修养护，给业主造成损失还要依法承担赔偿责任，一般来讲，这种违法所得，一般的法律规定都是没收。要是没收违法所得都进到财政的帐上，你转包了，不仅是要罚你的款，同时情节严重的吊销证书，同时委托出去挣的那点钱还得用于物业管理区域内，由业主来用，给给住造成损失还要依法

55、承担赔偿责任。 第63年挪用维修专项资金，这主体可能多方面的，这也是可以并处，不一定要并处理，后面是对物业管理企业的，情节严重吊销证书，涉及到刑法就按刑法办。 第64条讲不按规定配制必要的物业管理用房，这里面实际上，几个条件里面具备一个，就具备被罚的条件，不是在物业管理区域内，第二个不按照规定，第三个没有配制必要的。这几个方面有一条具备就够法的标准，责令限期改正给予警告，并处罚款。 第65条是改变房屋用途，加入物业管理企业把房屋用途改变了，无非是盈利，盈利挣的金钱一是用于公用设施部位的维修。 第66条是列举了3种行为，这主要是使用和维护中的违法行为。限期改正予以警告，假如有收益，收益也是一样，

56、这三条规定都是一样，假如挣来收益都把拿来，用于公用设施的养护。擅自占用场地，擅自用设施设备经营，对这些违法行为可能是个人可能是单位，所以对个人是罚1千到1万，单位是罚5万到20万。 第67条是逾期不交纳服务费。 第68条是以业主大会的名义从事违法犯罪。 第69条是对政府部门的规定，这里面包括作为，包括不作为，包括违反刑法。你贪污受贿不依法履行职责，发现违法行为不予查处，这都是政府部门不作为都要依法给予处分。 物业条例的附则还是比较简单的，这过程中我想这个条例颁布以后，现在各个地方责任的事情还是比较多的，首先一个根本性的问题，是清理地方的法规规章，清理文件规定，物业条例不一致的要尽快修改，因为按

57、照立法规定，下法规定，上法自然无效，比如投票权的确定，物业管理区域的划分，这些省自治区直辖市不及时出台没法操作，所以物业管理条例出来以后，政府部门的事情还是很多的。不仅是宣传贯彻，关键是配套的法律法规规章怎么尽快跟上。 问题 1： 只要没点的统统都是适用的。 问题2：业主委员会诉讼主体资格是目前条例，也是包括地方，现在是个难点，搞这个条例99年开始搞，搞了这么长时间，中间向全国人民征求意见，绝不是没有人提没有人发现，确实是行政法规的局限，这也是一个很重要的原因，现实中这个问题也确实是，假如没有诉讼资格又要引导，又是平等的民事主体关系，这个主体没资格打官司，这个事情确实是物业条例操作过程中的难点

58、，这从我们来讲，我们也要加快研究。 问题3：专项维修资金用于那些部位，原来建设部有一个规定，应该说到目前为止都适用，下一步是哪些？我也说不出来，这是需要明确的，可能对原先的公用设施部位要进一步界定，你比如现在明确了，水电气热，物业区域内的管线，是市政公用单位的，我的维修资金自然就不需要用到这了。 问题 4：业主委员会定位定性这是一致的问题。 问题5：欠费业主的管理办法，可否停水电，地方法规已经禁止这样做，我建议你还是不要这么做，物业服务的合同，你的前提条件不能违法，现在法律体系来讲，地方法是很重要的法。我觉得停水停电都不是个办法。 问题6：这样的事情可能更多的需要业主，我觉得需要明确这些事情是

59、在哪个层次，有些层次是需要法来解决，这样的问题，我建议最好在业主公约里面解决。这也不是法律解释的问题，我觉得属于业主公约应该解决的问题。 问题7：建设单位质量保修期两个期限，建设质量工程管理条例规定一个期限，两书规定一个期限，两书规定的期限是最低期限，不管建设工程质量怎么样，尽管很晚住进去是最低，它可以比它长。要看他什么时候住进去。 问题8：实际上我觉得在前期物业管理阶段的时候，实际上建设单位是个主角，包括业主的临时公约，就是你定的。包括前期物业合同也是你签的，前期物业合同业主临时公约，业主还得出面说要遵守，同时建设单位，你跟人家签的合同还要纳入买卖合同的内容，所以物业管理阶段的时候，建设单位

60、是主导。 问题9：一直到业主大会成立以后，建设单位在这里控制商品房还有多少？这种状况？我想建设单位这时候应该还是一个业主，这跟它必须交是一致的。你既然要交费，只不过这房子是我的，这跟是他的没有区别我是一个法人。所以我想这个应该是可以的。 问题10：打官司的问题前面已经说了，这是没有办法解决的问题，现在靠法院的各级的认定，我在政府部门工作，我切身的感受，叫随官大谁嘴大，最大是法院，政府部门做的决定是法院告诉你这个对还是不对，法院判的，全中国不一样，同一个事情这儿说这样，那儿说那样，所以前一阶段专门跟国务院法制办开行政法制的协调会，政府部门给高院的行政厅厅长。 问题11：物业管理企业在小区内的角色