二手房买卖详细流程

1、二手房买卖详细流程1.买方买买房看房房专家支招：选购二二手房三三项基本本“看点”解忧愁愁摘要要不同类类型的人人购买二二手房的的初衷不不同，在在选择时时也会有有所区别别。二手手房比新新房带有有很浓的的投资色色彩，在在选择时时更应该该注重其其投资性性能。要要选一套套既能自自住，又又能为日日后带来来最大利利润的投投资型二二手房，什什么样的的二手房房具有投投资性能能一看质量房屋质量是是买房时时十分重重要的一一个考核核因素，二二手房与与新房相相比更要要重视。新新建商品品房因为为技术和和材料优优势，质质量一般般不会有有什么问问题；但但有些二二手房可可能由于于使用时时间长了了，主体体结构是是否遭到到破坏、管

2、管线是否否老化、卫卫生间和和厨房的的防水防防火性能能如何，这这些都是是需要了了解的质质量问题题。如果房屋质质量能过过关，其其所处地地理位置置就要好好好考察察一番了了。将来来房子能能否顺利利租出去去或转手手，关键键看其有有没有升升值潜力力。对于于新房来来讲，一一个好位位置并不不能代表表一切，还还要看房房子的综综合素质质如何，但但是二手手房建成成年代比比较早，无无法追求求生活舒舒适度，只只能提供供生活方方便度，好好地段就就意味着着拥有完完善而成成熟的周周边配套套设施，不不用为购购物、交交通、医医疗、教教育等发发愁。二看户型户型的千差差万别，需需要在选选购时格格外关注注。个人人购房时时代的到到来使消

3、消费者对对房子越越来越挑挑剔，因因此开发发商的房房子也越越建越好好，但多多数二手手房是单单位福利利分房时时代的产产物，户户型不合合理，要要么通风风采光不不好要么么室内空空间浪费费严重，这这样的房房子可能能购买时时会相对对便宜几几万元，但但住着不不舒服出出租也无无法获得得一个好好价钱。另另外目前前租赁市市场上，一一居室、二二居室相相对出手手会快一一些，越越大的房房子所面面临的租租户群越越小，这这也是在在选择时时要注意意的一个个问题。三看位置对于纯投资资型的购购房者来来说，应应该选择择在中心心商圈购购房。对对于先自自住再投投资的购购房者来来说，倒倒未必要要去几个个圈中扎扎堆。尤尤其是现现在家庭庭积

4、蓄不不多的年年轻人，虽虽然几年年后随着着经济收收入的好好转会把把小房子子换成大大房子，但但至少还还要住几几年。考考虑到孩孩子入托托、上学学的问题题，学院院区的房房子或者者是教育育条件较较好的区区域，应应该是首首选。这里要提醒醒一点的的是，买买房出租租属于长长线投资资，一定定要有好好的心态态，因为为有时自自己的预预计回报报率与市市场回报报率会有有一定的的差别，租租金不会会每年都都保持不不变。特特别是随随着商圈圈效应的的不断加加大、大大小投资资者的不不断增多多以及其其他的未未知因素素都会对对收益造造成很大大的负面面影响。另另外，由由于租户户相对流流动性大大一些，以以一套房房子出租租30年年计，可可

5、能其中中要换十十几位甚甚至更多多的房客客，无疑疑在了解解房客基基本情况况方面要要多花一一些时间间。二手房购买买前 调调研工作作须加重重视摘要要买房前前，一定定要做好好前期的的调研工工作，切切不要冲冲动，买买了让自自己后悔悔的房子子。一般般来说，在在看到比比较合适适的房子子后，买买家应该该先冷静静地从房房子的产产权、目目前业主主居住时时期的状状况和市市场价格格等几个个方面进进行调查查。其实实，这些些调查工工先查房子身世是是否“清白” 有关人士认认为，产产权证是是业主对对物业拥拥有占有有、使用用、收益益等权利利的证明明，具有有清晰明明确的法法律效力力。在新新政策实实施后，买买家买房房，以及及卖方卖

6、卖房的税税费缴纳纳的标准准，更与与房产证证登记的的时间紧紧密关联联。所以以市民在在购房前前，不仅仅要向业业主提出出查看房房产证原原件及共共有权证证的要求求，还可可到市国国土房管管局查询询该物业业相关情情况，以以保障自自身的利利益。 旁敲侧击避免买买到“凶屋” 买家在看中中某套物物业之前前，可向向该物业业附近的的邻居了了解之前前业主居居住时的的状况，也也可向小小区的保保安了解解该单位位的情况况。如发发现卖家家身份不不清，而而且经常常有奇怪怪可疑的的人出入入该物业业的话，建建议买家家还是多多留个心心眼，三三思后再再“交易”。中原原地产有有关负责责人认为为，看房房时要留留意该房房间是否否有质量量问题

7、，比比如要留留意墙壁壁是否存存在裂缝缝，地面面、墙壁壁是否会会渗水之之类，还还可向楼楼下的住住户了解解是否发发生渗水水的情况况，也可可请专业业人士进进行鉴定定。了解行情勿匆忙忙下定 要了解该地地段或者者该小区区的二手手房的价价格，买买家可以以先在报报纸广告告中，对对比各个个中介所所有该地地段或者者该小区区的相似似的房屋屋价格，在在已经有有了心理理预期价价格后，再再向该房房屋周围围的邻居居以及社社区的物物业管理理公司，了了解之前前卖出的的一些单单位的价价格，就就可以了了解自己己看中的的房屋大大约的价价位了。一一般来说说，和中中介公司司侃价是是绝对必必要的，而而且，一一定要要要求中介介公司带带卖家

8、一一起来谈谈价格，有有些中介介公司千千方百计计不让买买卖双方方见面，结结果，用用高过卖卖方开出出的价格格，卖给给买方，自自己取得得中间的的差价。 虽然二手行行业竞争争越来越越激烈，但但吃差价价这种行行为还会会时常发发生的。为为了避免免买贵房房屋，买买家就一一定要事事先了解解清楚该该地段，该该社区房房屋的均均价了。2.审核房房屋产权权常识:辨别别产权证证真假 摘要要19992年建建设部就就曾要求求全国各各城市使使用统一一标准、格格式的房房屋产权权证。但但当时，并并没有对对房屋产产权证的的封皮及及内页颜颜色、尺尺寸、材材质和所所表注的的字体、字字样、字字号做统统一要求求。只是是对所发发放的房房屋产

9、权权证的内内容重点点做了要要求。因因此，直直到19998年年1月以以前，全全国各个个城市所所发放的的房屋产产权证的的颜色、大大小、格格式都不不尽相同同。那么么，我们们应该如如何正确确区分房房屋产权权证的真真伪呢？19998年11月起，北北京、上上海、天天津等全全国各大大城市率率先使用用由国家家建设部部统一制制作的房房屋权属属证书，而而其他的的城市也也于20000年年7月11日前陆陆续使用用。为维维护房地地产权利利人的合合法利益益，维护护房地产产市场 19992年年建设部部就曾要要求全国国各城市市使用统统一标准准、格式式的房屋屋产权证证。但当当时，并并没有对对房屋产产权证的的封皮及及内页颜颜色、

10、尺尺寸、材材质和所所表注的的字体、字字样、字字号做统统一要求求。只是是对所发发放的房房屋产权权证的内内容重点点做了要要求。因因此，直直到19998年年1月以以前，全全国各个个城市所所发放的的房屋产产权证的的颜色、大大小、格格式都不不尽相同同。那么么，我们们应该如如何正确确区分房房屋产权权证的真真伪呢？19998年11月起，北北京、上上海、天天津等全全国各大大城市率率先使用用由国家家建设部部统一制制作的房房屋权属属证书，而而其他的的城市也也于20000年年7月11日前陆陆续使用用。为维维护房地地产权利利人的合合法利益益，维护护房地产产市场秩秩序及房房改工作作的顺利利进行，国国家建设设部决定定采用

11、统统一的房房地产权权属证书书，由中中国人民民银行北北京印钞钞厂独家家印制。分分为房房地产所所有权证证、房房地产共共有权证证和房房地产他他项权证证。房房地产所所有权证证的特特征如下下：1建建房注册册号：由由于新证证由建设设部监制制，建设设部对每每个能够够发证的的市、县县发证机机关都进进行了注注册登记记并予以以编号。在在辨别时时注意该该产权证证是否有有编号，而而这编号号是不是是建设部部公告的的全国统统一的编编号。2发证机机关盖章章：法定定的发证证机关是是各市、县县房地产产管理局局，而房房产证上上所盖的的发证机机关印章章均是机机器套印印。印迹迹清晰、干干净，印印色均匀匀。3团团花：在在封面里里页有土

12、土红、翠翠绿两色色细纹组组成的五五瓣叠加加团花，线线条流畅畅，纹理理清晰。4暗印、水水印：宋宋体房房屋所有有权证底纹暗暗印，将将纸对着着光线处处可见高高层或多多层水印印房屋。5用纸：浅粉色色印钞纸纸。6编编号：在在注意意事项页的右右下角，有有印钞厂厂的印刷刷流水编编号，同同一发证证机关的的权证号号码是连连续的。7发证编编号：在在首页花花边框内内上端有有由发证证机关编编制的权权证号码码。此号号码与发发证机关关的登记记簿册、挡挡案记载载相一致致。业主主可电话话查询。8花边：在首页页，即发发证机关关盖章页页上有上上下左右右均等宽宽对称的的咖啡色色花纹边边框，花花纹细腻腻、清晰晰。9封封皮：材材质为进

13、进口涂塑塑纸，封封面上部部印有中中华人民民共和国国国徽，下下部第一一行字中华人人民共和和国是是用圆体体字印制制。第二二行字房屋所所有权证证是用用黑体字字印制。据权权威人士士介绍，北北京市从从19998年88月155日起，统统一使用用建设部部统一标标准并监监制的房房屋权属属证书。由由于采用用的是一级发发证，二二级管理理的方方式，在在产权证证首页下下发证证机关处均盖盖有北京京市国土土资源和和房屋管管理局的的红色公公章。在在第二页页的填填发单位位处应应盖有区区、县填填发单位位的公章章。另外外，在首首页页眉眉上所填填写的第第一个字字，均应应为发证证机关所所在区、县县名称的的第一个个字的字字头。例例如：

14、朝朝阳区发发放的房房屋所有有权证取取朝字，西西城区发发放的房房屋所有有权证取取西字等。在在首页页页眉上所所填的第第二个字字则代表表房屋产产权的性性质。常常见的有有标字，表表示此房房屋是按按标准价价购买的的；成成字表表示此房房屋是按按成本价价购买的的；私私优，表表示私产产按优惠惠价格购购买的。如如购房者者所购买买的是经经济适用用房或房房改房都都会在附记栏中有有所注明明。 反观观假证，往往往有规规格不符符、用纸纸粗糙、花花纹歪斜斜不清、证证章大小小不一、着着色不均均匀、编编号混乱乱、无水水印等等等问题。稍稍加留意意，很容容易区分分。如果果您对手手中的房房屋产权权证还心心存疑虑虑，您可可以持证证到发

15、证证机关进进行鉴定定。那么么，无论论印刷得得多么精精美的假假产权证证也会原原形毕露露买房是件大大事情 二手房房产权状状况查询询要三三步走摘要要买房，已已成为所所有人关关注的一一件大事事，房子子的位置置，房子子的价格格，房子子的大小小，小区区的环境境，开发发商的品品牌等等等是每个个购房者者关注的的，但最最重要的的还要了了解房子子的产权权状况。买买房产要要投入相相当大的的一笔资资金，因因此投资资的安全全性是要了解房屋屋的产权权状况，购购房人第第一步要要做的是是要求卖卖方提供供合法的的证件，包包括产权权证书、身身份证件件、资格格证件以以及其他他证件。产产权证件件是指“房屋所所有权证证”和“土地使使用

16、权证证”。身份份证件是是指身份份证、工工作证和和户口簿簿。资格格证件是是指查验验交易双双方当事事人的主主体资格格，例如如：商品品房出售售要查验验出售方方房屋开开发经营营资格证证书；代代理人要要查验代代理委托托书是否否有效；共有房房屋出售售，需要要提交其其他共有有人同意意的证明明书等等等。其他他证件是是指：出出租房产产，要查查验承租租人放弃弃优先购购买权的的协议或或证明；共有房房产，要要查验共共有人放放弃优先先购买权权的协议议或证明明；中奖奖房产，要要查验中中奖通知知单和相相应的证证明等。第二步是向向有关房房产管理理部门查查验所购购房产产产权的来来源，查查验的具具体方式式是查验验产权记记录。第三

17、步是查查验房屋屋有无债债务负担担。房屋屋产权记记录只登登记了房房主拥有有产权的的真实性性以及原原始成交交情况，至至于该房房屋在经经营过程程中发生生债务和和责任，则则必需查查验有关关的证明明文件。包包括：抵抵押贷款款的合同同、租约约等，还还要详细细了解贷贷款和偿偿还额度度、利息息和租金金的来源源，从而而对该房房产有更更深的了了解。另另外，购购房者还还需了解解的内容容有：所所购房有有无抵押押，房屋屋是否被被法院查查封等。总总之，要要了解房房屋产权权的真实实情况，购购房者除除了要向向卖房方方索要一一切产权权文件，还还要到房房屋管理理部门查查询有关关房产的的产权记记录，两两相对照照，才能能清楚地地知道

18、该该房的一一切产权权细节，不不至于有有所遗漏漏。3.双方确确认房价价购房宝典：购买二二手房的的经典杀杀价方法法摘要要如果你你没有住住房，急急需买房房，给你你一招非非常有效效的杀价价方法。现现在房地地产商和和炒家已已经开始始担忧和和害怕了了。他们们害怕今今天不尽尽快抛出出，可能能明天会会跌得更更惨。现现在市场场已经反反映出这这一现象象。各地地的房屋屋中介机机构抛房房大量的的增加，现在房地产产商和炒炒家已经经开始担担忧和害害怕了。他他们害怕怕今天不不尽快抛抛出，可可能明天天会跌得得更惨。现现在市场场已经反反映出这这一现象象。各地地的房屋屋中介机机构抛房房大量的的增加，买买房者大大幅的减减少。成成交

19、量大大幅下降降。 另外一个现现象是房房产商已已经开始始痛苦的的挣扎，希希望通过过各种手手段宣传传房价还还要上涨涨，并且且希望各各地政府府支持房房价的上上涨。但但是他们们过去违违法违规规的炒房房行为已已经曝光光，要继继续掩盖盖事实已已经不可可能了。房房价大幅幅下降是是对他们们过去行行为的自自然惩罚罚。 因此一定要要抓住抛抛房者的的心理状状态。采采取下面面的方法法。 1.多到几几家房产产公司和和楼盘去去看，多多比较，不不要相信信销售人人员的话话。 2.要买现现房，不不要买期期房，因因为拥有有现房的的房产商商和炒家家已经积积压了很很长时间间，心里里非常着着急。现现房房屋屋质量可可以观察察。最近近一个

20、月月许多过过去已经经卖完的的楼盘又又重新开开始销售售了就是是一个很很好的例例子。 3.针对房房产商和和炒家开开出的房房价一定定要大胆胆砍价，先先杀255330，可可能他们们会说你你乱砍价价，不要要理会他他们，你你只要留留下自己己的电话话号码，他他们会打打电话找找你的。五五六年前前房价没没有恶炒炒的时候候，买房房就是这这样的。完完全是买买房者说说了算，今今天买房房市场又又回来了了。另外外，要多多走几家家，最少少也要走走10家家到200家楼盘盘。因为为买房是是一辈子子的事情情，杀价价25得到一一套房子子是值得得的。 4.你到房房产中介介商那里里，千万万不要与与中介商商的销售售员多费费口舌，一一定要

21、直直接与房房主沟通通，因为为房主是是最急需需抛房的的人。也也是采用用先杀22530的房价价，然后后让他们们打电话话找你。 千万不能自自己先着着急，当当然这个个杀价是是比较了了目前同同类型房房的平均均房价基基础上的的。 5.通常房房主为了了尽快销销售出他他的房子子，你可可以砍掉掉20左右的的房价。因因为到了了今年年年底，房房价一定定会下降降40500。那那时候，他他们的损损失就更更大了。 这房价到底底会如何何谁都不不好说，才才有了这这么多的的观望者者。暂且且不论房房价会不不会降，上上面这位位网友的的杀价方方法倒是是值得一一试，大大不了换换一家房房子呗。二手房钱款款交割四四种方式式最安全全摘要要日

22、前，合合肥市惊惊爆出桃桃园房地地产经纪纪公司携携公司客客户40000多多万元房房款一夜夜蒸发事事件。此此前京城城房地产产中介“坚石”携款案案终于尘尘埃落定定，相关关受害人人得到了了赔偿。但但二手房房交易市市场的资资金安全全问题并并没有得得到有效效解决。一一些专家提出，有有四种安安全的钱钱款交割割方式。 第一种，买买卖双方方直接交交接。就就是购房房人与房房主谈妥妥成交价价格并签签好买卖卖合同后后，购房房人将钱钱存在存存折上，在在约定时时间同房房主到房房地局办办理房产产过户手手续；在在完成房房产过户户之后，购购房人与与房主一一同到开开户银行行将钱存存入房主主的账户户。 第二种，通通过公证证处交接接

23、，这种种方式也也称为公公证处提提存。交交易双方方共同到到公证机机关办理理房款公公证，买买方将房房款交由由公证处处代管，卖卖方在与与买方签签约登记记后，依依有关凭凭证到公公证处取取款。由由于公证证处是较较有公信信力的部部门，在在公证处处的监督督下交易易双方的的权利和和义务都都会得到到很好的的保护。目目前北京京兴业安安居房地地产经纪纪公司便便采用此此种方式式。 第三种，通通过律师师事务所所交接。即即交易双双方通过过律师所所签署合合同，然然后购房房人将钱钱款存入入律师事事务所，待待办完过过户手续续后，再再由律师师事务所所将钱转转付给房房主。 第四种，通通过银行行托管交交易资金金或由银银行为个个人出具

24、具履约保保函。这这种方式式是通过过银行作作为居间间担保方方托管交交易资金金，或为为交易双双方出具具履约保保函来负负责二手手房交易易过程中中的钱款款安全；如因购购房人没没有履行行合同义义务，房房主可按按履约保保函约定定索赔，经经由银行行确认后后由银行行直接支支付索赔赔金。 专家建议说说，如果果交易方方愿意承承担一定定的费用用，可以以考虑公公证提存存、银行行担保、律律师监管管等第三三方担保保的形式式。 另据专业人人士建议议，消费费者在进进行二手手房交易易过程中中一定要要到能进进行“透明交交易”的品牌牌中介公公司进行行交易，买买卖双方方见面有有效杜绝绝了中介介公司“欺上瞒瞒下”行为，并并且签署署三方

25、居居间合同同，杜绝绝了中介介公司“囤积现现金”、“赚取差差价”、“携款逃逃跑”现象的的发生，同同时有效效保证了了二手房房交易的的安全可可靠性。4签定执执行合同同二手房购房房合同范范本摘要要第一条条条文：甲方自自愿将其其房屋出出售给乙乙方，乙乙方也已已充分了了解该房房屋具体体状况，并并自愿买买受该房房屋。该该房屋具具体状况况如下：（一）座座落于南南京市区区，建筑筑面积平平方米；（二）出出售房屋屋的所有有权证证证号为，丘丘号为；（三）房房屋平条文：甲方方自愿将将其房屋屋出售给给乙方，乙乙方也已已充分了了解该房房屋具体体状况，并并自愿买买受该房房屋。该该房屋具具体状况况如下：（一） 座座落于南南京市

26、 区 ，建建筑面积积 平方方米； （二） 出出售房屋屋的所有有权证证证号为 ，丘号号为 ；（三） 房房屋平面面图及其其四至范范围见附附件一；该房屋占用用范围内内的土地地使用权权随该房房屋一并并转让。该房屋的相相关权益益随该房房屋一并并转让。注解：本条条是对房房屋的客客观和主主观描述述。其中中第一款款为房房屋所有有权证记记载的主主要事项项，第二二款为房房屋的国国有土地地使用权权证记记载的权权益，第第三款为为甲乙双双方商定定的或有有关规定定直接规规定的与与房屋所所有权和和房屋正正常使用用相关联联的权益益。指南：第一一款直接接参照房房屋所有有权证即即可正确确签填，与与第三款款相关联联的是第第五条和和

27、附件三三，当事事人在商商议买卖卖标的过过程中应应全面参参考其他他条款。第二条条文：甲方方保证已已如实陈陈述上述述房屋权权属状况况和其他他具体状状况，保保证该房房屋不受受他人合合法追索索。注解：本条条规定了了甲方的的权利保保证责任任和其他他保证责责任。指南：甲方方的保证证责任比比较宽泛泛，条文文并未一一一列举举。除第第一条已已经列明明的房屋屋状况外外，乙方方还需向向甲方了了解附件件二所列列内容，并并谨慎了了解房屋屋的共有有权、是是否查封封冻结等等情况。第三条条文：乙方方在 前前付给甲甲方定金金（币种种 ）（大大写） 元，（小小写） 元。上述定金 在乙方方最后一一次付款款时充抵抵房款 在 时时由甲

28、方方退还乙乙方 。注解：本条条是定金金条款，是是适用定定金罚则则的合同同依据。指南：第一一款采用用填空格格式，直直接填入入双方商商定的定定金金额额即可；需要注注意的是是定金条条款的生生效必须须以定金金的实际际支付为为条件，即即使双方方约定了了定金条条款但没没有实际际支付定定金的，该该条款不不生效。第第二款采采用选择择格式，只只能单选选；其中中第二选选项的填填空部分分可以是是一个绝绝对的时时间点，也也可以是是约定行行为或事事件的发发生时间间。第四条条文：该房房屋房价价款为（币币种）（大大写） 元，（小小写） 元。房价款的支支付方式式和支付付时间为为：乙方未按规规定支付付房价款款的，则则按下列列约

29、定承承担违约约责任：乙方逾期期支付房房价款的的，每逾逾期一天天，按应应付到期期房价款款的万分分之 支支付违约约金。乙方逾期期支付房房价款超超过 天天，且所所欠应付付到期房房价款超超过 元元的，甲甲方有权权解除本本契约。甲甲方在解解除契约约后 天天内将已已收房价价款退还还乙方，所所收定金金不予退退还；并并有权要要求乙方方支付占占总房价价款百分分之 的的违约金金。注解：本条条内容为为房价款款及其支支付方式式和时间间，以及及乙方逾逾期付款款的违约约责任。指南：第一一款采用用总价计计价法，主主要是考考虑到存存量房买买卖从习习惯上多多为按套套买卖或或其他趸趸卖形式式。以建建筑面积积为计价价单位的的，双方

30、方最好在在补充条条款中特特别另行行约定。第二款为自自由填空空格式。实实践中主主要区分分现金、支支票两种种付款方方式，一一次性付付款、分分期付款款、按揭揭付款三三种付款款时间。因因我市现现行交易易过户手手续双方方一次性性签字在在前，故故双方在在房价款款的交割割时间控控制方面面须谨慎慎从事，目目前有担担保、资资金托管管和提存存三种交交割方式式可供选选用，双双方可以以综合对对比成本本、方便便度等因因素结合合自身实实际情况况选用并并将其规规定在合合同中。第三款为单单选或多多选格式式。第三三选项可可自由填填空。第五条条文：甲、乙乙双方定定于 时时正式交交付该房房屋；甲甲方应在在正式交交付房屋屋前腾空空该

31、房屋屋。双方定于 前向有有关部门门申请办办理相关关附属设设施和相相关权益益的更名名手续。甲方应在 前将其其落户于于该房屋屋的户籍籍关系迁迁出。甲方未按规规定履行行以上义义务的，则则按下列列约定承承担违约约责任：甲方逾期期交付房房屋的，每每逾期一一天，按按总房价价款的万万分之 支付违违约金。甲方交付付房屋的的附属设设施或装装饰装修修不符合合约定的的，按不不符部分分的 约定价价值 评估价价值 市场价价格 承承担赔偿偿责任。甲方逾期期交付房房屋超过过 天的的，乙方方有权解解除本契契约。甲甲方应在在乙方解解除契约约后 天天内将已已收房价价款和双双倍定金金返还乙乙方，并并按总房房价款的的百分之之 支付付

32、违约金金。注解：第一一款为房房屋交付付时间和和空房交交付条件件；第二二款为附附属设施施和相关关权益的的更名时时间；第第三款为为户籍迁迁出时间间；第四四款为相相应违约约责任。指南：第一一、二、三三款均为为填空格格式，可可以是绝绝对日期期，也可可以以双双方约定定的事件件为依据据；其中中第二款款对附加加值较大大的房屋屋尤其重重要，第第三款对对学区房房或外地地户籍等等急于落落户的买买方尤其其重要。第四款为多多选格式式；其中中第二选选项为单单选格式式，选中中“约定价价值”的，应应当在补补充条款款中分项项约定相相应附属属设施和和相关权权益的价价格。第六条条文：甲、乙乙双方确确认，虽虽然房屋屋所有权权证未作

33、作记载，但但依法对对该房屋屋享有共共有权的的权利人人均已书书面同意意将该房房屋出售售给乙方方。注解：本条条意在保保护房屋屋隐形共共有人的的权利，同同时也规规定了合合同双方方尊重隐隐形共有有人权利利的合同同义务。指南：我市市房屋产产权交易易过户采采取了“凭证交交易”的登记记制度，即即交易过过户手续续以房屋屋所有权权证记载载的所有有权人和和共有权权人为准准。但实实际上，因因为我国国传统家家庭财产产模式的的落后性性，家庭庭财产往往往登记记在一个个家庭成成员名下下，最常常见的是是夫妻共共同财产产登记在在夫或妻妻一个人人名下。这这就要求求甲方如如实陈述述房屋权权利状况况，乙方方签约前前应坚持持取得房房屋

34、共有有人同意意出售房房屋的书书面意见见。第七条条文：甲、乙乙双方同同意，在在本契约约生效后后 日内内，共同同向房屋屋权属登登记机关关申请办办理房屋屋所有权权转移登登记；并并在乙方方领取房房屋所有有权证后后，按有有关规定定向土地地管理部部门申请请办理该该房屋土土地使用用权变更更手续。该房屋土地地使用权权的变更更手续按按下列约约定办理理：该房屋土土地使用用权为出出让取得得，其土土地使用用权证证证载权利利和相关关出让合合同的权权利、义义务一并并转让给给乙方。该房屋土土地使用用权为划划拨取得得，根据据有关规规定，其其转让需需交纳土土地出让让金或土土地收益益金；双双方约定定，该费费用由 甲方承承担 乙方

35、承承担 。除本条第二二款已有有约定外外，办理理以上手手续应当当缴纳的的税费，由由 甲、乙乙双方按按国家规规定各自自承担 甲方承承担 乙方承承担 。注解：本条条规定了了双方共共同办理理房屋产产权过户户和土地地使用权权更名的的权利义义务以及及费用承承担。指南：南南京市城城镇房屋屋权属登登记条例例规定定的交易易过户期期限为“房屋交交付后330日内内”，故第第一款约约定的时时间应该该结合第第五条规规定的交交房时间间双方商商定，一一般情况况下不应应超过交交房后330日，否否则可能能承担相相应的行行政责任任。第二款为单单选格式式。目前前存量房房土地使使用权主主要有三三种情况况，甲方方应如实实陈述，乙乙方也

36、应应根据实实际作重重点了解解：一是是没有瑕瑕疵的出出让土地地，直接接选中第第一选项项即可；二是划划拨用地地，目前前个人转转让住宅宅房屋的的划拨土土地使用用权不需需缴纳土土地出让让金或土土地收益益金，但但单位转转让划拨拨土地使使用权或或个人转转让其他他房屋使使用性质质的划拨拨土地使使用权可可能需缴缴纳土地地费用，因因此双方方视具体体情况应应事前咨咨询土地地管理部部门，并并在合同同中作相相应安排排；三是是虽然土土地为出出让取得得，但因因历史原原因一直直未能结结清土地地出让金金，则土土地管理理部门可可能要求求补缴出出让金，这这种情况况往往发发生于990年代代中前期期建设的的商品房房，双方方可根据据实

37、际情情况在第第三选项项自由填填空。第三款为单单选格式式。国家家对本款款涉及税税费的纳纳税（费费）人均均有明确确规定，但但合同当当事人在在内部可可以通过过本款约约定改变变费用的的实际分分担形式式。当税税费项目目很多（比比如单位位出售房房屋）或或税费内内部分担担形式复复杂，双双方也可可不选中中而在补补充条款款中另行行约定。第八条条文：甲、乙乙双方向向房屋权权属登记记机关申申请所有有权转移移登记，登登记机关关准予登登记的，则则双方提提出申请请的时间间为该房房屋权利利转移时时间。注解：按目目前我市市房产交交易过户户程序，双双方一旦旦向登记记机关提提交申请请文件，并并在申请请表上签签字，即即完成房房屋所

38、有有权交付付的意思思表示和和对房屋屋所有权权的交割割；除非非登记机机关经审审核认为为不符合合交易过过户的条条件，作作出不予予登记的的决定。指南：甲方方尤其应应当重视视本条规规定，结结合实际际情况正正确适当当地商定定第四条条的内容容，妥善善处理房房价款的的交割。第九条条文：该房房屋毁损损、灭失失的风险险自 房屋正正式交付付之日 权利转转移之日日 起转转移给乙乙方。注解：这里里的风险险包括自自然的风风险和人人为的风风险；房房屋正式式交付之之日为第第五条规规定的交交房时间间；权利利转移之之日为根根据第八八条确认认的时间间。指南：本条条为单选选格式。通通常情况况下选择择第一选选项比较较合理，但但若乙方

39、方签约时时已经占占有房屋屋，比如如乙方本本身就是是房屋承承租人，则则选择第第二选项项比较合合理。若若有其他他特殊情情况，比比如房屋屋原为第第三人承承租且房房屋买卖卖后原租租赁关系系仍然保保持的，双双方也可可以不选选中，而而在补充充条款中中根据实实际情况况另行约约定。第十条条文：该房房屋正式式交付时时，物业业管理、水水、电、燃燃气、有有线电视视、通讯讯等相关关杂费，按按下列约约定处理理：注解：约定定有关杂杂费的负负担或分分担方式式。指南：住宅宅房屋一一般金额额较小，可可以在合合同中对对房屋交交付前后后发生的的杂费分分担以及及甲方已已经预缴缴杂费的的结算作作原则约约定，并并在房屋屋交付时时即时清清

40、结即可可。对杂杂费金额额巨大的的合同，可可分项详详细约定定处理办办法。第十一条条文：本契契约未尽尽事宜，甲甲、乙双双方可另另行订立立补充条条款或补补充协议议。补充充条款或或补充协协议以及及本契约约的附件件均为本本契约不不可分割割的部分分。注解：合同同各部分分的效力力。指南：补充充条款、补补充协议议以及附附件均是是契约的的组成部部分，与与契约正正文同等等重要。双双方在商商讨、签签订这些些文件时时应当给给予与契契约正文文同等的的重视。第十二条条文：本契契约 自甲乙乙双方签签订之日日 自 之之日 起起生效。注解：合同同的生效效条款。指南：本条条为单选选格式。通通常情况况下选择择第一选选项比较较简单，

41、也也符合一一般习惯惯；若对对合同生生效有特特殊要求求的，比比如以办办理公证证手续作作为生效效条件的的，则应应当选择择第二选选项，并并按约定定填空。第十三条条文：甲、乙乙双方在在履行本本契约中中若发生生争议，应应协商解解决。协协商不成成的，提交南南京仲裁裁委员会会仲裁 提交 仲裁委委员会仲仲裁 依法向向人民法法院起诉诉 。注解：争议议解决的的方式。本本条的效效力不因因本合同同其他条条款无效效而无效效，除非非双方事事后对争争议的解解决又另另行重新新约定。指南：本条条为单选选格式。选选中第二二选项须须按双方方约定填填空。第第一或第第二选项项特点是是程序简简单、周周期短、费费用相对对便宜，一一裁终局局

42、等。第第三选项项依人民民法院级级别管辖辖划分标标准可能能分别由由房屋所所在区法法院、南南京市中中级人民民法院或或江苏省省高级人人民法院院管辖。第十四条条文：本契契约一式式 份。其其中甲方方留执 份，乙乙方留执执 份，为为申请房房屋所有有权转移移登记提提交房屋屋权属登登记机关关一份。注解：合同同文本的的数量和和留存情情况。指南：通常常情况一一式五份份，双方方各执两两份就够够了；需需要合同同原件较较多的单单位，可可视具体体情况增增加。需需要注意意的是，所所有文本本的内容容应当保保证一致致，产生生合同争争议时文文本的留留存情况况也是举举证原件件的参考考因素之之一。第十五条文本：甲、乙乙双方约约定补充

43、充条款如如下：指南：示范范条款中中没有约约定的或或者示范范条款不不能适应应实际情情况的，双双方可以以在本条条约定，空空白不够够可以续续页粘贴贴，但应应注意在在粘贴骑骑缝处签签章确认认。附件一文本：房屋屋平面图图和四至至范围。注解：以图图形形象象反映房房屋的平平面形状状及其边边界关系系。指南：普通通单元住住宅直接接参照产产权证附附图绘制制或复制制即可。若若为墙界界关系复复杂的平平房或其其它四至至复杂的的房屋，可可自行绘绘制简图图并简要要说明各各种四至至关系。附件二文本：租赁赁、抵押押、相邻邻等关系系及其处处理办法法。注解：本条条反映了了常见的的房屋权权利限制制状况，对对房屋的的实际价价值和房房屋

44、的使使用可能能产生重重大影响响，双方方尤其是是乙方应应当重视视。指南：房屋屋出售前前已经存存在租赁赁、抵押押或者特特殊相邻邻权的，其其处理办办法在本本条约定定；出售售前没有有这些关关系的，空空白以斜斜杠划掉掉即可。处理房屋租租赁关系系应当注注意两方方面的法法律关系系，一是是承租人人的优先先购买权权，二是是买卖不不破租赁赁的原则则。双方方成交前前首先应应当取得得承租人人放弃优优先购买买权的书书面意见见，然后后还需与与承租人人商议租租赁关系系的解除除或变更更事宜。实实例：房房屋现由由张三承承租使用用，张三三不愿购购买房屋屋；甲方方保证在在乙方支支付首期期房款前前与张三三终止房房屋租赁赁关系，有有关

45、责任任何费用用由甲方方承担。处理房屋抵抵押关系系首先应应通知抵抵押权人人，其次次应将房房款首先先用于清清偿抵押押担保的的债务并并办理抵抵押注销销登记手手续。实实例：房房屋现抵抵押给交交通银行行，担保保债务价价值200万元；甲方保保证在乙乙方支付付首期房房款前清清偿抵押押担保的的债务，解解除抵押押关系并并办理完完毕抵押押注销登登记手续续，有关关责任和和费用由由甲方承承担。房屋的法定定相邻关关系没有有必要在在合同中中规定，本本附件主主要用于于说明因因约定或或历史原原因形成成的特殊殊相邻权权，比如如阳光权权的限制制。实例例：房屋屋已经接接受来自自云霄大大厦的日日照妨害害，日照照低于政政府规定定的最低

46、低标准；乙方取取得房屋屋后不得得提出异异议。附件三文本：室内内附属设设施和装装修情况况（一）附属属设施：1、 水2、 电3、 燃气44、 有有线电视视5、 通讯66、 其其他（二）装修修情况：注解：所列列项目价价款均包包含在总总房款中中，是房房屋附加加值的主主要构成成部分。指南：实例例：水、市市政直供供水，户户外独立立计量水水表；电电、8KKW，户户外磁卡卡电表；燃气、管管道煤气气；有线线电视、南南京有线线电视网网；通讯讯、电信信固定电电话一门门，网通通宽带110兆到到户；其其他、单单元可是是对讲门门禁，与与小区物物管连接接紧急求求救系统统等。装修情况可可以择其其重点简简要描述述。需要注意的的

47、是有些些附属设设施需办办理过户户更名手手续，比比如有线线电视、电电话等。双方签署栏栏文本：（此此页无正正文）甲方（签章章）： 乙方（签签章）：证照|身份份证号码码： 证证照|身身份证号号码：法定代表人人： 法法定代表表人：地址： 地地址：联系电话： 联系系电话：代理人（签签章）： 代理理人（签签章）：签约日期： 签约约日期：注解：本栏栏的如实实签填为为合同的的最后完完成步骤骤，是合合同成立立的标志志，也是是合同生生效的必必经程序序，故双双方应当当特别重重视。指南：证照照|身份份证号码码签填当当事人持持有的身身份证、护护照、营营业执照照副本等等有效证证件号码码，最好好是长期期有效便便于长期期确认

48、身身份的证证照号码码。当事人为单单位的，如如实签填填法定代代表人；当事人人为个人人的，法法定代表表人空白白以斜杠杠划掉即即可。地址和联系系电话应应当填写写方便通通讯联络络的地址址；若在在合同履履行过程程中发生生变化，应应及时通通知对方方。代理人代为为签订合合同或者者无行为为能力、限限制行为为能力人人的监护护人代为为签订合合同的，由由代理人人或监护护人如实实签填代代理人栏栏。一方方当事人人应当注注意审查查对方代代理人的的代理资资格或监监护资格格。双方分别签签填签约约日期的的，则合合同的成成立时间间以最后后签约日日期为准准。附记栏文本：（以以下仅适适用于通通过中介介成交的的买卖）为甲、乙双双方提供

49、供服务的的经纪机机构及其其经办经经纪人员员如下：经纪机构（签签章）：资质证书号号码：经纪人员（签签章）：资格证书号号码：主要服务内内容：注解：本栏栏内容为为房屋中中介合同同的延续续，且登登记机关关今后可可能据此此推出系系列管理理措施和和便民措措施，以以维护合合同双方方和中介介机构的的合法权权益，故故有关方方面应予予以足够够重视。指南：若双双方买卖卖没有通通过中介介机构，而而是自行行直接成成交，则则本栏内内容不予予理睬，以以斜杠划划掉空白白即可。若双方买卖卖通过中中介机构构中介成成交，则则本栏内内容由中中介机构构如实签签填；建建议双方方当事人人注意监监督核实实。面积误差特特别提示示和补充充约定

50、条文：因国国家房产产测量规规范的调调整等原原因，甲甲方现持持有的房房屋所有有权证记记载的面面积与交交易后乙乙方领取取的房房屋所有有权证记记载的面面积之间间可能存存在很大大的差异异。为了了避免交交易后因因面积差差异可能能引起的的纠纷，南南京市房房产管理理局将于于交易过过户前为为买卖双双方免费费复核面面积（复复核于二二日内完完成，交交易大厅厅内设有有测绘受受理窗口口）。甲、乙双方方对上述述房屋面面积误差差已有充充分了解解和预见见。双方方经友好好协商，达达成一致致，同意意按下列列第 种种方法处处理：1、 双方方买卖房房屋按套套计价。双双方自愿愿按房产产测绘部部门的面面积复核核成果申申请权属属登记，南

51、南京市房房地产买买卖契约约中约约定的房房价款不不再调整整。2、 房产产面积测测绘部门门复核成成果记载载的房屋屋建筑面面积为 平方米米。双方方自愿按按面积复复核成果果申请权权属登记记，并将将南京京市房地地产买卖卖契约中中约定的的房价款款调整为为人民币币 元，且且以调整整后的房房价款作作为提交交房屋权权属登记记机关的的申报价价格。3、 甲方方（卖方方）： 乙方（买买方）：日期： 日日期：注解：因多多种原因因，房屋屋特别是是部分已已购公房房的产权权证证载载面积与与按最新新测量规规范测量量的面积积不一致致，有的的差异还还很大。为为预防面面积差异异引发双双方不必必要的纠纠纷，本本契约特特设补充充约定，分

52、分为房管管局特别别提示和和补充约约定两部部分，双双方应有有足够重重视。指南：依照照特别提提示的办办法，双双方完全全可以在在办理交交易过户户手续前前预见面面积差异异的实情情。双方方了解面面积差异异的实情情后，应应重点商商定处理理办法。选项1适用用于双方方按套趸趸卖的情情形；选选项2适适用于双双方以房房屋面积积作为确确定总房房款重要要参考因因素的情情形；选选项3可可以根据据双方约约定自由由填写。值得注意的的是本补补充约定定需单独独签署，且且其签订订日期与与契约签签订日期期往往不不同。为避税收不不实报价价 二手手房交易易莫签“阴阳合合同”摘要要近期，南南京市地地税部门门和房管管部门连连续接到到多起举

53、举报二手手房交易易中不如如实申报报成交价价格而导导致的涉涉税案件件。地税税部门正正在对这这种恶意意偷、逃逃税费的的行为进进行调查查处理。税税务部门门和房产产部门同同时提醒醒市民，二二手房交交易价格格不如实实申首先，对于于想偷、逃逃税的房房产交易易当事人人来说，这这种做法法有违法法、犯罪罪的嫌疑疑。中中华人民民共和国国税收征征收管理理法第第四十条条规定：纳税人人采取虚虚假的纳纳税申报报的手段段，不缴缴或者少少缴应纳纳税款的的，是偷偷税。由由税务机机关追缴缴其不缴缴或者少少缴的税税款，处处以不缴缴或者少少缴的税税款5倍倍以下的的罚款。根根据中中华人民民共和国国刑法的的规定，偷偷税数额额占应纳纳税额

54、的的10%以上并并且偷税税数额在在1万元元以上的的构成偷偷税罪。 其次，对于于购房人人来说，二二手房交交易中不不如实申申报成交交价，将将导致购购房人以以后再转转让该房房产时的的税赋可可能大幅幅增加。比比如，购购房人实实际以550万元元的价格格成交，却却只取得得1万元元的购房房发票，再再转让时时购房成成本只能能以1万万元计算算，会导导致其相相关税赋赋的大幅幅增加。 另外，根据据中华华人民共共和国合合同法的的有关规规定，在在二手房房交易中中签订“阴阳”两份买买卖合同同也极易易引起合合同纠纷纷，导致致交易双双方当事事人不必必要的重重大经济济损失。 据悉，对于于二手房房交易中中不如实实申报成成交价，恶

55、恶意偷、逃逃税费的的行为，南南京市地地税部门门将与房房产部门门密切配配合，制制定严谨谨的制约约措施，从从源头上上杜绝二二手房交交易价格格的不实实申报。5.办理房房产过户户二手房交房房全攻略略:如何何避免交交接纠纷纷摘要要在房产产交易中中因交房房而产生生的纠纷纷主要表表现于水水、电、煤煤气及其其附属设设施和房房屋装修修等方面面。如果果在买卖卖双方的的房地地产买卖卖合同中中，对上上述情形形予以关关注，那那么在实实际的房房屋交接接过程中中，这样样的矛盾盾会在很很大程度度上被避避免。1.结清水水表账单单自来水公司司目前实实行的是是户名住住宅地址址制度，大大多数的的房产上上下家不不需要办办理水表表过户手

56、手续。但但在交房房时根据据买卖合合同的约约定，双双方须要要进行抄抄表读数数，并按按实际的的抄表数数由业主主结清所所欠费用用。按自自来水公公司的规规定不论论是谁使使用的，凡凡发生逾逾期未缴缴的按日日加收千千分之二二的滞纳纳金，如如经300日催缴缴后仍未未缴清水水费和滞滞纳金的的住户，则则停止供供水。建建议下家家在交房房前要询询问上家家是否已已付清水水费，交交房当日日要求上上家携带带好近期期的水费费账单。2.告知电电表状况况按电力公司司规定，凡凡发现私私自装拆拆电表箱箱、私自自开启封封印、擅擅自改变变计量装装置等行行为均属属违章行行为，违违者按违违章用电电处理。因因此，在在交房时时建议下下家亲自自

57、查验电电表是否否有移动动改装的的痕迹。在在实际操操作中，现现新建商商品房的的电表户户名基本本为业主主本人或或是开发发商名字字。在办办理交房房手续时时除双方方核对电电表读数数外，还还须双方方携带本本人身份份证件、房房产证、私私章等前前往所在在地电力力营业厅厅办理电电表过户户更名手手续，并并结清该该电表的的所有欠欠费。3.协助煤煤气过户户按照煤气公公司的规规定，上上下家必必须凭房房屋买卖卖合同其其中须写写明本房房价已包包含煤气气设施费费或该煤煤气设备备无偿转转让的证证明文字字，以及及上下家家的身份份证，上上家近期期的煤气气费账单单，双方方亲自到到燃气部部门办理理过户更更名手续续。更名名手续费费10

58、元元由下家家承担。对对于没有有约定或或约定不不清的，燃燃气部门门将拒绝绝办理。4.协助有有线电视视过户有线电视实实行一户户一卡制制，如遇遇上家拖拖欠费用用的情况况，时间间一长，有有线站会会作封端端处理。因因此在交交房时下下家可要要求上家家提交交交房当日日上月的的有线电电视费收收据凭证证及有线线电视初初装凭证证。下家家凭上述述两样资资料和新新的房地地产权证证，即可可到房屋屋所在地地的街道道有线电电视站办办理过户户手续。5.结清电电话，宽宽带费用用如果下家无无需延用用上家的的电话号号码，则则上家可可以去电电信公司司注销或或迁移该该号码，然然后下家家另外自自行申请请安装电电话。如如果下家家需要延延用

59、上家家的电话话号码，则则上下家家一起到到电信部部门办理理过户手手续，并并以交房房当日为为准结算算话费账账单。至至于宽带带费用以以交房当当日为准准并以上上月账单单结算。6.结算维维修资金金按照房地产产管理部部门的规规定，住住宅转让让时，维维修资金金账户中中余款是是不予退退还的，因因此上家家凭商商品住宅宅维修资资金结算算交割单单绿色色联可向向下家按按实结算算或赠送送给下家家。同时时维修资资金的所所有人更更名为下下家。7.物业更更名及结结算物业业管理费费用建议上下家家到房屋屋所在地地的物业业管理处处办理以以交房当当日为准准结算物物业管理理费。同同时下家家办理物物业进户户手续。8.迁移户户口在交房时上

60、上家的户户口没有有及时迁迁出是发发生纠纷纷最多的的因素之之一。因因此下家家在交房房当日前前一天可可以到房房屋所在在地的警警署查阅阅上家的的户口是是否已经经迁出。如如果上家家户口要要在交房房后才可可迁出，则则下家一一定要与与上家就就此问题题约定清清楚并做做好书面面确认。二手房过户户交易费费用表摘要要收费项项目出售售方购买买方收款款人1印印花税00.055%0.05%交易中中心2手手续费55元/平平方米（上上下家各各付一半半）交易易中心33契税免免交1.5%交交易中心心4权证证登记费费免交1100元元交易中中心5权权证贴花花免交55元/本本交易中中心6地地收费项目 出售方 购买方 收款人 1 印花