乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告

1、乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告为建立土地市场快速反应机制，加强市场宏观调控，公开土地市场信息，完善土地市场服务，按照国土资源部国土资厅发2003132号、国土资发2003429号文件以及国土资源部下发的城市地价动态监测技术规范和关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知，乌鲁木齐市国土资源局在国土资源部、自治区国土资源厅的直接领导和中国土地勘测规划院的技术支持下，指导新疆国地不动产评估有限责任公司完成了乌鲁木齐市2007年度的地价监测任务，现将工作情况报告如下：一、乌鲁木木齐市城城区土地地定级和和基准地地价基本本状况（一）乌鲁鲁木齐市市城区基基准地价价的内涵涵乌鲁木齐市市

2、城区基基准地价价的内涵涵为：各各土地级级别或均均质区域域内的平平均开发发程度（“六六通一平平”即通通上水、通通下水、通通路、通通电、通通讯、通通暖、场场地平整整）和平平均容积积率（商商业用地地为2.5，住住宅用地地为2.0，工工业用地地为1.0）下下，不同同用途（商业、住宅、工业三种用地类型）的土地在2003年3月1日的法定最高出让年限（商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年）的公开市场下的完整土地使用权的平均价格。（二）乌鲁鲁木齐市市城区基基准地价价内容 乌鲁木木齐市城城区基准准地价单单位：元元/平方方米 用途基准地价级别商业住宅工业一级40002400670二级3030200

3、0560三级23001600450四级1200750280六级800450210七级520250规划限制区区：7440乌鲁木齐市市城区土土地综合合级别面面积及其其构成比比例级 别别面积（KMM2）1.879.4113.86640.13364.33382.988102.663%0.592.994.4012.73320.41126.33332.555乌鲁木齐市市城区商商业用地地级别面面积及其其构成比比例级 别别面积（KMM2）1.879.4119.57738.15555.58878.166112.447%0.592.996.2112.10017.63324.80035.6

4、88居住用地级级别面积积及其构构成比例例级 别别面积（KMM2）3.4717.330.17739.12257.29978.47789.399%1.105.499.5712.41118.18824.89928.366二、乌鲁木木齐市城城市地价价监测点点的基本本情况乌鲁木齐市市城市地地价监测测点共1122个个，其中中商业411个，住住宅411个，工工业400个。对对各地价价监测点点的调查查结果的的详细信信息见各各监测点点附件中中的地价价监测点点信息表表。因受市场发发育状况况、技术术水平和和工作经经验等条条件的限限制，历历年选择择监测点点时可能能会存在在个别监监测点不不完全符符合要求求，且随随着乌鲁

5、鲁木齐市市城市规规划的落落实和经经济的发发展，过过去选择择的部分分监测点点的用途途、性质质、规模模等发生生了变化化，有些些监测点点现状已已经不符符合地价价监测点点的要求求，但是是随着近近年来的的良好维维护，不不良监测测点被逐逐步取代代，因此此20007年只只有个别别监测点点进行了了变更（只只变更了了1个工工业监测测点），变变更率为为0.882%。即即便如此此，在监监测点变变更时，也也坚持了了时间上上的连续续性、空空间上的的固定性性、分布布上的合合理性和和相对均均匀性等等总的原则则。最终终变更情情况在统统计表格格中作了了相应说说明（详详见成果果后附表表10）。不同用途各各级别内内监测点点分布情情

6、况见下下表所示示。监测点数量量分布情情况表 单位位:（个个） 用途级别商业住宅工业合计一级81413二级913830三级710926四级76720五级56617六级45615七级1001小计414140122三、20007年城城市土地地供应情情况2007年年度，国国家相继继出台了了很多调调控房地地产市场场的相关关政策，以以及行政政区域的的变化等等，在很很大程度度上都影影响到了了本市的的土地供供应及地地价水平平。其中中主要包包括：11、银行行采取连连续多次次提高贷贷款利率率的方式式，紧缩缩银根，控控制固定定资产过过渡投资资，严防防经济过过热，在在一定程程度上抑抑制了本本地高速速增长的的房产价价格

7、。22、继续续严格限限制经济济适用房房和集资资房供地地范围，规规范了经经济适用用房的购购买程序序。3、向向开发商开开征房地地产增值值税、停停止执行行新的房房地产拆拆迁标准准、基准准地价更更新工作作暂停、工工业用地地采用招招拍挂方方式供地地等。44、影响响最大的的是国家家出台了了新的工工业用地地最低限限价标准准。5、实实施了老老城区拆拆迁改造造规划的的指导研研究成果果，在老老城区范范围内实实行了“只只拆不建建”、“多多拆少建建”和“以以建设宜宜居城区区为主要要目标”的的政策，使使城市老老城区范范围内的的存量土地供供应量持续下下降。66、将原原来属于于昌吉州州的米泉泉市并入入了乌鲁鲁木齐市市行政区

8、区划范围围内，成成为乌鲁鲁木齐市市米东区区的一部部分，使使城市发发展空间间得到了了很大的的扩张，城城市郊区区的存量量土地数数量迅速速增加，为为土地储储备工作作提供了了极好机机会的同同时，也也极大地地影响了了短期内内城市整整体发展展的方向向和地价价水平值值（但是是，由于于管理的的衔接等等因素的的影响，原原米泉市市范围内内的土地地尚未划划入20007年年乌鲁木木齐市地地价监测测范围内内）。以下是20007年年乌鲁木木齐市土土地供应应情况的的统计和和分析。20007年各各类用地地供应总总量统计计表 单位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计245800221265559

9、734488058687798379225340544911570998335333214486653770444493044287688三个月平滑滑合计3106884134479918215922844830229544005514389799216372995857244157121134551116当月平滑差差3410777-12888634426710011-4297781-5025593-3260062662199446-2860028-1160097-4551116平滑指数23.64417.02238.81170.53.578.622.73343.9888.636.32注：12月月

10、份为不不完全统统计数据据2007年年商业用地地供应量量统计表表 单位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计1933001265662758044116099465257751676751737883715116055337360三个月平滑滑合计22169953184559257155418186667344882556996220441150882984400612899当月平滑差差967644-613005-752888-1084419-478779366355528777-166442-371551-612889平滑指数34.19936.45525.3880.

11、2810.45567.97759.72252.6220.7502007年年商业用地地供应量量统计图图2007年年住宅用用地供应应量统计表表 单单位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计67394420265505297558137588541790011299778282003085220101177727698842385287688三个月平滑滑合计79980028699993108522455684884513711940433384925117686688138054453081336当月平滑差差7019222152551-5167761-547665-10

12、933818817991941664-3061135-724009-3081136平滑指数66.24415.81138.5112.2916.12276.320.54440.3440.639.342007年年住宅用用地供应应量统计图图220077年工业业用地供供应量统计表表 单单位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计15907791797334712891183332000354766733919978666033943465373950884618330三个月平滑滑合计20853344225944658168885407999453813334834680015

13、825744554799922288856911当月平滑差差1741221-14422580032630060-2665597-3453333-338554411-270995367499-65377-856991平滑指数6.1814.75543.43383.1441.750.277.9271.21150.07702007年年工业用用地供应应量统计图图2007年年各季度度不同用用途土地地供应量量统计表表 单单位：平平方米一季度二季度三季度四季度商业22169951818666622044612899住宅7998002568488449251173081336工业2085334440799945

14、825744856911总计3106884148302295637299545511162007年年各季度度土地供供应量统计图图注：图中11级代表表工业限限制区，22级代表表一级工工业用地地，其它它级别依依此类推推，8级级代表级级外用地地。通过本年度度土地供供应统计计报表中中部分数数据，结结合土地地招拍挂挂和协议议出让实实施情况况综合分分析，220077年度全全市同期期总体土土地供应应量与上年年度相比比很大幅幅度得的的加，增增幅在2230%以上；全年供供应最多多的用途途是工业业，约占占土地供供应总量量的700.1；供应应最少的的用途是是商业，约约占土地地供应总总量的55.9。全市市增量土地供供

15、应量处于增增加状态态，存量量土地供供应量继续减减少，土土地闲置置量持续降降低；全全市范围围内土地地供应量量增长最最快的区区域是城城市郊区区，综合合6级及及6级以以外的区区域土地地供应量量约占全全部供应应量的744.9；供应应量增长最最慢的区区域是城城市市区区，综合合1-33级（包包括工业业限制区区）范围围内的土土地供应应量约占全全部供应应量的5.7。从分用途供供应状况况看，商商业用地地79.6的的供应量量处于44、5、66级范围围内，住住宅用地地81.2的的供应量量处于44、5、66级范围围内，工工业用地地91.9的的供应量量处于工工业末级级（6级级）和级级外范围围内。分分析原因因，其一一是由

16、于于近年来来城市建建设快速速发展，446级级土地的的基础设设施完善善程度得得到了很很大的提提高，开开发难度度不断下下降；其其二是44-6级级基本上上都处于于城市新新区，拆拆迁难度度比老城城区要容容易得多多，拆迁迁费用相相对较低低；第三三是受房房产价格格高速增增长的影影响，开开发商已已经不再再对开发发地点进进行挑剔剔，而是是围绕着着土地开开发建设设权展开开了新一一轮竞争争；第四四是工业业用地受受严格的的城市规规划的影影响，只只能在城城区规划划控制范范围之外外选择建建厂地点点。受以以上因素素的影响响，20007年年乌鲁木木齐市边边缘区域域的原有有零星建建成区迅迅速与主主城区连连成一片片，城市市建设

17、范范围扩张张显著。四、乌鲁木木齐市城城市地价价水平及及变化趋趋势根据年度土土地交易易市场价价格和地地价监测测点的地地价评估估结果，分分析测算算得到的的分级别别、分用用途（商商业、居居住、工工业等三三种用途途）乌鲁鲁木齐市市城市地地价水平平状况见见报告附附件中的的附表33。（一）整体体地价水水平与变变化趋势势以当年监测测点地价价为基础础样本，以以土地和和房产市市场交易易样点测测算得到到的地价价为辅助助样本，对对样点的的可靠性性进行分分析，并并排除不不合实际际的特殊殊样点。城市综合地地价水平平值，以以各用途途土地在在城市中中的面积积为权重重，加权权测算得得到。城市地价整整体水平平值，采采用监测测范

18、围内内某一用用途各级级别的面面积为权权重，加加权测算算得到。2007年年乌鲁木木齐市城城市地价价综合水水平值为为14664元/平方米米，较上上一年度度增长44.577，综综合地价价指数为为1311。其中中：商业业地价水水平值为为23000元/平方米米，较上上一年度度增长22.822，商商业地价价指数为为1388；居住住地价水水平值为为16447元/平方米米，较上上一年度度增长66.266，居居住地价价指数为为1322；工业业地价水水平值为为4455元/平平方米，与与上一年年度持平平，工业业地价指指数仍然然为1114。商商住工地地价水平平值呈阶阶梯状排排列，商商业地价价最高，工工业地价价最低，商

19、商住工地地价水平平值之比比为1:0.772:00.199。20007年年度地价价增长最最快的是是居住用用地，地地价增长长最慢的的是工业业用地；20007年度度地价指指数最高高的是商商业用地地，地价价指数最最低的是是工业用用地；商商业地价价指数与与居住用用地地价价指数逐逐渐接近近，与工工业用地地地价指指数相差差越来越越大。乌鲁木齐市市20007年地地价整体体水平状状况表项目年度综合商业居住工业2007年年地价水水平值（元元/平方方米）1464230016474452007年年地价增增长率（）3.012.826.2602007年年地价指指数128138132114乌鲁木齐市市20007年地地价整体

20、体水平状状况示意意图（二）不同同用途地地价水平平与变化化趋势由于乌鲁木木齐市未未划分地地价区段段，故某某用途各各级别的的地价水水平值，以以各级别别内各样样点地价价算术平平均的结结果为准准。各类用地各各级别地地价水平平和变化化情况见见下图表表所示。乌鲁木齐市市20007年不不同用途途地价水水平状况况表项目土地用途均值一级二级三级四级五级六级七级备注地价指数商业138142143148140129141122居住132119126133156148128113工业114117118116112112111增长率商业2.821.371.085.772.32.165.391.69居住6.2634.96

21、0.6912.34410.53310.3331.96工业0000000地价水平值值（元/平方米米）商业230051043356265720941324900602居住164732572603217814571050598260工业445704612493355296211乌鲁木齐市市20007年不不同用途途各级别别地价水水平示意意图2007年年乌鲁木木齐市商业地价价增长最最快的级级别为商商业三级级地（次次中心区区），达达到5.77，此外外商业六级级地（建建成区外外围）的的涨幅也也超过了了5，商业地价增长最慢的区域为城市中心地段。居住地价增长最快的区域为居住四级地（建成区外围），达到12.34，

22、此外居住五级、六级地（建成区边缘）的涨幅也超过了10，居住地价增长最慢的区域为三级（城市次中心地段）。工业地价各级地均未发生变化。五、城市地地价与房房价对比比分析（一）地价价与房价价比值2007年年乌鲁木木齐市居居住用房房平均价价格约229400元/建建筑平方方米，居居住用地地价格平平均16647元元/平方方米（平平均容积积率为22.0），则则每建筑筑平方米米居住用用房中包包括8224元的的地价，住住宅用地地完整土土地使用用权价格格与房价价的比值值大约是是1：33.577。如果按照220077年乌鲁木木齐市住住宅用地地出让金金占土地地使用权权价格的的平均比比例约335计计算，实实际每建建筑平方

23、方米居住住用房中中包括了了2888元的土土地出让让金。由由于土地地出让金金为开发发商在取取得土地地时实际际缴纳给给政府的的费用，因因此实际际地价与与房价的的比值大大约是11：100.211。（二）地价价增长率率与房价价增长率率比较2007年年乌鲁木木齐市住住宅用地地地价增增长率为为6.226，居居住房价价增长率率超过了了30，预计计居住房房价增长长率高于于住宅地地价增长长率至少少24个个百分点点。六、城市地地价与土土地市场场协调状状况（一）地价价增长率率与土地地计划供供应面积积增长率率对比2007年年地价综综合增长长率为33.011，。（乌鲁木齐市没有年度土地供应计划）。（二）地价价增长率率与

24、土地地实际供供应面积积增长率率对比2007年年地价综综合增长长率为33.011，土土地实际际供应面面积增长长率约为为1711，地地价综合合增长率率低于土土地实际际供应面面积增长长率1667.999个百百分点。七、城市地地价与土土地市场场协调状状况（一）地价价增长率率与房屋屋供应面面积增长长率比较较2007年年地价综综合增长长率为33.011，房房屋供应应面积增增长率约约为5.3，地地价综合合增长率率低于房房屋供应应面积增增长率22.299个百分分点。（二）地价价增长率率与房屋屋实际销销售面积积增长率率比较2007年年地价综综合增长长率为33.011，房房屋实际际销售面面积增长长率约为为45.6

25、，地地价综合合增长率率低于房房屋实际际销售面面积增长长率422.599个百分分点。八、城市地地价与社社会经济济环境协协调状况况（一）地价价增长率率与国内内生产总总值增长长率比较较2007年年地价综综合增长长率为33.011，国国内生产产总值增长长率约为为15.2，地地价综合合增长率率低于国国内生产产总值增长长率122.199个百分分点。（二）地价价增长率率与固定定资产投投资增长长率对比比2007年年地价综综合增长长率为33.011，固固定资产产投资增增长率约约为155.233，地地价综合合增长率率低于固固定资产产投资增增长率112.221个百百分点。（三）地价价增长率率与城市市房地产产开发总投

26、资增增长率对对比2007年年地价综综合增长长率为33.011，城城市房地地产开发发总投资增增长率约约为477.355，地地价综合合增长率率低于房房地产开开发总投资增增长率444.334个百百分点。九、背景与与未来趋趋势分析析（一）城市市地价变变化的背背景及存存在的问问题2007年年乌鲁木木齐市地地价变化化的背景景主要是是以下几几个方面面：1、城市经经济总体体发展趋趋势良好好，城市市建设速速度不断断加快，城城区范围围内的基基础设施施、公用用设施和和交通时时间差异异逐步缩缩小，造造成城市市中心区区之外的的土地需需求量大幅度度增加。2、国家进进一步加加强对新新增土地地供应总总量的控控制，造造成存量量

27、土地数数量不断断减少，存存量土地供供应量也相应应减少，土土地供应应相对于于以前更更加紧张张。3、本地房房产市场场价格大大幅度上上涨，导导致开发发商进行行新一轮轮土地囤囤积竞争争，使用用于招拍拍挂的土土地价格格呈现较较大幅度度的上涨涨；同时时房地产产市场价价格的上上涨，又又导致了了拆迁成成本的增增加，开开发商在在一定程程度上又又控制着着土地取取得费用用水平，尽尽量避免免竞争过过程中两两败俱伤伤得现象象。因此此乌鲁木木齐市的的挂牌土土地基本本上都是是只有一一个摘牌牌者，很很少出现现多家争争抢同一一块地的的现象。4、米泉市市并入乌乌鲁木齐齐市行政政辖区以以后，对对居住用用地的价价格影响响最为明明显，增增加了存存量土地总量量和供应应量，使开发发商获得得土地的的范围扩扩大了很很多。5、工业用用地出让让最低价价标准的的出台，导导致市区区范围内内新增工工业用地地出现有有价无市市的状况况，全市市除补办办手续之之外，工工业用地地得出让