物管条例讲义

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业管理条例行政法规 国务院379号2003.6.8 9.1生效前期物业管理招标投标管理暂行办法规范性文件 建设部通知130业主大会规程规范性文件 建设部通知 131物业服务收费管理办法规范性文件 发改委、建设部通知 1864 2003.11.13 2004.1.1生效物业服务收费明码标价规定规范性文件 发改委、建设部1428 2004.7.19 2004.10.1生效物业管理企业资质管理办法行政规章建设部125号令 2004.3.17 2004.5.1生效普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）行业规范 中物协通知 2004.1.6前期物业服务合同

2、（示范文本）建住房2004155号 建设部通知 2004.9.6业主临时公约（示范文本）建住房2004156号 建设部通知 2004.9.61. 美国佛罗里达州法院1975 V.Norman案202个区分所有单位构成，区分所有建筑物126个同意，13个反对，通过了在共用部分，俱乐部及相关区域禁止使用含酒精性饮料的管理规约条款。Norman上诉，该规约约束的不是生活、共同财产及公共利益的维物事项，是对自由的限制法院裁决：只要区分所有权人大多数的生活安宁、快乐、健康有关，对于区分所有权人的部分自由加以限制的规约有效。(规约不仅对财产的使用、管理、对共同生活秩 序加以规范)。2. 法国规约，对增运行

3、管理费，依照“谁受益，谁负担”，一楼不承担，楼层越高负担越重。物业管理条例一、首先准确把握条例所创设的法律制度的内涵1. 尊重和维护业主的财产权利物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范物业管理时各方的行为。遵循民事法律关系原则，强调：(1) 物管企业与业主是平等的民事主体。(2) 是服务与被服务的关系。(3) 对业主财产权的经济上，建物管企给业主造成失的，承担民事赔偿责任。(4) 擅自改变用途，或利用共用部位、设施经营的，收益归于业主。A用于共用部、设、维。B 利于业主大会规定，体现了保护业主

4、权益的立法精神。2. 建立业主民主协商，自我管理，平衡利益机制共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。共同财产的管理，共同利益的平衡了，需要民主协商的机制来完成。业主大会制度和业主公约制度，就是建立业主民主协商，自我管理，平衡了利益的机制。（1）业主大会是业主表达意愿，实现利益均衡的组织形式，一基本准则是民主协商，少数服从多数。（2）业主公约是共同遵守的行为准则，是自律性规范；共同性约定，调整业主之间权利与义务关系的基础文件。从四个方面保护业主的财产权利（1）明确业主在物管中的权利、义务内容。（2）成立业主大会提供组织保护。（3）规范议事规则，提供程序保护。（4）规范建设，物管单位行为，保

5、护业主全体利益。从五个方面规范物管行为。（1）实行市场准入制度2个资质。（2）规范服务合同（3）物企按合同提供服务。（4）接管验收，分清责任。（5）物企安全工作。从四个方面规范前期物管（1）招投标（2）临时业主公约必须明系（3）购房合同，物管合同内容（4）接管验收和交接资料尊重业主权利，体现在：（1）选聘物管企业管理是方式之一，不强迫一个模式，而只规范行为。（2）遵循民法基本原则A. 主体平等B. 协商解决C. 法律民事赔偿条例：通过创设法律制度规定主体体位，规范各方行为，明确权利义务（法律关系）制定法律责任达到：改善人民群众生活和工作。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主

6、和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋配套的设施、设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。七个制度一、业主大会制度二、业主公约制度三、招投标制度四、接管验收制度五、物管企业资质制度（市场准入制度）六、专业人员职业资格制度七、维修资金制度职业资格制度：两个层次（1）注册物业管理师执行资格（2）物业管理员从业资格管理二、立法目的（一）条例旨在为物业管理活动建章立制，规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理本质上是一种民事法律关系，国家对物业管理活动进行行政监督管理的基础在于，物业管理及各业主的公共利益；单一业主和公业主间的公共利益出现中空时，需要有一个协调机

7、构和协调机制，需要有指导各方行业的准则。条例第二章：通过对1. 业主的权利义务；2.业主大会的产生，职责，会议形式，议事规则；3.业主委员会的组成，职责；4.业主公约的内容效力；5. 业主大会、业主委员会和居委会的关系的规定。规范业主和业主大会的行为（法律行为）第三章：通过界定建设单位在物管活动中的权利、义务，规范建设单位的行为。第四章：通过规定物业管理企业的法律地位、资质制度，物业管理从业人员的资质、资格，物业服务合同的内容、效力，规范物业管理企业1. 物业管理企业；2. 物业管理从业人员；3. 物业使用人；4. 公用单位、事业单位行为。第五章：通过规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。（

8、二）条例旨在通过规范物业管理活动，来维护为主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理，实质是上业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程；是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法，自应以维护业主的合法权益为核心。物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人，业主和物业管理企业是平等的民事主体关系，对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益，条例也明确予以保障。（三）条例旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益，使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益，改善人民群众的生活和工作环境。三、立法原则（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则。1. 吸收了建筑物区

9、分所有权的理论。2. 明确了业主作为区分所有权人的权利义务。3. 规定了首次业主大会基于业主拥有的财产权份额。4. 业主的管理权利建立在对自有房屋扔有的财产权基础之上。（二）维护全体业主合法权益的原则，法律责任体现优先保护全体业主利益的原则。（三）现实性与前瞻性有机结合的原则1. 保持法规政策的连续性和稳定性，保留业主自律（公约）物业管理企业资质管理等制度。2. 将：对业主大会的指导和监督，接珲验收与确立为法律规范。3. 贯穿发展的指导思想，设立的业主大会，强制性维修养护等制度。（四）从实际出发，实事求是的原则（1）对分业经营，物业管理区域划分，原则规定。（2）授权地自行规定四、立法过程：19

10、99.4 建设部成立起草小组。2001.3 形成送审稿。2002.3 列入国务院立法计划。2002.10.16 领导指示示 10.22 媒体公布草案 4000余名意见没有搞听证会。2003.5.28 国务院九次会议原则通过。2003.6.8 温总理签发379号国务院令。2003.6.20 公布2003.9.1 正式实行。2003.6.22 公布两个配套文件。2003.7.14.15 召开物业管理工作会议。五、条例的地位和结构（一）法律地位1. 条例属于我国法律体系的行政法规。2. 是行政执法的依据。3. 行政诉讼的维护。4. 民事纠纷不适用。（二）条例没有规定物权物业管理的重要内容是对物业共用

11、部位，共用设施设备的维修、养护和管理，因而牵扯到共用部位和共用设施设备权的划分问题，这个问题不解决，确实影响了物业管理法律关系的彻底理顺。但这个问题的解决，属于民事基本权利的确立和划分的范畴，根据立法规定的原则，只凭以制定法律形式来完成。物权法的出来将解决这个问题。条例作为法规，不能将对物权关系的规范调整作为对内容。物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为，选聘物业管理企业实施专业化的管理只是业主对自有物业实施管理和维护的方式之一。条例充分尊重业主财产的自主权，没有强制业主必须实行物业管理，着眼点只在规范物业管理活动各方主体行为。1. 自我管理。2. 委托各公司管理。

12、3. 委托物业公司管理。4. 委托专业经理人管理。（三）条例的结构条例共设七章七十条第一章：总则 五条1-5条第二章：业主及业主大会15条6-20条第三章：前期物业管理10条21-31条第四章：物业管理服务18条32-49条第五章：物业的使用与维护7条50-56条第六章：法律责任13条57-69条第七章：附则1条70（实行期）（四）处理好四个关系1. 和其它法律的关系物业管理活动中的问题有的由条例规范，有的由其它法律规范，都是物业管理活动的法律依据。物业的质量问题业主和建设单位的物业法律关系尽管在物管阶段，原法律关系继续存在。2. 政府和市场的关系（1）市场调节为主，政府行管为辅，民事议定规则，自行调节，民法全（2）四不设定，转变职能A 不产生外部影响，不涉及公共利益的人事务不设置政府行政管理权；B 不属于政府行政职责的事务不设定行政规制；C 应由业主自主处理的事务，不设定行政强制措施；D 凡能通过民事责任解决的，不设定行政处罚。对即违反行政管理规定，又构成民事侵权的，坚持损害赔偿优先的原则。（不涉及恢复利益）3. 行政监管