榆林商厦可行性分析报告(专业版)

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业榆林商厦项目可行性分析报告（初稿）项目部：曹润林注：缺乏大量信息资料支撑，本分析方案缺少区域总体环境分析，经济模型部分，内部一些数据根据后期数据的完整性补充完善（特作此说明）榆林商业市场环境分析榆林商业市场现状分析1.1现有商业供应分布榆林有“六楼骑街天下名”的明清建筑古迹（整个城市有3条主要街道，分别叫一街、二街和三街，仿制明清时期的建筑而建成的这条步行街在一街。最繁华的商业步行街，则在二街，那里也是张饭后散过步的地方。新明楼、鼓楼、凯歌楼、四方台、万佛楼和钟楼，六座

2、古楼阁依次坐落于城内的大街上。这些古楼阁下皆可通行车辆，又有“六楼骑街”的美名，众多的小巷子穿插在大街、延伸于二街至老城墙边。故此形成了榆林的主要商圈。榆阳中路与长城南路形成了榆林市的次级商圈。二街沿线：这里是榆林老区传统的第一大商圈，由仁山百货，水利商业步行街，榆林金鹰时尚广场（11月开业），高老庄服饰城，豪丽精品城，都市新天地，佰川鞋城，苏宁，女人世界，榆林剧院，国贸百货，喜洋洋，大喜洋洋及周边店铺组成，业态多为日常生活配套及服饰。由于具有稳定消费客群的支持，大多商铺经营状况良好，出租率达到90%以上，该路段平均日客流量可达2万人左右，周末节假日期间日人流量超过6万人左右；榆阳中路沿线：

3、该街为榆林市的第二大商圈主干道，由喜洋洋大洋百货，东恒百货，奇趣宝儿童城，东方商厦，赛格电脑城，文化宫及周边店铺组成，其中，大洋百货除门店与超市外均为空铺，东恒大部分商家处于闭店状态，儿童城空铺极高。该区域商业已处于下坡阶段，商业价值略低，业态组合较差。长城南路沿线：该街为榆林市的第二大商圈主干道，由国贸新天地，凯信世纪广场，百脑汇，亿联电子及周边店铺组成，业态多为日常生活百货及餐饮为主。品牌档次属于中端市场，其中凯信有地下停车位120多个。1.2现有商业供应比较商业面积楼层数业态模式经营状况停车场品质喜洋洋-大洋百货约1.5万B1-L3共四层B1-超市L1-L3百货统一收银除了超市与门店全部

4、关门（超级差） 无差东恒百货日用品，小百货租赁较差，大面积商户闭店 无差奇趣宝儿童城约8000平方米L1-L3共三层L1-孕婴城+儿童玩具+儿童百货；L2-儿童百货L3：儿童教育租赁空铺多无良东方商厦L1-L4共四层L1-夜店+百货门店L2-餐饮租赁业态较差，有空铺无差国贸新天地约1.5万B1-L3共四层B1-儿童百货L1珠宝，化妆品L2服饰L3餐饮统一收银品牌中端，出租率达90%，经营良好无优凯信世纪广场约2.4万B2-L6共八层B2 停车场 120车位B1超市L1 黄金珠宝，化妆品，餐饮L2-L3 女装L4 体育用品L5 儿童+餐饮L6 影城统一收银品牌中端，少数高端，出租率达90%，业态

5、配比较好，人流量大，经营良好有优国贸百货B1-L6共七层B1 鞋L1 黄金珠宝L2 男装+女装L3 L4 女装L5 儿童L6 餐饮统一收银品牌低端为主，二层有部分中端，出租率达85%，餐饮区较差，儿童区较好无良喜洋洋时超约1万L1-L6共六层L1 童鞋L2 精品鞋区L3女装L4 男士精品L5-L6 喜洋洋超市统一收银品牌中端，新开店，出租率达70%纯服饰店无良大喜洋洋约3.5万B1-L6共七层B1 超市L1 黄金珠宝+化妆品+手表L2-L3 女装L4 男装L5 体育+儿童L6 家纺统一收银品牌中端出租率达95%经营较好品牌组合较强无优仁山百货约0.6万L1-L4共四层L1 黄金珠宝L2-L4

6、全空铺经营差无差水利商业步行街约0.7万L1-L3共三层L1-L3 零售百货批发市场，经营较差无较差高老庄服饰城约0.5万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良豪礼精品城约1万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良都市新天地约0.4万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良佰川鞋城约0.4万L1-L3共三层L1-L3 零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良1.3现有商业供应特点在榆林街头，各种中小超市、便利店、大小饭馆、发廊、菜市场、银行分支、家政服务所、健身俱乐部、娱乐设施、宠物服务随处

7、可见，但是与榆林现有六十万人口的庞大社区相比，目前所有的商业网点并不尽如人意。 缺乏大型集中式购物中心就整个榆林大社区来说，最缺乏的是可以覆盖比较大区域的大型商业中心，如大型百货商场和大型综合超市，目前只有在偏北的大喜洋洋和偏西的凯信世纪广场和国贸新天地可以算做百货零售类，但其档次不高、商业价值相当有限。 中等超市规模有限中等规模的商业点极少，远没有达到令榆林居民满意的程度。榆林老城中的凯信超市，喜洋洋超市等规模和商品品类仍显不足。便民商业网点不足小区内部便利店的网络远没有成型，小型、微型的商业点未达到饱和，人们消费选择的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、粮食、肉类等等物价都要略高于市内居民

8、区。餐饮及休闲娱乐市场未充分发展餐饮、娱乐、医药、运动休闲等各种服务业分布分散、品质参差不齐、数量相对不足。1.4现有商业总结：榆林老城区商业以：二街为主，榆阳中路为副。老城商业模式主要为：中低端百货商场。缺乏：榆林主要以地方餐饮为主，缺乏大量的外地餐饮品牌和国际品牌；整个榆林市无成型的酒吧街，缺乏情景式风情街酒吧；榆林拥有六楼骑街，但却未体现出文化产业，缺乏文化艺术街区；榆林商业主要以18-45岁百货为主，缺乏儿童为主的业态；榆林整个超市形态为社区市商超，缺乏大型聚集蔬菜，水果，海鲜，医药，日用超市；榆林娱乐业主要以影院为主，但娱乐影院物业又过于落后，无新型电影院（IMX）；均为独立商业物业

9、，体量大多数在两万以下，缺乏综合性；项目多分布在二街和榆林中路主干道周边，缺乏新型商业街；项目均只租不售或整售后由专业经营管理公司统一经营；项目多集中在2006年开业经营，最多不晚于2007年，商业形态过于老旧。总体评价：榆林的商业市场几乎一片空白，有大好的商业前景榆林人口状况分析根据榆林市2010年第六次全国人口普查主要数据公报显示：1、全市常住人口 全市常住人口3为 人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的 人相比，十年共增加人，增长4.8%。年平均增长率为0.47%。【常住：335万人口】 2、家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户4户，家庭户人口为 人，平均每个家庭户的人口为3

10、.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.75人减少0.65人。【家庭：300万人口】 3、性别构成 全市常住人口中，男性人口为 人，占52.80%；女性人口为 人，占47.20%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.92上升为 111.88。【男女比例：1:1】 4、年龄构成全市常住人口中，014岁人口为人，占15.92%；1564岁人口为 人，占76.68%；65岁及以上人口为人，占7.40%。同2000年第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降13.42个百分点，1564岁人口的比重上升11.42个百分点，65岁及以上人口的比

11、重上升2.00个百分点。14岁以下：16%；15-25岁：22%；26-45岁：35%；46-64岁：20%；65以上：7% 5、各种受教育程度人口 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为人；具有高中（含中专）程度的人口为人；具有初中程度的人口为 人；具有小学程度的人口为人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。 同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由1912人上升为7647人；具有高中程度的由8008人上升为13299人；具有初中程度的由25923人上升为35717人；具有小学程度的由42770人下降为28547人。 全市常住人口

12、中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少人，文盲率5由17.87%下降为7.43%，下降10.44个百分点。 6、人口地区分布 全市常住人口的地区分布如下： 地区 人口数（人） 比重6（%） 2000年 2010年 全市合计 100 100 榆阳区 14.39 19.03 神木县 11.5 13.59 府谷县 7.17 7.78 横山县 9.39 8.59 靖边县 8.69 10.62 定边县 9.1 9.53 绥德县 9.9 8.83 米脂县 6.39 4.62 佳 县 7.6 6.11 吴堡县 75748 2.32 2.26 清涧县 5.

13、63 3.85 子洲县 7.92 5.19榆林经济状况分析2013年，榆林市实现生产总值（GDP）为2846.75亿元，较上年增长8.8%，其中第一产业增加值139.68亿元，增长4.4%；第二产业增加值1985.56亿元，增长9.6%；第三产业增加值721.51亿元，增长7.1%。全社会固定资产投资1827.9亿元，增长3.2%；全市财政总收入668.94亿元，较上年增长0.4%，增速下降18.9个百分点；其中地方财政收入260.72亿元，增长19.6%，增速下降2.5个百分点。全市城镇居民人均可支配收入将达到26820元，较上年增长11.1%，增速较上年下降2.9个百分点。农民人均纯收入为

14、8687元，增长13.1%，增速下降2个百分点。全年全市实现社会消费品零售额298.62亿元，较上年增长10.5%。分析：从调研资料统计，榆林人口覆盖以榆阳区为主，占总人口的20%（64万），榆林的富人区也居住于此。榆阳区常住人口中，26至45岁之间的占到85%，具有一定的经济实力，购买能力比较强，榆阳区月收入在5000元以上的人群占62%，榆阳区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到70%。从对榆阳区人均可支配性收入调查显示，榆阳区较高收入以上的人数比例占到了50%，低收入与较低收入的比例仅占到25%，根据统计得出的榆阳区人均可支配性收入为34866元/年，高出榆林市平均水平近30个百分点

15、。榆林榆阳区现有的唯一商圈分布图榆林唯一核心商圈榆林唯一核心商圈榆林市以此商圈为主区域商业市场环境分析1、区域商业市场发展作为榆林市规模最大的开发建设用地，榆阳区新城区域经过几年的发展已逐步成为集居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”，地区规模已初步成型。但由于受规划部署以及房地产开发建设等因素的影响和制约，这一地区商业设施的开发相对滞后于居住类物业的发展，早期商业配套仅局限于居然之家、建材城；榆阳区新城区的商业几乎属于一片空白，商用物业存在市场缺口。 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅 在建住宅2、区域商业市场现状分析榆阳区榆林大厦为榆林市

16、新城项目，该区域商业几乎一片空白。根据城市规划规律来看，榆阳区为榆林最早的富人区，拥有榆林大部分的富人在该区域买房，由于原先榆阳区无配套商业及周边服务型设施，故此大批量的榆林富人选择在临近的西安，北京，上海等地购购物。大量的榆林富人选择在西安及榆林周边城市买房居住。故此榆林榆阳区现在的写字楼入住率较低，预估低于50%；在未来的5年内，榆林榆阳区将增添大量的写字楼和配套商业。榆阳区将成为榆林最大的居住购物基地。通过对本项目研究区域现有及未来市场状况的分析了解到：交通流通状况较差，但是考虑到城市建设后期规划问题将对本项目未来交通有一定改观；区域目前缺乏商业核心，未来商业有着一定的市场放量，但已知商

17、业的体量均不大，如在商业功能上形成有效补充，将有助于本项目后期打造商业中心。区域内餐饮、娱乐类业态的市场放量相对较少，对本项目而言，有着一定的市场发展空间。榆林市现有人口基数大，区域内现有人口基数小，但消费力强。等待项目周边配套设施兴建后，使得区域的整体居住档次得到拔升，现有消费人群的消费档次相对较高，消费人群较少。随着区域的建设和周边楼盘的市场投放，此类问题将得到良好的解决。榆阳区距离老城区主流商圈较远，很难依托老城区人口拉动消费。三、本项目的状况分析1、项目区位及研究范围1.1本项目位置本项目位于榆阳区新城的北侧，西邻明珠大道，南至建业大道，东至完全中学，北向新闻大厦，拥有良好的临街展示效

18、果。由于本项目所处位置距榆林榆阳传统商业区，即二街沿线与榆阳中路的交汇口较远，距离榆林机场和火车站较远。及该区域想成为榆林榆阳新型的第一商业核心园。老商圈老商圈本案本案未来商圈未来商圈1.2研究区域权衡本项目周边的区域的特点，将此次的研究区域范围划定为：北至沙河路、南为草沟大桥，西至开元大道，东为北东环路。划分依据：以本项目周边的沙河形成了天然的屏障分隔人流，又因沙河以北为榆林榆阳区主商业街。故以沙河为界。2、本案交通状况分析本项目周边分布的道路主要有沙河路、开元大道、北东环道，榆溪大道，明珠大道，朝阳路。它们以沙河为界线，共同组成了本案的路网交通，并衔接了榆林多个主要居住区，承担起本案在未来

19、运营阶段的人流、车流和货流组织。以沙河形成天然的屏障分隔人流以沙河形成天然的屏障分隔人流本案本案 本案覆盖的交通路线本案周边住宅状况分析通过对本项目周边住宅状况的客观分析，我们可以直接了解到，本案的主要辐射范围内的人口数量及初步的消费力状况。为本案后期的市场定位提供相应的数据支持。1.1项目周边现有住宅状况分析本项目周边现有住宅是本案核心的辐射范围，也是本案最为直接的消费群之所在。通过对其人口基数、消费能力等因素的研究，可以对本项目后期市场定位的取向提供给出的数据支持。区域周边主要住宅统计表名称位置金鳞国际富康路银轩小区航宇路溪花小区航宇路金房小区航宇路国瑞小区富康路馨园小区沙河路桃园小区兴达

20、路尚郡小区兴达路圣景名苑北环西路红旭小区沙河路绿景苑小区沙河路生园小区沙河路流沙杏小区北东环路通庆坊小区北东环路华栋小区北东环路溪苑北区北东环路荟景新园北东环路名称位置阳光城朝阳路永昌公寓朝阳路榆中小区兴达路锦园新世纪北环西路榆兴苑兴达路元驰世纪城北环西路紫薇御园北东环路奥林城北东环路高新华府北东环路盛林雅苑北东环路共计27个主要住宅区本案本案区域现有住宅分布从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域的住宅市场供应量有600万左右，人口有16.2万人（按每百平米2.7人次计算）；4、项目周边商业状况分析周边社区存在部分底商，小型超市，酒店，建材市场，电子市场，无成型商业体存在。几乎空

21、白。5、项目周边配套状况分析学校、医院、邮局、银行等配套设施可以客观地反映一个区域的状况，下面，通过对本项目区域内的配套设施的研究，挖掘对本案产生影响的因素，并加以分析，为本案商业发展提供相应的资料。项目周边配套设施状况学校衡山县实验中学阳光景幼儿园上郡美术馆高新第一中学第一小学红黄蓝幼儿园第二小学完全中学榆林中学高新区小学西安电子科技大学医院榆林一院衡山康复医院第二附属医院银行中国建设农业银行邮政储蓄银行交通银行中信银行光大银行农村商业银行酒店长泰酒楼、丽京大酒店、世纪精华大酒店、其他本项目周边的学校数量较多，使得区域的文化氛围较浓，大量的学生增加了本区域的流动人群数量，但是其消费取向与周边

22、居民的差异和整体消费能力的低下，有碍于商业氛围的打造。本案研究范围内的银行数量较少，这说明区域的商业、商务氛围尚未形成，正处于发展初期（据悉，区域内新建楼盘及商业内大多规划有银行），对本项目发展较为有利。区域内现有楼盘多为传统的居住小区，周边医院和邮局等配套设施相对不足，整体的居住环境不佳，不利于区域整体档次的拔高。从而使得区域内的高收入人群数量不多，对本项目后期的经营档次有一定的影响。四、市场初步定位1业态定位1.1业态选取通过区域市场调研分析，本案的业态选取将由三部分组成，即主力型业态、适配型业态和功能型业态。而在操作方式上，将采用先引入主力型业态，然后在其周边放置适配型业态，在外围则选择

23、功能性较强的业态来进行搭配。1.2业态选取依据主力型业态选取通过周边区域的详细调研，综合市场状况和本案的特点综合考量，本项目将选取小数码、超市、影院、酒店、中高端卖场等业态类型作为主力型业态。由于本项目商业体量适中，为了后期带来充足的外来消费人流，增加其租赁可实施性，降低市场风险，所以在本案中将选取主力型业态作为核心业态。适配型业态主力业态选取完成后，本案将在其周边及人流的主要通路两侧，设置精品店、服装和珠宝等业态类型作为配套型业态。适配型业态的产品附加值较高，租金的承受能力相对较强，是商业项目的主要盈利点，所以将适配型业态作为本项目的主要盈利型业态，并将其设置于商业价值较高的位置上。功能型业

24、态在本项目中，将在主力业态和适配业态之间，以及剩余的商业面积放置功能型业态，其业态类型主要以餐饮、娱乐及休闲业态为主。功能型业态在楼层选取方面较为灵活，并且可以提升本项目的商业价值及市场竞争力，故将其作为主要的增值型业态，设置于本案之中。1.3业态比例主力业态比例本项目虽然所在位置较好，但是周边在建待建项目较多，区位的整体商业氛围尚未形成。通过前期的市场调研，将本项目的主力型业态的比例设置为35.5%。项目名称商业体量（）主力业态体量（）主力业态所占比例榆林购物广场 建筑面积：3.42万；去除过道面积为： 2.6万；华润万家：5000（B1）精品数码：1882（L1）儿童城：2361（L3）35.5%适配业态体量（）适配业态占比例百货：7122（L2）黄金珠宝+精品店：3836（L1）42.2%功能业态体量（）功能业态占比例餐饮：5786（L3）22.3%图表：区域内重要商业物业业态比例本宗地所在的区域商业氛围尚不成熟，为了提供良好的经营预期，增加投资者及经营商户对本项目信心，降低本案后期的租售难度，故将本项目内设立35.5%的主力型业态。适配型业态主力型业态的租金承受能力较低，为保证本项目在后期的经济收益，故将适配型业态