8203估价师协会网站cms实践总结

1、PAGE PAGE 5专业实践总结报告作者：李晓敏 单位：重庆畅客达土地房地产资产评估有限公司 摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，我从事土地估价工作已经有不少的时间了，在实践中，我学到了很多书本上学不到的知识，受益非浅，本总结报告从实践角度出发，主要总结了我在土地估价的具体工作事务、工作流程、估价方法的选择及现实运用等遇到的问题及解决办法。关键词：业务处理程序、估价方法、估价风险正文：土地评估行业是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需

2、要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出待估地块在某一权利状态下在某一时点的价格的过程。下面，我就自己在实践工作中的心得体会总结一下，谈谈对实践工作的理解，请各位专家批评指正。第一部分 专业实践的单位基本情况重庆畅客

3、达土地房地产资产评估有限公司，注册资金100万元，该公司于2008年4月由重庆渝咨会计师事务所剥离成立的，重庆市土地评估C级资格和房地产评估三级资格，并正在办理土地评估B级资格和房地产评估二级资格升级。第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。二、工作流程：工作流程分为业务受理、制定计划、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告

4、审核、出具报告、资料存档等几个阶段。（1）估价业务受理估价师不得以自己的名义受理业务，必须受雇于一家估价机构从业。如果代表受雇的估价师事务所洽谈业务，在洽谈业务时，遇到不属于自己权利范畴的情况时，应及时向上级汇报，请示，不能随意向客户承诺或保证；遇到所在的估价事务所不能胜任的业务，不得接受，并向客户说明理由。 （2）签定业务约定书受理业务时，应签订估价业务约定书，作为估价委托的法律依据；业务约定书上应有双方的盖章、签名；业务约定书要载明评估目地、评估对象、评估基准日、评估时间、评估报告使用范围、评估费用的收取、违约责任、双方的权利、义务等事项。（3）拟订估价作业计划，合理安排时间和人员受理业务

5、后，根据已确定的估价项目，在考虑估价项目的性质、工作量、人员专长、时间等因素的情况下，对整个项目的工作进行计划。（4）收集资料，现场工作 收集项目评估所需的资料，包括收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等；现场工作要采用项目负责制，每个土地评估项目应有土地估价师的参与，现场人员安排、任务分工、工作方式等由项目负责人确定。了解土地资产的真实状况，确保土地资产真实存在，不重不漏（5）分析资料，选择适宜的方法评估土地对收集的资料进行整理分析，在分析资料的基础上，选择两种以上适宜的估价方法

6、评估土地的价值，并最终根据评估目的、评估对象的特性等因素确定估价结果。（6）撰写报告，经审核后签发现场负责人要参与底稿的汇总、报告初稿的撰写；报告签章人负责报告的撰写，初稿复核后的修改，正式报告的完成、装订。为了保证报告的质量，由估价事务所内资深估价人员对报告进行全面审核，经审核合格的报告，由报告签发人签发正式报告。（7）资料归档保管第三部分专业实践的感受及认识一、对土地评估行业的了解1、土地评估行业产生的时代背景：随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用

7、等方面发挥了重要作用。2、土地评估行业的法律基础：（1）中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，这是土地管理的基础法规，也是土地评估的重要法律依据。（2）自1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法，该法规的实施范围为：在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理。（3）1990年5月19日国务院令第55号发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。3、重庆市土地评估相关的法律、法规：（1）2008年4月23日，重庆市颁布了渝府发200845号重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事

8、项的通知，该法规与土地估价中成本逼近法直接相关。（2）2007年4月16日，重庆市颁布了渝府发200762号重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的通知。二、实践中对估价方法的运用及难点分析估价方法选择是否恰当对估价结果是否客观合理有着重要的影响，因此选择估价方法要考虑多方面的因素，首先要掌握各种方法适用的原则和评估对象；其次要根据评估项目的具体情况，如评估目的、评估期日、评估对象所处的区域、评估所能收集到的数据和资料、评估对象的个性等情况选择两种或两种以上适宜的方法进行评估；最后，对不同估价方法评估所得到的结果进行分析比较，按照一定的方法确定最终结果。我所从事土地估价的地区是重庆市，重

9、庆市这几年房地产市场发展较迅速，土地交易也有较快的发展，有不少土地交易的客观实例，同时重庆已颁布了城市基准地价体系，因此，在实际的估价业务上，我主要采用市场比较法、基准地价系数修正法进行土地估价，成本逼近法，最后在分析的基础上，一般按两种方法估计权重最终确定土地使用权的评估结果。1、市场比较法市场比较法就是在求取一宗待评估土地时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法。市场比较法适用于地产市场比较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市

10、场比较法可用于评估土地的价值或价格，也可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。市场比较法根据比较基准的不同，分为直接比较分析和间接比较分析，根据实际中资料收集的情况，我常采用直接比较分析。市场比较法基本公式为：单位地价=比较案例宗地价格情况修正系数期日修正系数区域因素修正系数个别因素修正土地使用年期修正容积率修正系数（或+）其他相关因素修正。由于房地产的个别性和多样性，估价人员很难找到两宗完全相同的房地产，为了准确把握估价对象的价格、需要对其进行必要的修正，剔除某些不必要因素的影响，这都需要依靠科学的知识和丰富的经验。2、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城

11、镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法基本公式为：单位地价=基准地价1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数） 容积率修正系数年限修正系数期日修正系数。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的

12、基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。3、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差，因而成本逼近法估价主要适用于交易实例少，无法用市场比较法估价的土地心以及一些既

13、无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。成本逼近法的基本公式为：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益在确定土地取得收得费时：分别按城市拆迁土地和征用集体土地采用相应的标准计算。其它的方法在此就不一一叙述了，总的来说，没有那种方法是十全十美的，因此，估价师在现实估价中，要多调查分析，做到有理有据，这样才能评估出客观合理的土地价格，以更好地尽到作为一名专业估价人员的职责。三、对土地估价风险的实践认识 任何一个行业都存在风险，土地估价也不例外，作为一名专职估价人员，而且是即将成为一名执业土地估价师的专职人员来说，树立风险意识，防范风险，将风险控制

14、到尽可能低的程度，显得尤为重要。根据我在估价业务中的实践来看，应从以下几个方面防范、控制风险：1、获取估价业务获取估价业务时，应尽可能的了解委托人的诚信情况，以及其对评估项目的意图。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，应该坚决予以回避；对于以高价为诱饵的风险项目，更是坚决予以拒绝。2、操作估价业务在具体操作估价业务时，估价人员要严格按照城镇土地估价规程等估价相关的法律法规、规范的要求来进行。认真收集估价所需的资料，进行现场踏勘，了解待估宗地的真实状况，与宗地权属资料核对相符。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设