浅析商业银行个人住房贷款的违约风险

1、成都理工大学毕业论文 浅析商业银行个人住房贷款的违约风险以工商银行四川某分行为例作者姓名：胡娟 专业业：工商商管理 班级：2000707704001 指导老老师：马马倩影摘 要个人住房贷贷款在中中国住房房供应体体系转型型过程当当中，扮扮演了极极为重要要的角色色，它不不仅为居居民购置置住房提提供了一一个重要要的资金金来源，也也成为金金融机构构良好的的信贷资资产，客客观上推推动了中中国房地地产市场场快速发发展。在在购房者者的强劲劲需求与与金融机机构极力力推动基基础上，中中国住房房抵押贷贷款业务务迅速发展展。虽然然个人住住房贷款款一直都都被各商商业银行行视为优优良信贷贷资产，但但近几年年来其不不良贷

2、款款率也有有上升的的趋势，再加上2007年美国次贷危机的爆发也给我们敲响了警钟。因此,住房抵押贷款违约风险管理越来越受到国内外的关注,研究这一问题具有很强的理论和现实意义。本文通过整整理历年年来国内内外学者者在个人人住房抵抵押贷款款违约风风险方面面的研究究，首先先对违约约行为、违违约风险险及其定定义和分分类作出出界定，从从理论上上解释不不同风险险产生的的原因。在深入分析国内外个人住房抵押贷款违约风险管理经验的基础上，结合我国实际情况本文得出了我国个人住房抵押贷款值得借鉴的优秀经验和深刻教训。接着以中国工商银行四川某分行为例，运用相关理论和数据进行分析，研究违约借款人特征、违约贷款特征和违约住房

3、特征等，系统地分析影响住房抵押贷款违约的主要风险因素，归纳贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律，并分析导致违约行为产生的原因。最后针对我国个人住房抵押贷款市场的现状对我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理提出对策建议：完善住房抵押贷款的法律法规；发展抵押证券化；推进个人信用制度建设；建立政府住房抵押贷款担保制度；健全抵押物处置制度；建立健全住房贷款保险制度；加强银行内部管理；建立个人住房抵押贷款风险预警系统。关键词：个个人住房房贷款 违约约风险 风险险因素 风险防防范 Analyysiss of thee deefauult rissk ffor perrsonnal houusinng

4、mmorttgagges loaan oof CCommmercciall BaankssAbstrract：Houusinng lloanns tto iindiividdualls iin CChinna hhoussingg suupplly ssysttem traansfformmatiion proocesss, plaays a vveryy immporrtannt rrolee, nnot jusst ffor ressideentss off hoousiing prooviddes an impporttantt soourcce oof ffunddingg, hhas

5、 alsso bbecoome a ffinaanciial insstittutiion goood ccreddit asssetss, tthe objjecttivee too prromoote thee raapidd deevellopmmentt off Chhinaas reaal eestaate marrkett. Thee buuyerr sttronnglyy deemannd aand thee fiinannciaal iinsttituutioons to proomotte tthe bassis of thee hoousiing morrtgaage lo

6、aans devveloopedd raapiddly. Altthouugh inddiviiduaal hhoussingg looanss haas bbeenn reegarrdedd ass exxcelllennt ccreddit asssetss byy alll ccommmercciall baankss, bbut in reccentt yeearss thhe rratee off baad lloanns iis oon tthe risse, couupleed wwithh thhe 220077 U.S. subb-prrimee crrisiis bbrok

7、ke oout, allso souundeed aa waarniing to us. Theerefforee, tthe morrtgaage deffaullt rriskk maanaggemeent hass beeen getttinng mmoree annd mmoree atttenntioon aat hhomee annd aabrooad, annd sstuddy tthiss prrobllem hass a strrongg thheorretiicall annd ppraccticcal siggnifficaancee. At fiirstt，thhis

8、artticlle aaimss to givve a deffiniitioon on deffaullt behhaviior andd deffaullt rriskk byy summmarriziing thee dommesttic andd abrroadd paaperrs on thiis tittle, andd explaiin thee reeasoons of deffaullt rissks arrisiing cauusess froom diffferrentt acaademmic vieews. In deppth anaalyssis of dommest

9、tic andd fooreiign inddiviiduaal hhoussingg moortggagee riisk mannageemennt oon tthe bassis of expperiiencce, commbinned witth tthe acttuall siituaatioon iin oour couuntrry tthiss arrticcle comes too a perrsonnal houusinng mmorttgagge wwortthwhhilee exxcelllennt eexpeerieencee annd pproffounnd lless

10、sonss. Theen ttakiing a bbrannch in Sicchuaan pprovvincce iin CChinna forr exxampple, ussingg thhe rreleevannt ttheooriees aand datta tto aanallysiis, sysstemmatiic aanallysiis oof tthe imppactt off moortggagee deefauultss inn thhe mmajoor rriskk faactoors, annalyysiss off thhe ccausses leaadinng tt

11、o tthe breeachh. Fiinallly，tthe theesiss conncluddes by ppressenttingg a dynnamiic looan rissk pprevventtionn strrateegy which incorporaatess monnitoorinng，conttroll andd rissk traansfferrringg in morrtgaage loaans.Key wwordds: perrsonnal houusinng lloann, deefauult rissk, rissk facttorss, rissk ppr

12、evventtionn目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc262495174 摘 要 PAGEREF _Toc262495174 h II HYPERLINK l _Toc262495175 Analyysiss off thhe ddefaaultt riisk forr peersoonall hoousiing morrtgaagess looan of Commmerrciaal BBankks PAGEREF _Toc262495175 h II HYPERLINK l _Toc262495176 第1章 绪 论 PAGEREF _Toc262495

13、176 h 1 HYPERLINK l _Toc262495177 1.1研究究的背景景和意义义 PAGEREF _Toc262495177 h 1 HYPERLINK l _Toc262495178 1.2研究究的主要要内容 PAGEREF _Toc262495178 h 2 HYPERLINK l _Toc262495179 1.3研究究的思路路和方法法 PAGEREF _Toc262495179 h 2 HYPERLINK l _Toc262495180 1.3.11研究的的思路 PAGEREF _Toc262495180 h 2 HYPERLINK l _Toc262495181 1.

14、3.22研究的的方法 PAGEREF _Toc262495181 h 3 HYPERLINK l _Toc262495182 第2章 个个人住房房贷款违违约风险险研究综综述 PAGEREF _Toc262495182 h 4 HYPERLINK l _Toc262495183 2.1个人人住房抵抵押贷款款相关概概述 PAGEREF _Toc262495183 h 4 HYPERLINK l _Toc262495184 2.1.11个人住住房抵押押贷款与与个人住住房按揭揭贷款 PAGEREF _Toc262495184 h 4 HYPERLINK l _Toc262495185 2.2.22个人

15、住住房抵押押贷款一一级市场场与二级级市场的的概念 PAGEREF _Toc262495185 h 4 HYPERLINK l _Toc262495186 2.2.33个人住住房抵押押贷款的的特点 PAGEREF _Toc262495186 h 5 HYPERLINK l _Toc262495187 2.2个人人住房贷贷款违约约风险的的概念 PAGEREF _Toc262495187 h 5 HYPERLINK l _Toc262495188 2.3个人人住房贷贷款违约约风险的的理论研研究 PAGEREF _Toc262495188 h 6 HYPERLINK l _Toc262495189 2

16、.3.11理性违违约与被被迫违约约 PAGEREF _Toc262495189 h 6 HYPERLINK l _Toc262495190 2.3.22个人住住房抵押押贷款违违约风险险期权理理论 PAGEREF _Toc262495190 h 6 HYPERLINK l _Toc262495191 2.3.33个人住住房抵押押贷款风风险管理理再协商商理论 PAGEREF _Toc262495191 h 6 HYPERLINK l _Toc262495192 2.3.44个人住住房抵押押违约风风险状态态跃迁理理论 PAGEREF _Toc262495192 h 6 HYPERLINK l _To

17、c262495193 2.4国内内个人住住房贷款款违约风风险的研研究现状状 PAGEREF _Toc262495193 h 7 HYPERLINK l _Toc262495194 2.4.11关于个个人住房房贷款风风险的分分类研究究 PAGEREF _Toc262495194 h 7 HYPERLINK l _Toc262495195 2.4.22建立个个人住房房贷款保保险制度度来防范范违约 PAGEREF _Toc262495195 h 8 HYPERLINK l _Toc262495196 2.4.33用博弈弈论来解解释违约约 PAGEREF _Toc262495196 h 8 HYPER

18、LINK l _Toc262495197 第3章 我我国个人人住房贷贷款现状状及违约约成因 PAGEREF _Toc262495197 h 10 HYPERLINK l _Toc262495198 3.1 我我国个人人住房贷贷款业务务发展现现状 PAGEREF _Toc262495198 h 10 HYPERLINK l _Toc262495199 3.2我国国商业银银行个人人住房贷贷款违约约风险的的成因分分析 PAGEREF _Toc262495199 h 10 HYPERLINK l _Toc262495200 第4章 个个人住房房贷款违违约风险险的实证证分析 PAGEREF _Toc26

19、2495200 h 13 HYPERLINK l _Toc262495201 4.1借款款人特征征与违约约风险 PAGEREF _Toc262495201 h 13 HYPERLINK l _Toc262495202 4.2贷款款特征与与违约风风险 PAGEREF _Toc262495202 h 18 HYPERLINK l _Toc262495203 4.3住房房特征与与违约风风险 PAGEREF _Toc262495203 h 22 HYPERLINK l _Toc262495204 4.4本章章小结 PAGEREF _Toc262495204 h 24 HYPERLINK l _Toc2

20、62495205 第5章 国国内外个个人住房房贷款违违约风险险管理经经验及我我国个人人住房贷贷款违约约风险防防范控制制建议 PAGEREF _Toc262495205 h 25 HYPERLINK l _Toc262495206 5.1国外外防范个个人住房房抵押贷贷款违约约风险经经验的一一般性分分析 PAGEREF _Toc262495206 h 25 HYPERLINK l _Toc262495207 5.2美国国个人住住房抵押押贷款违违约风险险管理经经验 PAGEREF _Toc262495207 h 26 HYPERLINK l _Toc262495208 5.2.11严把个个人资信信审

21、查关关 PAGEREF _Toc262495208 h 26 HYPERLINK l _Toc262495209 5.2.22风险评评级的定定量化 PAGEREF _Toc262495209 h 26 HYPERLINK l _Toc262495210 5.2.33根据家家庭生命命周期特特征进行行个人住住房抵押押贷款产产品创新新 PAGEREF _Toc262495210 h 27 HYPERLINK l _Toc262495211 5.2.44完善的的担保和和保险机机制 PAGEREF _Toc262495211 h 28 HYPERLINK l _Toc262495212 5.2.55科学

22、评评估抵押押物价值值 PAGEREF _Toc262495212 h 28 HYPERLINK l _Toc262495213 5.3加拿拿大个人人住房抵抵押贷款款违约风风险管理理经验 PAGEREF _Toc262495213 h 28 HYPERLINK l _Toc262495214 5.4中国国香港个个人住房房抵押贷贷款违约约风险管管理经验验 PAGEREF _Toc262495214 h 29 HYPERLINK l _Toc262495215 5.5小结结：国内内外个人人住房贷贷款违约约风险管管理经验验对本文文的启示示 PAGEREF _Toc262495215 h 29 HYPE

23、RLINK l _Toc262495216 5.6我国国个人住住房贷款款违约风风险防范范对策 PAGEREF _Toc262495216 h 30 HYPERLINK l _Toc262495217 结 论 PAGEREF _Toc262495217 h 33 HYPERLINK l _Toc262495218 致 谢 PAGEREF _Toc262495218 h 34 HYPERLINK l _Toc262495219 参考文献 PAGEREF _Toc262495219 h 35第1章 绪 论论1.1研究究的背景景和意义义自19988年中国国国务院院发布关关于进一一步深化化城镇住住房制度

24、度改革加加快住房房建设的的通知以以来，个个人住房房抵押贷贷款扮演演了极为为重要的的角色，它它不仅为为居民购购置住房房提供了了一个重重要的资资金来源源，也成成为金融融机构良良好的信信贷资产产，客观观上推动动了中国国房地产产市场快快速发展展。在购购房者的的强劲需需求与金金融机构构极力推推动基础础上，中中国住房房抵押贷贷款业务务发展迅迅速。就就总额来来看，119988年中国国个人住住房抵押押贷款总总额仅为为4266亿元，进进入二十十一世纪纪后，我我国住房房贷款业业务迅猛猛发展， 2003年底贷款余额突破万亿大关，达到1.2万亿元。在个人住房贷款中，截至2009年末，除民生、北京和中信银行外，11家上

25、市银行个人住房贷款余额接近3.52万亿元，较上一年增加1.09万亿元 数据来源：中国金融网11家银行房贷规模已超五万亿 国有大行审慎收紧。 数据来源：中国金融网11家银行房贷规模已超五万亿 国有大行审慎收紧虽然我国住住房信贷贷快速发发展的同同时还保保持着较较低的不不良贷款款率，仍仍是各银银行的优优良信贷贷资产，但但从纵向向来看，不不良率有有上升的的趋势。而而且中国国的住房房抵押贷贷款业务务起步于于19998年，但但真正发发展起来来还是220000年之后后，国外外的研究究经验表表明，房房地产金金融的风风险，尤尤其是个个人住房房金融的的风险，具具有滞后后反映和和长期存存在的特特点，按按揭贷款款的风

26、险险暴露期期通常为为388年。据据此，中中国己经经进入个个人住房房抵押贷贷款的高高风险期期。20007年44月爆发发的美国国次贷危危机更是是给我国国商业银银行和金金融监管管部门敲敲响了警警钟。通通过对比比，我们们可以发发现次贷贷危机的的发展历历程与我我国现阶阶段房地地产市场场的发展展过程有有很多相相似特征征。若国内房价价一旦快快速下跌跌，个人人住房抵抵押贷款款的违约约率将会会大大上上升。抵抵押贷款款违约会会给发放放贷款的银行等等金融机机构带来来预期利利润损失失。如果果出现个个人住房房抵押贷贷款大规规模违约约，进一一步将会会给整个个金融系系统带来来巨大的的冲击，并对宏观经济产生巨大影响。因此，我

27、们们有必要要研究个个人住房房贷款违违约风险险的形成成原因及及主要影影响因素素。虽然然国外在在这方面面已有比比较深入入的研究究，并已已经形成成一些共共识。但但中国个个人住房房抵押贷贷款有着着不同于于成熟市市场的独独特之处处，而这这些独特特之处很很有可能能影响着着中国住住房抵押押贷款市市场上借借款者的的违约行行为，同同时使得得国际上上的研究究理论在在中国可可能不是是很适用用。在这样的背背景之下下，本文文根据当当前国内内住房抵抵押贷款款市场的的运行特特点和风风险现状状揭示出出住房信信贷背后后隐藏的的巨大风风险，结结合国内内外的研研究成果果和研究究方法，利利用实证证，揭示示我国个个人住房房抵押贷贷款中

28、违违约贷款款发生的的规律和和主要违违约因素素，并在在此基础础上研究究风险的的提前识识别和控控制，建建立有效效的风险险防范体体系，为为银行防防范个人人住房抵抵押贷款款违约风风险提供供一定的的指导意意见。1.2研究究的主要要内容1、个人住住房贷款款违约风风险相关关理论和和国内外外研究现现状及我我国个人人住房贷贷款风险险形成的的根源分析析。2、分析我我国个人人住房贷贷款现状状及违约约风险成成因。3、基于中中国工商商银行四川川某分行行个人住住房贷款款数据的的实证分分析。4、分析国国内外个个人住房房贷款违违约风险险管理经经验，并并提出个个人住房房贷款违违约风险险的控制制对策建建议。1.3研究究的思路路和

29、方法法1.3.11研究的的思路本文运用了了中国工工商银行行四川省省某分行行发放的的个人住住房贷款款数据，以以个人住住房抵押押贷款违违约风险险为研究究目的，借借鉴国外外成熟的的研究理理论和成成果，以以及美国国和香港港等地个个人住房房抵押贷贷款违约约风险管管理的经经验，应应用理论论分析和和实证分分析、定定性分析析与定量量分析相相结合的的方法，对对该银行行个人住住房贷款款数据进进行分析析，研究究违约借借款人特特征、违违约贷款款特征和和违约住住房特征征等，系系统地分分析影响响住房抵抵押贷款款违约的的主要风风险因素素，归纳纳贷款群群体在抵抵押贷款款中违约约行为发发生的规规律，并并分析导导致违约约行为产产

30、生的原原因，最最后对我我国商业业银行个个人住房房抵押贷贷款违约约风险管管理提出出对策建建议。1.3.22研究的的方法1、理论分分析与实实证分析析相结合合的方法法。把理理论分析析建立在在对已发发生的有有关案例例、历史史数据归归纳和总总结分析析基础上上。2、运用数数理统计计分析方方法。在在掌握一一定的实实际数据据基础上上，找出出与贷款款违约相相关的主主要因素素，研究究风险发发生的规规律，减减少不确确定性。3、比较的的方法。在在对借款款人违约约行为分分析时，以以没有发发生违约约者的行行为作为为参考系系进行分分析。第2章 个个人住房房贷款违违约风险险研究综综述2.1个人人住房抵抵押贷款款相关概概述2.

31、1.11个人住住房抵押押贷款与与个人住住房按揭揭贷款个人住房抵抵押贷款款是指借借款人以以其所购购置的房房地产作作为抵押押，按购购房款的的一定比比率从银银行借款款，按照照固定或或浮动的的利息率率计息，在在较长一一段期限限内，按按月偿还还其所借借款项的的一种贷贷款形式式。1998年年5月，中中国人民民银行颁颁布的个个人住房房贷款管管理办法法将个个人住房房贷款定定义为：贷款人人向借款款人发放放的用于于购买自自用普通通住房的的贷款。贷贷款人发发放个人人住房贷贷款时，借借款人必必须提供供担保，借借款人到到期不能能偿还贷贷款本息息的，贷贷款人有有权依法法处理其其抵押物物，或由由保证人人承担偿偿还本息息的连

32、带带责任。个个人住房房抵押贷贷款的开开展使得得居民在在支付一一笔较少少的首期期付款后后，就能能买得起起价值昂昂贵的住住房，由由于贷款款期间，住住房已经经被抵押押给银行行，居民民只有在在付清全全部贷款款的本金金和利息息后，才才能完全全拥有住住房的产产权。 “按揭”一词最最初产生生于香港港，是mmorttgagge一词词的粤语语音译。由由于地域域和文化化渊源上上的关系系，国内内在开办办个人住住房抵押押贷款这这项业务务时，包包括操作作程序、管管理规程程等方面面基本都都是借鉴鉴香港的的一些做做法，甚甚至包括括该项业业务的名名称我们们都引用用过来。因因此，个个人住房房抵押贷贷款有许许多别称称：个人人住房

33、贷贷款、个个人住房房担保贷贷款、个个人购房房抵押贷贷款、银银行按揭揭、个人人住房按按揭贷款款。与国国外的个个人住房房抵押贷贷款是相相同的，只只是称呼呼上的差差异而已已，可相相互替代代。2.2.22个人住住房抵押押贷款一一级市场场与二级级市场的的概念在发达国家家，个人人住房抵抵押贷款款市场分分为个人人住房抵抵押贷款款一级市市场和个个人住房房抵押贷贷款二级级市场。个个人住房房抵押贷贷款一级级市场是是个人住住房抵押押贷款的的直接发发放市场场，即个个人住房房抵押贷贷款的借借款人与与发放抵抵押贷款款的金融融机构之之间直接接交易的的市场。个个人住房房抵押贷贷款二级级市场是是一级市市场上创创造出来来的个人人

34、住房抵抵押贷款款的再交交易市场场，主要要包括两两种形式式：一是是个人住住房抵押押贷款证证券化；二是投投资机构构直接从从金融机机构收购购个人住住房抵押押贷款。两者关系如图1.1所示。目前，我国国个人住住房贷款款一级市市场正在在起步阶阶段，而而二级市市场目前前尚未进进入实际际运作阶阶段。鉴鉴于我国国的实际际情况，本本文研究究范围仅仅限于个个人住房房贷款一一级市场场中的违违约风险险问题。图2-1个个人住房房抵押贷贷款一级级和二级级市场关关系资料来源：Kriistiin CChenn. (20002). Thee Rolle oof MMorttgagge IInsuurannce in Rissk

35、MManaagemmentt. Innterrnattionnal Jouurnaal oof RReall Esstatte FFinaancee, 1(22), 8-1192.2.33个人住住房抵押押贷款的的特点目前，我国国国有商商业银行行发放的的个人住住房抵押押贷款主主要用于于个人购购买商品品房。其其主要特特点是:借款人人分散、单单笔贷款款金额小小、贷款款期限长长、贷款款用途特特定、担担保方式式特定、还还款方式式特定、利利率政策策特定等等。2.2个人人住房贷贷款违约约风险的的概念国内外关于于个人住住房贷款款违约的的概念已已有很多多种定义义。而我我国法律律规定，若若借款人人连续33个月中中

36、断还款款，银行行就有权权对抵押押的房产产进行处处置即取取消赎回回权。而而银行实实行贷款款5级分分类办法法，即从从贷款偿偿还的可可能性出出发，将将贷款分分为正常常、关注注、次级级、可疑疑和损失失5个档档次，以以此来评评估贷款款质量，揭揭示贷款款的真实实价值。其其中，次次级、可可疑和损损失类贷贷款属于于不良贷贷款。本文将遵循循法律规规定违约约定义为为:借款款人逾期期90天天即3个个月未能能偿付贷贷款本息息，从而给给银行贷贷款造成成风险或或有可能能带来损损失的行行为。2.3个人人住房贷贷款违约约风险的的理论研研究2.3.11理性违违约与被被迫违约约从违约的动动机来看看，个人人住房抵抵押贷款款的违约约

37、可以分分为两种种，一种种是理性性违约，另另一种是是被迫违违约。一、理性违违约理性违约即即是指借借款人从从自身经经济利益益出发而而采取的的主动违违约，通通常这与与借款人人的个人人财力无无关。这这种情况况一般发发生在房房价下跌跌时期。二、被迫违违约被迫违约是是指借款款人由于于财力原原因而无无力继续续还款而而被银行行收回房房产的违违约行为为。2.3.22个人住住房抵押押贷款违违约风险险期权理理论期权理论是是指在特特定条件件下借款款人是否否会采取取违约策策略完全全取决于于其经济利利益上是是否合算算，若违约在在经济上上有利于于借款人人，违约约行为就就可能发发生。2.3.33个人住住房抵押押贷款风风险管理

38、理再协商商理论在非道德风风险所导致的借款人人还款困困难的情情况下，从从经济利利益角度度来看，贷款人人与借款款人均可可通过再再协商重重新设定定贷款利利率、贷贷款到期期日，甚甚至放弃弃部分或或全部拖拖欠利息息以继续续保持信信贷关系系，以避避免双方方昂贵的的违约成成本，由由此形成成了的再再协商理理论。2.3.44个人住住房抵押押违约风风险状态态跃迁理理论在金融机构构发放个个人住房房抵押贷贷款后，借款人可以在每个付款时间选择按时付款、推迟付款或提前还款。在每个时间点上，每笔贷款可归为正常（按规定日期付款）、逾期、实质性违约或结清（贷款到期结清或提前还款）几种情况中的一种。当贷款进入下一个付款时间时（假

39、定为1年），对于特定贷款来说其所处的状态可能会发生跃迁（如图所示）。图2-2个个人住房房抵押贷贷款状态态跃迁资料来源：Smiith LSSanncheez aand ELawwrennce A commpreehennsivve mmodeel ffor mannagiing creeditt riisk on homme mmorttgagge pporttfollioss JJ.DDeciisioon SScieencees,119966(2),29962.4国内内个人住住房贷款款违约风风险的研研究现状状2.4.11关于个人人住房贷贷款风险险的分类类研究国内众多学学者对个个人住房房贷款风风

40、险的种种类进行行了研究究，概括括起来主主要有以以下几种种：第一，利率率风险。它它是由住住房抵押押贷款业业务“存短贷贷长”的资本本结构所所决定。如如果利率率下调，商商业银行行会因为为原来签签订的高高利率合合同而减减少利息息收入；而如果果利率上上调，借借款人又又有可能能从当前前资本市市场中进进行再融融资而提提前还贷贷，从而而使银行行过去预预期的高高利率收收入无法法实现。第二，操作作风险。操操作风险险是指由由于银行行信贷管管理制度度不健全全、业务务流程不不完善以以及内部部操作不不规范等等原因造造成资产产损失的的可能性性。 第三，市场场风险。市市场风险险又称系系统性风风险。来来自市场场的系统统性风险险

41、是个人人住房抵抵押贷款款的头号号敌人，系系统性风风险的发发生往往往意味着着市场的的整体崩崩盘叫，个个人住房房抵押贷贷款形成成大量的的呆帐、死死帐在所所难免。第四，流动动性风险险。关于于流动性性风险，应应从两个个角度看看，一个个角度是是商业银银行“以短贷贷长”的资本本结构会会降低商商业银行行资产的的流动性性，产生生流动性性风险，进进而影响响到银行行的兑付付能力。另另一方面面是商业业银行住住房贷款款债权或或抵押资资产债权权不易变变现而可可能遭受受的损失失，最严重重的后果果是资金金周转不不灵而破破产或倒倒闭。第五，信用用风险。这这种风险险一方面面来源于于借款人人未来的的不确定定性。另另一方面面我国房

42、房价与居居民年收收入之比比过高，这意味着着银行必必须放松松信贷条条件，如如扩大规规模、延延长期限限、降低低利率，这这势必加加大银行行信用风风险。第六，抵押押物风险险。是指指因抵押押物价值值灭失或或下降或或处理成成本太高高使商业业银行遭遭受的损损失。第七，房地地产开发发商方面面的风险险。如住住房质量量、虚假假广告宣宣传、房房屋预售售后不能能按时交交付等。2.4.22建立个人人住房贷贷款保险险制度来来防范违违约国内的许多多学者对对美国、英英国、澳澳大利亚亚、香港港等国家家和地区区个人住住房贷款款保险机机制进行行了研究究，同时时认为发发展与个个人住房房贷款相相关的保保险制度度会有效效降低我我国个人人

43、住房贷贷款的风风险。总总结起来来就是，首首先要建建立以政政府保险险机构为为主体的的个人住住房抵押押贷款担担保体系系，其次次要将现现有的保保险品种种与个人人住房抵抵押贷款款业务相相结合，应设立个人住房抵押贷款综合保险。第三要健全个人住房抵押贷款保险的法规制度。虽然国内商商业银行行在个人人住房贷贷款业务务刚开始始发展的时时候进行行了保险险方面的的尝试，却却发现这这样做并并不能有有效避免免违约风风险，反反而增加加了借款款人的负负担。因因此，要要想推行行该制度度，还要要结合我我国的实实情进行行研究和和完善。2.4.33用博弈弈论来解解释违约约国内有许多多学者利利用博弈弈论的基基本理论论研究信信息不对对

44、称和逆逆向选择择对个人人住房贷贷款风险险的影响响。经过过分析，他他们认为为银行对对个人资资信的判判断最为为关键，它它直接关关系到银银行的获获利情况况。在个个人还款款博弈分分析模型型中，将将还款过过程看作作是一个个不完全全信息的的动态重重复博弈弈过程。 第3章 我我国个人人住房贷贷款现状状及违约约成因3.1 我我国个人人住房贷贷款业务务发展现现状自19988年7月月，我国国在全国国范围内内停止住住房实物物分配制制度，推推行住房房货币化化分配制制度，稳稳步推进进住房商商品化、社社会化等等一系列列改革开始始，我国国住房政政策转变变为房地地产产业业政策，市市场成为为国民住住房的主主导供给给机制，住住房

45、供给给资源剧剧增，房房地产业业成为拉拉动我国国经济增增长的重重要力量量。与此此同时，我国商业银行个人住房贷款余额也在高速增长，从1998年426亿元到2009年末4.35万亿元，11年的时间增长了约100倍。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点数据来源：2010年1月20日 央行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告。数据来源：2010年1月20日 央行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告3.2我国国商业银银行个人人住房贷贷款违约约风险的的成因分分析我国个人住住房抵押押贷款违违约风险险形成的的原因是是多方面面的，但

46、但总的来来看是由由宏观层层的制度度变迁以以及制度度不完善善和微观观层面上上银行自自身风险险管理不不到位共共同作用用的结果果。一、制度变变迁导致致个人生生活中不不稳定因因素增加加。我国经济体体制转轨轨给企业业的经营营前景和和个人职职业稳定定性带来来巨大冲冲击，职职工的收收入稳定定性产生生巨大影影响。如如果受影影响的这这部分人人通过住住房抵押押贷款方方式购买买了住房房，很可可能因制制度变迁迁导致的的个人风风险传导导给银行行。二、个人信信用体系系建设滞滞后。在我国当前前条件下下，银行行与借款款人之间间存在信信息非对对称性，个个人提供供给银行行的资料料真实性性和可信信度较低低，甚至至出现单单位为个个人

47、出据据虚假收收入证明明。信息息不对称称问题在在我国个个人住房房抵押贷贷款市场场中已相相当严重重，而相相应的处处罚机制制又尚未未建立，也也就是说说违约导导致的个个人成本本相对较较小。因因此，在在我国由由于个人人信用体体系缺失失所导致致的信息息不对称称已成为为诱发借借款人违违约的一一个重要要原因。三、在制度度上缺乏乏对开发发商的有有效监管管，虚假假按揭成成为部分分不法开开发商低低成本融融资的渠渠道。开发商以并并不存在在的房地地产交易易搞虚假假按揭，骗骗取银行行贷款，然然后将贷贷款挪作作他用。对对这种行行为在制制度上又又没有有有效的处处罚机制制，这种种制度安安排上的的缺失又又会转化化为银行行风险。四

48、、我国个个人住房房抵押贷贷款担保保机制不不健全。根据发达国国家的经经验，个个人住房房抵押贷贷款市场场在发展展之初均均有政府府性担保保公司负负责为中中低收入入家庭购购房提供供担保。一一方面政政府性担担保可以以降低中中低收入入家庭购购房的首首付款比比例，使使中低收收入家庭庭尽早改改善住房房条件；另一方方面由于于有政府府性担保保可以降降低银行行的贷款款风险，从从而促进进个人住住房抵押押贷款市市场的发发展。此此外，发发达国家家担保机机构是作作为贷款款银行的的合作伙伙伴，对对银行贷贷款进行行审查，与与银行间间相互监监督，共共担风险险。而目目前，我我国正是是缺少这这种担保保机制，即即使银行行与商业业保险机

49、机构合作作，也不不能互相相监督，仅仅仅是起起到共担担风险的的作用。 王福林,邵海华,阙伟亚. 我国个人住房抵押贷款违约风险根源剖析与治理J.中国房地产金融消费信贷2003.12.P33-37五、缺乏对对个人住住房抵押押贷款质质量进行行动态监监测。个人住房抵抵押贷款款违约风风险受动动态因素素的影响响较大，违违约风险险是随时时间动态态变化的的，这就就要求银银行必须须对贷款款质量进进行动态态监测，对对出现的的违约贷贷款进行行立即处处理，以以尽可能能减少违违约损失失。但当前我我国银行行重贷款款轻管理理，银行行对个人人住房抵抵押贷款款难以进行行贷后动动态管理理，风险险隐患也也就在所所难免。六、银行在在个

50、人住住房抵押押贷款审审批中缺缺乏科学学的定量量指标。国外金融机机构在对对个人住住房抵押押贷款审审批中均均有一套套行之有有效的定定量分析析技术，如如信贷记记分法等等。然而而，当前前我国银银行对借借款人的的评估还还停留在在经验判判断，审审批中主主观成分分过多，缺缺乏明确确的标准准，不能能根据借借款人的的风险类类型设计计出不同同的贷款款成数、贷贷款期限限和利率率，也就就不能有有效降低低个人住住房抵押押贷款的的违约风风险。七、缺乏科科学有效效住房评评估机制制。在我国，现现有的房房地产评评估机构构良莠不不齐，优优秀的评评估人员员严重缺缺乏，再再加之制制度上又又缺乏对对房地产产评估机机构的有有效监督督，因

51、此此房地产产评估机机构的评评估结果果的科学学性和公公证性难难以得到到保证，给给银行的的抵押贷贷款造成成巨大的的潜在风风险。第4章 个个人住房房贷款违违约风险险的实证证分析本章利用中中国工商商银行四四川某分分行自开开办个人人住房抵抵押贷款款业务以以来，截截止20010年年4月330日共共53227笔业业务（包包括已结结清的），经经过对样样本的筛筛选，剔剔除信息息不完全全和不符符合要求求的样本本，最后后选取了了30443个样样本，其其中正常常样本为为29005个，违违约样本本为1338个。4.1借款款人特征征与违约约风险1三级标题 借款人人的性别别特征分分析三级标题 从下表可以以看出，男性比女性多

52、，可能是因为个人住房贷款主要以家庭为主，而男性多在家庭中占主导地位。而违约概率男性比女性高，可能是因为女性比男性更为谨慎。表4.1借借款人性性别特征征统计分分析性别违约组非违约组合计（人）人数百分比人数百分比男8763.066%161755.666%1704女5136.944%128844.344%1339合计138100%2905100%3043表4.2 借款人人性别特特征违约约概率性别违约概率男5.11%女3.81%图4.1违违约组与与正常组组性别比比较图2、借款人人的年龄龄特征分分析从下表可以以看出，该该行申请请个人住住房贷款款业务的的客户在在30（含含）-440岁这这个区间间的最多多，

53、可能能是因为为这个年年龄段的的人工作作收入比比较稳定定，但储储蓄额比比较少，购购房需求求比较大大，但难难以一次次性付款款。就违违约概率率来看，50岁以上的借款人违约概率最高，可能是因为这部分借款人已退休，收入不是特别高，而且年龄大了可能会突然多出医疗方面的支出。其次30（含）-40岁这个区间的违约概率比较高，这可能是因为这个年龄段的人储蓄额处于比较低的水平，同时要供养孩子和父母，家庭支出比较大，家庭负担比较大。表4.3借借款人年年龄特征征统计分分析表年龄违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比20（含）-30岁岁2921.011%76426.300%79330（含）-40岁岁6647.833

54、%113739.144%120340（含）-50岁岁2719.577%85029.266%87750（含）-60岁岁128.69%1234.23%13560岁（含含）以上上42.90%311.07%35合计138100%2905100%3043表4.4 借款人人年龄特特征违约约概率年龄（岁）20（含）-3030（含）-4040（含）-5050（含）-6060（含）以以上违约概率3.66%5.49%3.08%8.89%11.433%图4.2违违约组与与正常组组年龄所占占比例3、借款人人职业特特征分析析表4.5借借款人职职业特征征统计分分析表组别职业违约组正常组人数百分比人数百分比一组公务员、教教

55、师、医医生及事事业单位位人员2719.577%67823.344%二组金融、电信信、电力力等垄断断企业人人员1510.877%37112.777%三组其他企业职职员5136.966%104736.044%四组私营业主1712.311%2538.71%五组其 他2820.299%55619.144%合 计138100%2905100%表4.6借借款人职职业特征征违约概概率组别一组二组三组四组五组违约概率3.83%3.89%4.64%6.30%4.79图4.3借借款人职职业统计计图一般来说，职职业和借借款人的的收入高高低、收收入稳定定性和收收入未来来发展趋趋势密切切相。从从图表可可知，国国家公务务

56、员、教教师、事事业单位位人员和和金融等等垄断企企业的职职员等收收入较高高且比较较稳定的的借款人人的违约约可能性性较小。从从以上图图表中看看，私营营业主违违约概率率最高，可能是是由于该该组借款款人虽然然收入总总体水平平高，但但是不稳稳定，受受经营业业务、资金周周转状况况和宏观观经济环环境等因因素影响响很大，因因此，该该组借款款人很容容易出现现违约现现象。4、借款人人的学历历特征分分析表4.7借借款人学学历统计计表学历违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比初中及以下下117.97%1284.41%139高中及中专专6748.555%59420.455%661大学专科3928.266%93732

57、.255%976大学本科2014.499%121341.766%1233硕士及以上上1073%331.13%34合 计138100%2905100%3043表4.8 借款人人学历特特征违约约概率学历初中及以下下高中及中专专大学专科大学本科硕士及以上上违约概率7.91%10.133%4.00%1.62%2.94%图4.4借借款人学学历统计计分析图图从图表可知知，高中中及中专专学历的的借款人人违约比比重及违违约概率率最高，其其次是初初中以下下和大学学专科。初初中及以以下的借借款人多多为年龄龄比较大大的人，他他们往往往比较节节省，日日常支出出比较少少，且金金融资产产累积比比较多，因因此违约约概率不不

58、是特别别高。高高中及中中专的违违约率比比较高，多多是因为为收入比比较低，家家庭日常常支出比比较高，或或工作比比较不稳稳定。大大学专科科、本科科和硕士士及以上上的借款款人可能能收入比比较高，因因此违约约率相对对比较低低。因此此，我们们可以认认为学历历越高违违约概率率越小。5、借款人人的婚姻姻状况特特征分析析表4.9借借款人的的婚姻状状况统计计表婚姻状况违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比未 婚2719.577%107036.833%1097已 婚7856.522%168357.944%1761离 异3323.911%1525.23%185合 计138100%2905100%3043表4.1

59、00 借款款人婚姻姻状况违违约概率率婚姻状况未婚已婚离异违约概率2.46%4.43%17.844%图4.5借借款人婚婚姻状况况统计分分析图从上述图表表中不难难看出，在在这三组组借款人人中，离离异组的的借款人人违约概概率是最最大的。因此，离异可能是导致违约的一个重要因素。6、借款人人的年收收入状况况分析表4.111借款人人的年收收入状况况统计表表家庭年收入入（万元）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比1（含）以以下75.07%531.82%601-3（含含）139.42%2177.47%2303-5（含含）3726.811%75325.922%7905-10（含含）6043.488%128

60、844.344%134810以上2115.222%59420.455%615合 计138100%2905100%3043表4.122 借款款人年收收入状况况违约概概率家庭年收入入（万元元）1（含）以以下1-3（含含）3-5（含含）5-10（含含）10以上违约概率11.677%5.65%4.68%4.45%3.41%图4.6借借款人家家庭年收收入统计计分析图图家庭年收入入是衡量量借款人人还款能能力的一一个重要要衡量指指标，各各国研究究表明客客户收入入是影响响违约的的最主要要的因素素之一，收收入与违违约风险险是呈负负相关关关系的。从图表可知，违约概率随着家庭年收入的增加而减少。因此，我们可以认为家