沈阳浑南白塔项目前期策划方案

1、浑 南 白 塔 堡 地 区 市 场 调 研前言因公司开发拓展需要，就浑南白塔堡地区房产市场情况进行调研，在接到调研任务后，xxxx销售部汇同xx企划公司组成专案小组针对浑南白塔堡地区进行细致周密的市场调查后攥写此方案。备注：此方方案内容容为浑南南白塔堡堡地区房房产市场场实际技技术指标标内容。大体方案如如下：一、区域特特征政治环境经济环境自然环境二、房产市市场市场形态供需关系未来趋势三、项目分分析技术条件供求比例销售人群销售状况及及总结四、综合评评定区 域 特特 征政治环境市委、市政政府提出出建设沈沈阳周边边城市作作为沈阳阳附属城城市的战战略决策策向南延延伸至苏苏家屯地地区，也也正是因因为政府府

2、的大力力改造带带动了包包括白塔塔在内的的中小城城镇房产产市场的的建设。现现在的白白塔堡同同3年简简直天壤壤之别。众众多开发发商进驻驻白塔堡堡而且在在短时间间内完成成圈地任任务。小小到几万万平大到到几公里里。白塔塔堡现存存可供开开发土地地以很少少。经济环境因为近三年年众多开开发商的的涌入，同同时也刺刺激了这这个小城城镇的经经济状态态，原来来白塔是是周边乡乡村经济济的聚集集地在周周边村镇镇当中属属于繁荣荣的集镇镇。近年年通过各各家开发发商的进进入带动动了其经经济发展展的速度度。现在在城镇基基本上摆摆脱了农农业经济济以逐步步向商业业经济靠靠拢。同同时由于于开发商商开发土土地进行行动迁，多多数开发发商

3、不选选择货币币安置而而选择房房屋安置置，着同同样为当当地群众众带来了了较大的的收益（有有些家庭庭甚至拥拥有45套住住房，处处部分自自用外，剩剩余住房房更多的的是进行行销售）。自然环境白塔堡地区区因其以以前多为为农田，在在自然环环境方面面相比大大东、铁铁西等工工厂较多多的地区区要更适适合人居居，但市市政建设设力度显显然不足足，贯穿穿南北只只有一条条公路且且公交线线路迟迟迟未开通通。大型型的购物物广场、超超市、医医院基本本上都在在城区内内，所以以此处的的购物、就就医等条条件相对对较低，只只有小型型农贸市市场、超超市、小小型诊所所（如三三好桥顺顺利开通通可解决决上述部部分问题题，同时时这也是是此区域

4、域项目的的卖点之之一）。房 产 市市 场市场形态白塔堡房产产市场属属于城镇镇性开发发市场，在在沈阳房房产市场场内分类类隶属沈沈阳市低低档房产产市场。房房产市场场呈现良良性发展展状态。此此区域的的房产与与沈城其其他区域域来比较较要缓慢慢一些，房房产市场场刚刚成成型，开开发商相相互之间间的竞争争也不是是非常激激烈，各各家销售售状况均均佳。在在此区域域大型、高高档住宅宅项目、别别墅项目目均是空空白，品品牌开发发商尚未未介入，同同时也为为中小型型开发企企业提供供了良好好的发展展空间。同同时由于于在此区区域拿地地土地成成本相对对较低，而而且市场场需求量量不断扩扩大，所所以开发发商的利利润较大大。但近近年

5、来由由于中小小型开发发商的不不断圈地地，在白白塔地区区可建筑筑商品房房的地块块在不断断减少，截截止目前前为止可可建设用用地以基基本等同同于零。供需关系通过对白塔塔堡地段段近100家项目目的调查查我们得得出，在在此区域域供需基基本上平平衡，开开发企业业的产品品区间一一般都在在50 m1400m之间。其其中以7701000 m的二室室一厅、二二室二厅厅的户型型最为畅畅销，其其户型配配比也占占总户数数的400%60%之间。同同时由于于经济条条件的约约束，本本地百姓姓在住房房的消费费能力上上基本以以1000 m为最高高承受额额度（绝绝大多数数）。未来趋势由于政府的的宏观调调控，浑浑南高新新技术产产业开

6、发发区、高档次次中央商商务区等等象征着着经济发发展区域域的建设设。同时时也辐射射到其周周边如（白白塔堡地地区经济济的发展展）此处处也由以以前的农农业地区区向经济济技术开开发区所所靠拢。房房产市场场也因此此产生了了微妙的的变化。由由于此处处的房价价比市内内市场平平均房价价还要低低4000员左右右，同时时距离浑浑南高新新技术产产业开发发区较近近所以其其升值潜潜力很大大。项 目 分分 析通过我们对对白塔地地区的市市场调研研基本上上掌握了了此区域域内项目目的基础础资料，下下面针对对调研结结果进行行如下分分析：项目技术条条件阳光新嘉园园开发商：沈沈阳天大大房产开开发有限限公司项目位置：沈阳市市东陵区区白

7、塔街街总建筑面积积：222万平方方米建筑周期：分3期开发发建筑数量：20栋栋在销套数：5844套户型区间：68.151399.255 m主力户型：以中小小户型为为主700 m、1000 m绿化率：330%以以上园区配套：中庭休休闲广场场销售价格：18880元24480元元/ mm，一次次性付款款98折折；贷款款99折折。主力销售户户型： 友城新村开发商：友友城房产产开发有有限公司司项目位置：沈阳市市东陵区区白塔街街25号号总建筑面积积：133万平方方米建筑周期：联建单单位（开开发丰泽泽城一期期）建筑数量：15栋栋在销套数：10000套面积区间：未定主力户型：以中小小户型为为主800m、1000

8、 m绿化率：330%以以上园区配套：中庭休休闲广场场、会所所、幼儿儿园等销售价格：16880元24480元元/ mm，均价价21000元/ m销售折扣：未定丰泽城开发商：丰丰泽房产产开发有有限公司司项目位置：东陵区区白塔堡堡总占地面积积：400万m建筑周期：分三期期开发建筑数量：45栋栋（初步步设定）销售套数：一期330栋约约20000套面积区间：未定主力户型：未定绿化率：333%以以上园区配套：休闲广广场、会会所、幼幼儿园等等销售价格：16880元24480元元/ mm，均价价21000元/ m（初步步设定）销售折扣：未定（销售时间间：）银塔馨苑开发商：辽辽宁三通通房产开开发有限限公司项目位

9、置：沈阳市市东陵区区白塔镇镇总占地面积积：6000000m建筑周期： 两期期建筑数量： 8栋栋小高层层在销套数： 6000套左左右面积区间5551500 m主力户型：1000 m左右，二二室二厅厅绿化率： 35%园区配套：无销售价格： 16880元/ m24480元元/ mm销售折扣： 一次次性988折 龙盛家园开发商：沈沈阳龙彪彪房产开开发有限限公司项目位置：沈阳市市东陵区区白塔镇镇总占地面积积：200万建筑周期： 二期期建筑数量： 188栋（共共）在销套数：3499套 面积区间：59.41433 m主力户型：7080 m绿化率： 36%园区配套：标准物物业小区区 销售价格： 1688024

10、880元/ m销售折扣：贷款998折、一一次性995折70.355m 1099.133 m盛天家苑开发商：辽辽宁盛天天物业管管理公司司项目位置：沈阳市市东陵区区白塔镇镇总占地面积积： 11000000 m建筑周期： 二期期建筑数量： 一期期七栋66层多层层在建， 在销套数： 4000套面积区间：722200 m主力户型：1077 m绿化率： 33%园区配套： 未定定销售价格： 1788022880元/ m销售折扣：一次性性95折折佳城花园开发商：沈沈阳华恩恩房产开开发有限限公司项目位置：沈阳市市东陵区区白塔镇镇塔东路路总占地面积积：40000 m建筑周期：两期建筑数量：12栋栋在销套数：576

11、6套面积区间：501422 m主力户型：1000 m、1220 mm绿化率： 30%园区配套： 标准准物业小小区销售价格： 16880元24880元/ m销售折扣：一次性性98折折在上述项目目技术资资料中我我们可以以看出各各家开发发规模都都较大，这这其中规规模最大大的属丰丰泽城项项目、（未动迁的穗港项目占地2平方公里），由于其规划为标准大型封闭式小区，在其建成后必定代动白塔堡房产价格整体上升。同时从在销项目中我们可以得出阳光新嘉园、龙盛家园、佳城花园等成为我们的重点关注对象。我们可以从其销售状况中看出在此区域地段、环境、物业、市政配套、园区规模等并不是消费人群关注的重点，而价格在这些因素中凸现

12、出来，用丰泽城销售主管的一句话来说：选择在这里置业的人们80%以上是因为价格的原因。供求比例：在东陵区白白塔镇区区域内开开发商的的建筑规规模普遍遍大于沈沈城市内内其他中中小型项项目而且且销售情情况也很很好。其其畅销原原因主要要在于价价格，这这样的销销售状况况类同于于房产市市场刚刚刚兴起的的90年年代，各各家在销销售上基基本没有有相应的的销售手手段、营营销思路路只是处处于房产产销售的的初级阶阶段（坐坐销）。在在推广宣宣传上只只有龙盛盛、阳光光新嘉园园在对外外宣传，其其他项目目只是靠靠消费者者自己来来找。供供求比例例在这个个区域内内基本保保持平衡衡，由于于各家开开发商在在户型设设计上均均以1000

13、 mm以下的的中小户户型作为为主力户户型，所所以销售售状况很很好，但但部分1140 m以上的的大户型型同样成成为项目目的销售售难点。销售人群在通过细致致调研后后我们得得出此区区域，项项目区域域自身销销售能力力有限，主主要是通通过低价价来吸引引沈城中中档消费费群体到到此购买买。消费费人群多多为年轻轻首次置置业者或或老年人人（因此此处环境境较适合合人居，很很多老人人选择在在这里安安度晚年年。主要要成分有有三好街街、东大大、电台台、电视视台等。销售状况总总结通过对各家家的系统统把控我我们将其其中部分分项目的的销售数数据做以以下分析析： 项目目名销售指标阳光新嘉园园银塔馨苑佳城花园（二二期）龙盛家园（

14、二二期）50660平32套0套0套5套60880平49套2套0套53套801100平平48套2套1套6套1001200平64套0套12套4套1201400平5套6套5套4套140以上上1套1套3套3套销售总量19911套21套75套预售总套数数58460099套349销售比例34%2%21%22%销售周期2004.52004.520042004.3面积区间68.1551399.255 m551550 mm501442 mm59.41433 m通过上述表表格内的的销售信信息我们们可以看看出在众众多项目目中阳光光新嘉园园销售情情况最好好其销售售最好的的户型为为10001200 m的二室室二厅，其其

15、主要人人群是三三好街等等市内人人群，购购买原因因如下：在此区区域项目目中阳光光新嘉园园是靠近近沈城最最近的项项目，价价位同其其他项目目比较要要稍微高高一些，但但其产品品在众多多在销项项目中属属于最好好的，同同时开发发商较注注重宣传传因此吸吸引了相相对较多多的市内内消费者者到此置置业。四、地块SSWOTT综合评评定通过上述图图片我们们可以看看出公司司准备购购买地块块的具体体位置，下下面将其其自然情情况进行行如下阐阐述：S：优势政府加大城城市周边边建设，带带动此处处房产市市场发展展在此处购买买地块，土土地成本本相对较较低如开发适合合市场需需求性产产品销售售相对较较快因为此处房房产市场场还未成成型，

16、在在销售方方面我们们会成为为这里的的专家周边环境较较适合人人居（白白塔公园园的规划划）距离白塔堡堡较近的的大型消消费人群群（浑南南经济开开发区）还还是此处处购房团团体的空空白W：劣势项目非邻街街地块此区域内相相应的配配套设施施不完全全地块内水系系后期治治理问题题市政建设的的时限性性开发产品后后市场认认可度销售人群的的数量O：机会我们有较完完整的开开发队伍伍我们有先进进的开发发理念可以寻求市市场需求求的空白白点T：威胁区域内各大大项目开开发时间间较早，在在消费人人群中认认可程度度较高项目非邻街街地块在在推广宣宣传上会会遇到麻麻烦在销项目基基本将目目标客户户群体销销售在销项目多多为现房房销售。项目交通不不是十分分便利，在在吸引客客户时会会成为弊弊端未来短时间间内类似似于丰泽泽城、穗穗港等大大型社区区的兴起起必定会会强占市市场先机机，大量量吸引意意向消费费群体。通过对白塔塔地区的的短时间间市场调调研，对对各家的的销售情情况以及及区域市市场特性性的分析析得出。白白塔区域域属于沈沈阳市外外房产市市场刚刚刚兴起的的区域，因因其市场场初步形