个人信贷法律问题

1、PAGE 22PAGE 23 法律事务部工银赣法律2200711号关于印发个人人信贷业务法法律问题答疑的通通知各二级分行、省省行营业部法法律事务部门门：省行法律事务部部联合消费信信贷管理部，对对部分分支机机构办理个人人信贷业务中中的有关法律律疑难问题进进行了收集。现现集中提供以以下法律解答答，供你部门门在解答有关关问题时参考考。附件：个人信信贷业务法律律问题答疑 二七年三月月十九日个人信贷业务法法律问题答疑疑一、借款主体问问题（一）客户身份份鉴别问题，能能否与公安部部门的身份证证明验证系统统联网以查明明身份。有关身份识别问问题目前仅有有中国人民银银行关于办办理存单挂失失手续有关问问题的复函（银

2、银函199975200号）中明确确：在办理挂挂失手续时，储储蓄机构对 HYPERLINK file:/G:北北大英华znlawwwebblawShowRRecorddText.htm l mm_fontt_2#m_font_2 身份份证件只进行行形式 HYPERLINK file:/G:北大英英华znnlawweblaawShhowReccordTeext.httm ll m_33_0#m_3_0 审查，不负有有鉴别 HYPERLINK file:/G:北大英英华znnlawweblaawShhowReccordTeext.httm ll m_ffont_00#m_foont_0 身份证件真伪

3、伪的责任。还还没有效力更更高的法律文文件对银行审审核客户身份份问题进行阐阐述。一般法法院鲜有判决决要求银行承承担身份证实实质审核义务务的。所以，银银行办理业务务中一般只需需对客户身份份证件进行形形式审查。能能否与公安部部门的身份证证明验证系统统联网，要视视本行是否愿愿意承担有关关费用而定。不不过即使联网网了，在没有有其他法律法法规明确银行行承担身份证证实质审查义义务以前，银银行一般也只只需要承担形形式审查义务务。（二）婚姻证明明文件的选择择问题根据婚姻法规规定，证明婚婚姻最有效的的证件是结结婚证。未未婚的客户我我们一般以其其提供的客户户住所地公安安机关出具的的婚姻状况证证明为准，客客户所在的单

4、单位并没有管管理或证明单单位员工婚姻姻状况的法定定义务。（三）未成年人人的借款主体体资格问题；年满16周岁不满满18周岁，有有稳定收入来来源的未成年年人的借款主主体资格问题题。目前，仅有教育育部、财政部部、人民银行行、银监会关关于印发国国家助学贷款款风险补偿专专项资金管理理办法等有有关文件的通通知（教财财2004415号），规规定申请国家家助学贷款可可以是未成年年的学生。此此时贷款银行行需要审核 HYPERLINK file:/G:北北大英华znlawwwebblawShowRRecorddText.htm l mm_fontt_0#m_font_0 未成成年人的本人人学生证、居居民身份证复复

5、印件、法定定监护人的有有效身份证明明和书面同意意申请贷款的的证明。借款款买房虽然支支付的是监护护人的资金，可可能以改善未未成年人或未未成年人和监监护人共同的的居住条件为为目的，但借借款本身就是是在未成年人人身上增加负负债，很难作作为未成年人人“纯获利益”的行为。何何况以借款项项下的房产抵抵押的，更是是处分了未成成年人的利益益。民法通通则第十八八条关于“监护人除为为被监护人的的利益外，不不得处理被监监护人的财产产”的规定，极极可能导致借借款申请人为为未成年人的的个人住房借借款合同的无无效。再者，客户这样样做，一般是是为了规避将将来可能被征征收遗产税或或赠与房产产产生的可能的的税费负担。但但我们应

6、当注注意到，借款款项下的房产产在该借款未未清偿前，监监护人仅有部部分产权，将将仅有部分产产权的房产作作为完整产权权赠与或让子子女继承，已已经侵害了债债权银行的合合法权益。而而且，如果客客户的目的真真是规避税费费，还可能因因为“以合法形式式掩盖非法目目的”导致合同无无效。所以，我我们一般应当当尽量避免出出现以未成年年人为借款申申请人发放个个人住房贷款款。最高人民法院关关于贯彻执行行中华人民民共和国民法法通则若干干问题的意见见（试行）规规定：十六周周岁以上不满满十八周岁的的公民，能够够以自己的劳劳动取得收入入，并能维持持当地群众一一般生活水平平的，可以认认定为以自己己的劳动收入入为主要生活活来源的

7、完全全民事行为能能力人。这个个规定涉及两两个证明问题题。第一是证证明借款申请请人为十六周周岁以上不满满十八周岁，这这主要审查其其身份证件；关键是第二二个证明，即即借款申请人人证明“能够以自己己的劳动取得得收入，并能能维持当地群群众一般生活活水平”，而且该证证明效力要持持续到其满十十八周岁。这这样的证明何何种部门出具具具有法律效效力，法律没没有明确规定定。所以，贷贷款银行自行行“认定（未成成年的借款申申请人）为以以自己的劳动动收入为主要要生活来源的的完全民事行行为能力人”存在法律风风险。（四）夫妻中一一方为购房人人，另一方为为借款申请人人问题。最高人民法院关关于适用 HYPERLINK java

8、script:SLC(35339,0) 中华人民共共和国婚姻法法若干问题的的解释(二)规定：债债权人就婚姻姻关系存续期期间夫妻一方方以个人名义义所负债务主主张权利的，应应当按夫妻共共同债务处理理。但夫妻一一方能够证明明债权人与债债务人明确约约定为个人债债务，或者能能够证明属于于 HYPERLINK javascript:SLC(35339,0) 婚姻法第 HYPERLINK javascript:SLC(35339,19) 十九条第三款款规定情形的的除外（即夫夫妻对婚姻关关系存续期间间所得的财产产约定归各自自所有的，夫夫或妻一方对对外所负的债债务，第三人人知道该约定定的，以夫或或妻一方所有有的

9、财产清偿偿）。根据以上规定，在在婚姻关系存存续期间夫或或妻一方为借借款申请人的的借款都为他他们的共同债债务，但必须须要求另一方方出具书面同同意该借款事事项、同意共共同偿还的证证明（即使此此前他们之间间有类似的“个人债务”的约定，也也因为该证明明在后导致此此前约定的效效力变化）。因为婚姻存续期期间的财产夫夫妻共同所有有，所以购房房人为一方导导致房产产权权人为该方，另另一方为借款款申请人的，只只要手续到位位，没有法律律问题。（五）不存在血血缘关系的成成年人申请共共同借款问题题不存在血缘关系系的成年人申申请共同借款款，他们构成成共同债务人人，如果他们们分别都已结结婚，则他们们的配偶都是是共同债务人人

10、（共4人）。二、担保措施落落实中的问题题（一）律师函、登登报、公证催催收的效力问问题个人不良资产催催收的方式，有有发送律师函函、在全国或或省级有影响响的报纸上刊刊发清收债权权公告和公证证催收等。客客户拒绝在有有关催收文件件上签字确认认的情况下，债债权人采取上上述催收措施施的目的是导导致有关借款款纠纷诉讼时时效的中断。从从这个角度衡衡量，公证催催收和在全国国或省级有影影响的报纸上上刊发清收债债权公告方式式，因最高人人民法院对对关于担保保期间债权人人向保证人主主张权利的方方式及程序问问题的请示的答复（ 2002民二他字第32号）有明确规定而具有中断诉讼时效的法律效力。发送律师函对债务人具有一定的威

11、慑力，但因得不到客户签收确认，难以产生中断诉讼时效的效力。（二）以第三人人的房地产抵抵押，抵押人人的年龄是否否受限？以第三人的房地地产抵押申请请借款的，抵抵押人的年龄龄只有下限，即即年满18周岁具有有完全民事行行为能力。法法律没有规定定上限。（三）房屋产权权证办妥后抵抵押登记手续续办妥前，借借款人违约或或房屋被查封封，开发商起起诉银行没有有在规定时间间办妥抵押手手续，银行是是否会败诉？解决这个问题首首先得明确抵抵押登记是抵抵押人的义务务，因为抵押押登记所需要要提供的有关关产权证书只只有抵押人掌掌控，抵押人人没有携带有有关产权证书书去抵押登记记部门申请，抵抵押权人是无无法独自办理理的。所以在在登

12、记过程中中抵押权人仅仅需要提供必必要的协助。如如果因为银行行协助义务履履行不到位导导致没有及时时办妥抵押登登记，银行是是要承担责任任。如果是因因为抵押人的的恶意拖延，导导致没有及时时或无法办妥妥抵押的，应应当由抵押人人承担责任。（四）集资房无无土地证，抵抵押是否有风风险？现行国家政策规规定集资房按按照经济适用用房政策执行行。集资房的的土地为单位位自用土地，产产权属于单位位（单位因受受让所得）或或者国家（单单位因划拨取取得），所以以，集资房主主无法获得土土地证。虽然然国家有关部部委有文件规规定可以经济济适用房抵押押申请借款（这这种文件主要要是规范作用用，仅作为与与相关法律规规定不冲突的的前提下法

13、院院审理案件的的参考），但但考虑该种房房产转让方面面的限制（必必须一定年限限后才能转让让。甚至有的的地方政府文文件明确不得得转让），且且转让价款要要补缴相当部部分的收益，所所以，接受集集资房抵押将将会面临相当当大的法律风风险。（五）商铺的划划拨土地可否否抵押？现实生活中，划划拨土地使用用权连同其上上的商铺所有有权有属于单单位的，也有有极少数是属属于自然人的的，要区别对对待。如是属属于单位的，则则商铺连同附附着的划拨土土地使用权一一同抵押，但但划拨土地的的抵押要经过过批准，如果果有关抵押登登记证书上已已经加盖县级级以上土地管管理印章，则则表示已经过过有权政府土土地管理部门门的批准同意意。根据我国

14、土地管管理法，只有有在经县级以以上人民政府府依法批准，国国家机关和军军事用地、城城市基础设施施用地和公益益事业用地、国国家重点扶持持的能源、交交通及水利等等基础设施用用地或法律、行行政法规规定定的其他用地地方可以划拨拨方式取得。可可见，国家无无偿划拨土地地使用权的目目的在于社会会公共利益的的实现，个人人无偿使用划划拨土地用于于商业经营与与立法精神相相违背。20001年6月21日国土资源部部关于整顿顿和规范土地地市场秩序的的通知中也也明确规定，超超出法定范围围划拨供地，特特别是经营性性项目仍划拨拨用地的或者者原划拨土地地已转为经营营性用地，但但未按法律规规定向政府缴缴纳土地收益益的是整顿土土地市

15、场秩序序工作的重点点整顿清理对对象。所以需需要注意的是是，由于实践践中个人取得得划拨土地使使用权的情形形较为复杂，为为切实防范风风险，对个人人以其所有的的建筑在划拨拨土地上的商商铺作抵押的的，应当首先先要求其按照照城镇国有有土地使用权权出让和转让让暂行条例等等有关法律规规定补办土地地出让手续，再再将土地使用用权和商铺一一并抵押。（六）划拨土地地上新建房屋屋抵押是否存存在障碍？划拨土地上新建建房屋抵押是是否存在障碍碍问题的实质质是有地上建建筑物的划拨拨土地使用权权能否连同地地上建筑物一一并抵押的问问题。根据最最高人民法院院关于破产产企业国有划划拨土地使用用权应否列入入破产财产等等问题的批复复规定

16、，国国有企业以建建筑物设定抵抵押的效力问问题，应区分分两种情况处处理：如果建建筑物附着于于以划拨方式式取得的国有有土地使用权权之上，将该该建筑物与土土地使用权一一并设定抵押押的，对土地地使用权的抵抵押需履行法法定的审批手手续，否则，应应认定抵押无无效；如果建建筑物附着于于以出让、转转让方式取得得的国有土地地使用权之上上，将该建筑筑物与土地使使用权一并设设定抵押的，即即使未经有关关主管部门批批准，亦应认认定抵押有效效。实践中按按照上述法律律规定操作。同时，应当注意意到20044年1月15日国土资源部部关于国有有 HYPERLINK ././././././北大英华/zznlaw/weblaaw/

17、ShoowRecoordTexxt.htmm l m_foont_1#m_fonnt_1 划拨土地使用用权抵押登记记有关问题的的通知（国国土资发2200499号）规定：以国有 HYPERLINK ././././././北大英英华/znllaw/weeblaw/ShowRRecorddText.htm l mm_fontt_0#m_font_0 划拨拨土地使用权权为标的物设设定抵押，土土地行政管理理部门依法办办理抵押登记记手续，即视视同已经具有有审批权限的的土地行政管管理部门批准准，不必再另另行办理土地地使用权抵押押的审批手续续。（七）盖有“单单位合作集资资房”印章的房屋屋，能否抵押押？“房改

18、房”抵押应注意意哪些问题？根据建设部、国国家发展改革革委、国土资资源部、中国国人民银行关关于印发经济适用住住房管理办法法的通知（建建住房20004777号）第二十九九条规定：集资、合作作建房是经济济适用住房的的组成部分，其其建设标准、优优惠政策、上上市条件、供供应对象的审审核等均按照照经济适用住住房的有关规规定，严格执执行。集资、合合作建房应当当纳入当地经经济适用住房房建设计划和和用地计划管管理。因此，如如何对待单位位合作集资房房抵押问题，参参照上述问题题（四）。但是国家对“房房改房”的政策是不不同的。根据现有规规定，房改房房可以转让流流通，也可以以抵押。在接接受房改房抵抵押时应注意意以下几点

19、：1、标准价房改改房的抵押须须原产权单位位同意根据国务院19991年12月31日发布的关关于全面推进进城镇住房制制度改革的意意见第四条条和19944年7月18日发布的关关于深化城镇镇住房制度改改革的决定（国国发19994 443号）第21条的规定定，职工购买买公有住房，在在国家规定标标准面积以内内的，实行标标准价。职工工以标准价购购买的住房，拥拥有部分产权权，即占有权权、使用权、有有限的收益权权和处分权，可可以继承。产产权比例按售售房当年标准准价占成本价价的比重确定定。根据上述规定，对对于以标准价价购买的房改改房，购房人人不能享有完完全的产权，而而是和售房单单位一起共有有。由于借款款申请人对该

20、该房屋不享有有完全产权，无无权对该房屋屋进行单独处处分，而必须须征得售房单单位的同意。因因此，我行在在进行接受房房改房的抵押押审查时应注注意审查该房房屋的产权性性质，如果是是以标准价购购买的，则必必须要求抵押押人的售房单单位共同签订订抵押合同或或出具同意抵抵押的书面文文件。2、已购公有住住房（房改房房）的抵押价价值确认房改房是国家实实行住房分配配市场化以前前，由职工单单位以优惠价价格出售给本本单位职工的的国有产权住住房。职工购购买房改房的的价格不仅不不包含房屋所所占用范围内内的土地出让让金，而且房房价本身也低低于或刚达到到所购房屋的的建造成本。按照年月日国务院住房制度改革领导小组公布的关于全面

21、推进城镇住房制度改革的意见第（八）条和1994国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发1994 43号）第21条的规定，房改房一般须住满5年后才可上市出售，而且出售的收益应由产权单位和职工按照各自的产权比例进行分配。有些地方还规定，如果房改房的上市出售价格超过一定标准的，超过的部分也应由产权单位和职工进行分配。因此，我行在确定房改房的抵押价值时，必须以抵押人可分配的价值为限。但是，随着我国国住房分配制制度改革的不不断深入，我我省有的地方方已经逐渐废废除了房改房房上市转让的的限制。我行行在办理房改改房抵押时，应应参照当地的的具体规定，来来确定房改房房的抵押价值值。（八）担保人在在05年9月取得

22、房屋屋所有权证，05年12月办理了离婚登记，担保人提供了离婚证及离婚协议书（均为复印件），未提供公证、法院判决，协议书约定房屋归担保人个人所有。如何证明离婚协议书的效力，及离婚协议内容在办抵押前未变化。这个问题的实质质是如何证明明离婚协议对对抵押财产分分割的效力。根根据中华人人民共和国公公证法规定定，财产分割割协议是可以以公证证明的的内容。贷款款经办行要证证明离婚协议议对抵押财产产分割的效力力，要求申请请人对你行担担忧的问题进进行公证即可可。那么，抵押人婚婚姻状况发生生变化对抵押押权有何影响响？根据我国国2001年新新修订的婚婚姻法第118条的规定定，夫妻一方方的婚前住房房一般不再因因夫妻关系

23、的的延续而转化化为夫妻共同同财产。因此此，抵押人在在无配偶期间间以自己享有有完全处分权权的住房抵押押，抵押期间间内结婚的，该该住房一般仍仍为抵押人的的个人财产，不不影响我行抵抵押权的效力力。但是，如果抵押押登记时抵押押人无配偶而而在抵押期间间结婚且将抵抵押住房约定定为夫妻共有有财产，或抵抵押登记时抵抵押人有配偶偶而在抵押期期间离婚且将将抵押住房约约定为夫妻一一方所有的，是是否会对我行行的抵押权产产生影响？ 我们认为，抵抵押人在上述述两种情形下下的行为均属属对抵押物的的处分（全部部或部分转让让）行为，根根据担保法法司法解释第第67条的规定定，这种处分分行为理论上上不会对我行行抵押权产生生不利影响

24、。但但在实践中，房房地产管理部部门一般会根根据建设部城城市房地产抵抵押管理办法法第37条第2款的规定，要要求抵押人和和受让人在办办理抵押房地地产的权属变变更登记时事事先征得贷款款银行同意。为为避免日后实实现抵押权的的麻烦，建议议我行在出具具同意证明前前，要求抵押押人的配偶同同意抵押并办办理抵押变更更登记。（九）在个人住住房贷款中，开开发商为借款款人借款提供供担保，是否否必须要求开开发商（即保保证人）出具具公司股东会会同意提供连连带责任担保保的书面证明明或授权书，并并且每笔贷款款都要出具？根据我国公公司法第660条的规定定：“董事、经理理不得以公司司资产为本公公司的股东或或者其他个人人债务提供担

25、担保”，也就是公公司一般情况况下不得以公公司资产为个个人债务提供供担保。而在在我行的个人人住房贷款实实务中，个个人购房借款款合同和个个人消费贷款款合同上一一般都只是加加盖公司的公公章和法人代代表签字，而而不是每笔贷贷款资料中都都有股东会同同意提供连带带责任担保的的书面证明，这这样的保证是是否可能被认认定无效？ 根据现行公司法法规定，公司司对外出具担担保的，要求求其股东会（或或董事会）出出具同意担担担保的书面决决议。在我行行办理个人住住房按揭贷款款业务前，一一般与开发商商签有按揭揭贷款业务合合作协议，该该协议生效，并并且开发商出出具了有效的的担保决议，即即表示开发商商对协议项下下的所有个人人住房

26、按揭贷贷款在新的担担保方式生效效前都同意提提供保证责任任。所以，我我行不需要开开发商就每一一笔贷款单独独进行书面承承诺，除非该该笔贷款没有有包含在前述述协议覆盖范范围内。公司法规定董事事、经理不得得以公司资产产为本公司的的股东或者其其他个人债务务提供担保，其其立法意图是是限制公司决决策层利用职职权操纵公司司资产，防范范的是董事、经经理的个人越越权行为。如如果公司的董董事会或者股股东会对本公公司的股东或或者其他个人人债务决议同同意担保，这这种担保行为为就是公司行行为，是受法法律保护的。同时注意到新 HYPERLINK javascript:SLC(60597,0) 公公司法实施后后，人民法院院尚

27、未审结的的和新受理的的民事案件，其其民事行为或或事件发生在在 HYPERLINK javascript:SLC(60597,0) 公司法实施以以前的，适用用当时的法律律法规和司法法解释。也就就是说，一般般非上市公司司的对外担保保行为，并没没有严格要求求股东会或董董事会决议，公公司签章即可可表示担保意意思表示。（十）无土地使使用权证的房房屋能否用于于抵押担保？房屋无土地证的的原因主要是是：土地使用用权存在争议议没有解决、土土地使用权本本来就不属于于个人、土地地使用权属于于房主只是当当地政府没有有颁发土地证证等，不管什什么原因导致致房主没有土土地使用权证证，都会导致致这样的土地地上抵押的房房屋处置

28、起来来存在一定的的法律障碍。如如果是前两种种原因造成没没有土地产权权证明的，根根本就不能接接受其房产的的抵押；如果果只是政府没没有颁发证件件的，则抵押押权仍然可能能属于开发商商，则可以要要求抵押人申申请变更登记记或进行确权权诉讼。在权权利人变更为为房主前，一一般不要接受受其抵押。如如果只是当地地政府没有履履行这样的行行政作为而开开发商实际上上也没有主张张土地产权，当当地房地产市市场交易一直直这样进行的的，这样的抵抵押物我们也也只能接受。但但是一定要密密切关注当地地政策的变化化，及时应对对。（十一）客户私私房的土地是是“划拨”的或者是“农村集体所所有土地”，能否用于于抵押担保？划拨土地抵押的的问

29、题，前面面已经进行阐阐述。担保法列明的可可以抵押的土土地使用权有有：抵押人依依法有权处分分的国有土地地使用权和抵抵押人依法承承包并经发包包方同意抵押押的荒山、荒荒沟、荒丘、荒荒滩等荒地的的土地使用权权。同时，担担保法明确耕耕地、宅基地地、自留地、自自留山等集体体所有的土地地使用权不得得抵押。可见见，如果客户户是用其承包包的“四荒地”抵押的，承承包行为合法法且发包方同同意的，可以以接受，其他他情形下一般般不得接受。（十二）因土地地证没有及时时分割导致没没有相应的土土地使用权抵抵押登记的，房房屋抵押登记记的效力如何何？房地产登记的目目的是登记文文书的公示力力，即籍登记记文书向任何何其他单位或或个人

30、告示该该房地产的权权属，以避免免权属纠纷。所所以，如产权权证书记载的的权利人是甲甲，则甲可以以凭此证书对对抗一切人，标标示自己的合合法权利地位位。土地证没没有分割的，土土地证上记载载的权利人一一般还是开发发商，则这种种土地使用权权人为单位而而房屋所有权权人为自然人人的房地产可可否抵押问题题，在下面问问题（十三）中中有专门阐述述。有人认为为，房主购买买商品房是连连同房屋和其其下的土地一一起购买的，开开发商已经收收到全额的购购房款，土地地实际权利人人应该是房主主。不错，认认为应当拥有有土地产权的的房主应当及及时向土地管管理部门申请请复议或者申申请法院裁决决，只有土地地使用权证书书上权利人变变更为房

31、主的的，才能真正正证明房主拥拥有该土地使使用权。（十三）土地使使用权人为单单位而房屋所所有权人为自自然人的房地地产可否抵押押？这样的房地产抵抵押本身在权权证上存在瑕瑕疵，最好不不要接受其抵抵押。实在要要接受，也只只能要求土地地权利人书面面承诺同意抵抵押，单位是是公司的承诺诺要求其股东东会（或董事事会）作出决决议。且土地地和房屋均应应办理抵押登登记。（十四）已取得得房屋他项项权证，土土地是否还需需要单独抵押押登记？根据担保法和房房地产抵押登登记法律规定定，原则上取取得了房屋屋他项权证即即表示土地连连同其上的房房屋一同抵押押了。但是，如如果地方政府府文件规定，土土地和房产分分开抵押登记记的，则还需需要进行土地地抵押登记。如如果土地