德昌县城区基准地价调整报告

1、 德昌县县城规划区土地基准地价调整评估报告DDD四川金达土地评估有限公司二一三年十一月用途价格I级II级III级IV级商业元/平方米34612087951473万元/亩230.72139.1563.3731.53住宅元/平方米1222888549315万元/亩81.4359.1936.6221.00工业元/平方米358280196156万元/亩23.8618.6513.0810.40基准地价内涵：（1）估价基准日二0一四年一月一日（2）土地开发程度宗地外：“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路）宗地内：“场平”（场地平整）（3）使用年期商业用地：40年住宅用地：70年工业用地：50年（4）

2、容积率：商业用地：1.80住宅用地：1.80工业用地：0.80（5）土地权利状况出让土地使用权,无他项权利限制。的通注：根据国土资发2006307号关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知和国土资发2008308号关于调整部分地区土地等别的通知,德昌县城区为第十四等，最低价84元/平方米。第一章还原利率的确定及样点地价修正系数编制还原利率确定表用地类型市场租售比法投资收益率法风险调整法还原利率测算结果权重测算结果权重测算结果权重土地房屋商业8.61%45.00%8.40%25.00%7.18%30.00%8.13%10.13%住宅5.33%20.00%7.60%50.00%7.18%30.

3、00%7.02%9.02%工业/5.80%50.00%5.20%50.00%5.50%7.50%第一节基准地价样点地价修正基准地价评估，要求样点资料具有可比性。而调查收集的样点资料，由于宗地在出让年限或转让的剩余使用年限、交易时间、容积率等方面的差异，相互却缺乏可比性。因此，在利用样点地价评估基准地价前，必须对样点地价进行修正，以保证样点地价的可比性。德昌县城区土地定级与基准地价评估中，对样点地价作了以下修正。一、出让年期修正基准地价反映的是最高法定出让年限的地价，而德昌县城区土地定级与基准地价评估调查的各样点，其宗地出让年限或转让剩余使用年期是不一样的，因此，要对样点地价进行基准地价评估。1

4、、有限年使用权样点地价的修正对有年期但没有到最高出让年期的样点地价，应修正到法定的最高出让年限。(1)计算出让年期修正系数依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限和实际使用年限，计算年期修正系数。其计算公式为：11/(1+r)mldKn=d式中：Kn出让年期修正系数；rd土地还原利率；m土地使用权出让最高年限；ml实际出让年期或剩余出让年期。（2）修正样点地价依据各样点的土地用途和实际出让年期或剩余出让年期，采用相应的年期修正系数，对样点地价进行修正。其计算公式为：Pm=Pml/Kn式中：Pn最高出让年限的土地使用权价格；Pml有限年期出让地价；K.出让年期修正系数。2、无限年

5、期使用权样点地价的修正以行政划拨方式取得的土地使用权，没有明确使用年期，对这类样点地价应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限。（1）计算出让年期修正系数依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限计算年期修正系数。其计算公式为：1Kn=1d式中：Kn出让年期修正系数；rd土地还原利率；m土地使用权出让最高年限。（2）修正样点地价依据各样点的土地用途，采用相应的年期系数，对样点地价进行修正。其计算公式为：Pm=P/Kn式中：Pm最高出让年限的土地使用权价格；P土地所有权价格；Kn出让年期修正系数。德昌县城区土地定级与基准地价评估期日与调查样点交易行为发生的时间有着差异，在不同时

6、间里土地市场的地价水平是不相同的，因此，为保证样点地价的可比性，必须对样点地价进行交易时间修正。（一）工作思路1、分用途，以年度为时间段分类整理样点资料；2、从不同级别选取数量相等的样点资料；3、计算出不同用途、不同年度样点的平均价格；4、依据不同时期的地价情况，画出价格趋势图；5、依据价格趋势图，结合房地产市场实际情况确定交易时间修正系数。（二）各类用地不同价格趁势表此次各类样点以2011-2013年的为主，其趋势状况如下：2011年1月2011年4月2011年7月2011年10月2012年1月2012年4月2012年7月2012年10月2013年1月2013年4月2013年7月2013年1

7、0月2014年1月商业858788909192939596989899100住宅909293949596969797989899100工业9595969696979798989999100100（三）确定交易时间修正系数1、计算交易时间修正系数以年为单位，区别不同土地用途，根据调查资料，计算地价交易时间修正系数。以年为单位，区别不同土地用途，根据调查资料，计算地价交易时间修正系数。其计算公式为：PisKi=ijPij式中：Kij某类土地用途第j年数据修正到评估年的系数;Pis某类土地用途评估年该类土地交易平均价；Pij某类土地用途第j年该类土地交易平均价。2、确定交易时间修正系数,以定级估价基

8、准通过上述图表分析,根据德昌县城区房地产调查的变化趋势,以定级估价基准日地价指数为100，编制德昌县城区近几年地价交易时间修正系数见下表。年份2011年初201200201300201401月1日商业用地859196100.00住宅用地909597100.00工业用地959698100.00（四）修正样点地价依据各样点交易行为发生的时间和相应的交易时间修正系数，对样点地价进行交易时间修正。其计算公式为：PiPL=jLsKij式中：Pls修正到评估时间的宗地价格；Kij交易时间修正系数；Pji第j年第i类宗地的实际成交地价。三、容积率修正德昌县城区商业用地地价与容积率修正系数表容积率0.60.9

9、1.21.51.82.12.42.7033.33.63.90修正系数0.750.80.860.9211.081.141.201.261.321.381.44容积率4.24.54.85.15.405.7066.306.66.96.90上修正系数1.51.551.61.651.701.741.781.821.851.881.91德昌县城区住宅用地地价与容积率修正系数表容积率0.60.91.21.51.82.12.42.7033.33.63.90修正系数0.720.790.850.9211.091.161.231.291.351.411.47容积率4.24.54.85.15.405.7066.306.66.96.9以上修正系数1.521.571.621.671.711.751.791.831.861.891.92四、临街状况修正德昌县城区商服用地临街状况修正系数表一面临街二面临街三面临街100108122五、临街宽度修正据调查德昌县城区大多为单铺商服铺面，临街宽度在3-5米之间。通过对样点资料的统计整理分析，临