基准地价更新工作方案

1、基准地价更新工作方案篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正) 泉港区XX年 基准地价修编工作方案 厦门均和房地产土地评估征询有限公司 三月泉港区XX年基准地价修编工作方案一、我司的作业优势厦门均和房地产土地评估征询有限公司创立于1997年，是福建省最高档别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的土地估价资质（全国执业、原A级）、财政部颁发的资产评估资质（全国执业）、国家发改委颁发的甲级价格评估资质、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的甲级房地产价格评估资质、厦门市国土资源与房产管理局颁发的二级房地产经纪资质。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评

2、估、土地估价国际认证的综合型国家级评估征询机构。公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有研究生、本科学位，70%以上人员具有中高档专业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士构成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多种地市的基准地价修编工作，且公司前后多次接触地价

3、原则的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。二、新一轮基准地价的特点本轮基准地价修编的重要工作内容涉及城乡土地级别的调节、基准地价的修编（涉及地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相关专项的研究。根据中华人民共和国物权法和土地运用现状分类原则（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市都市中心区应编制地下空间建设用地使用权基准地价，土地用途可以以商服用地为主，并可由各设区市根据管理需要拟定与否编制其他用途

4、的地下空间建设用地使用权基准地价；其他各县（市、区）可按实际需要，自行研究拟定与否编制地下空间建设用地使用权基准地价。根据福建省国土资源厅进一步规范土地用途分类管理的告知（闽国土资综XX225号），对土地用途分类管理做了进一步的规范和细分，将商服等差别性明显的土地用途，细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其他商服用地等，原有的基准地价土地运用分类已不能满足新形势下土地运用精细化管理的需要，不能精确反映现行土地市场状况，有必要对既有的基准地价进行全面修编，以拓展覆盖面、增强可操作性和可势行性，扩大应用范畴，增长制定社会经济生活中既有急需的土地用途的基准地价，以满足土地运用管理和经济发展的需要。三

5、、基准地价更新评估工作的组织与实行为参与泉港区基准地价修编工作，我公司就本次评估任务召开了专项会议，根据泉港区基准地价修编项目工作内容进行评估人员调配、制定工作筹划和工作方案、强调了任务重要性及工作中的注意事项。（一）评估人员安排本次评估我司共调配土地估价师及评估人员15人构成基准地价评估工作小组，由副董事长、副总经理谢剑峰带队，专职从事基准地价修编工作。（二）实行方案本次评估为基准地价的修订更新评估，是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价和宗地地价评估原则的现实性，它是在土地定级或划分均质区域的基本上用市场地价来调节基准地价的过程。修订更新评估成果应充足运用原有资料，使新老资料具有持

6、续性。1、资料调查与整顿（1）土地定级资料A、商服繁华限度资料：商服中心的位置、数量、范畴，商业职能种类数、商服中心职能完备率、商服建筑物密度等。B、交通条件资料：道路网分布，道路类型级别原则、道路长度、宽度；重要交通工具类型、设施规模及分布等。C、基本设施状况资料：基本设施类型、数量、分布及投资状况；基本设施的技术水平、规模、级别。D、环境条件资料：环境质量指数、各类污染状况及分布状况；地形、工程地质、水文和气候条件等。E、社会、历史及人口资料：人口、行政区划、城乡发展过程等。F、产业汇集资料：产业汇集区的数量、范畴、性质，各类汇集区产业类型数、公司数量、年产值、年利润、职工人数等、同类产业

7、及其配套产业的前后向关系。G、城乡规划资料：城乡总体规划、土地运用总体规划（规划文本、规划阐明书）及图件资料、国民经济和社会发展五年筹划和年度筹划安排项目状况、以往都市规划或五年筹划执行状况等。H、土地定级验证资料：土地运用效益和高档商务汇集规模资料。I、其她资料。（2）基准地价测算资料A、影响地价的因素资料：影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等。B、土地运用效益资料：不同行业资料运用利润率原则；同一行业不同规模的资金运用效益资料；不同行业不同规模的公司劳动力原则；行业经济效益资料；单位或公司土地运用效益资料。C、地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土

8、地征用补偿、安顿补偿及地上物补偿原则；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的提成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿原则、房屋造价原则、房屋重置价原则、房屋经营及管理原则、固定资产作价原则等资料；D、影响地价的其她资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城乡规划等有关资料。（3）资料的整顿在资料的调查过程中必须随时将调查资料填入相应的调查表格中，调查收集的有关地价资料按实地位置标注到估价工作底图上。2、土地定级修订更新（1）、在泉港区人民政府XX年发布的泉港区XX年基准地价基本上对土地分别划分区域及级别并进行修订更

9、新。（2）、土地的定级修订更新：应充足运用原有资料，使新老资料具有持续性。尽量运用新收集的资料，使土地分等定级的成果与现实更加接近。 定级技术程序如下：a、 建立城乡土地定级的因素体系；b、 拟定各因素的权重值；c、 计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；d、 划分城乡土地定级单元；e、 计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排篇二：福建省基准地价修编工作方案 福建省城乡基准地价修编工作方案 福建省国土资源厅二一一年二月 福建省城乡基准地价修编工作方案 一、修编的必要性 （一）基准地价管理规定的规定。目前我省绝大多数县、市、区现行的基准地价编制的基准

10、日是XX年1月1日，至今已经超过三年。国土资源部有关整顿和规范土地市场秩序的告知（国土资发?XX?174号）规定：“基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调节”；福建省城乡基准地价和标定地价拟定及发布暂行措施第十五条也规定：“基准地价和标定地价应当每两年调节发布一次。当社会经济状况发生变化，导致土地市场价格重大变化时，应适时进行调节，并及时向社会发布”。（二）满足有关地价法律政策调节的需要。近年来，国家和福建省的地价政策法律发生了较大的变化，重要有：一是中华人民共和国物权法明确了地下空间建设用地使用权可以单独设立，有必要研究编制地下空间建设用地使用权的基准地价；二是土地运用现状

11、分类原则（国标GB/T21010-XX）和福建省国土资源厅有关进一步规范土地用途分类管理的告知（闽国土资综?XX?225号），对土地用途做了进一步的规范和细分，有必要据此对基准地价的土地用途进行规范和细化，如将商服等差别性明显的土地用途，细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其他商服等二级类土地用途制定不同的基准地价，区别不可分割发售的大型商场、超市和可以分割发售的零售店面的基准地价，有必要增长制定社会经济生活中新浮现的土地用途的基准地价，以满足土地运用管理的需要；三是工业用地最低价原则和工业用地政策发生了变化，新增建设用地有偿使用费、城乡土地使用税等影响地价的税费原则也进行了调节，本来的基准地

12、价规定已经不能适应土地法律政策规定调节的需要；四是国家发布了都市地价动态监测技术规范（TD/T1009-XX），城乡土地估价规程(GB/T18508-XX)也正在进行修改，基准地价的编制技术不断完善，基准地价必须满足地价法律政策和技术更新的规定。（三）适应海峡西岸经济区建设发展和土地运用总体规划等规划调节的需要。三年来，随着国家一系列加快海峡西岸经济区建设的政策措施和国家“十二五”规划的编制实行，经济社会获得较大的发展，城乡建设面貌发生了较大的变化，此外土地运用总体规划等有关规划也进行了调节，不同用途、不同区域的地价水平发生了较大的变化。综上所述，必须组织开展对现行基准地价成果的更新，以保证基

13、准地价成果的科学性、合理性、现势性和实用性，以满足土地运用管理和其他经济社会活动的需要。二、修编工作范畴本次基准地价修编的工作范畴原则上各市、县、区为土地运用总体规划拟定的建设用地范畴，可结合都市总体规划、城乡建成状况进行合适增减；各开发区为有权人民政府批准的用地范畴，各开发区可作为组团纳入城乡基准地价进行统一修编，也可单独进行修编。有关市、县、区根据本地的实际状况需要调节拟定基准地价修编工作范畴的，必须阐明理由并明确界定范畴。三、修编工作根据1、中华人民共和国城乡土地定级规程(GB/T18507-XX)2、中华人民共和国城乡土地估价规程(GB/T18508-XX)3、都市地价动态监测技术规范

14、（TD/T1009-XX）4、国务院有关加强土地调控有关问题的告知（国发?XX?31号）5、有关发布实行的告知（国土资发?XX?307号）6、土地运用现状分类原则（国标GB/T21010-XX）7、国土资源部有关加强房地产用地供应和监管有(本文来自： 小草范文 网:基准地价更新工作方案)关问题的告知（国土资发?XX?34号）8、福建省国土资源厅有关进一步规范土地用途分类管理的告知（闽国土资综?XX?225号）四、修编工作原则（一）合法性原则。基准地价修编必须以基准地价评估时点有效的土地法律、政策和规范性文献为根据，基准地价修编采用的数据、措施、案例必须符合法律、政策、规范性文献和行业原则、规范

15、的规定。（二）客观性原则。基准地价修编体现土地的客观收益或者价格，是特定土地内涵条件下的区域平均价格。不得人为干预基准地价修编成果。（三）实用性原则。基准地价修编必须充足发挥基准地价的作用，强化基准地价的应用研究，解决土地运用管理中遇到的实际问题。（四）衔接性原则。基准地价修编必须注意和以往基准地价成果和地价法律、政策等的衔接，注重延续性，分析存在的差别，提出衔接的措施。五、修编工作内容（一）基准地价修编前期研究内容1、上一轮基准地价和三年来同类市场成交地价的比较分析。各市、县、区应当对三年来的土地市场成交价格和上一轮基准地价成果进行比较分析，在将实际成交价格统一修正到上一轮的基准地价价格内涵

16、的基本上，比较分析基准地价和实际成交价格的差别；2、三年来影响地价的法律、政策规定分析。收集、分析影响我市、县、区地价的法律、政策和其他规范性文献，并对其影响地价的限度进行分析；3、三年来影响地价的土地条件、规划和建设条件分析。分析土地供求、土地运用规划、都市规划、都市建设和都市区域功能等变化对地价的影响；4、上一轮基准地价编制和实行过程中的重要局限性分析，对新一轮基准地价编制的意见和建议分析。（二）基准地价修编重要内容本次基准地价的修编的重要内容涉及城乡土地级别的调节和基准地价的修订两部分。各地要根据本地地价变化的实际状况，对土地级别和基准地价进行全面修订，特别是在土地级别内细分地价区段，对

17、差别性明显的用途进行细分，规范和增长土地用途，增长地下空间建设用地使用权的基准地价。重要内容涉及如下：1、拟定基准地价修编的范畴；2、拟定基准地价的内涵；3、拟定基准地价的土地级别；4、拟定基准地价的地价区段；5、测算和拟定基准地价；篇三：XX县城乡基准地价更新技术方案XX县城乡基准地价更新技术方案一、更新的目的和意义由于XX县经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地价与市场价严重脱离。上一轮发布的基准地价原则已难以适应地产市场发展和政府宏观调控土地市场的客观规定，因此，按照国家有关规定并结合XX县实际，对原有的基准地价原则和相应的修正体

18、系进行调节更新是全县土地市场发展及地价管理的迫切规定。基准地价体系的更新为进一步建立和完善土地市场经营管理机制，发挥城乡国有土地的经济效益，增进土地的合理运用、流动，避免国有土地资产流失，增进市区建设和发展，同步为有关部门制定规划、筹划和有偿使用土地提供科学的根据。开展更新工作目的在于全面掌握城区和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城乡、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地质量和运用状况，科学管理和合理运用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。基准地价的制定与更新为XX县全面推动土地有偿使用奠定了基本，为XX县的地价管理及建立公开、公平、公正的土地市场

19、发挥了积极作用。二、工作任务本次项目的工作目的是对XX县土地运用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城乡、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区土地定级与基准地价进行更新。具体工作任务： 1、根据XX县土地运用总体规划中心城区控制区域和更乐镇、固新镇、河南店镇、偏城乡、索堡镇、西达镇、西戌镇7个镇区目前的土地市场实际状况，拟定影响各镇土地价格的因素因子体系，体系，收集资料并整顿，指标定量化解决。按综合定级的技术措施， 初步划分土地级别。2、验证并拟定土地级别，在划分土地级别的基本上，分别测算 商业、住宅、工业用地的基准地价；3、制定完整的基准地价影响因素指标阐明表和修正系数表，以 及地价指数、容积率、开发限度、楼层分派