房地产行业中报业绩综述

1、行业整体：业绩下滑，负债率降低营收下超一归母净缩水2022 年上半年，145 家 +H 上市房企营收同比下滑超一成，归母净利腰斩，毛利率、净利率下滑仍严重，有息负债率进一步下降。我们统计了145家A+H上市房企上半年的业绩数据，营收计 211060 亿元，同比下降 1.1%；净利润总计 8931亿，同比下降 56.8%；归母净润总计687.1 亿元，同比下降 624。其中上半年有 107 家归母净利润不及去年同期，占比 73.%，数量较去年同期增加了56家，损的企业从20211的9家加至41家。2022 年上半年房地产行业销下滑严重，统计局数据显示上半年全国房地产销售金额累计同比下滑28.9%

2、，而统计的强房企销售降幅更大，1-6月百强房企全口径销售额同比下降50.7%。叠加二季度局部重点城市疫情反复影响，行业整体收入结算速度放缓，导致营收下滑严重。净利 润降幅高于营收降幅主要原因在于：1）行业整体毛利率进一步下降；2）销售低于预期带来的库 存等资产减值；3）合作企业发生信用违约，产生投资亏损。图1：上半年+H股15家市房企营收总计2116亿元图 2：上半年 +H 股 15 上市房企归母净利润总计 687 亿元,0,0,0,0,0,00A+股房企营业收入/元.%.%.%.%.81.%.%.%.%.8.%.%.%.%.%.%.%.0.0.0.0.0.0A+股房企归母净利润亿元.%.%.

3、%.%.%1 1 1 1 1.%.%.%.%.%.%.%.%数据来源Wi，数据来源Wi，图3：上半年A+H股15家市房企中亏损41家图4：上半年A+H股15家企中业绩下滑17家盈利亏损业绩增长业绩下滑11111数据来源Wi，注：内环为0H1数据，外环为22H1业绩数据。数据来源Wi，比较 106 家 A 股上市房企和 9 家港股上市房企的中期业绩，A 股房企营收下降略多，H 股房企归母净利润下滑程度更深。半我们统计的106家A股市房企营收总计105787亿同比下滑 13.4%，归母净利润总计 290.2 亿元，同比下滑 55.。营收下滑的主要原因是销售下降和疫情反复导致结算速度放缓，业绩增速低

4、于营收增速的原因是毛利率下降及资产减值。统计的 A股16家上市房企中，5家母净利润不及去年同期，亏损的企业增加至33家。图5：上半年A股16家上房企营收总计1059亿元图6：上半年A股16家上房企归母净利润总计290亿元,0,0,0,0,0,0,00A股房企营业收入/元y.%.%.%.%1%.%.%.%.%1%.4,0,00A股房企归母净利润亿元y.%.%.%2%5%.%.%.%2%5%.1.6数据来源Wi，数据来源Wi，上半年 H 股地产公司利润收缩更为严重。我们选取了上半年全国销售额前 10 的 39 家股主上市房企，2022年上半年 39家港股房企实现营业收入 1057.2亿元，同比下滑

5、 10.%合计归母净利润 3969 亿元，同比降 66.%。H 股房企业绩下滑的主要原因与 A 股房企相同，利润表现更差的原因在于 H 股主流房企绝大部分为全国性房企，在行业目前面临强监管和弱销售的情下传统的资金池优势不复存在，故周转能力和盈利能力下降更为严重。图7：上半年H股39家房企收合计1057亿元图8：上半年H股39家房企母净利润合计37亿元,0,0,0,0,0,0,00股房企营业收入/亿元y.%.%.%.%1%.6,0,0,0.%.%0.%股房企归母净利润/亿元22%1%.5.91 1 1 1 1181 1 1数据来源Wi，数据来源Wi，上市房盈利收缩，售回2022年上半年，+H股

6、145家上市房企盈利能力延续下降趋势。上半年 16家 A股上房企整体毛利率为 19.%，较 2211下降 2.0个百分点，净利润率为 4.4%，较去年同期降低.7个百分点。39 家港股房企的毛利率为 19.1%，较去年同期降低 54 个百分点，净利率为 3.8%较去年同期降低5.8个百分点。02年上半年A股上市房企与股上市房企盈利能力走势一致，港房企的利润率跌幅大于A股企，导致目前港股房企的毛利率和净利率都更低。图9：A股06家房企毛利和净利率分别为19.%和44%图10：H股39家房企毛利和净利率分别为19.%和38%.%.%.%.%.%.%.%.%毛利率净利率.%.%.%.%.%.%.%.

7、%.%.%11111.%.%.%.%.%.%.%.%毛利率净利率.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%11111数据来源Wi，数据来源Wi，上半年 A 股上市房企销售回款同比下滑超三成。202 年上年 A 股 106 家上市房企销售款总额为 1079.1 亿元，同比降 34.8%，降幅较 200 年半年更大。去年下半年以来年以恒大为首的头部房企接连发生债务危机，在购房者、供应商、地方政府、金融机构等多方债权人加压的局面下行业骤冷，加之今年上半年国内重点城市疫情形势反复，尽管 3 月份以来各地限购限贷松政策出台频繁，但市场效果仍不及预期，在高前值下上半年全国房地产销售金额同比下滑 28.9%，

8、百强房企销售额同下滑50.%，市场持续疲软导致房企回款下挫严重。图11：上半年A股16家房销售回款总计1072亿元，比下降34.%,0,0,0,0,0,0,0,0,00.%销售回款33%.%.%1%-%.%.9.2.81111111行业整负债一步降低上半年上市房企的有息负债率较去年同期相比均进一步下降，净负债率受回款影响同比有所上升。 2022 年上半年，106 家 A 股上市房企整体有息负债率（有息负债/总资产）下降至 25.，较去 年同期下降 0.5 个百分点，净负债率（有息负债扣减货币资金/净资产）为 80.4%，较去同期上 升 3.0 个百分点。9 家港股企整体有息负债率为 24.%较

9、去年同期下降 0.1 个百分，净负 债率为 68.%，较去年同期升 5.9 个百分点。有息负债下降的同时净负债率上升，系销售回 款大幅减少，影响房企账面现金所致。图12：上半年A股上市房企息负债率下降至25.%图13：上半年港股上市房企息负债率为24.%10.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.%有息负债率净负债率% % % 218H1 219H1 220H1 221H1 222H18.0%6.0%4.0%2.0%0.%有息负债率净负债率7070.0%72.8%73.0%62.1%68.0%30.1%28.6%27.7%25.0%24.9%218H1 219H1 220H1 22

10、1H1 222H1数据来源Wi，数据来源Wi，行业下行周期，房企处于持续降负债的过程中。2022 年上年145 家 +H 股上市房企剔除预收账款后的资产负债率为 69.%，较 201 年末下降 06 百分点，行业整体已经低于 7%的监管红线。从2019年开始上市司整体负债率就开始不断降低，一方面原因是样本公司剔除了高杆的已违约房企，剩下的房企资本结构相对安全；另一方面原因是房企在监管施压、销售下降、利润空间受损的局面下，失去扩表能力和意愿，而主动降低负债水平应对周期。图14：上半年上市房企整体预负债率为69.%，较221年末进一步下降7.0%7.0%7.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.

11、0%剔除预收账款后的资产债率 % 216217218219220221222H1企业比较：分化明显，中型房企失血严重我们根据2022年 16月中国房地产企业销售 TOP200报告公布的全口径销售金额排名，将 145 家样本房企分为 18 大型房企（排名前 20）、25 家中型房企（排名在 20-50 间）、102家小型房企（其他房企三类，进行三类企业的比较。上市房整体RE下降，中房呈净亏状态上半年上市房企整体 RE同比下降 2.1个百分点，大型房企 RE优于中小型房企，中型房企净亏损状态。02年上半年 145家上市房企整体 E为 1.5%，其中大、中、小型房的 RE分别为 2.9%-1.%/0

12、.%，比分别下降 1.6/.3/.6 个百分点。其中中型房企整体呈亏损状态，主要是由于这部分房企更依赖于利用财务杠杆、经营杠杆和权益杠杆进行规模扩张，受到销售下滑、信用收缩的影响最为剧烈，经营情况波动严重。图15：上半年45家上市房整体E为1.5%，中型企E为负大型房企中型房企小型房企整体.%.% .%.%.%.%.%.%.% .%.% .%.%.%.%.%.%11111.%数据来源Wi，盈利能：整缩，中房企最大145家上市房企净利润跌幅远大于营收跌幅，净利率下降受中型房企拖累最为严重。222年上半年 145 家上市房企营业收入比下降 12.1%，大、中、小房企营收降幅分别为-5.0%/-27

13、%/- 7.9%；145 家上市房企净利润同比下降 56.8%，大、中、小型房企净利润降幅分别为-28.5/-138.%/-4.%，中型房企在营收和净利润层面均大幅拖累行业平均。反映到销售净利率上，2022年上半年 45家上市企整体销售净利率（净利润/营业收入）为 4.2%，同比减少 .4个百分点，大、中、小型房企分别减少2.4/3.82.2个百分点。图16：15家上市房企营业入增速图17：15家上市房企净利增速111111大型房企中型房企小型房企整体大型房企中型房企小型房企整体111111数据来源Wi，数据来源Wi，图18：上半年45家上市房销售净利率为4.2%大型房企中型房企小型房企整体.

14、%.%.% .% .%.%.% .%.%.%11111.%数据来源Wi，周转能：大企周转力相强上市房企整体周转能力下降，大型房企相对仍强。2022年半年145家上市房企整体总资产周转率（营业收入/总资产）为8.2%，较去年同期降低.0百分点。其中大型房企、中型房企小型房企的总资产周转率分别为9.3%/62%/.7%，较去年比分减少了0.6/2.60.3个分点。行业整体周转能力下降，大型房企凭借较强的管控能力，在行业内仍保持更强的周转能力。图19：上半年45家上市房整体总资产周转率为8.2%大型房企中型房企小型房企整体.%.%.%.%.%.%.%.% .%.%.% .%.%.%.7.%.268%

15、11111数据来源Wi，杠杆水：大企负债下降，中型企负居高杠杆整体下降，大型房企降幅明显，中型房企负债率居高难降。2022年上半年145家市房企 的权益乘数（总资产/净资产）为 43，较去年同期有所下降，其中大型房企下降明显。大型房企、中型房企、小型房企的权益乘数分别为4.4/.0/37，中型企负债率居高。大型和中型房企都曾依靠高杠杆进行规模扩张，在行业出清时更容易暴露经营风险，因而本轮出 险房企多集中于头部。经过一轮高杠杆企业的退出，目前剩余大型房企剔预资产负债率为 如以 70%作为比较基准已经相对安全，但中型房企剔预资产负债率仍高达 73.1%，经营险还未 完全化解，在销售和投资上的节奏调

16、控空间有限，表现为上半年失血严重。图20：15家上市房企整体益乘数为4.3图21：中型房企剔预负债率半年达73.%.0.0.0.0.0.0.0大型房企中型房企小型房企整体.2.9 .5.3.8.7.3.8 .9.9 .5.6.0.4.3.711111.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%大型房企中型房企小型房企整体78901 1数据来源Wi，数据来源Wi，P20：集中度下降，国企销售、投资降幅小于民企排名房企销售额/排名房企销售额/排名房企销售额/排名房企销排名房企销售额/排名房企销售额/排名房企销售额/排名房企销售额/表1：202中期业绩公告合销售额P20房企名单亿元亿元亿元亿元1万科A2

17、1536招商蛇口1881滨江集团 68416越秀地产4892保利发展21027绿城中国12812绿地控股 68117建发国际4803碧桂园18518金地集团100613新城控股 65218首开股份4354中海地产13859龙湖集团85814旭辉集团 63119远洋集团4305华润置地121010中国金茂69915华发股份 49420金科股份417数据来源：各公司中报，销售：滑近、国企幅较行业集度下降TOP20 房企销售额同比下滑 7，降幅较行业整体更深。据中报披露数据，P20 房企上半年销售额合计 1897.0亿，比下滑 37.0%，销售面积1196.2万方，同比减少 6.6%统计局公布数据显

18、示上半年全国商品房销售额同比下降28.9%，P20房企数据较全国更差。上半年售额在 2000 亿以上的仅有科和保利发展，10002000 销售额的有碧桂园、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、金地集团。TOP20 房企中，国企跌幅相较于民企更小。上半年合同销额前 20 的房企仅有越秀地产实现了3.2%的正增长，销售增速前十名依次为越秀、远洋、滨江、华发、保利、华润置地、招商蛇口、中海、建发和绿城，其中除滨江和绿城外均为国央企。分别计算国企和民企的销售跌幅，10 家企的合同销售额同比下滑29.%，而10家民企的合同销售同比下滑42.3%。央企、国供货和去化都优于民企，分化进一步拉大。图22：

19、上半年P20房企同销售额同比下滑37.%销售/亿元销售额/亿元：右轴,0,0,0,0,0,0,0.0.0.%.%.%.%.%.%.%.%万科A万科A 中海地华润置招商蛇绿城中金地集龙湖集中国金滨江集绿地控新城控旭辉集华发股越秀地建发国首开股远洋集金科股数据来源：各公司中报，行业集中度仍在加速下降。为了统一数据口径，我们用统计的历年房企全口径销售数据计 算行业集中度（房企全口径销售额/全国商品房销售额），222 上半年 T5/10/2050 房企销售 集中度分别为 14.0%21.%30.4%436%，延续了 221 年的下降趋势，较去年全年下降了 2.2/34/71/138 个百分点，同比降幅

20、进一步拉大。行业集中度下降的本质原因，是在销售下行、 信用收缩的环境下头部企业的“资金池”优势不再，同时结合近期土拍情况来看，料行业集中度 下降的趋势仍将持续，信用和销售方面具备优势的地方企业有望在本轮行业洗牌中获得份额增长。图23：行业整体集中度自01年呈下降趋势TO5TO0TO20TO50数据来源：，投资：地金拿地强均下国企表更好TOP20房企土地投资强度明显下降，国企表现优于民企。售的下行同样影响到了土地投资市场 的情绪，根据中报数据，披露权益口径拿地金额的 9 家房企（碧桂园、中海、华润、金地、龙湖绿城、滨江、旭辉、远洋）上半年共计拿地 1786.8 亿元同比下降 59.5%。 相较而

21、国企仍表 现较好，在中报或第三方数据可查的 15家 P20房企中9家国企的拿地强度（权益拿地金额/ 权益销售金额）为32.%，而6家民营房企的拿地强度仅为8.2%，整体拿地强度为25.。图24：上半年5家P20企平均拿地强度为25.%权益拿地金额/亿元拿地强度.0.0.0.0.0.0数据来源：各公司中报，中指院，融资：部房均融资本下降2022 上半年龙头房企融资成本进一步下降。披露融资成本的 P20 房企中，加权平均综合 融资成本最低的三家房企分别是中海地产（3.44%）、华置地3.78%）和龙湖集团（.99%），三家房企融资成本较去年同期分别下降0.16、.10、.22百分点。除远洋集团外，

22、P20的加 权平均综合融资成本较去年均有所下降，降幅的算术平均数为-0.1%，降幅最大的三家房企均为 国企，招商蛇口（-0.50%）保利发展（-0.38%）、越秀产-0.34%），显示了国企行业窗 口期的信用优势。图25：上半年6家P20企融资成本整体下降1加权平均融资成本1加权平均融资成本同比下降/ct：右轴.%.%.%.%.%.%.%.%8130数据来源：各公司中报，投资建议202 上半年行业持续下探，上市房企业绩受损，整体负债率继续降低。+H 股 145 主流上市 房企中期业绩下滑严重，利润率进一步走低。上半年市场销售不断探底，房企销售回款缩水，可 能会继续影响下半年的投资和结算进度，行

23、业整体正在降负债缩表以应对周期。企业间分化明显，行业集中度下降。中型房企在上半年市场调整中失血严重，在利润率、周转率和杠杆率上与大型 房企分化加大。P20 房企的销售集中度较 2021 年加速降，国企在销售、投资方面相对表现 更好。龙头房企融资成本进一步降低，行业信用分化加大。今年以来政策调控力度仍显克制，保交付是下半年政策焦点，有助于购房者信心恢复至正常水平，但对化解行业危机的推动程度有限，且疫情反复或进一步拖累销售复苏的进程，预计短期内市场 低位盘整仍将持续。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性 市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(60

24、008，买入、万科 A(00002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(60033，买入)。同时我们看好 迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(604，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业 (06668，买入)。风险提示逆周期政策不及预期。目前行业处于下行期，如果逆周期政策宽松不及预期，可能引发行业下程度进一步加剧。销售复苏低于预期。受调控影响，销售增长可能不达预期，从而进一步影响开发商的周转能力和盈利能力。利率发生明显上升。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要

25、因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。附录附录一指标明毛利率=1-营业成本/营业收，营业成本指标不包含营业税金及附净利率=1-净利润/营业收入净利润指标未扣除少数股东损益总资产周转率=营业收入/总资权益乘数=总资产/股东权益有息负债率=有息负债/总资产，其中有息负债=短期借款+应付票据+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产剔预资产负债率=（总负债-预收账款或合同负债）/（总资产-预收账款或合同负债）附录二股票明报告参考的 A股股票池基于申万行业指数（房地产）

26、进行调整，调整依据为该公司实质从事业务盈利与地产关联，并扣除处于“”阶段的股票。调整后A股股票数量为16家。表2：A股股票池.SZ万科A.SZ华侨城A.SH中华企业.SH卧龙地产.SH京能置业.SZ阳光城.SZ天健集团.SH京投发展.SH格力地产.SH上海临港.SZ中南建设.SZ金融街.SH珠江股份.SH新湖中宝.SH张江高科.SZ招商蛇口.SZ渝开发.SH凤凰股份.SH派斯林.SH北辰实业.SH保利发展.SZ荣安地产.SH宁波富达.SH鲁商发展.SZ皇庭国际.SH华夏幸福.SH南都物业.SH苏州高新.SH万通发展.SZ京粮控股.SH金地集团.SZ粤宏远A.SH华远地产.SH城建发展.SZ万泽股份.SH新城控股.SZ阳光股份.SH上实发展.SH天房发展.SZ海德股份.SH光明地产.SZ中迪投资.SH西藏城投.SH华发股份.SZ奥园美谷.SH绿地控股.SZ新华联.SH湘财股份.SH粤泰股份.SZ荣丰控股.SZ大悦城.SZ顺发恒业.SH同达创业.SH空港股份.SZ亚太实业.SZ广宇发展.SZ美好置业.SZ合肥城建.SH华丽家族.SZ泛海控股.SZ金科股份.SZ苏宁环球.SZ世联行.SH栖霞建设.SH电子城.SZ荣盛发展.SZ中交地产.SZ南国置业.SH迪马股份.SH陆家嘴.SZ滨江集团.SZ中国武夷.SH中国国贸.SH市北高新.SH首开股份.SZ财信发展.SH东望时代.SH华鑫股