标杆房地产企业法人治理结构研究概要

1、标杆房地产企业法人治理结构研究摘要：本研究选取了万科、中海地产、金地、富力等行业内领先企业和中国 铁建地产、首创置业、中粮地产等国企背景的房地产行业优秀企业作为标杆，关于 其管理模式和法人治理结构进行分析，经过分析发现：全国布局的标杆房地产企 业大多针关于具体的房地产开发项 LI, 口前，标杆企业均设立项 U 公司，在法人治理 上，虽然所研究的标杆房地产企业都采用项 LI 公司制，但各个企业的责权划分因 其U 整体讣划等方面；中海地产项 LI 公司定LI 公司仅仅是各部门人员以团队形式组建 的项 LI 附：标杆房地产企业法人治理结构详述。董审会办公室(1)万科集团釆用“总部+区域+城市公司”三

2、级管理模式。董审会办公室上南南昆无深中佛东广北大沈京昌j爲圳山ill芫州海连沙旧j万科影视北京天万科影视北京天津成长三角区域妹三角区城环渤海区域汉管理中心管理中心管理中心构。而在项的组织上，项H 总经理主要关于工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及关于项目整体计划负责。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工 程采购、以及关于各项 LI 质量的监控。但项U 经理部在权限内有一定的采购权和其 它的经济权限。以成都公司为例，组织架构如下：成公目总司发经成公目总司发经设展理计部办部公务本部项园之管务本部项园之管管冃项城理理理目项部部再部目系策中划室心部室物工嗦部业项程市金( 2)在法人治理结构上

3、，区域中心只是作为一个管理决策机构存在，并且不具有法人实体地位。每个区域内主要进入城市设立城市公司，城市公司以万科股份全 资子公司的形式设立。合作开发项口一般设立合资的项口公司，以城市公司作为 股东。北京区域设立了（北京万科企业有限公司、青岛万科企业有限公司、鞍山万 科房地产开发有限公司等），万科股份 100%持股；在北京地区，设立的合资项目公司（例如：北京万筑房地产开发有限责任公 司（北京万科、首创置业、北京住总）、北京首开万科房地产开发有限公司（北 京万科、北京首开）、北京万湖房地产开发有限公司（五矿、北京万科）等，以 北京万科企业有限公司作为股东。2、中海地产公司名称北京中海广出资情况公

4、司名称北京中海广出资情况北京中海地产有限公司 出资金额开发项目中海大厦场置业有限3000 （万元）公司北京嘉益德北京中海地产有限公司 出资金额中海风情苑房地产开发5000 （万元）有限公司北京古城兴北乐中海地产有限公司暂无业置业有限业置业有限3500 （万元）公司北京锡华伟业房地产开发有限公司1500 （万元）北京中海豪北京中海地产有限公司 出资金额中海凯旋园庭房地产开700 （万元） 中海地产集团有限公司中海凯旋发有限公司300 （万元）北京中海新北京中海地产有限公司13 年注册城置业有限9000 （万元）公司北京昊华房地产开发有限公司1000 （万元）北京中海豪中海紫玉苑峰房地产开北乐中海

5、地产有限公司 出资金额510 （万元） 中稷实业投资有限公司发有限公司490 （万元）中海地产集团总部定位为战略管理中心、资本运营中心、经营监控中心、资 源管理中心、业务指导中心。如下图所示：集团公司战略管理中心战略管理中心资本运营中心经营监控中心资源管理中心业务抬导中心集团地产业务战计划集团地产业务战核至大投资管理债权.股权融管理经营计划管理资金计划管理预算控制高层人力资源开与管理IT骨理与服务策划方案评审设计方案评审营销方案评审供应商选择评审心实施进程监控融资担保管职集团地产业务战略能实施结果评判 与战略目标调整财务分析经营目标考核审计企业文化建设品牌管理公共关系管理区域公司项目公司中海地

6、产区域中心定位为区域开发中心、项口开发中心、经营管理中心，项口公司定位为施工管理中心。如下图所示:区域公司项目公司区域开发中心项冃开发中心经营管理中心施工管理中心区域地产发展趋势研究区域政府关系维核护心职市场调査能项目的期接洽项目策划方案设计理采购工程管理财务笛理客户关系管理项目进度工程质itt签证验收项目可研报告销售金地（集团）股份有限公司伴随着多轮的组织机构调整，金地逐渐形成了 “总部+区域+项 LT 的三级管 理模式。区域分为华南、华北、华东、东南、华中、西北、东北等七个地区，区 域中心是一个虚拟组织，基本是在较早进入城市项 LI 公司基础上逐渐发展起来, 人员是以项目团队的形式参与具体

7、的项目开发和管理。例如，在北京，以团队的形式组建项组，各专业口人员可根据项口实际需 求灵活调配。以金地（集团）股份有限公司作为股东设立全资或控股项U 公司进行具体项公司名称北京金地惠出资情况金地（集团）股份有限公司开发项目公司名称北京金地惠出资情况金地（集团）股份有限公司开发项目朗悦嘉园达房地产开50000 （万元）发有限公司北京金地兴金地集团股份有限公司 出资金额金地格外翠园业房地产有18000 （万元）限公司北京金地鸿暂无运房地产开金地（集团）股份有限公司 出资金发有限公司10500 （万元） 北京鸿运置业股份4500 （万元）北京金地远金地（集团）股份有限公司 出资金暂无景房地产开960

8、0 （万元） 北京金地兴业房地发有限公司2400 （万元）北京金地融北京金地融金地（集团）股份有限公司 出资金仰山嘉园侨房地产开5000 （万元）发有限公司北京金地伟北京金地远景房地产开发有限公金地银河嘉园盛房地产开司发有限公司1000 （万元）金地（集团）股份有限公司1000 （万元）富力地产富力地产在重点城市设立全资城市公司（富力地产股份和富力集团共通持 有），（这与富力地产家族式企业的利益分配有关）以北京公司为例：（北京地产开发有限公司两家全资城市公司，这两家公司诀别在北京地区 开发了多个项目。如下表所示：公司名称公司名称开发项目富力星光家园富力家园北京富力城房地产开发有限公司朝阳区广渠

9、门外大街三号院542 号富力金禧家园富力（北京）地产开发有限公司富力信然庭朝阳区白家庄路一号院LI 项目公司名称项目公司名称持股情况北京东方长安房地产开发有限公司富力（北京）地产开发有限公司2500 （万元）；北京富力城房地产开发有限公司出资 金2500 （万元）北京富源盛达房地产开发有限公司北京富力城房地产开发有限公司 出资金2700 （万元）； 北京极富房地产开发300 （万元）北京华恩房地产开发有限公司广州富力地产股份有限公司1560 （万元）；富力（北京）地产开发有限公司1440 （万元）北京金厦园房地产开发有限公司富力（北京）地产开发有限公司 出资金6000 （万元）5、首创置业项目

10、公司名称首创置业股比北京众置鼎福房地产开发有限公司100%北京安华世纪房地产开发有限公司10%北京中环广场置业有限公司项目公司名称首创置业股比北京众置鼎福房地产开发有限公司100%北京安华世纪房地产开发有限公司10%北京中环广场置业有限公司25%嘉裕房地产开发有限公司20%6、中国铁建房地产集团有限公司工丄g工丄gR刃办2丄IaI娼女2丄*4独圧t，X，X丄I a Ir K- r vftakc一*r、I A!tl-“ 屮esce河二Vjl1筑产t下表所示：项目公司名称项目公司名称中国铁建房地产集团有限公司持股比 例北京第六大洲房地产开发有限公司100%中铁房地产集团北京顺捷金海置业有 限 10

11、0%公司中铁房地产集团北京海丰置业有限公100%司北京天太金海置业有限公司70% (北京摩达斯投资有限公司(30%)7.中粮地产（集团）有限公司中粮地产在主要城市设立城市公司，城市公司为中粮地产全资子公司。在每 个城市以城市公司为股东独资或合资设立项 LI 公司。1：中粮地产（集团）股份有限公司中粮地产（集团）股份有限公司44(44(卜心审安一一计全企部环业证保文券办化事一一4斗财综战人一财务合略力法务部办管资律部公理源部室部部士硏程科发采设购成物计部本2中軽警市隽心管理场小部理-to 部营部部运一销部耘营工昶丄天丄丄深津沈杭南长州京杭南长州京沙公公公司司司成都公司北海公司成都公司京公司公司k

12、r司公司名称出资情况中粮地产投资（北京）有限公中粮地产（北京）有限公司开发项目祥云东方苑司40800 公司名称出资情况中粮地产投资（北京）有限公中粮地产（北京）有限公司开发项目祥云东方苑司40800 （万元） 中粮集团有限公司北京正徳兴合房地产开发有限出资金额 39200 （万元）中粮地产（北京）有限公司公司100 （万元）北京中粮万科房地产开发有限中粮地产（北京）有限公司紫云家园/长阳公司公司40000 （万元） 北半岛京万科企业有限公司北京中粮万科置业有限公司出资金额 40000 （万元）中粮地产（集团）股份有限 公 长阳半岛司15000 （万元）北京万科企业有限公司15000 （万元）、

13、万通地产12 3 北京地区为例，公司名称公司名称出资情况开发项目北京万置房北乐万通地产股份有限公司 出资金新城国际公寓地产开发有720 （万元） 北京（庭园）有限公限公司480 （万元）北京万通龙北足万通地产股份有限公司龙山新新逸墅/龙山苏园山天地置业20000 （万元）有限公司北京万通时北足万通地产股份有限公司暂未查到项目尚置业有限5000 （万元）公司北京万通正怀柔项目远置业有限北乐万通地产股份有限公司 出资金公司10200 （万元） 华润深国投信托有9800 （万元）北京金通港北京金通港北乐万通地产股份有限公司Z4 地块、西至东三环房地产开发98000 （万元）Z5 地块、北至景有限公司

14、中金佳业（天津）商业房地产投资辉街的北京商务中心区中心（有限合伙）（CB）Z395200 （万元）西部国际金融贸易中心有限公司北京广厦富出资金额 84000 （万元）北乐万通地产股份有限公司 出资金万通天竺新新家园溪悦府城置业有限5625 （万元） 东泰富城置业有限公司3375 （万元）9.融创地产LI 下：总 裁 在北京地区，融创地产以天津融创置地有限公司为股东，设立控股或参股项U 公司，其中，北京融创恒基地产有限公司也作为股东，设立项口公司。公司名称出资情况开发项目北京融创基天津融创置地有限公司 业地产有限出资金额40000 （万元公司北京融创恒天津融创置地有限公司基地产有限出资金额10000 （万元公司北京方兴融上海拓丰投资咨询有限公司 出资金创房地产开额5100 （万元） 北京融创恒基地产发有限公司有限公司 出资金额2500 （万元） 津融创奥城投资有限公司 出资金额2400 （万元）北京住总众北京住总房地产开发有限责任邦地产有限司公司出资金额35000 （万元）33000 （万元）32000 （万元）