写字楼经营管理范例

1、写字楼全程经营管理精解范例前言：概概述特点点写字楼的的特点：在高楼林林立的现现代城市市中，写写字楼各各种各样样，建筑筑外观、内部结结构、设设备设施施等都不不尽相同同，但它它们都有有着共同同的现代代写字楼楼的特点点。一般位于于经济中中心城市市现代写字字楼都位位于以金金融、贸贸易、信信息为中中心的大大都市，并且一一般都建建造在城城区的中中心地段段或新建建的开发发区内。交通方方便的地地理位置置，便于于收集和和汇集大大量的国国际性和和全国性性的贸易易信息，因而经经济活动动频繁、交易量量大、交交易的功功率高。特别是是城市中中心地段段，各类类商业设设施齐全全，既有有利于贸贸易的谈谈判和开开展，又又有利于于

2、办公人人员上下下班。因因此，处处于这种种地理位位置的写写字楼往往往吸引引众多的的客户。建筑规模模大，档档次高现代写字字楼一般般能提供供大小多多种规格格的办公公室，使使办公面面积达到到一定规规模。大大多数现现代写字字楼为高高层建筑筑，外型型雄伟、装饰考考究，建建筑外型型有自已已独特的的风格，这些都都成为业业主或客客户成功功的象征征。写字字楼为招招揽客户户，在注注重写字字楼外在在良好的的建筑 形象的的同时，内部都都配备有有先进的的设备、设施，能为客客户提供供舒适快快捷的工工作环境境。功能齐全全现代写字字楼能提提供各种种功能，如前台台服务、大小会会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等等。能为为客户提提供工

3、作作和生活活上的方方便，满满足客户户高效率率的办公公需要。有良好的的管理现代写字字楼由于于档次高高，设备备设施复复杂，管管理要求求高，一一般都委委托专业业物业管管理公司司进行管管理。大大多数写写字楼以以出租为为主，出出租率的的高低是是写字楼楼的生命命线，而而出租率率的高低低与物业业管理的的好坏休休戚相关关。许多多客户在在选择楼楼宇的时时候不但但重视楼楼宇的地地段、质质量和价价格，而而且十分分重视管管理队伍伍，现代代化的大大楼应该该有一支支训练有有素的管管理队伍伍，能向向客户提提供规范范的优质质的服务务。3写字字楼管理理模式31自自管型自建自管管模式：即开发发商由建建筑施工工在工程程完工后后，自

4、行行组建物物业公司司，进行行日常经经营与管管理，对对本身物物业情况况熟悉，资料齐齐全，欠欠缺管理理的专业业化。自管与专专业公司司相结合合：开发发商自行行管财务务、人事事、营销销等，而而专业性性、技术术性的如如保安、保洁、绿化、机电维维护等由由专业公公司负责责日常运运行及保保养工作作，为客客户提供供专业的的服务。自管与顾顾问公司司相结合合，由顾顾问公司司协助物物业公司司拟定日日常管理理制度、人员配配备、组组织机构构、工作作规范等等，使开开发商自自建的物物业公司司逐渐建建立专业业化的管管理。2委托型型建筑完成成后，由由开发商商委托专专业物业业公司进进行管理理，利用用专业公公司的丰丰富经验验进行日日

5、常的管管理与服服务，大大业主对对其管理理情况进进行监督督。租凭经营营型：由由开发商商通过签签订租赁赁或承包包协议与与物业公公司，实实现所有有权与经经营管理理权分离离，物业业公司致致力于日日常的租租赁与管管理服务务！委托管理理41管管理基本本内容A日常常管理设备管理理，进行行对机电电空调、电梯、供排水水、消防防及通讯讯设备，设备的的日常运运作与保保养维护护。安全管理理：维护护写字楼楼安全及及治安秩秩序，并并配备安安保设备备、门卫卫、停车车场管理理，监控控中心值值班定时时与不定定时的安安全巡查查，保证证该大厦厦24小小时在保保安的控控制中。清洁卫生生管理：对大厦厦的出入入口、大大堂、公公共通道道、

6、电梯梯间、卫卫生间等等环境及及地方的的清洁并并进行垃垃圾清运运，污水水处理和和灭虫消消杀等工工作。前台服务务：提供供前台问问询服务务，接等等客人并并提供打打字、传传真、影影印、订订票服务务等。B经营营管理租赁服务务：处理理写字楼楼具体的的租赁工工作，如如租户联联络、洽洽谈、签签约、协协调及处处理投诉诉等。实施多种种经营，开设商商务中心心、美容容美发、洗衣服服务、康康乐中心心、中西西餐厅、咖啡餐餐饮等经经营。委托特约约服务：如写字字楼室内内清洁、洗车、快递、代购物物品、邮邮寄、礼礼仪服务务及会务务服务等等。5.写字字楼的早早期介入入主要工工作：写字楼管管理的早早期介入入，是指指物业管管理公司司在

7、正式式全面接接管写字字楼工作作之前进进行的工工作。主主要内容容包括写写字楼设设计阶段段的早期期介入、写字楼楼施工建建设阶段段的早期期介入和和写字楼楼机电设设备安装装调试阶阶段的早早期介入入，主要要是从物物业管理理角度提提出意见见和建议议。其目目的是确确保写字字楼建造造及设施施符合物物业管理理要求，交付使使用时，能即时时给各业业主及租租户提供供有效及及高水平平的服务务，以避避免日后后在建筑筑和管理理上的投投资追加加或成本本提高，减少物物业管理理的成本本支出。5.1规规划设计计阶段的的介入主主要工作作：从物业管管理的角角度参与与写字楼楼规划设设计方案案研究工工作.密密切与设设计师、建筑师师以及其其

8、他相关关的专业业人员的的联系，审阅、复查所所有有关关写字楼楼的设计计图纸和和施工计计划，并并从物业业管理的的角度提提出建议议。在参参加工程程项目的的会议时时，提出出管理上上的有关关建议：规划设计计和建筑筑计划能能否满足足未来客客户的要要求。如如布局是是否合理理，配套套设施是是否齐全全等。写字楼日日后的管管理，如如保安、消防和和维修服服务等能能否最经经济、最最有效和和便于操操作？是是否设置置防盗监监控系统统？防火火安全装装置的配配备是否否合理？写字楼楼出入口口、造型型是否方方便治安安管理等等。监督建筑筑材料的的选择和和使用，并严格格配合检检查至最最后完成成建设，确保写写字楼外外观完美美无瑕，避免

9、日日后维修修成本的的增加。评价设备备和相关关服务的的选择和和有效性性，评价价安全控控制系统统，确保保设备、服务和和安全之之间的连连接，使使整个写写字楼运运作畅通通。是否合理理设置管管理办公公室、工工作间、询问台台、告示示标志等等，确保保有效地地利用空空间，以以减少日日后这些些方面人人力和空空间的浪浪费。从美观和和效益上上评价园园林设计计与布置置、公共共场所告告示标志志，以及及照明配配置的质质量和设设计。检验和评评价车库库、停车车设施的的设计，提出未未来管理理的建议议，如计计费系统统、出入入控制系系统、车车位配置置等。5.2施施工建设设阶段的的介入主主要工作作：从物业管管理的角角度与施施工管理理

10、。与承承建商等等密切合合作，就就施工期期间所发发生的一一切与日日后管理理相关联联的问题题提出建建议。每每月派人人参加施施工会议议，通过过参与工工程会议议从而能能够掌握握工程进进度并及及时提出出有关工工程建议议和改善善方法，以便日日后的物物业管理理能收到到事半功功倍的效效果，确确保业主主得到最最好的服服务。提供功能能布局或或建材用用料更改改及安装装方法的的有关专专业管理理意见。施工期期间对写写字楼功功能布局局及各类类设备和和建材用用料的选选择，从从物业管管理角度度提出意意见和建建议，使使有关修修改更能能达到理理想效果果。并确确保写字字楼在交交付时，遗漏工工程能减减至最低低，最终终使管理理成本减减

11、少，使使物业价价值增加加。智能化写写字楼基基本设施施的需求求，包括括为安装装先进的的电脑管管理等系系统提供供意见。检查跟进进写字楼楼已签批批的工程程合约的的进度，详细了了解写字字楼工程程设施系系统情况况。提供有关关长远维维修建议议和确定定有关预预防计划划及方案案。物业管理理公司要要通过跟跟进整个个施工过过程，熟熟悉整个个写字楼楼的布局局情况，要熟悉悉各种管管道、各各种设备备设施的的系统、位置和和走向，并建立立档案，以方便便物业管管理公司司接管后后对写字字楼的检检查、维维修、保保养工作作等。同同时，要要确保工工程质量量，发现现问题要要明确记记录在案案，督促促施工单单位及时时整改，以减少少物业管管

12、理公司司接管后后对写字字楼进行行返工、维修的的工作量量，从而而减少物物业管理理的成本本支出。5.3写写字楼/商业大大楼“管理公公约”参考文文本管理公公约本公约由由以下当当事人于于*年*月*日日共同签签订：甲方：（以下简简称“第一业业主”）名称：*地址：*电话：*乙方：（以下简简称“第一购购置者”）名称：*地址：*电话：*第一业主主是经中中华人民民共和国国深圳市市有关当当局批准准以中外外合作形形式，共共同投资资开发位位于中国国广东省省深圳市市土地的的发展商商，并在在该地块块上，兴兴建商住住综合大大楼，命命名为：“*广广场”（以下下简称“该发展展项目”）。现现就该发发展项目目制订本本公约，目的在在

13、于通过过本公约约的实施施，以界界定各业业主对该该发展项项目及其其设备、服务设设施、仪仪器的管管理、保保养、改改善、保保险及维维修订立立规定，达至对对该发展展项目的的统一管管理，以以保证该该发展项项目的所所有业主主有效地地使用其其购置的的物业及及规定各各业主对对该发展展项目的的管理及及公共开开支所须须负责的的适当比比例。并并且透过过制定本本公约以以配合将将来对于于该发展展项目整整体管理理的进行行。第一业主主就该项项目内的的两幢住住宅楼、两幢商商务公寓寓楼、六六层裙楼楼、外围围广场、停车场场及设施施保留另另订管理理公约及及其他有有关契约约的权利利，并可可就该发发展项目目各建筑筑物、设设备、服服务设

14、施施、仪器器的个别别独立管管理、协协调保养养、维修修订立个个别管理理公约，以便发发展项目目内各业业权拥有有者共同同遵守。本公约由由以上当当事人签签署后即即时生效效，该发发展项目目的其他他业主亦亦将会签签署此管管理公约约附录二二的承诺诺书同意意遵守此此公约，因此该该发展项项目的所所有业主主（不论论现在或或将来）均会受受到本公公约的各各条文的的约束。第一章 定定 义在本公约约中，除除文意另另有所指指外：1“该该土地” 指根根据中华华人民共共和国深深圳经济济特区土土地使用用合同书书内土地地使用权权面积约约*平平方米的的土地。2“该该发展项项目” 指座落落于该土土地上的的*广广场，其其中包括括：两幢住

15、宅宅楼；两幢商务务公寓；6层裙楼楼；3层地库库停车场场。 33“公共地地方” 指指在该发发展项目目或该土土地内由由第一业业主根据据本公约约所指定定的公共共地方。其中包包括以下下设在该该发展项项目内的的正门入入口、入入口大堂堂、楼梯梯间、通通道、行行人道、行车道道、绿化化区、梯梯台、管管理者办办事处、看更或或警卫室室、电表表房、后后备发电电机房、电制房房、电压压房、泵泵房、洒洒水系统统泵、消消防设备备、控制制室、电电话机房房、消防防泵房、化粪池池、光井井、水箱箱、冷气气机房、垃圾房房、储水水池及为为该土地地及该发发展项目目的业主主和住户户及其访访客而设设并供其其共用之之其他地地方或范范围，但但不

16、包括括任何业业主拥有有独自使使用权的的地方。 44“公共服服务设施施” 指为为该发展展项目的的利益而而安装以以备各业业主共同同器、设设备、仪仪器、装装置、树树木、管管道、机机房、电电缆、电电线，包包括该发发展项目目的中央央系统，即消防防系统、保安系系统、空空调系统统、电讯讯系统、电梯系系统、电电气系统统到各单单位的分分开关箱箱、煤气气系统、蒸汽系系统、供供水及排排水系统统等，但但任何只只供个别别业主、租户使使用的设设施则不不包括在在内。 5“外墙” 指该该发展项项目的所所有或部部分外墙墙。 6“装修规规则” 指管理理者（如如以下定定义）就就各业主主在其所所属单元元（如以以下定义义）的装装修、更

17、更改、改改进、加加建、拆拆卸及装装饰等所所作的规规定。 7“绿化区区” 指根根据政府府当局依依照有关关法令要要求在该该土地上上实施绿绿化的地地区。 8“管理预预算” 指指根据本本公约和和有关法法规的规规定而为为该发展展项目预预备的管管理预算算。 9“管理费费用” 指指管理者者因管理理、保养养、及改改善该发发展项目目之公共共地方及及公共服服务设施施及执行行本公约约条文所所规定而而引起的的所有费费用和开开支。 100“公共设设施 指管管理者根根据本公公约第五五章第四四条第110款所所维修基金金及 收到到的基金金并用于于管理、维修及及改善该该发展项项水电费周周转金” 目目的款项项。 111“管理份份

18、额” 指由由第一业业主为使使各业主主分摊并并交纳管管理费用用而分配配给各单单元的份份额，有有关各单单元的份份额详列列于本公公约的附附录一内内。 122“管理者者” 指第第一业主主委任负负责管理理该发展展项目的的“*物物业管理理有限公公司”及/或或不时获获聘为管管理该发发展项目目的其他他任何人人或公司司。13“业主” 指对每每个单元元拥有或或共同拥拥用使用用权的人人士，并并包括其其日后的的合法继继承人或或转让（包括但但不限于于变卖、赠与及及互易等等）人。如果该该单元已已被合法法抵押，则“业主”应包括括该抵押押人和受受押人；担以上上述受押押人只是是在受押押人占有有该有关关单元或或收取该该有关单单元

19、的租租金及利利益下才才算是业业主。14“单元” 指在该该发展项项目内的的所有单单元或其其部分，包括车车位。15“车位” 指根据据本公约约规定用用作停泊泊车辆的的地方。16“本公约约” 指上上述当事事人于上上述日期期签署的的本公约约，并包包括分契契、相关关的公约约及一切切有关管管理该发发展项目目的文件件。17“土地批批文” 指指中华人人民共和和国深圳圳经济特特区土地地使用合合同书（*号号）及有有关的文文件及修修订。18“交付使使用 指指第一业业主于该该发展项项目可以以交付给给有关业业主通知书” 使使用时发发给有关关业主的的通知书书。 19“业主委委员会” 指指各业主主于按照照本公约约不时召召开的

20、业业主大会上委委出或选选出的业业主委员员。 20“业主大大会” 指按按照本公公约第七七章举行行的业主主大会。 21“住宅楼楼” 指该发发展项目目内的两两幢住宅宅楼。 22“商务公公寓楼” 指指该发展展项目内内的两幢幢商务公公寓楼。 23“裙楼” 指指该发展展项目内内的六层层裙楼。二本公公约中（在文义义许可或或要求下下），表表示单数数之字眼眼应包括括众数，相反亦亦同；表表示阳性性之字眼眼应包括括阴性和和中性，相反亦亦同；表表示人之之字眼应应包括公公司和法法团。第二章 总则一公共共地方是是为各业业主之利利益而设设置的，可由每每一位业业主及其其租客、雇员、访客及及其准许许的使用用者使用用。各业主此此

21、后一切切时候均均须遵守守和履行行本公约约所载之之保证、规定及及限制，并受其其约束。该等保保证、规规定及限限制的保保障和约约束附带带于该土土地及该该发展项项目的每每个部分分。每个业主主对其单单元有全全权之处处理权，包括出出售、转转让、抵抵押、按按揭、出出租、批批准享用用或以其其他方式式处置或或变卖，而无须须其他业业主或对对该发展展项目有有其他任任何权益益的人士士同意，但该处处理须明明确地受受中华人人民共和和国之有有关法例例及本公公约限制制和保障障。若任任何业主主出租其其单元给给予任何何租客或或租户，须就该该租客或或租户适适当履行行及遵守守公约的的条款向向其他业业主负责责。第一业主主的权利利下列权

22、利利及特权权保留予予第一业业主及其其承让人人：第一业主主有权在在其认为为合适的的情况下下更改该该发展项项目的名名称或其其中任何何部分的的名称及及编号。在进行行上述更更改前，第一业业主应提提前三个个月以书书面形式式通知所所有业主主，但无无须就因因此而引引致的任任何损失失、费用用或开支支向各业业主或其其他拥有有权的人人赔偿。第一业主主保留及及拥有该该发展项项目内的的天台、平台、架空层层、外墙墙（包括括玻璃幕幕墙）、地下室室及所有有车位（除已出出售给个个别业主主者外）的使用用权。第一业主主管理者者及其各各自的承承建商、代理人人及其他他经许可可的人为为检查、维修或或改善该该发展项项目的任任何一部部分，

23、包包括公共共地方、公共服服务设施施或任何何为该发发展项目目利益而而安装、取消或或拆卸的的设施，或为履履行管理理者对该该发展项项目的管管理责任任，有权权携带一一切必需需的设备备、机器器及材料料进入该该发展项项目的任任何一部部分。如如有必要要，可进进入任何何单元的的内部，但除紧紧急情形形外，应应事先在在合理时时间内通通知有关关业主或或使用人人。惟第第一业主主于使用用此项权权利时不不得妨碍碍其他业业主使用用其所属属的单元元。第一业主主有权随随时将发发展项目目及该土土地第一一业主原原拥有使使用权的的任何部部分划出出或指定定或重新新指定为为额外公公共地方方或公众众行人或或汽车通通道，并并可立约约声明，不

24、必经经其他业业主或其其他拥有有该发展展项目权权益的人人同意。在声明明指定的的时间内内，该等等额处地地方构成成公共地地方的一一部分，各业主主须按其其管理份份额的比比例负责责该等额额外地方方的保养养及维修修。惟第第一业主主于行使使此权利利时不得得妨碍其其他业主主使用其其所属的的单元。第一业主主有权取取消或更更改根据据本章第第一项第第4条所所规定由由第一业业主发出出或指定定的额外外公共地地方，而而无须其其他业主主或其他他拥有该该发展项项目权益益的人同同意。惟惟第一业业主于行行使此项项权利时时不得妨妨碍其他他业主使使用其所所属单元元。第一业主主有权随随时对本本公约签签订时存存在的该该发展项项目的建建筑

25、规划划及蓝图图进行更更改、修修订、增增订或改改动而无无须任何何其他业业主或其其他拥有有该发展展项目权权益的人人同意或或批准。但上述述更改、修订、增订或或改动须须事先获获得有关关政府当当局的批批准。所所有有关关更改、修订、增订或或改动并并不赋予予任何业业主向第第一业主主提出诉诉讼的权权利。惟惟上述更更改修订订、增订订或改动动不得妨妨碍任何何业主使使用其所所属单元元的权利利。第一业主主有权将将该发展展项目使使用权未未出售的的部分、公共地地方及公公共服务务设施及及其部分分安装、架设、更改、保养及及拆去烟烟窗、招招牌、广广告、天天线、桅桅杆、避避雷针及及照明及及其他各各种固定定设施。并在事事先给予予各

26、业主主书面通通知后（紧急情情况除外外）于一一切合理理时间带带同或不不带同工工人及设设备进入入该发展展项目任任何部分分，以便便进行上上述有关关工程，及按第第一业主主认为适适当的条条款准许许或批准准或授权权其他人人或公司司进行上上述工程程。惟上上述工程程不得妨妨碍其他他业主使使用其所所属的单单元。因因安装前前述招牌牌、广告告、广告告灯箱需需支付一一切费用用（包括括安装费费、材料料费、电电费及维维修费）亦由第第一业主主负责。第一业主主有权改改换或改改变该发发展项目目外墙和和公共地地方的颜颜色，在在该发展展项目外外墙和公公共地方方展示、安装或或附加任任何招牌牌及其他他广告牌牌或结构构，并可可拆去、修葺

27、、维修或或更换该该等广告告牌或结结构。第一业主主有权将将该发展展项目的的任何部部分（已已出售的的部分除除外）转转让或奉奉献给国国家，而而无须其其他业主主同意。第一业主主有权在在其认为为合适的的情况下下将管理理份额重重新分配配或作出出更改或或其他第第一业主主认为合合适的安安排，并并有权以以第一业业主的名名义签署署任何有有关文件件，而无无须其他他业主同同意。第一业主主有权向向政府有有关部门门申请对对土地批批文作出出第一业业主认为为适当的的修订、改动或或修改，并就此此事与政政府磋商商，达成成协议，及就达达成之协协议与政政府及有有关部门门签署任任何有关关文件，无须其其他任何何业主同同意或批批准。惟惟此

28、项权权利的行行使不得得妨碍其其他业主主使用其其所属的的单元。第一业主主有权调调整及重重新划定定该土地地的界线线，就此此事与政政府磋商商及达成成协议及及就达成成之协议议与政府府及有关关部门签签署任何何有关文文件，而而无须其其他任何何业主同同意或批批准。在受本公公约的限限制和保保障下，第一业业主有权权转让、抵押、出租、批准占占用或以以上其他他任何方方式处置置该发展展项目任任何部分分（已出出售的部部分除外外），而而不须任任何业主主同意。第一业主主可委派派代理人人行使本本公约保保留予第第一业主主之任何何权利。第一业主主可按其其认为适适当的时时候及条条件将本本公约保保留予第第一业主主的所有有或任何何权利

29、转转达让予予第一业业主认为为适当的的人士或或公司。第一业主主可就该该发展项项目任何何部分另另行订立立分契及及其他有有关管理理该发展展项目的的契约，惟该分分契及契契约不得得抵触本本公约的的条款。本公约所所载第一一业主的的其他权权利。为了使第第一业主主可以有有效地行行使本章章第（一一）条给给予第一一业主的的所有权权利及特特权起见见，各业业主于此此共同及及各自任任命（此此项任命命不得撤撤销）第第一业主主作为其其代理人人，授权权第一业业主充分分之权利利、权力力及职权权代表各各业主作作出一切切行为及及事情及及/或代代表各业业主签订订一切为为行使本本章第一一条第一一业主的的全部或或部分权权利所需需要或附附

30、带的文文件。业主责任任在不抵触触本公约约第三章章的条款款下：各业主承承诺在转转让其拥拥有单元元时，须须于有关关购买者者签署买买卖合同同之日起起一个月月内就有有关单元元的使用用变化情情况以书书面通知知管理者者。并应应取得由由购买者者所签署署列于附附录二内内的承诺诺书并交交与管理理者，以以确保有有关购买买者遵守守本公约约内一切切条款，并受其其约束。前业主主在管理理者接到到这承诺诺书前，对该单单元的管管理费用用及其他他有关费费用仍负负有责任任，前业业主亦有有责任支支付至转转让日的的管理费费用及共共他有关关费用。如前业业主在承承让人拒拒绝或还还未签署署上述的的承诺书书时将其其所拥有有单元转转让，则则该

31、前业业主仍要要履行本本公约的的责任，包括但但不限于于支付所所有管理理费用及及管理者者酬金，直到其其承让人人签署的的承诺书书生效止止。在承承让人签签署之承承诺书生生效前，如该承承让人对对第一业业主或其其他业主主造成任任何损失失，该承承让人及及前业主主均须共共同分别别负责赔赔偿第一一业主及及/或其其他业主主。前业业主如未未能付清清其应付付的管理理费用及及其他有有关费用用，管理理者有权权向前业业主及/或承让让人追讨讨。各业主需需尽速如如期付清清因其拥拥有完全全使用权权的单元元而产生生的现有有及将来来之各种种费用、税项、摊分费费用和支支出。各业主应应如期将将其单元元应缴之之管理费费用付给给管理者者。在

32、未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得变更更或改动动其单元元的结构构，亦不不得对公公共地方方或公共共服务设设施或其其保养作作出或造造成任何何改动、损害、破坏或或干扰。在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得改变变该发展展项目的的外貌。在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得在其其单元以以外的任任何地方方或在该该发展项项目的外外墙上安安装任何何户外遮遮光帘、遮篷、花架、旗杆、铁笼、招牌或或其他任任何建筑筑物伸出出物、结结构或装装饰、亦亦不得堵堵塞任何何窗户或或更改任任何窗户户之设计计及大小小。在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得在该该发展项项目的窗窗户或外外墙（预预留冷气气机

33、位除除外）安安装任何何冷气机机或其他他固定设设施。各业主不不得做出出与本公公约相违违背，而而使该发发展项目目的保险险（若有有）在为为无效或或令该等等保险（若有）的保金金提高的的行为。如有前前述事情情发生，则违约约之业主主对因此此而产生生的所有有损失、损害、费用、诉讼、索赔及及要求或或因此引引起的额额外或增增加的保保金对其其他业主主须负有有责任。如因该该业主违违约之行行为令致致该发展展项目或或其中一一部分被被损毁，而所投投保项下下的全部部或部分分保险（若有）金无法法得到赔赔偿，则则违约之之业主应应立即将将全部重重建或修修复损毁毁部分的的再建或或重修或或其他引引起之费费用支付付给予管管理者或或其他

34、业业主。各业主若若因本身身的疏忽忽引致水水、气、烟或其其他有关关物体外外溢，损损害他人人或其财财产而产产生的诉诉讼、索索赔和要要求，则则该业主主须对因因此而产产生的所所有诉讼讼、索赔赔和要求求全部负负责。各业主应应对其租租客、代代理人、雇员、访客及及其他使使用者等等的行为为、疏忽忽和错误误向管理理者及其其他业主主负责。如因上上述人士士的行为为、疏忽忽或错误误而发生生损害、损失，该业主主应支付付所有因因此而产产生的费费用或赔赔偿。在在前述情情况下，如损害害或损失失是由管管理者负负责修复复、补偿偿的，则则费用由由管理者者收取；如损害害或损失失是由受受害者负负责修复复、补偿偿的，则则费用由由受害者者

35、收取。各业主不不得作出出或容许许或容忍忍其他人人或其使使用作出出妨碍或或影响该该土地及及该发展展项目或或任何部部分的保保养的任任何事情情。各业主不不得在该该发展项项目内属属其所有有的单元元内作出出或容许许或容忍忍其他人人士作出出对其他他业主构构成损失失或损害害的行为为或疏忽忽行为，并须负负责修复复或弥补补因此而而引致的的任何损损失或一一切费用用及支出出。各业主及及其租客客、受许许可人、代理人人、雇员员、访客客及其他他使用者者在任何何时候均均应遵守守和履行行该发展展项目管管理规则则、住宅宅楼规则则、商务务公寓楼楼规则、裙楼规规则、停停车场规规则及其其他由管管理者按按照管理理需要而而制定的的规则。

36、各业主及及其租客客、受许许可人、代理人人、雇员员、访客客及其他他使用者者在任何何时候均均应严格格遵守装装修规则则条款。在获得有有关政府府当局及及管理者者的书面面同意后后，各业业主可以以自费在在其单元元中安装装或拆除除增加物物、附属属物，但但不可因因此引起起该发展展项目任任何结构构性损害害，及干干预该发发展项目目任何一一部分的的使用，损害公公共服务务设施。如业主主在安装装增加物物或附属属物时未未获取有有关政府府当局之之同意，则管理理者有权权将其加加建物拆拆除，并并向该业业主追付付因此引引起的一一切费用用。各业主不不得在该该发展项项目任何何部分存存入任何何武器、弹药、烟花、放射品品、污染染物品或或

37、任何危危险及易易燃物品品或存入入可能触触犯当时时的任何何法规或或对其他他业主及及使用者者构成滋滋扰或危危险的其其他物品品。但可可以存放放当时国国家法规规容许的的合理份份量的燃燃料或相相似物品品作煮食食及加热热用途。各业主不不得涂污污公共地地方、公公共服务务设施，在未得得管理者者书面同同意前，各业主主不得张张贴、派派发安装装或摆设设任何招招贴、通通告、招招牌、广广告、宣宣传品、商品遮遮篷、支支架、装装备、机机械或其其他物件件于该发发展项目目外面、公共地地方或公公共服务务设施等等（安装装于各单单元大门门范围内内显示业业主或住住客姓名名的小名名牌除外外）。各业主不不得在天天台架设设或安装装独立天天线

38、（包包括接收收卫星电电视之金金属碟）或容许许独立天天线伸出出该发展展项目任任何部分分。各业主不不得阻塞塞或堵塞塞任何公公共地方方或放置置或弃置置任何垃垃圾或物物件于公公共地方方内，亦亦不可占占用任何何公共地地方作私私人用途途。除事前经经管理者者书面同同意，各各业主不不得在其其所属单单元或该该发展项项目或其其任何部部分伺养养任何家家禽或动动物。各业主不不得做出出任何行行为令该该发展项项目之冲冲洗或排排水、排排污系统统堵塞或或令该等等设施的的有效运运作受损损。个别业主主无权要要求管理理者或其其下属为为该等业业主提供供与该发发展项目目管理无无关的服服务。各业主无无权直接接惩戒管管理者属属下的职职员，

39、该该业主如如对该职职员不满满，应向向管理者者提出，由管理理者采取取其认为为合适的的必要行行动。各业主不不得将其其单元用用作非法法或不道道德或与与土地批批文、政政府许可可用途、交付使使用通知知书或本本公约条条款相抵抵触的用用途，亦亦不得有有滋扰、损害其其他业主主的事情情发生。垃圾处理理只能依依该发展展项目规规则、住住宅楼规规则、商商务公寓寓楼规则则、裙楼楼规则及及停车场场规则中中有关部部分由管管理者规规定的办办法处理理。各车位的的业主或或其使用用者只可可将车位位用作停停泊本公公约准许许的车辆辆的用途途，不得得放置货货物或其其他物件件，并应应遵守停停车场规规则。各业主不不得破坏坏或以任任何方式式妨

40、碍公公共地方方及公共共服务设设施。各业主须须遵守土土地批文文及有关关法规。各业主不不可对任任何设施施或装置置作出影影响水、电或煤煤气等供供应的改改动，亦亦不可切切割或破破坏该发发展项目目的主墙墙或横栋栋梁或地地皮或楼楼宇结构构或公共共天线系系统、电电话线路路或下水水管道。各业主不不得利用用该发展展项目内内的走廊廊、楼梯梯间或其其他公共共地方晒晒晾衣物物或悬挂挂或放置置任何垃垃圾桶、家具或或其他物物品。各业主在在其单元元进行任任何装修修工程前前，必须须取得管管理者的的书面同同意，并并须将一一笔管理理者指定定的款项项以管理理者指定定的方式式交存管管理者。此笔款款项存放放于管理理者或不不享利息息。如

41、进进行装修修工程的的业主违违反管理理者订立立的装修修规则或或因装修修工程引引起任何何追讨、损失或或法律责责任，管管理者可可从该笔笔款项中中扣除合合理的款款项作为为赔偿。如仍不不足以弥弥补所有有损失，管理者者将保留留一切追追讨的权权利。该该款项或或其余款款会在装装修工程程完成并并管理者者验证一一切妥当当后144天内发发还给有有关业主主。住宅楼内内的所有有单元只只可作住住宅用途途使用。商务公公寓楼内内的所有有单元只只可作住住宅或写写字楼用用途使用用。裙楼内的的所有单单元只可可作商场场及展览览用途使使用。停停车场内内的所有有车位只只可作停停泊车辆辆用途使使用。第五章 管 理一般事项项该发展项项目由管

42、管理者根根据本公公约进行行管理。管理者者的首届届任期为为二年，由*年年*月*日至*年*月月*日止止。业主委员员会有权权于业主主大会通通过多数数决议后后给予管管理者不不少于三三个月的的书面通通知终止止其职务务：管理理者亦可可给予业业主委员员会三个个月的书书面通知知辞去其其职务。惟业主主委员会会或管理理者不可可在上述述首届任任期二年年内发出出此通知知。管理者的的责任在在于管理理和维护护该发展展项目的的每一部部分，管管理者受受本公约约的约束束，并须须遵守和和履行本本公约中中其应遵遵守及履履行之责责任及义义务。管理者将将被视为为全部业业主之集集体代理理人，而而非个别别代理人人。每一一个业主主将被视视为

43、已不不可撤销销地任命命管理者者为执行行本公约约规定的的代理人人。管理者的的权力及及责任在不抵触触第一业业主及其其权利转转让人的的权利下下，管理理者有完完全之授授权去做做所有为为该发展展项目有有效管理理和维护护所必须须做的事事情，并并为此负负责，其其中包括括（但不不限于）下列事事项：（1）检检查、视视察该发发展项目目，必要要时可进进入所有有单元的的内部。（2）从从事任何何必要工工作，以以保持该该发展项项目及其其每一个个部分处处于良好好、清洁洁、安全全的状态态。（3）更更换公共共地方中中破损的的玻璃、门、窗窗或设备备及破损损的公共共服务设设施。（4）保保持所有有公共地地方良好好照明。（5）保保持该

44、发发展项目目及其所所有部分分（任何何业主拥拥用独家家使用权权的单元元除外）清洁、卫生、干净。（6）安安排定期期垃圾清清理，保保证垃圾圾站及其其收集设设施处于于良好工工作状态态。（7）防防止堵塞塞所有公公共地方方，并在在发生堵堵塞时清清除障碍碍物。（8）保保持该发发展项目目所有公公共下水水道、水水管或其其他管道道清洁、畅通。（9）保保持公共共服务设设施处于于良好操操作状态态。（10）保持所所有公共共地方内内的机房房、机械械及设备备处于良良好操作作状态。如果有有电梯及及自动扶扶梯，则则按有关关法律、法规执执行。（11）防止任任何垃圾圾淤积、侵蚀或或倾倒于于任何公公共通道道上。如如有前述述情况发发生

45、，则则将垃圾圾清除，并应向向引致上上述情况况发生的的人士要要求并收收取因此此而引起起的费用用。（12）清除任任何不符符合本公公约规定定的建筑筑物或安安装物，向应负负责的人人士要求求并收取取清除及及补偿因因此而引引起的损损害的费费用。（13）安排保保养该发发展项目目内的消消防设施施、保安安设施、电讯设设施、电电梯系统统、煤气气系统、蒸汽系系统、供供水及排排污设施施、照明明系统、空调设设施及其其他公共共设施，并使之之符合政政府有关关法律、法规的的要求。（14）为该发发展项目目及其每每一个部部分提供供并保持持一队保保安人员员、看更更、看守守人员，并在管管理者认认为合适适的情况况下，安安装、运运用并维

46、维护保安安设施。（15）控制该该发展项项目内所所有车辆辆停放、货物装装卸、行行人交通通，拖离离或扣留留所有违违反该发发展项目目规则，包括停停车场规规则或本本公约而而停泊于于停车场场内的车车辆，并并向该车车辆之车车主收取取拖离及及扣留费费用，包包括本章章第（五五）部分分第2条条规定的的滞纳金金和手续续费。（16）以高标标准维持持并改进进所有公公共服务务设施及及其服务务质量，使该发发展项目目使用者者能满意意地享用用该发展展项目。（17）在所有有与该发发展项目目之公共共责任有有关之法法律诉讼讼中作为为全体业业主的代代表。（18）防止及及制止任任何人未未经管理理者书面面同意或或未按本本公约的的规定而而

47、占用或或使用公公共地方方及公共共服务设设施。（19）采取一一切必要要措施以以符合政政府对于于该发展展项目的的要求。（20）防止及及制止任任何人对对该发展展项目或或公共服服务设施施进行有有害的变变更及损损害。（21）按本公公约规定定，要求求并收取取所有该该发展项项目业主主应付之之款项，支付所所有因该该发展项项目管理理及维护护而产生生的应付付款项。（22）如管理理者认为为合适，管理者者有权为为该发展展项目的的公共地地方（包包括公共共服务设设施）（但不包包括个别别业主享享有独自自拥有使使用权的的部分）投保。其金额额及险种种由管理理者根据据其良好好管理实实践做出出决定。投保应应根据业业主各自自的投保保

48、权益，以管理理者的名名义代表表管理者者本身及及业主投投保，管管理者统统一支付付保费以以使该等等保险有有效。（23）替绿化化区进行行绿化工工作。（24）向业主主报告所所有因该该发展项项目的管管理、维维护而与与政府、公民及及有关个个人的往往来事宜宜。（25）雇用或或解雇职职员，使使管理者者得以履履行其职职责。为为该等职职员提供供办公地地、制服服、工作作服、工工具、器器具、清清洁或其其他材料料及所有有必要的的设备及及应有的的培训，劳工保保障（包包括法例例所规定定的任何何保险，在职及及退职（退休）补偿或或其他各各项支出出等）。（26）防止任任何人在在该发展展项目叫叫卖，有有权将叫叫卖者驱驱出该发发展项

49、目目外。（27）节日期期间可装装饰该发发展项目目入口及及外墙及及公共地地方，包包括灯光光及其他他饰物。如管理理者认为为必要，可以组组织该发发展项目目内的文文娱康乐乐及推行行活动。（28）采取方方法执行行和监察察各业主主及用户户遵守及及履行本本公约的的条款，包括但但不限于于以下方方法：在该发展展项目内内显著地地方公布布违约业业主及使使用者的的姓名连连同其违违约情节节；劝告或以以书面通通告违约约业主纠纠正错误误，并在在通知后后14天天期满而而该业主主仍未纠纠正错误误时，带带同或不不带同工工人进入入该违约约业主之之单元并并采取相相应的行行动。如如属紧急急情况，可不必必书面通通知：通过民事事诉讼向向每

50、名违违约业主主追讨本本公约规规定该业业主须缴缴付任何何款项；停止对违违约业主主单元的的服务（包括停停止水、电、煤煤气等的的供应及及/或电电梯、电电视转播播的服务务）或采采取其他他有效或或可行之之措施；管理者认认为合适适的其他他方法。 （229）修修葺该发发展项目目的主要要结构、天台、外墙及及公共地地方等，确保其其维修良良好。 （330）采采取一切切措施防防止该发发展项目目任何公公共地方方受阻塞塞，并移移去任何何造成阻阻塞的物物件。 （331）采采取一切切措施（包括提提出及进进行诉讼讼）制止止各业主主违反、不遵守守或不履履行本公公约的规规定或该该发展项项目规则则、住宅宅楼规则则、商务务公寓楼楼规

51、则、裙楼规规则、停停车场规规则及装装修规则则。 （332）就就管理者者的一切切酬金及及履行本本公约规规定的职职责而支支出及支支取的一一切款项项预备妥妥善的账账目记录录，并向向各业主主提交每每月及每每年的定定期报告告，及于于业主合合理要求求时提交交报告。 （333）聘聘请、撤撤换及付付酬予律律师、建建筑师、设计院院工程师师、会计计师及其其他专业业顾问、承建商商、工人人、花匠匠、代理理人、保保安人员员、清洁洁工人及及其他工工作人员员。 （334）在在不抵触触本公约约的规定定下，作作出其他他行动使使该发展展项目有有妥善管管理和维维修。 （355）协助助调解业业主或用用户之间间因该发发展项目目之管理理

52、及共用用该发展展项目的的公共地地方及公公共设施施而引起起的纠纷纷与争执执。2管理理者有权权制定、修改及及替代该该发展项项目管理理规则、住宅楼楼规则、商务公公寓楼规规则、裙裙楼规则则、停车车场规则则及装修修规则。以上之之规则及及其修改改应张贴贴于该发发展项目目之告示示栏。3.管理理者根据据本公约约做出的的行为及及决定在在各方面面对所有有业主均均有约束束力。4.管理理者及其其雇员在在下列情情况下无无需对业业主及其其使用者者负责：为履行本本公约所所作出或或拒绝作作出的一一切行为为，但涉涉及刑事事责任、不道德德、不诚诚实、严严重过失失及故意意违约的的不包括括在内。因下列原原因造成成的服务务中断：因任何

53、设设施及装装置必要要之保养养及维修修；台风、水水灾、火火灾、地地震或其其他不可可搞力的的损害、毁灭；无法避免免的燃料料、材料料、水或或劳力短短缺；管理者所所无法控控制的其其他一切切原因。因国家或或地方法法律规定定或约束束下而不不能执行行本公约约或要执执行非本本公约条条款之职职责。管理者应应尽全力力按照本本公约的的规定履履行其对对该发展展项目的的管理和和维护职职责。5.管理理者应尽尽全力按按照本公公约的规规定履行行其对该该发展项项目的管管理和维维护职责责。管理者酬酬金管理者酬酬金乃管管理者履履行本公公约的职职责而付付给管理理者的报报酬。在在业主委委员会未未成立前前，该酬酬金由第第一业主主拟定。在

54、业主主委员会会成立后后，管理理者酬金金将由业业主委员员会拟定定。管理者无无须从管管理者酬酬金中支支付因招招聘任何何职工为为该发展展项目管管理、运运作、会会计、核核数或作作为捐献献等和一一切直接接开支费费用。管理者酬酬金于每每月第一一天由业业主提前前支付。管理及其其他费用用为确定业业主应付付的管理理费用，管理者者应在每每年100月底前前为下一一年度准准备一份份管理预预算。该该预算应应显示该该发展项项目总体体上在管管理与维维护方面面的估计计开支（包括管管理者酬酬金）和和估计收收入。为确定管管理预算算，第一一会计年年度应由由该发展展项目工工程完成成并经深深圳市政政府主管管部门检检验合格格之日开开始，

55、截截至该年年之122月311日止。若该开开始日期期在该年年10月月底以后后，则该该年的会会计年度度与第二二年的会会计年度度合并计计算。其其后的会会计年度度即自每每年1月月1日始始，至该该年122月311日止。管理者者有权随随时改变变会计年年度，但但应提前前一个月月向各业业主发出出书面通通知。管理费用用包括但但不限于于下列各各项：该发展项项目公共共地方应应付给予予政府之之土地使使用费、土地管管理费、租金、税金及及其他应应付款项项之开支支。履行本公公约定明明的管理理者职责责的费用用。为该发展展项目的的恰当及及有效管管理而由由管理者者决定应应购置或或租用的的所有必必需之设设备、机机械、车车辆的费费用

56、。聘用及解解聘协助助该发展展项目管管理的行行政及监监督职员员的费用用。聘用及解解聘任何何管理该该发展项项目所必必需的看看更、守守卫、电电工、花花匠、清清洁工、分判商商或其他他人士，以及为为该等人人士提供供制服、工作服服、工具具、材料料、设备备及培训训之费用用。该发展项项目整体体公共（即非某某一单元元或某一一业主独独家使用用之地方方所使用用或耗用用的）水水、电、冷气、煤气、电话、服务的的收费及及其类似似收费及及支出。管理者的的酬金。处理垃圾圾的费用用。操作、修修理、保保养、绿绿化、装装饰、更更换或清清洁外墙墙（包括括玻璃幕幕墙）、公共地地方或公公共服务务设施的的支出和和费用。因安装、改善或或更换

57、该该发展项项目内任任何公共共服务设设施所需需的非经经常性开开支。本公约第第五章第第二、11.（222）及及（255）条所所提及的的保险金金（若有有）。管理者为为履行本本公约规规定的职职务或行行使本公公约规定定的权力力而支出出的法律律、会计计、核数数或其他他专业费费用。各业主应应按管理理者预算算及其所所属单元元所占的的管理份份额支付付管理费费用。管理工作作及/或或管理费费用如因因为个别别业主的的要求及及/或行行为而增增加，管管理者有有权向该该业主征征收合理理的附加加费用。管理者有有权在其其认为必必要的情情况下增增加各业业主每月月应付的的管理者者费用金金额以满满足有关关年度修修改之估估计开支支，并

58、无无须如以以下第77款所规规定需准准备一份份预算更更改，但但应提前前一个月月书面通通知业主主。该增增加之款款项将构构成各业业主每月月应付的的管理费费用的一一部分。如管理者者认为有有关会计计年度所所收的款款项将不不足以支支付有关关会计年年度发生生的所有有开支，则管理理者可准准备一份份修改后后的管理理预算，确定每每一业主主应加付付的数目目。管理理者可运运用该笔笔每月加加收的款款项弥补补不足的的部分。在例外外情况下下，如果果管理者者认为合合理，该该笔款项项亦可以以一次性性总付的的方式收收取。如有关会会计年度度出现盈盈余，则则该盈余余部分即即视为下下一会计计年度的的收入。各业主有有责任确确保其单单元/

59、店店铺按时时缴交管管理费用用，无论论其单元元是否空空置、出出租或自自用。该发展项项目每一一单元的的首名向向第一业业主购置置该单元元的业主主（下称称“首名业业主”），须须于该单单元买卖卖完成时时将一笔笔由管理理者指定定的款项项交给管管理者作作为公共共设施维维修基金金及公共共水电费费用周转转金。该该笔款项项不得转转移亦不不会归还还给该首首名业主主，由管管理者用用于有益益于该发发展项目目管理、维修之之用途或或支付任任何非经经常性开开支，包包括安装装或更换换发展项项目内任任何公共共服务设设施的费费用。每单元的的首名业业主在向向第一业业主完成成购入其其单元时时应当：向管理者者清缴及及预缴其其单元应应付之

60、管管理费用用，管理理费用由由第一业业主向其其发出关关于其单单元的交交付使用用通知书书日起开开始征收收。向管理者者支付一一笔相等等于根据据管理预预算于第第一会计计年度应应付的两两个月管管理费的的款项作作为其在在本公约约项下应应负的责责任的保保证金。该笔款款项不可可用作支支付业主主根据本本公约项项下应付付之管理理费用。管理费用用及其滞滞纳金的的缴付每一业主主于第个个月第一一天预先先向管理理者缴付付其单元元每月应应付之管管理费用用，管理理者别有有规定的的除外。任何业主主如果未未能于根根据本公公约应付付的款项项（包括括但不限限于管理理费、该该业主纠纠正违约约错误相相应开支支）到期期日起115天内内支付