大厦商业裙楼可行性研究分析报告

1、【PAGE PAGE 35【XX大厦】可行性分析报告目 录录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc75791212 1XX大大厦商业业裙楼可可行性研研究分析析 PAGEREF _Toc75791212 h 3 HYPERLINK l _Toc75791213 1.1项项目位置置介绍 PAGEREF _Toc75791213 h 33 HYPERLINK l _Toc75791214 1.2郑郑州市城城市规划划发展分分析 PAGEREF _Toc75791214 h 5 HYPERLINK l _Toc75791215 1.3商商业环境境层次结结构 PAGEREF _Toc

2、75791215 h 6 HYPERLINK l _Toc75791216 1.4本本项目的的特点分分析 PAGEREF _Toc75791216 h 7 HYPERLINK l _Toc75791217 1.5本本项目裙裙楼的客客户定位位 PAGEREF _Toc75791217 h 8 HYPERLINK l _Toc75791218 1.6裙裙楼定位位的论证证 PAGEREF _Toc75791218 h 9 HYPERLINK l _Toc75791219 1.6.1银行行、证券券公司的的选址必必要条件件 PAGEREF _Toc75791219 h 9 HYPERLINK l _To

3、c75791220 1.6.2本项项目的区区域唯一一性 PAGEREF _Toc75791220 h 9 HYPERLINK l _Toc75791221 1.6.3周边边繁华的的经三路路存在的的先天缺缺陷 PAGEREF _Toc75791221 h 100 HYPERLINK l _Toc75791222 1.7裙裙楼情况况简介 PAGEREF _Toc75791222 h 12 HYPERLINK l _Toc75791223 2XX大大厦写字字楼可行行性研究究分析 PAGEREF _Toc75791223 h 117 HYPERLINK l _Toc75791224 2.1郑郑州目前前

4、写字楼楼市场状状况 PAGEREF _Toc75791224 h 177 HYPERLINK l _Toc75791225 2.1.1目前前市场供供应现状状 PAGEREF _Toc75791225 h 17 HYPERLINK l _Toc75791226 2.1.2甲级级写字楼楼的状况况 PAGEREF _Toc75791226 h 19 HYPERLINK l _Toc75791227 2.2写写字楼发发展的世世界性趋趋势 PAGEREF _Toc75791227 h 200 HYPERLINK l _Toc75791228 2.2.1从国国际写字字楼的普普遍形式式反映 PAGEREF

5、_Toc75791228 h 220 HYPERLINK l _Toc75791229 2.2.2国内内大城市市的写字字楼形式式反映 PAGEREF _Toc75791229 h 221 HYPERLINK l _Toc75791230 2.3办办公商务务形式演演变的必必然性 PAGEREF _Toc75791230 h 224 HYPERLINK l _Toc75791231 2.4XXX大厦厦领先市市场的持持续性优优势 PAGEREF _Toc75791231 h 266 HYPERLINK l _Toc75791232 2.4.1本项项目的整整体优势势 PAGEREF _Toc75791

6、232 h 26 HYPERLINK l _Toc75791233 2.4.2本项项目的细细部优势势 PAGEREF _Toc75791233 h 27 HYPERLINK l _Toc75791234 2.4.3高档档写字楼楼具有较较大的升升值空间间 PAGEREF _Toc75791234 h 29 HYPERLINK l _Toc75791235 2.4.4XXX大厦符符合国际际甲级写写字楼通通用标准准 PAGEREF _Toc75791235 h 30 HYPERLINK l _Toc75791236 2.5XXX大厦厦的价格格分析 PAGEREF _Toc75791236 h 331

7、 HYPERLINK l _Toc75791237 2.5.1XXX大厦价价格的市市场水平平 PAGEREF _Toc75791237 h 31 HYPERLINK l _Toc75791238 2.5.2XXX大厦的的推广价价格策略略简析 PAGEREF _Toc75791238 h 333 HYPERLINK l _Toc75791239 2.5.3XXX大厦的的投资回回报 PAGEREF _Toc75791239 h 344 HYPERLINK l _Toc75791240 2.6从从销售情情况预计计升值空空间 PAGEREF _Toc75791240 h 355 HYPERLINK l

8、 _Toc75791241 3结论 PAGEREF _Toc75791241 h 336XX大厦厦商业裙裙楼可行行性研究究分析项目位置置介绍本项目位位于金水水区，花花园路侧侧。金水水区属于于郑州商商政一体体的功能能版块。 。项目目所在地地区的地地图图片片。交通网络络发达，花园路路双向八八车道，车流顺顺畅；本项目北向道路情况北环立交交附近，位扼交交通要塞塞；周边省机机关部门门聚集；省电视视台以及及其广告告业务部部门、迎迎宾馆、高档别别墅群等等近在咫咫尺；河南省电视台河南省工商行政管理局企业注册大厅龙门大酒店郑州市城城市规划划发展分分析郑州市整整体城市市规划是是“北移东东扩”的整体体战略，城市中中

9、心北移移。郑州西南南城区作作为老城城区，曾曾经有过过相对繁繁华的时时期。一一些颇具具规模的的工业企企业和外外驻单位位曾给该该区域经经济发展展带来无无可比拟拟的动力力。随着着市场经经济的发发展和国国企改革革的不断断深入，西南区区域发展展相对滞滞后，国国企改革革、就业业问题也也是导致致该区域域整体消消费水平平较低，购买力力削弱的的原因，在一定定程度上上影响到到涉及居居民生活活、居住住等相关关行业的的发展。西南区域域虽然是是郑州市市市政府府所在区区域，但但较之省省政府机机构集中中的东区区、北区区，其人人气、信信息量、物流、人文环环境等资资源所形形成的很很强的积积聚效应应，存在在明显差差异。所谓“东东

10、扩”，即是是建设郑郑东新区区（CBBD）。郑东新新区是郑郑州市政政府重点点建设的的一个全全新区域域。但由由于一个个完全的的CBDD从成型型到成熟熟、配套套设施的的完善、区域功功能的实实现、人人气的有有效聚集集，按全全国众多多大中城城市的发发展经验验看，是是一个较较为漫长长的过程程；按经经验，应应该大约约需要668年年的时间间。所以，商商政一体体的金水水区，必必然是城城市北移移发展进进程中的的核心区区域；与与新区域域CBDD的发展展比较，其多年年的历史史沉淀、成熟的的市政配配套、完完善的交交通网络络以及得得天独厚厚的郑州州北门户户位置，是“东扩”区域中中难以望望其项背背的。商业环境境层次结结构本

11、项目88分钟车车程范围围内可辐辐射到的的商业环环境层次次结构主主要如下下：类型名称省、市机机关单位位省广播电电视中心心、省工工商局、省财政政厅、省省税务局局、省烟烟草专卖卖局、省省新闻出出版局、省邮电电研究所所、河南南日报报报业集团团、省煤煤炭总医医院、郑郑州海关关、郑州州金水中中医院大型国企企中原石油油天然气气开发总总公司、省物资资集团、奥克啤啤酒厂、零售业汽车配件件大世界界、丹尼尼斯量贩贩、国美美电器城城、河南南科技市市场、天天荣国际际建材港港院校省实验中中学、河河南财经经学院、省水利利学校其它大河锦江江饭店、龙门大大酒店、中国移移动营业业中心、中国联联通从金水区区的现状状观察，是由商商、

12、政、文化相相结合的的较高层层次的功功能区域域，其人人流、物物流、资资金流形形成了较较强的聚聚集效应应。本项目的的特点分分析本项目主主要具有有如下优优点：郑州的标标志性建建筑；本项目已已获得市市场高度度认可，“大郑州州首席纯纯写字楼楼”的形象象已经树树立；目目前是郑郑州最顶顶级的写写字楼，符合国国际甲级级写字楼楼物业通通用标准准；交通方便便；周边省直直机关、高层次次客户聚聚集；信息产业业厅进驻驻其中，带动一一批相关关高端客客户进驻驻；项目整体体定位高高，形象象好，物物业综合合质素较较高，进进驻的客客户质素素较高；超大容量量停车场场，有2200多多个车位位，停车车方便。轻松避避免了郑郑州众多多写字

13、楼楼停车位位日益紧紧张甚至至缺乏的的窘况；裙楼超大大落地玻玻璃幕墙墙，明亮亮通透，具有强强烈的现现代气息息；既能能使室内内有明亮亮宽敞的的办公环环境，又又能使进进驻商家家最充分分体现自自己的形形象；高高尚、气气派，为为企业的的形象建建设提供供了最好好的展示示基础；而且，相对独独立的裙裙楼，能能给进驻驻商家更更大的展展示空间间，有效效促进进进驻商家家的企业业形象建建设；裙楼内的的平面结结构设计计宽敞、实用；在本项目目南向22分钟车车程的地地方，是是郑州市市的“地王”，此地地块是综综合用地地，定位位较高。而本项项目是此此地段的的唯一一一个顶级级写字楼楼，商家家进驻本本项目，必定能能抢占先先机，待待

14、“地王”建成并并投入使使用后，必定再再次拉升升此地段段价值；本项目目的投资资价值、商业价价值从长长远看，有较大大的升值值空间。本项目裙裙楼的客客户定位位本项目裙裙楼的市市场定位位主要针针对以下下几项依依据：与整个金金水区的的区域定定位相结结合；与周边商商业环境境相结合合；与本项目目的特点点相结合合；与本项目目的形象象相结合合。本项目商商业裙楼楼的客户户定位为为：有实力的的、注重重企业形形象建设设的、准准备开展展多功能能业务的的银行、证券公公司裙楼定位位的论证证银行、证证券公司司及高档档酒楼的的选址必必要条件件此两类企企业营业业点的选选址，估估计有以以下几方方面必要要条件：资金流密密集；周边的消

15、消费层次次结构组组成丰富富；交通方便便；车位位充足；方便形象象展示，地域标标识性强强；所使用的的物业在在软、硬硬件设施施方面能能符合企企业现在在及未来来持续性性发展的的办公需需要；具备餐饮饮业建筑筑设计布布局；本项目的的区域唯唯一性一般而言言，银行行进驻写写字楼裙裙楼物业业，是最最佳的选选择。因因为写字字楼的大大堂、物物业管理理等方面面能达到到银行等等金融业业企业的的使用要要求。而本大厦厦是目前前郑州最最顶级的的写字楼楼物业，软、硬硬件设施施一流。本大厦厦更是本本区域内内唯一的的顶级全全新商业业物业。它的唯唯一性，决定了了它的商商业价值值。这对于类类似银行行这种具具有需要要快速抢抢占市场场份额

16、的的经营战战略的企企业而言言，是最最为合适适的。周边繁华华的经三三路存在在的先天天缺陷 缺缺陷一：车道狭狭窄，交交通阻塞塞，人流流、车流流不通畅畅离本项目目约3分分钟车程程的经三三路，是是金水区区内发展展成熟的的商业路路。虽然然此处的的商业较较为密集集，但是是，由于于早期道道路规划划的原因因，双向向两车道道的设计计，已远远远不能能适合现现代办公公企业所所讲求的的效率要要求。路路口多、红绿灯灯多的客客观环境境，导致致日常的的办公时时间内，这里的的车流都都不太顺顺畅。上上、下班班时间的的堵车更更是司空空见惯。 缺缺陷二：物业软软、硬件件方面均均难以适适合企业业的可持持续发展展的办公公需求这里的写写

17、字楼物物业绝大大部分属属于过渡渡性产品品（这在在下一节节写字楼楼的可行行性研究究分析中中有详细细的叙述述），无无论物业业质素、档次、机电设设备、配配套设施施、物业业管理等等方面，无法满满足现代代企业的的办公需需求；更更无法很很好地满满足企业业的可持持续性发发展需求求。如果最终终因物业业方面的的原因而而最终放放弃所驻驻守的区区域，也也即“非战斗斗性”损失已已抢占的的市场份份额，这这绝对是是企业不不可接受受的。从以上三三方面的的综合分分析，论论证了本本项目的的商业裙裙楼作为为银行、证券公公司的办办公场所所是具备备了充分分条件与与必要条条件，所以，本本项目的的商业裙裙楼的功功能上，是适合合银行、证券

18、等等金融企企业使用用的。事实上，从目前前多家与与本项目目正在洽洽谈的客客户情况况观察，银行类类的客户户占了大大多数。这从另另一角度度也证实实了这个个结论的的正确性性。裙楼情况况简介本项目的的裙楼为为地面114层层，面积积共约1120000平方方米，分分层面积积如下：楼层建筑面积积（平方米米）1南（1001）1,0000.887北（1002）1,1000.0042南（2001）1,6229.001北（2002）1,2336.9943南（3001）1,7000.992北（3002）1,5880.2254南（4001）1,1229.223北（4002）1,5000.999平面图(见下页页)：平面图显

19、显示区XX大厦厦写字楼楼可行性性研究分分析郑州目前前写字楼楼市场状状况郑州近两两年的城城市化进进程的不不断加快快，老城城区的规规划改造造及郑东东新区的的建设发发展促进进了郑州州的投资资环境愈愈加完善善；良好好的区位位优势及及重要的的交通枢枢纽为写写字楼市市场的发发展奠定定了基础础。作为为城市经经济发展展的晴雨雨表，城城市品牌牌形象的的“名片”，写字字楼随着着经济的的繁荣，城区规规模的扩扩大，将将迎来新新一轮的的建设高高潮。目前市场场供应现现状经过本行行实地调调查，郑郑州写字字楼市场场的现状状是：部部分写字字楼的使使用功能能混杂、定位不不清，体体现现代代商务办办公的高高水准物物业较为为缺乏，商住

20、型型写字楼楼仍为市市场的主主流产品品。但商住型型写字楼楼的物业业特点，决定了了其自身身属性仅仅仅是写写字楼发发展过程程中的过过渡产品品。近年销售售情况较较好的XXX国际际大厦、财富广广场、XXX数码码大厦；我们对对此三个个物业简简单分析析如下，以窥得得郑州市市场写字字楼的现现时供应应状况：【财富广广场】 基本本上是住住宅型结结构，居居家式的的建筑尺尺度无法法满足商商务企业业的宽敞敞、明亮亮的办公公要求；每户带带个小阳阳台，商商务办公公的严谨谨性不够够。电梯梯数量较较少也无无法有效效配合高高效的现现代企业业需求。【XX国国际大厦厦】较财财富广场场有进步步，完全全的商住住型结构构，电梯梯配置及及电

21、梯等等候大堂堂设计等等开始接接近现代代写字楼楼的标准准。但在在结构上上尚带有有住宅的的痕迹，对于提提高企业业形象方方面没有有起到促促进的作作用。【XX数数码大厦厦】三个个物业中中，在结结构上研研究，最最为接近近现代写写字楼模模式。只只不过许许多配置置标准尚尚未达到到平均水水准，给给日常的的办公带带来不便便。例如如电梯数数量少、公共部部分灯光光阴暗、停车不不便等。以上三个个物业，基本上上可以代代表现时时郑州写写字楼的的发展状状况。据据本行调调查，客客户在日日常工作作中，反反映以下下几个较较为集中中的问题题，应该该可以说说明现时时物业的的商务缺缺陷：停车位少少，停车车难；等候电梯梯时间过过长；更愿

22、意使使用中央央空调；电梯速度度太慢；大厦外墙墙尚可，但内部部形象不不专业，无法提提高公司司的企业业形象；内部结构构局限，面积需需求稍大大的企业业需要合合并数个个单元，导致内内部结构构差，死死位较多多，影响响使用；同时也也无法满满足企业业的持续续性扩展展；物业管理理较差。甲级写字字楼的状状况目前郑州州市公认认的最好好的写字字楼有未未来大厦厦、润华华商务花花园、裕裕达国贸贸大厦、河南报报业大厦厦。我们可从从中发现现，这些些物业已已接近甲甲级写字字楼的一一般标准准，基本本上可以以代表郑郑州市“顶级”写字楼楼的水准准。这类类写字楼楼确实与与商住物物业相比比，进了了一大步步。可惜惜数量在在郑州实实在太少

23、少。从这些物物业的进进驻客户户中，也也可发现现，外资资公司、国内著著名公司司集中进进驻的比比例比其其它商住住型物业业的非常常明显地地增多。例如：润华商务务花园：飞利浦浦、三星星等众多多外资公公司进驻驻设立办办事处；未来大厦厦：诺基基亚、法法国达飞飞船务、华为、清华同同方、英英美烟草草等多家家国内外外著名公公司等进进驻。由客户的的需求看看，发展展到一定定阶段的的企业，已经将将公司形形象作为为成功商商务交往往的重要要因素之之一。他他们在国国内外各各大城市市的商务务办公习习惯，在在他们挑挑选办公公物业时时已明显显反映出出，商住住物业，并不符符合他们们的办公公选址要要求。目前郑州州市场上上高档写写字楼

24、物物业稀缺缺，只有有极少数数楼宇达达到较为为优质水水准；随随着郑州州市经济济的逐步步增长，已具有有一定发发展实力力和规模模的写字字楼客户户对物业业质素的的要求将将越来越越高，写字楼发发展的世世界性趋趋势从国际写写字楼的的普遍形形式反映映目前国际际上新建建的写字字楼，全全部采有有纯写字字楼的形形式，甲甲级标准准更是众众多客户户追求的的理想指指标。法兰克福银行大楼德国德意志银行大楼香港怡和大厦国际上写写字楼的的形象，完全向向“纯粹”发展，这也符符合商务务形象。国际上上，即使使是中小小企业的的发展，也会注注重企业业形象的的建立，以求全全方位赢赢得市场场先机。国内大城城市的写写字楼形形式反映映目前，国

25、国内各大大城市的的写字楼楼，虽都都存在商商住类型型的物业业，但随随着市场场的发展展，与国国外市场场的频密密交流，再加上上商住物物业的过过渡性质质，决定定了其退退出市场场主流的的必然。在目前各各大城市市的写字字楼市场场中，最最受客户户追捧的的，仍然然是属于于甲级写写字楼的的纯办公公物业。上海金茂大厦北京国贸中心深圳地王大厦广州中信大厦而在深圳圳最近新新建的写写字楼中中，全部部都是纯纯写字楼楼物业，也从另另一角度度反映了了，市场场的发展展决定了了商住物物业最终终退出市市场的必必然。而而且这个个趋势，只用了了不长的的时间，就完成成了。深圳新世界中心深圳国际商会中心深圳在建甲级写字楼-华润中心平面结构

26、基本上，纯粹的的写字楼楼，讲求求空间开开阔、明明亮、空空间自由由分隔。这些是是平面结结构形式式上的表表现。而而在北京京、上海海、深圳圳等地的的在建写写字楼，几乎所所有都采采用这种种形式，以迎合合写字楼楼的发展展趋势及及客户的的需求。深圳联想大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务务形式演演变的必必然性在完全公公有制经经济年代代，企业业的办公公物业，仅仅是是工作场场所，没没有太多多的讲究究。这种种状况维维持了相相当长的的一段时时期。在经济开开放年代代的初期期，一批批民营企企业茁壮壮成长，也是他他们最先先拓宽视视野，与与国内外外企业不不断加流流，不断断学习。企业的的办公物物业，开开始由完完全的工工

27、作场所所逐渐转转向带有有社交性性质的办办公空间间。但受受限于企企业的发发展规模模，经济济实力，以及国国内的市市场情况况，更多多的企业业处于创创业阶段段，亦商商亦住的的办公物物业成为为了符合合市场发发展的阶阶段性产产物。而在经济济开放的的年代，尤其是是中国加加入WTTO后，经济不不断腾飞飞，企业业不断发发展与壮壮大，面面对激烈烈的国内内外市场场竞争时时，企业业已识意意到企业业形象对对他们赢赢得市场场先机的的重要性性。企业业对办公公物业的的选择，除具备备完全办办公功能能，实现现日常商商务社交交外，更更关注办办公物业业对企业业形象的的影响，也即转转向精神神层面的的追求了了。因为为这是市市场发展展的必

28、然然结果。以上写字字楼物业业类型的的发展痕痕迹，与与市场的的开放程程度、经经济的发发展水平平密切相相关，因因此，商商住型的的办公物物业，注注定是一一种过渡渡性的产产物。既既然是一一种过渡渡产物，必然存存在许多多先天缺缺陷：功能：商商住型写写字楼双双面兼顾顾的思路路制约了了建筑的的纯粹性性，建筑筑功能力力求面面面俱到，但仅仅仅停留于于蜻蜓点点水。商商住型写写字楼在在空间组组合、信信息传递递、公共共设施上上已不能能适应现现代企业业的使用用要求，更无法法应对业业务扩张张所带来来的增长长性变化化。气质：商商住主义义的摇摆摆不定，使得建建筑空间间散发的的气质风风格游离离于现代代商务要要求之外外。商住住型

29、写字字楼在办办公层高高、入口口大堂、走廊净净宽、电电梯的数数量及速速度等多多方面存存在无法法克服的的缺陷，使得企企业气质质受到严严重干扰扰，对于于企业品品牌形象象的塑造造不利。管理：现现代管理理理论认认为，办办公环境境是公司司制度的的外在化化表现，对于员员工有潜潜移默化化的影响响。而商商住楼办办公随意意性较强强，稳定定性较差差，不能能给予公公司的日日常管理理以硬件件上的支支持，不不能有效效的约束束、规范范员工，也无法法有效的的激发员员工的工工作动力力，提高高工作效效率。物管：运运用住宅宅标准行行使商务务办公的的职能，使得商商住型写写字楼在在安防、监控、配套设设施等方方面与真真正的商商务要求求之

30、间存存在巨大大的落差差，客观观上阻碍碍了企业业办公效效率的提提高。价值：目目前，商商住型写写字楼价价格以其其较低的的价格及及相应较较长的产产权年限限的特点点，受到到中小企企业的欢欢迎，其其预期价价值似乎乎比专业业写字楼楼更大。但由于于商住楼楼本质上上终归只只是过渡渡类产品品和阶段段性产物物，所谓谓的“预期价价值”将随着着市场的的发展而而呈现下下降趋势势，“预期价价值”即将成成为“短期价价值”。以前前瞻性的的眼光看看，商住住型写字字楼的保保值与增增值性远远远不及及专业写写字楼。以上特点点分析显显示，写写字楼物物业的适适当选择择，将在在全方位位配合企企业长远远的持续续发展要要求。如如何尽快快完成办

31、办公场所所的换代代升级，突破企企业发展展壮大的的瓶颈因因素，已已经成为为每个企企业无法法回避的的紧要课课题。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力、专业与效率。XX大厦厦领先市市场的持持续性优优势本项目的的整体优优势本项目地地处郑州州市行政政区，地地理位置置优越，具有先先天的区区位优势势，是城城市规划划“北移东东扩”的重点点发展区区域，前前景良好好。本项目位位于花园园路北段段，距北北环立交交桥仅数数百米，临近农农业路、文化路路、经三三路等主主要干道道，并处处于区域域规划的的交通网网络的主主干道线线路上，公交系系统完善善便利；项目所所处的花花园路对对外交通通同样方方便快捷捷，并占占据郑州州市“北大门门

32、”的有利利地势，为沿线线物业带带来最有有力、最最持久的的利好消消息；本项目是是目前推推向市场场的最高高档写字字楼，不不但填补补了该档档次写字字楼的市市场空白白点，成成为未来来新的标标志性建建筑；而而且将办办公模式式的新概概念引入入市场，势必引引领一定定时期内内写字楼楼开发的的标准和和走向；本项目周周边环境境优美；北向立立交桥周周围为规规划的生生态绿化化广场，视野开开阔，具具有天然然的景观观优势；本项目各各朝向景景观良好好，视野野开阔；所处位位置紧临临花园路路和北环环立交，利于项项目的宣宣传及推推广；开发商对对于本项项目的高高标准、高档次次的规划划设计要要求，将将是项目目成功的的有力保保证。本项

33、目的的细部优优势层高层高是衡衡量物业业档次的的重要标标准之一一，而且且是办公公环境舒舒适程度度的体现现。所以以，层高高是客户户挑选物物业的重重要考虑虑因素之之一。国国际甲级级写字楼楼的层高高(吊顶后后)主要集集中在22.7mm2.8m之之间。本本项目层层高在建建筑工程程上采用用大板结结构，提提高了楼楼层净高高（达到到2.886米），又可可降低使使用能耗耗。走廊宽走廊宽的的舒适度度在销售售过程中中能给予予客户楼楼宇内部部环境的的良好感感觉，本本项目的的走廊宽宽度为11.8米米，有利利于楼盘盘档次的的建设，也是未未来客户户心目中中甲级写写字楼的的评判标标准之一一。外立面设设计目前甲级级写字楼楼多数

34、采采用玻璃璃幕墙、铝板、石材相相结合的的形式，本项目目外墙装装饰材料料方面，突破传传统采用用了金属属漆，并并配合热热反射镀镀膜落地地玻璃，迎合了了生态发发展的世世界潮流流。使用率楼层使用用率也是是写字楼楼客户比比较关注注的方面面（700%的使使用率是是客户的的心理线线）。甲甲级写字字楼使用用率的标标准为七七成或以以上，建建筑结构构方面应应注意在在合理范范围内尽尽量减少少梁、柱柱截面积积；建筑筑平面要要力求方方正；公公用工程程部分科科学设计计，减少少对有效效空间的的占用，提高单单元内的的使用率率，充分分体现了了建筑结结构设计计的科学学性，为为客户带带来物业业的超值值享受。项目的生生态表现现项目空

35、调调系统采采用的“空调盘盘管+新风系系统”，可常常年提供供过滤调调节后的的清洁、舒适的的新鲜空空气，为为大厦内内部创造造了良好好的健康康办公环环境。对对于改善善商业办办公楼宇宇内部空空气质量量、有效效调节人人们的精精神状态态，有积积极的作作用；大厦前庭庭为50000平平方米的的大型生生态广场场，为用用户提供供了舒适适的共享享空间，增添了了项目的的人文与与绿色气气息。停车位共2100个停车车位，数数量充足足，符合合现代商商务办公公需求。傲视郑郑州顶级级写字楼楼；电梯数5部德国国原装德德森高速速电梯，符合高高效的商商务办公公要求。高档写字字楼具有有较大的的升值空空间从长远发发展趋势势看，随随着郑州

36、州市未来来经济水水平的发发展，新新建写字字楼建设设标准较较高，良良好的质质价比将将成为吸吸引客户户的重要要因素之之一，高高档写字字楼因此此拥有较较大发展展空间；高档甲级级写字楼楼顺应时时代发展展趋势，能够满满足新经经济时代代人们对对于物业业形象和和内部功功能的要要求；在政府大大力扶持持下，北北移东扩扩所形成成的区域域将成为为房地产产市场的的投资热热点，未未来该规规划区域域所拥有有的城市市环境决决定着区区内写字字楼项目目必须具具有前瞻瞻性眼光光以免很很快被淘淘汰。本项目坚坚持高档档写字楼楼的定位位基础，塑造郑郑州市“纯”甲级写写字楼物物业的整整体形象象，成为为城市标标志性精精品楼宇宇的新典典范。

37、写写字楼的的基本配配备能够够体现高高标准的的物业质质素，并并在格调调上拥有有与众不不同的时时尚感和和文化特特色，持持续具有有市场号号召力和和影响力力。XX大厦厦符合国国际甲级级写字楼楼通用标标准本行结合合国际经经验，归归纳了十十二点甲甲级写字字楼的通通用标准准，如下下：国际甲级级写字楼楼通用标标准纯写字楼楼5A标准准智能化化大厦层高100米以上上的宽敞敞写字楼楼大堂天花板吊吊顶后净净层高22.6米米以上走廊净宽宽1.88米以上，电梯间间净宽度度3米以上上平均每2200平平方米建建筑面积积配一个个车位电梯数量量平均每每台最多多服务55层电梯速度度每秒44米以上上采用中央央空调所在位置置能5分分钟

38、车程程内可到到达繁华华商业区区自由空间间组合，可灵活活分隔专业品牌牌物业管管理XX大厦厦的所有有相关指指标，均均达到较较高水平平。可以预测测，XXX大厦的的高物业业质素，是支撑撑其长期期保值、增值的的坚实基基础。XX大厦厦的价格格分析XX大厦厦价格的的市场水水平本行在制制定此价价格策略略时，进进行了全全方位的的市场调调查，以以确保本本大厦的的价格策策略的可可行性。以下是本本行经过过市场抽抽样调查查后的各各代表性性大厦的的成交价价格：项目成交均价价（元/平平方米）A新闻大大厦37000A XXX数码大大厦48500A财富广广场35000B融元广广场35000B 广汇汇国贸大大厦44500B XX

39、X国际际大厦38000C豫港大大厦32000DXX大大厦50400D 河河南报业业大厦39600注：A大厦成交交参考个个案价格格较高且且不完整整，但数数量相应应较多，故仅此此所知成成交个案案平均价价作为整整栋大厦厦的成交交均价。B未能取得得反映正正常市场场水平的的成交参参考个案案，仅以以非正式式渠道获获得之价价格作为为均价。C仅获知一一单成交交个案信信息，故故以其个个案成交交价作为为整体成成交价。D大厦仅用用于出租租，故并并无权威威性售价价。但因因项目类类型及质质素与本本项目具具有较高高的可比比性，故故根据项项目的平平均租金金，以市市场较为为认可的的回报率率，利用用静态投投资回报报的方式式折算

40、而而得的售售价。从以上调调查结果果显示，以上各各楼盘的的销售均均价约为为4,0000元/平平方米。近年销售售较佳项项目财富富广场、XX国际际大厦、融元广广场位于于经三路路，所谓谓的“金融大大道”，位置置上佳，属于商商住型物物业；由由于物业业质素、交通等等原因，无法支支撑高位位价格，销售均均价徘徊徊在3,50003,8000元/平平方米的的幅度范范围内；而XX数数码大厦厦，同样样位于经经三路，但物业业质素较较财富广广场等上上述三个个物业在在物类形形式上有有大的进进步，更更加接近近现代型型写字楼楼类型，属于非非商住物物业。因因此，几几乎同样样的位置置，但其其成交价价格却高高达4,8500元/平平方

41、米；从以上统统计显示示，很明明显，属属于商住住型物业业的财富富广场、XX国际际大厦、融元广广场、新新闻大厦厦等写字字楼，最最终销售售均价不不超过44,0000元/平平方米；但属于于非商住住型物业业的报业业大厦、XX数码码大厦、广汇国国贸大厦厦等售价价均在44,0000元/平平方米以以上，说说有市场场的需求求已逐渐渐转向非非商住类类物业；甲级写写字楼物物业前景景看好；而本项目目现时的的均价约约为4,4888元/平平方米。本项目物物业定位位为郑州州首席纯纯甲级写写字楼；而且，按前章章节的客客观分析析，本项项目具备备多项优优势，在在外部交交通、周周边环境境、内部部物业质质素等多多方面以以压倒性性的优

42、势势傲视郑郑州写字字楼市场场。以现时的的价格水水平，较较市场平平均价格格水平略略低，此此价格仍仍未真正正反映物物业的市市场价值值。XX大厦厦的推广广价格策策略简析析本行根据据丰富的的市场操操作经验验，对于于本项目目的推广广，本行行制定了了“低开高高走”的推广广价格策策略。本行采取取这种策策略的原原因在于于：以优惠的的价格吸吸引客户户关注物物业；预留一定定的价格格空间，在合适适的时间间，提升升价格，从而建建立良好好的项目目形象。实施这种种策略，是基于于本行对对此项目目的进行行全方位位的考察察后，本本行对此此物业有有充分的的信心，因此，有把握握做到价价格的拉拉升。实实现发展展商最大大化之利利润以及及迅速建建立企业业品牌。XX大厦厦于5月月26日日正式开开盘，目目前处于于前期的的最优惠惠价格阶阶段。面面对火爆爆的销售售行情，本